MACERICH CO
+0.08 (+0.35%)法說會 MACERICH CO · 近 16 次財報公布 · 12 場有 Q&A 整理
財報日的股價反應、之後的漂移、券商怎麼改,以及分析師在 Q&A 裡問什麼。只整理已發生的事實,不預測下一場。
財報日怎麼動柱 = 反應日漲跌 · 白點 = 開盤跳空 · 黃虛線 = 平均幅度 · 白框 = 最近一次
白點離柱頂很遠 = 開盤跳完之後盤中又走了一段(續強或開高走低)。柱子長期都比黃虛線長,代表這檔財報日的波動比平常大。
反應完還會漂嗎相對 SPY 的累積超額報酬 · 反應日前一天 = 0 · 細線 = 每一場 · 白線 = 最近一場 · 黃線 = 平均
黃線在反應日之後繼續往同一個方向走 = 市場消化得慢(財報後漂移);往回收 = 反應過度。細線散得很開,代表平均沒有代表性。
賣方在法說會後怎麼改公布後 6 天內 · 上 = 調升目標價(深紅)與升評(淺紅)· 下 = 調降目標價與降評 · 藍線 = 目標價中位數變化(右軸)· 有公開報導連結的動作約從 2025 年下半年起才完整
只算有公開報導的券商動作,同一家只算最後一筆;目標價為各券商發布,非本站觀點。股價大漲但賣方沒有跟著調升,或股價下跌但目標價照樣往上調,這兩種背離最值得看。
分析師在問什麼近 8 場 · 主題 × 場次的問題數
| Q&A 主題 | FY23Q323/10 | FY23Q424/02 | FY24Q124/04 | FY24Q224/07 | FY24Q324/11 | FY24Q425/02 | FY25Q426/02 | FY26Q226/08 | 合計 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 資本配置 | 1 | 3 | 2 | 2 | 3 | 1 | 3 | 6 | 21 |
| 總經與消費者 | 2 | 3 | 1 | 2 | 2 | 2 | 3 | 1 | 16 |
| 財測與展望 | 3 | 1 | 1 | 4 | 1 | 1 | 2 | 2 | 15 |
| 需求與訂單 | 3 | 2 | 1 | 1 | · | 2 | · | · | 9 |
| 新產品與新業務 | 4 | · | · | · | · | 1 | 1 | 1 | 7 |
| 資本支出與投資 | · | 2 | 1 | · | 1 | 1 | · | 1 | 6 |
| AI 與資料中心 | · | 3 | · | · | · | · | 2 | · | 5 |
| 毛利率與成本 | · | 1 | 1 | · | · | 2 | 1 | · | 5 |
| 營運效率與人力 | · | · | 1 | · | · | 1 | 2 | 1 | 5 |
| 供應鏈與產能 | · | · | · | 1 | · | 1 | · | 1 | 3 |
每一格 = 那一場法說會裡,分析師問題碰到這個主題的次數(一個問題可以同時算進好幾個主題)。顏色越深問得越多;從左到右是從舊到新,看得出分析師的注意力往哪裡移。主題是依問題文字的關鍵字歸類,不是人工標註。
誰在問近 8 場上台提問的券商 · 與他們目前的評等
| 券商 | 分析師 | 提問場次 | 最近提問 | 評等 | 目標價 | 評等日期 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Bank of America | Andrew Reale、Jeffrey Spector | 8 | 2026-08-12 | 看多 Buy | 23.00 | 2025-09-26 |
| Citi | Craig Mailman、Seth Purdy | 8 | 2026-08-12 | 看多 Buy | 28.00 | 2026-06-24 |
| Piper Sandler | Alexander Goldfarb | 8 | 2026-08-12 | 看多 Overweight | 30.00 | 2026-08-27 |
| Evercore ISI | Michael Griffin、Manus Ebbecke | 7 | 2026-08-12 | 看多 Outperform | 26.00 | 2026-09-21 |
| JPMorgan | Michael Mueller、Mike Mueller | 7 | 2026-08-12 | – | – | – |
| Mizuho | Haendel St. Juste、Ravi Vaidya | 6 | 2026-08-12 | – | – | – |
| Compass Point | Floris Van Dijkum、Floris van Dijkum | 6 | 2025-02-27 | – | – | – |
| Green Street Advisors | Vince Tibone、Vince James Tibone | 5 | 2026-08-12 | – | – | – |
| Morgan Stanley | Ronald Kamdem | 5 | 2026-08-12 | – | – | – |
| Goldman Sachs | Caitlin Burrows | 5 | 2026-08-12 | – | – | – |
| Scotiabank | Greg McGinniss、Greg McGinnis | 4 | 2026-08-12 | – | – | – |
| Jefferies | Linda Tsai | 4 | 2025-02-27 | – | – | – |
| KeyBanc Capital Markets | Todd Thomas | 3 | 2026-08-12 | – | – | – |
| Ladenburg | Floris Gerbrand Van Dijkum、Floris Van Dijkum | 2 | 2026-08-12 | – | – | – |
| Deutsche Bank | Omotayo Okusanya、Omotayo Tejumade Okusanya | 2 | 2026-08-12 | 看多 Buy | 27.00 | 2026-06-02 |
| 加拿大豐業銀行 | Greg McGinniss、Viktor Fediv | 2 | 2024-04-30 | – | – | – |
| EVR | Samir Khanal | 1 | 2024-07-31 | – | – | – |
| Truist Securities | Ki Bin Kim | 1 | 2024-02-07 | – | – | – |
目標價為各券商發布,非本站觀點。提問場次 = 近 8 場有 Q&A 整理的法說會裡,這家券商的分析師上台提問的場數;常問的通常是主要覆蓋券商。評等與目標價只列有公開報導的那一筆,日期連到原報導。
法說會 Q&A 分析師問題與公司回答的中文重點
- 1主力店替換後的二階效應與租金價差Andrew Reale (Bank of America)
問所有30個主力店替換都已承諾並開始進駐，主力店開幕後對購物中心其餘部分的租賃和租金價差會產生什麼二階效應？這在未來幾年，甚至2028年之後續約機會加速時，會如何疊加？
答Jackson Hsieh 說明主力店替換的效應分三個階段：第一階段是簽約宣布後即可開始引進策略性內街租戶；第二階段是主力店開幕帶來人流；第三階段是兩年後主力店與其他租戶共同營運的完整效應。他以 Chandler 的 Scheels 為例，該店過去12個月吸引310萬人次，為系統第一，帶動 Vuori、Alo、鼎泰豐、Seafood City 等品牌進駐；Dick's House of Sport 在 Freehold 9個月吸引超過80萬顧客，預期可達年化100萬美元增量顧客。
開場陳述裡相關的內容
管理層在開場陳述中表示，Path Forward 3.0計畫執行超前，租賃速度表達88%，領先85%的年中目標，並已開始將注意力從簽約轉向轉換（讓租戶開業付租）。
- 2收購量與資本配置門檻資本配置營運效率與人力Vince Tibone (Green Street Advisors)
問收購案零星且難以預測，未來整體收購量應如何思考？在風險緩解、人力資本或近期收購資產數量上是否有門檻？未來12至18個月合理預期多少收購？
答Jackson Hsieh 表示這是一個獨特機會，公司擁有整合營運平台、全國租戶關係、資金、速度與確定性，因此能贏得 Crabtree 和 Annapolis。他透露目前公開與非公開市場機會的穩定化收益率在9%至11%區間，但不願給出明確數量。若將3.72億美元遠期權益以100%股權投入9%至11%穩定化收益率的收購，預期產生每股0.02至0.04美元的FFO增值，並降低槓桿25至30個基點，使債務對EBITDA降至5%左右的高位區間。
開場陳述裡相關的內容
管理層在開場陳述中表示，收購是越來越重要的成長引擎，機會管道充沛，評估中的公開與非公開市場機會為Path Forward計畫開始以來最多，且維持高度紀律，標準不變。
- 3遠期權益資金部署風險財測與展望供應鏈與產能Craig Mailman (Citi)
問公司很快回到權益市場籌集遠期產能，這筆資金在明年6月必須結算前未部署的風險是什麼？考量目前管道，這是否可能？
答Jackson Hsieh 直接表示「不可能」不會部署，強調遠期權益是顯而易見的決定，管道非常龐大，淨效應會將債務對EBITDA降至5.75%左右且具增值性。他解釋此舉是出於謹慎，因全球宏觀事件多，且以9%至11%穩定化收益率結算讓他感到安心，並非已有特定交易。
開場陳述裡相關的內容
管理層在開場陳述中表示，6月以每股23.90美元定價普通股公開發行，採遠期銷售協議，公司未立即收到收益，約3.72億美元將用於資助未來收購。
- 4前瞻NOI成長節奏與下半年逆風財測與展望Todd Thomas (KeyBanc Capital Markets)
問第二季NOI成長3.8%後，下半年是否有因素對前瞻NOI成長造成逆風？還是此期間代表成長轉折點，成長將持續走高？
答Daniel Swanstrom 表示全年至少3%的預期不變，第二季3.8%使上半年達2.5%，隱含下半年至少3.5%成長，第四季可能因SNO貢獻略強於第三季。他補充Path Forward 3.0的3年NOI CAGR中位數為6.5%（2026至2028年），若2026年為3%，則2027和2028年成長率超過8%，中位數約8.25%。Jackson Hsieh 補充後期轉型中心（Kierland Commons、Broadway Plaza、Scottsdale Fashion Square、Tysons Corner）6月至今人流成長低雙位數、NOI成長接近9%、銷售成長低雙位數，均優於前瞻組合平均（人流持平、NOI 2.5%、銷售3.7%）；中期轉型中心（Los Cerritos、Chandler）也呈現中個位數成長，顯示策略奏效。
開場陳述裡相關的內容
管理層在開場陳述中重申2026全年前瞻組合NOI成長至少3%，並預期2027和2028年顯著加速，SNO管道達1.24億美元，總機會約1.4億美元，年度貢獻分別為2026年3,000萬美元（偏重下半年）、2027年4,000萬至4,500萬美元、2028年4,500萬至5,000萬美元。
- 5前瞻組合NOI佔比與SNO管道來源Floris Gerbrand Van Dijkum (Ladenburg)
問目前總NOI中前瞻組合佔比多少？SNO管道中來自再開發與核心組合的比例為何？
答Daniel Swanstrom 指出第二季所有中心NOI為2.11億美元，其中前瞻組合佔1.85億美元；上半年前瞻組合NOI約3.6億美元，總組合約4億美元。Brad Miller 說明SNO的1.24億美元中，約2,000萬美元來自開發管道（Scottsdale、Green Acres、Flatiron），2,000萬美元來自再開發（主力店），其餘8,400萬美元來自組合其餘租賃。
開場陳述裡相關的內容
管理層在開場陳述中表示，前瞻組合NOI成長3.8%，SNO管道達1.24億美元，總機會約1.4億美元。
- 6再開發資本支出與收益目標資本支出與投資Haendel St. Juste (Mizuho)
問租賃目標接近完成，是否將轉向策展與優化組合？資產組合中再開發機會的規模為何？中期再開發支出與目標收益為何？
答Jackson Hsieh 表示團隊正在進行再開發優先事項的評估，舉例Broadway Plaza的前Neiman Marcus空間原規劃為Restoration Hardware，現將轉為更多內街機會，因租戶需求強烈，將更具增值性；Scottsdale Fashion Square北側地塊緊鄰Apple Store，被視為最有價值的商業不動產之一，正在評估；Tysons在Silver Diner旁也有巨大機會。他強調這些都是開始著手規劃的項目，但未提供具體支出或收益數字。
開場陳述裡相關的內容
管理層在開場陳述中表示，租賃速度表達88%，僅剩少數租約，注意力已轉向轉換，並推出店面開業完成百分比指標（目前57%）。
- 7收購資產品質與隱含資本化率比較資本配置Greg McGinniss (Scotiabank)
問收購目標收益率在9%至11%，相較於股票隱含的6%中高位資本化率，這些資產的品質如何？
答Jackson Hsieh 表示，評估的資產位於非常強勁的商圈，若能提出催化劑計劃（如租賃、主力店重新規劃），可從商圈奪取更多份額。他強調公司擁有A級資產組合，評估中的項目品質非常紮實，若非已是A級，相信運用公司策略可達到。
開場陳述裡相關的內容
管理層在開場陳述中表示，收購標準包括位於強勁商圈、有明確催化劑、融資方式符合槓桿目標，且對Path Forward計畫具增值性。
- 8收購競爭與買方群體資本配置競爭與市占Michael Griffin (Evercore ISI)
問過去1.5年完成Annapolis和Crabtree（一公開一私下），是否看到潛在交易競爭加劇？考量營運強度，是否有更多資本追逐這類交易？
答Jackson Hsieh 表示Crabtree當時競標激烈，競爭者仍在市場上，但公司資金成本已大幅改善。他強調這些非大宗商品資產，需要與優秀營運商合作，公司已設立收購部門EVP並組建團隊，評估清單比往年更豐富。他提到與Dick's House of Sport的獨特關係可增加承銷可預測性，並舉例Flatiron與Broomfield市合作的項目，顯示與地方政府合作也是優勢。
開場陳述裡相關的內容
管理層在開場陳述中表示，收購管道充沛，公司具備速度與確定性優勢，並以Annapolis和Crabtree為例說明租賃能力是創造價值的關鍵。
- 9利率上升對資本配置的影響資本配置總經與消費者Omotayo Okusanya (Deutsche Bank)
問近期10年期公債殖利率上升，利率更高更久的擔憂是否改變資本配置考量？還是因資產出售和去槓桿已使影響減小？
答Daniel Swanstrom 表示目前沒有立即影響，計畫中再融資假設6%全包成本，即使5年期和10年期利率上升，利差仍非常有利且處於歷史低點。Jackson Hsieh 補充，遠期合約完全保護了2028年將資產負債表降至6倍以下的能力。
開場陳述裡相關的內容
管理層在開場陳述中表示，公司已大幅降低槓桿，淨債歀對調整後EBITDA為7.3倍，含未結算遠期權益則低於7倍，並計劃進一步降至6倍左右。
- 10收購管線分類與頻率資本配置新產品與新業務Ronald Kamdem (Morgan Stanley)
問未來3至5年潛在收購管線的樣貌？其他類似機會是否會出現（如反向詢價）？這些交易出現的頻率為何？
答Jackson Hsieh 表示管線非常龐大，是上任以來最多，其中約一半是公開市場，一半是私下交易（直接與賣方接洽）。他未提供具體數量或頻率。
開場陳述裡相關的內容
管理層在開場陳述中表示，收購機會管道充沛，評估中的公開與非公開市場機會為Path Forward計畫開始以來最多。
- 11收購資本化率壓縮趨勢資本配置競爭與市占Michael Mueller (JPMorgan)
問競爭加劇但資本化率仍高（9%至11%），是否看到資本化率壓縮跡象？是否會很快發生？還是窗口會開放一段時間？
答Jackson Hsieh 表示個人希望資本化率不要壓縮，以便買更多。他認為債務收益率在最好的A++級物業上確實在壓縮，但對購物中心整體資本化率的影響還需一段時間。任何需要提升與轉型努力的購物中心，收購時槓桿推進受限，買方需投入35%至40%股權並持續投入資金，因此只要此動態持續，收益率可維持。
開場陳述裡相關的內容
管理層在開場陳述中表示，收購條件為所見最有利，公司將保持耐心和選擇性，並利用此窗口。
- 12附屬收入與贊助策略Alexander Goldfarb (Piper Sandler)
問未聽你談過附屬收入、贊助等額外收入來源。目前重心是組建資產組合，完成Path Forward後再回頭做附屬收入，還是雙軌並行？
答Jackson Hsieh 表示附屬收入並未落後，舉例PenFed Plaza交易（Tysons的Open Plaza品牌合作），並正在Scottsdale Fashion Square尋找類似品牌機會。他強調這些中心每年吸引1,400萬至1,500萬顧客，停留時間長，是獨特機會，團隊持續尋找此類非不動產收入，不會等到計畫完成才行動。
開場陳述裡相關的內容
管理層在開場陳述中表示，最佳中心空間稀缺，人流增加，並提到Tysons Corner西翼改造等案例。
- 13實體永久佔用率與管理公司財務Caitlin Burrows (Goldman Sachs)
問相對於88%至89%的實體永久佔用率目標，第二季實際數字為何？管理公司收入年減但費用年增，原因為何？未來應如何假設？
答Brad Miller 表示前瞻組合租賃入住率95.5%，實體佔用率91%，仍預期1,000個租戶開業後可達88%至89%實體永久佔用率。Daniel Swanstrom 表示管理公司收入第二季年減但第一季年增，年初至今增加近150萬美元，主因開發費用高於去年，預期下半年持續（完成Green Acres、Flatiron及Scottsdale最後階段）。費用年增主因人力與薪酬（擴編資產管理與收購團隊）及科技與AI投資。
開場陳述裡相關的內容
管理層在開場陳述中表示，租賃入住率94%，前瞻組合95.5%，並推出店面開業完成百分比指標（目前57%）。
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| 會計季 | 公布日 | 盤前 / 盤後 | 反應日漲跌 | 開盤跳空 | 相對 SPY | 反應後 5 日 | 反應後 20 日 | 賣方調升 / 調降 | 目標價中位數變化 | 文件 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 26Q2 | 2026-08-04 | 盤前 | -1.0% | -1.0% | -2.8% | -4.2% | -7.0% | 0 / 0 | – | 財報新聞稿Q&A 13 |
| 26Q1 | 2026-05-06 | 盤前 | +3.4% | +1.1% | +2.0% | -2.3% | +1.3% | 0 / 0 | – | 財報新聞稿 |
| 25Q4 | 2026-02-18 | 盤前 | +1.9% | +0.1% | +1.4% | +6.6% | +2.3% | 0 / 0 | – | 財報新聞稿Q&A 16 |
| 25Q3 | 2025-11-04 | 盤前 | +2.1% | -0.4% | +3.3% | +0.2% | -2.7% | 0 / 0 | – | 財報新聞稿 |
| 25Q2 | 2025-08-11 | 盤前 | -0.2% | -0.2% | +0.0% | +1.7% | +7.2% | 0 / 0 | – | 財報新聞稿 |
| 25Q1 | 2025-05-12 | 盤前 | +10.4% | +3.1% | +7.1% | -6.1% | -1.5% | 0 / 0 | – | 財報新聞稿 |
| 24Q4 | 2025-02-27 | 盤前 | -8.9% | +1.7% | -7.4% | -1.0% | -2.0% | 0 / 0 | – | 財報新聞稿Q&A 19 |
| 24Q3 | 2024-11-06 | 盤前 | -1.7% | +4.1% | -4.2% | +2.7% | +15.9% | 0 / 0 | – | 財報新聞稿Q&A 19 |
| 24Q2 | 2024-07-31 | 盤前 | -4.3% | -0.1% | -5.9% | -2.8% | -2.2% | 0 / 0 | – | 財報新聞稿Q&A 22 |
| 24Q1 | 2024-04-30 | 盤前 | -14.1% | -4.4% | -12.5% | +7.8% | +1.6% | 0 / 0 | – | 財報新聞稿Q&A 19 |
| 23Q4 | 2024-02-07 | 盤前 | +2.1% | -2.9% | +1.3% | -1.2% | -6.5% | 0 / 0 | – | Q&A 22 |
| 23Q3 | 2023-10-31 | 盤前 | -0.4% | +1.0% | -1.0% | +4.3% | +10.1% | 0 / 0 | – | Q&A 19 |
| 23Q2 | 2023-08-08 | 盤前 | +0.2% | -2.3% | +0.7% | -3.0% | -5.7% | 0 / 0 | – | Q&A 27 |
| 23Q1 | 2023-05-04 | 盤前 | -3.0% | -3.9% | -2.3% | -6.3% | -1.6% | 0 / 0 | – | Q&A 24 |
| 22Q4 | 2023-02-07 | 盤前 | -3.2% | -1.3% | -4.5% | -0.4% | -6.1% | 0 / 0 | – | Q&A 27 |
| 22Q3 | 2022-11-03 | 盤前 | +1.5% | -4.7% | +2.5% | +6.0% | +0.2% | 0 / 0 | – |
公布日 = 8-K Item 2.02 的申報日。盤前 / 盤後是用「當天與隔天哪一天的開盤跳空比較大」推估的,反應日漲跌 = 反應日收盤 ÷ 前一日收盤(已還原配息)。反應後 N 日 = 反應日收盤之後 N 個交易日的報酬減掉同期 SPY,看的是有沒有繼續漂。賣方欄是公布後 6 天內有公開報導的券商動作(同一家只算最後一筆);目標價為各券商發布,非本站觀點。
股價為收盤價、延遲至前一交易日。以上為公開資料的整理,不構成投資建議。