MACERICH CO

問分析師指出，根據公司揭露的$66 million SNO管道中2025年將實現$27 million，似乎隱含3%的同店NOI成長，詢問是否有遺漏或2025年同店NOI是否會顯著優於2024年。

答Jack Hsieh回應，由於公司積極汰換臨時或低績效租戶以引進更優租戶，短期會損失租金收入，但會被續約和SNO管道實現所抵銷。未來幾年同店NOI可能大致持平，然後在2027和2028年階梯式上升。他強調不應僅看短期同店NOI或FFO來衡量進展，並指出39%的租賃目標已完成。

問分析師追問，若新租約以類似佔用成本比率簽訂，新租約的銷售額是否會比現有投資組合高18%至20%，並詢問是否會反映在投資組合銷售數字中。

答Jack Hsieh表示，若包含空置、臨時租戶和永久租戶，2024年的續租價差超過50%。他解釋，過去公司因追求年度預算目標而保留低績效租戶，現在則有機會在較好的中心重新調整，但這會導致同店NOI和FFO波動較大。公司計畫在今年稍後提供NOI橋接細節。

問分析師指出公司有吸引力的開發管線（如Green Acres回報13%、Scottsdale回報17%），詢問是否應以股權融資這些項目及償債，因為相對於7.1%的隱含資本化率具有增厚效果。

答Jack Hsieh承認以股權融資開發管線在數學上具有增厚效果，但表示公司已滿足股權需求，且有足夠自由現金流執行計畫。只有在出現合資整合或其他增厚用途時才會考慮發行股權。

問分析師詢問新租賃儀表板與五年業務計畫是否已帶來可量化的效率提升，例如降低法律成本或縮短租約孕育期。

答Jack Hsieh解釋，過去租賃團隊每年花大量時間在三次重新預算流程，且缺乏系統溝通租戶討論狀態，導致數千工時浪費。新儀表板作為CRM，讓團隊能即時追蹤空間狀態與目標租金，並由資產管理驅動季度檢討，大幅提升效率。Brad Miller補充，從年度目標改為五年計畫後，能每日檢視進度，39%完成度符合預期。

問分析師詢問公司將年度租賃目標提高250,000平方英呎，其中多少來自流程改善的產能提升，多少來自市場需求。

答Doug Healey回應，公司受惠於健康零售環境，但內部流程改善也是關鍵。他提到整合所有主力店與專門租賃團隊，使所有營收統一管理，並讓專門租賃人員更專注於長期租賃目標，這些內部調整解釋了租賃速度的提升。

問分析師詢問SNO（已簽約未開業）佔NOI的百分比，以及2025年與2024年、2026年與2025年的成長率比較。

答Dan Swanstrom確認2025年SNO為$27 million。Jack Hsieh補充，歷史5年新租約佔比約34%，2025和2026年目標提高至45%，這將大幅增加SNO管道。他強調公司有意處理空置與低績效A級租戶，這將導致SNO上升，但短期同店NOI可能波動。

問分析師追問新租金與續約租金之間的價差具體數字。

答Jack Hsieh表示，10,000平方英呎以下的新租約價差為17%，續約價差為5.8%。他承認組合差異大，並表示未來將在第一季結束時提供更多租賃組合細節。

問分析師詢問公司之前未專注的A、B、C級空間的權重比例，以及是否能將C級空間升級為B級、B級升級為A級。

答Brad Miller回應，在前瞻計畫中，90%的租賃活動集中在A、B、C級空間，這些空間仍有強勁需求。他未直接回答升級可能性，但強調這些空間是租賃重點。

問分析師詢問是否看到消費者支出從服務轉回商品，以及對2025年可自由支配零售業前景的看法。

答Doug Healey表示，疫情後消費者先購買商品，後來轉向服務（如旅遊、演唱會），但現在進入「汰換」階段，消費者開始更換疫情期間購買的產品，這在第四季11月和12月已顯現。他認為這將使銷售回歸正常。

問分析師詢問2025年到期租約中84%已承諾或LOI，與去年此時相比如何。

答Doug Healey簡短回應，比去年此時稍微領先。

問分析師詢問Jack Hsieh，前進之路計畫中是否有比預期慢的領域，以及2025年影響執行的最大風險。

答Jack Hsieh表示，對計畫的槓桿和獲利區間感到滿意，但ArcGIS演練顯示，因新租戶比例較高，預期的房東工程和租戶津貼成本高於預期，這是負面意外。另一個風險是開發管線延誤，例如FlatIron有延誤，但Green Acres和Nordstrom按計畫進行。

問分析師詢問，基於ArcGIS演練結果，2025年資本支出佔NOI比例是否可能高於先前預期或高於2024年。

答Jack Hsieh表示，如果達到4 million square feet的租賃量和45%新租戶比例，2025和2026年的資本成本理論上會高於歷史水準。Dan Swanstrom補充，相對於最初計畫，2025和2026年支出會較集中，但2027和2028年會趨於平穩。

問分析師詢問Dan提到的$400 million計畫中貸款歸還資產的加權平均債務收益率，以及$500 million潛在處分資產的品質和資本化率，是否包含更多Eddy物業。

答Dan Swanstrom回應，$500 million處分資產多為outparcels、獨立零售、土地，非封閉式購物中心，預期資本化率低於8%，但整體處分加權平均約8%。對於貸款歸還資產，債務收益率約為高個位數。

問分析師詢問Los Cerritos全資擁有後，密集化開發是否可能在未來一兩年動工，以及結構上是否在資產負債表上進行或使用合資夥伴。

答Jack Hsieh表示，Los Cerritos是絕佳機會，但有一個主力店租戶想要Sears位置，這可能阻礙住宅開發。公司目前專注於最大化住宅密度的開發權利，並可能出售已取得開發權利的土地。公司會評估回報與其他資本配置機會，但尚未決定是否自行開發。

問分析師詢問公司執行計畫時是否有最低現金水準，以及如何平衡帳上現金與償還債務。

答Dan Swanstrom表示，目前現金餘額約$135 million，是公司感到舒適的範圍。公司有自由現金流約$300 million（2024年），大部分用於股利，剩餘用於開發。若現金下降，可使用信貸額度或再融資。度過2025和2026年後，自由現金流增加，將有更多選擇權償還債務。

問分析師詢問，在撤出舊有租戶和處分資產的轉型期間，是否有框架或總體數字來衡量今年和明年FFO或NOI的衝擊。

答Jack Hsieh表示，很難給出精確數字，因為處分速度會影響租賃。他預期同店NOI在未來幾年大致持平，然後大幅增加。他提到最終會進入中六倍、低六倍槓桿和每股$1.80的目標區間。

問分析師追問同店NOI目前佔總NOI的百分比，是否約80%。

答Jack Hsieh表示，不確定這是否是合適的看待方式，因為變動因素太多，公司並不專注於此。他強調專注未來12至24個月同店NOI，並計畫在NOI橋接中呈現更多細節。

問分析師詢問強勁租賃需求是否體現在更好的租期和漲幅，以及租戶對關稅潛在影響的看法。

答Doug Healey表示，租賃條款與以往類似，但隨著出租率上升，佔用成本潛力會增加。Jack Hsieh補充，過去續約較短（1-2年），現在對想要的租戶爭取更長續約。關於關稅，零售商2025年指引未納入關稅影響，但依賴加拿大木材或墨西哥水果的零售商可能較敏感。

問分析師詢問租戶觀察名單的現況，以及預算中使用的壞帳準備金水準。

答Doug Healey表示，觀察名單比2019年減少60%的租戶和45%的平方英尺，因為疫情前 struggling 的零售商多數未撐過疫情。Dan Swanstrom補充，壞帳準備約為75至100個基點。