MACERICH CO
+0.08 (+0.35%)法說會 MACERICH CO · 近 16 次財報公布 · 12 場有 Q&A 整理
財報日的股價反應、之後的漂移、券商怎麼改,以及分析師在 Q&A 裡問什麼。只整理已發生的事實,不預測下一場。
財報日怎麼動柱 = 反應日漲跌 · 白點 = 開盤跳空 · 黃虛線 = 平均幅度 · 白框 = 最近一次
白點離柱頂很遠 = 開盤跳完之後盤中又走了一段(續強或開高走低)。柱子長期都比黃虛線長,代表這檔財報日的波動比平常大。
反應完還會漂嗎相對 SPY 的累積超額報酬 · 反應日前一天 = 0 · 細線 = 每一場 · 白線 = 最近一場 · 黃線 = 平均
黃線在反應日之後繼續往同一個方向走 = 市場消化得慢(財報後漂移);往回收 = 反應過度。細線散得很開,代表平均沒有代表性。
賣方在法說會後怎麼改公布後 6 天內 · 上 = 調升目標價(深紅)與升評(淺紅)· 下 = 調降目標價與降評 · 藍線 = 目標價中位數變化(右軸)· 有公開報導連結的動作約從 2025 年下半年起才完整
只算有公開報導的券商動作,同一家只算最後一筆;目標價為各券商發布,非本站觀點。股價大漲但賣方沒有跟著調升,或股價下跌但目標價照樣往上調,這兩種背離最值得看。
分析師在問什麼近 8 場 · 主題 × 場次的問題數
| Q&A 主題 | FY23Q323/10 | FY23Q424/02 | FY24Q124/04 | FY24Q224/07 | FY24Q324/11 | FY24Q425/02 | FY25Q426/02 | FY26Q226/08 | 合計 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 資本配置 | 1 | 3 | 2 | 2 | 3 | 1 | 3 | 6 | 21 |
| 總經與消費者 | 2 | 3 | 1 | 2 | 2 | 2 | 3 | 1 | 16 |
| 財測與展望 | 3 | 1 | 1 | 4 | 1 | 1 | 2 | 2 | 15 |
| 需求與訂單 | 3 | 2 | 1 | 1 | · | 2 | · | · | 9 |
| 新產品與新業務 | 4 | · | · | · | · | 1 | 1 | 1 | 7 |
| 資本支出與投資 | · | 2 | 1 | · | 1 | 1 | · | 1 | 6 |
| AI 與資料中心 | · | 3 | · | · | · | · | 2 | · | 5 |
| 毛利率與成本 | · | 1 | 1 | · | · | 2 | 1 | · | 5 |
| 營運效率與人力 | · | · | 1 | · | · | 1 | 2 | 1 | 5 |
| 供應鏈與產能 | · | · | · | 1 | · | 1 | · | 1 | 3 |
每一格 = 那一場法說會裡,分析師問題碰到這個主題的次數(一個問題可以同時算進好幾個主題)。顏色越深問得越多;從左到右是從舊到新,看得出分析師的注意力往哪裡移。主題是依問題文字的關鍵字歸類,不是人工標註。
誰在問近 8 場上台提問的券商 · 與他們目前的評等
| 券商 | 分析師 | 提問場次 | 最近提問 | 評等 | 目標價 | 評等日期 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Bank of America | Andrew Reale、Jeffrey Spector | 8 | 2026-08-12 | 看多 Buy | 23.00 | 2025-09-26 |
| Citi | Craig Mailman、Seth Purdy | 8 | 2026-08-12 | 看多 Buy | 28.00 | 2026-06-24 |
| Piper Sandler | Alexander Goldfarb | 8 | 2026-08-12 | 看多 Overweight | 30.00 | 2026-08-27 |
| Evercore ISI | Michael Griffin、Manus Ebbecke | 7 | 2026-08-12 | 看多 Outperform | 26.00 | 2026-09-21 |
| JPMorgan | Michael Mueller、Mike Mueller | 7 | 2026-08-12 | – | – | – |
| Mizuho | Haendel St. Juste、Ravi Vaidya | 6 | 2026-08-12 | – | – | – |
| Compass Point | Floris Van Dijkum、Floris van Dijkum | 6 | 2025-02-27 | – | – | – |
| Green Street Advisors | Vince Tibone、Vince James Tibone | 5 | 2026-08-12 | – | – | – |
| Morgan Stanley | Ronald Kamdem | 5 | 2026-08-12 | – | – | – |
| Goldman Sachs | Caitlin Burrows | 5 | 2026-08-12 | – | – | – |
| Scotiabank | Greg McGinniss、Greg McGinnis | 4 | 2026-08-12 | – | – | – |
| Jefferies | Linda Tsai | 4 | 2025-02-27 | – | – | – |
| KeyBanc Capital Markets | Todd Thomas | 3 | 2026-08-12 | – | – | – |
| Ladenburg | Floris Gerbrand Van Dijkum、Floris Van Dijkum | 2 | 2026-08-12 | – | – | – |
| Deutsche Bank | Omotayo Okusanya、Omotayo Tejumade Okusanya | 2 | 2026-08-12 | 看多 Buy | 27.00 | 2026-06-02 |
| 加拿大豐業銀行 | Greg McGinniss、Viktor Fediv | 2 | 2024-04-30 | – | – | – |
| EVR | Samir Khanal | 1 | 2024-07-31 | – | – | – |
| Truist Securities | Ki Bin Kim | 1 | 2024-02-07 | – | – | – |
目標價為各券商發布,非本站觀點。提問場次 = 近 8 場有 Q&A 整理的法說會裡,這家券商的分析師上台提問的場數;常問的通常是主要覆蓋券商。評等與目標價只列有公開報導的那一筆,日期連到原報導。
法說會 Q&A 分析師問題與公司回答的中文重點
- 1租戶談判與租約條款變化Samir Khanal (Evercore ISI)
問關於已處理的60%到期租約，另外25%正在文件階段，想了解目前與租戶的談判內容，租戶現在要求什麼是六個月前不會要求的？是否傾向更多百分比租金或短期交易？
答Doug Healey表示，已簽署的60%租約除非破產否則不會重新談判；未簽署的租約正在談判中。零售商變得更加謹慎和保守，反映在條款上，特別是在到期租約方面，公司正在考慮比過去更短的交易期限。
開場陳述裡相關的內容
Doug Healey在開場陳述中提到，2020年到期租約面積已有近60%完成簽署，另有25%進入文件階段，並指出COVID後租賃動能放緩。
- 2與抵押貸款機構的對話及利息延遲能力Samir Khanal (Evercore ISI)
問考慮到租金收取水準較低，能否提供與抵押貸款機構對話的資訊？如果需要，延遲利息支付的能力如何？
答Scott Kingsmore表示，公司持續與貸款機構對話，主要目的是延遲付款，使現金流出與流入相匹配，因為流入將在年底增強。
- 34月未收租金的租戶協商情況Craig Schmidt (Bank of America)
問在4月未收取的74%租金中，有多少租戶正在協商延遲付款？
答Tom O'Hern表示，公司正在與數百個零售商進行個別討論，許多要求延遲租金，但不會透露具體租戶細節。過程漫長且存在不確定性，因為租戶不知道何時能重新開業。已收取4月租金的26%至27%，5月趨勢略好，預期討論會持續到6月。
開場陳述裡相關的內容
Scott Kingsmore在開場陳述中提到，4月收取了26%的應收租金，5月截至5月8日收取18%，並表示大多數租約並未免除租金義務。
- 4路邊取貨服務的覆蓋範圍Craig Schmidt (Bank of America)
問有多少購物中心現在或開放時提供重要的路邊取貨服務？
答Doug Healey表示，很多已開放的中心只能以路邊取貨方式開放，這是一個從COVID前就開始的趨勢，從便利設施變成必備條件。他認為這為零售商提供了另一種配送模式，增加房地產價值，但仍在早期階段。
開場陳述裡相關的內容
Tom O'Hern在開場陳述中提到，公司將為零售商提供路邊取貨服務，並舉例Tysons Corner等中心已有租戶在履行線上訂單。
- 5Tysons公寓大樓出售狀態Jim Sullivan (BTIG)
問Tysons公寓大樓在年底時已簽訂合約，但第一季10-Q顯示未出售，能否更新狀況？
答Tom O'Hern表示，公司原本與合作夥伴討論出售，但COVID導致市場波動後，合作夥伴決定暫緩。公司喜歡該資產的NOI多元性，因此樂意繼續持有50%權益。Doug Healey補充，可能在未來幾個月內為該資產融資。
- 6Nordstrom關店對Macerich的影響Jim Sullivan (BTIG)
問Nordstrom宣布關閉16家門市，其中三家是Macerich的資產（FlatIron、Chandler、Freehold），這些交易對Nordstrom來說解除是否昂貴？
答Tom O'Hern表示，這些是Nordstrom擁有的商店，位於好中心，空間可能有需求，但這些大型空間的未來有待觀察。這些商店不再有營運契約，因此Nordstrom可以填補空間，且不必先提供給Macerich。
- 7債務延期與信用額度契約Christy McElroy (Citibank)
問與貸款方的討論是否僅限於延期，還是也有全面貸款修改？是否討論過更改信用額度的契約計算或門檻？
答Tom O'Hern表示，討論僅限於延期，沒有其他修改。關於信用額度，公司在現有契約中有很大空間，完全沒有專注於修改契約。
- 8股利策略與未來發放資本配置Michael Bilerman (Citigroup)
問能否詳細說明未來的股利策略？考慮到IRS允許股票支付比例提高到90%，公司是否已滿足全部承諾，因此今年剩餘時間不再支付股利？
答Tom O'Hern表示，股利規模和組成將由董事會每季決定。目前尚無法確定COVID對應稅所得的影響，因為應稅所得基於權責發生制，租戶仍欠租金。公司預期應稅所得約每股2美元，可能略低，但不會降至零，因此會繼續發放股利，規模和組成待定。
開場陳述裡相關的內容
Scott Kingsmore在開場陳述中提到，公司將股息從每股3美元降至2美元，並以股票支付80%的股利，每季節省1億美元以上。
- 9重新開放進度與銷售動能Mike Mueller (J.P.Morgan)
問能否提供更多重新開放的細節？已開店鋪的百分比？人潮和銷售如何累積？
答Tom O'Hern表示，進度逐日變化，例如德州South Plains開業時25%租戶開門，現已接近50%，人潮逐日增加。加州僅限路邊取貨，德州幾乎全開。各縣規則不同，但存在被壓抑的需求，零售商渴望開業。銷售動能非常漸進，才剛開始幾週，尚無法下結論。
開場陳述裡相關的內容
Tom O'Hern在開場陳述中提到，公司已重新開放13個中心，預期6月中前幾乎所有中心開放。
- 10債務再融資與到期處理Alexander Goldfarb (Piper Sandler)
問能否更新Danbury、Niagara的處理想法？是否考慮在Stonewood設定抵押貸款？
答Tom O'Hern表示，信貸市場凍結，公司已開始再融資管道，但將延長2020年和2021年初到期的債務。公寓大樓不同，預期未來幾個月內可融資。
- 11Nordstrom關店與共同承租條款Alexander Goldfarb (Piper Sandler)
問Nordstrom關閉或其他百貨公司關閉是否觸發與店內商店的共同承租條款？
答Tom O'Hern表示，影響非常微不足道。
- 12營運費用節省與租戶償還Shivani Sood (Deutsche Bank)
問10-Q提到購物中心費用減少45%，其餘55%中有多少是合約上可由租戶償還？
答Tom O'Hern表示，大部分租約是固定CAM，每塊錢都影響盈虧底線，大概85%到90%直接影響底線。4月和5月期間已大幅降低可變費用，隨中心恢復，仍會看到節省。
開場陳述裡相關的內容
Scott Kingsmore在開場陳述中提到，可變、可控的購物中心營運費用減少了近50%。
- 13影子開發項目的彈性需求與訂單Shivani Sood (Deutsche Bank)
問影子開發項目的GLA重新分配彈性如何？如果疫情後對體驗式概念需求不足？
答Tom O'Hern表示，大部分Sears盒子重新開發（如Washington Square和Los Cerritos）還早，需經過開發許可程序，因此有相當大彈性重新利用樓板面積，可從體驗式轉向其他用途。
開場陳述裡相關的內容
Tom O'Hern在開場陳述中提到，公司延後大部分重建開發，僅完成費城和Scottsdale的項目。
- 14租戶重新開業後的租金支付能力Todd Thomas (KeyBanc Capital Markets)
問隨著中心重新開放，租戶（特別是餐廳、電影院、健身業者）支付租金的能力如何？如果他們以較低水準營運，公司如何處理討論？
答Tom O'Hern表示，公司與數百個零售商討論，因地點和用途而異。餐廳和電影院因社交距離面臨挑戰，公司正逐一處理。健身業者有良好社交距離計畫，會員有被壓抑需求，預期無變化。最困難的類別是電影院和餐廳。
- 15共同承租條款曝險的整體評估Todd Thomas (KeyBanc Capital Markets)
問關於共同承租的評論是僅針對Nordstrom關閉，還是整個投資組合的廣泛評論？有多少租約有共同承租條款？
答Tom O'Hern表示，這是關於整個投資組合的廣泛評論，不僅是Nordstrom。共同承租條款是例外而非通則，每個中心可能只有5到10個租戶有條款，且通常與多個主力店相關。目前除三家Nordstrom外，沒有其他案例，影響不重大。
- 16CMBS貸款展期與策略Rich Hill (Morgan Stanley)
問是否已聯繫CMBS貸款機構？像Green Acres Mall這樣高品質的購物中心，貸款在2021年2月到期，為何未見修改？
答Tom O'Hern表示，公司正與貸款機構積極討論展期，這些貸款在進入疫情前有充足償債保障，槓桿率低，預期能成功展期。這是10年前金融危機後使用的策略，展期後可再融資或出售資產。
- 17信用額度契約的緩衝空間Rich Hill (Morgan Stanley)
問信用額度契約的緩衝是否主要因為應計制會計？為何對契約感到放心？
答Scott Kingsmore表示，契約基於應計制會計，有充足空間。個案讓步會是孤立的，可吸收影響。
- 18租賃會計處理與COVID影響Greg McGinniss (Scotiabank)
問高於和低於市場租金的攤銷增加原因？COVID相關中斷對直線租金和市場租賃攤銷的影響？
答Scott Kingsmore表示，第一季有幾個租約修改導致非現金收入沖銷，造成尖峰。未來將詳細評估可收回性，可能影響直線應收帳款和租金認列時間，但此時不提供指引。
- 19租約修改是否與COVID相關Greg McGinniss (Scotiabank)
問那些租約修改是否與COVID-19相關？
答Scott Kingsmore明確表示，那些修改與COVID無關。
- 20可變營運費用節省的美元金額Greg McGinniss (Scotiabank)
問可變營運費用節省以美元計算是多少？營運費用中固定與可變的比例？
答Scott Kingsmore表示，每月約節省800萬美元。大部分費用是固定的，包括債務服務、物業稅和保險，可調整的空間有限。
- 21共同承租條款觸發的時點Brian Hawthorne (RBC Capital Markets)
問10-Q提到不預期疫情觸發共同承租，只要關閉是暫時的。是否有更早的時點可能觸發？
答Tom O'Hern表示，10-Q中的是風險因素，由律師起草。就暫時關閉而言，不認為有大量共同承租問題，預期6月中前恢復運作，30天內會知道更多。目前不認為會是重大的。
- 22租戶對共同承租的期望Brian Hawthorne (RBC Capital Markets)
問租戶的期望是什麼？是等30天再討論，還是可以重新討論？
答Tom O'Hern強調，預期共同承租影響非常不重大，包括Nordstrom和其他有風險的主力店。就COVID關閉的暫時影響而言，看法是沒有。
- 23共同承租條款的比例與曝險Ki Bin Kim (SunTrust)
問有多少百分比的租戶有共同承租條款？整體曝險如何？
答Tom O'Hern表示，共同承租是例外而非通則，每個中心可能5到10個租戶有條款，且通常與多個主力店相關。除三家Nordstrom外，沒有其他案例。Macy's宣布關閉125家，但名單中一家已計劃轉辦公空間。
- 24債務契約的資本化率風險資本配置Ki Bin Kim (SunTrust)
問總負債對GAV或有擔保債務對GAV的計算基於6%資本化率，貸款方是否有風險調整資本化率？如果違反契約，實際後果是什麼？
答Tom O'Hern表示，公司離契約限制很遠，貸款方不能任意更改資本化率，因為那是貸款協議的一部分。槓桿契約有充足空間。
- 25資本保存與成本效率措施毛利率與成本營運效率與人力Haendel St. Juste (Mizuho Securities)
問除了股息、開發管道和租戶措施，還有什麼其他資本保存和成本效率措施？同業有裁員、削減高管薪酬，公司是否考慮？
答Tom O'Hern表示，公司針對較大支出項目，如利息和物業稅，與貸款方協商延遲付款。公司員工不多，外包保全、維護和清潔，這些是可變成本。公司選擇不裁員，因為預期短期關閉，且節省有限。已實施招聘凍結，幾年前已裁員15%。
開場陳述裡相關的內容
Tom O'Hern在開場陳述中提到，公司已強化戰略計劃，實施流動性措施，包括延後重建開發。
- 26租戶對話時間表與百分比租金曝險Haendel St. Juste (Mizuh o Securities)
問與未支付租金的租戶對話的時間表和期望？何時能知道更多？對百分比租金租約的舒適程度？整體進駐率可能落在什麼水準？
答Doug Healey表示，對話重點是零售商維持銷售和管理團隊，這可能以租金為代價。現在零售商專注於安全開業，有被壓抑的需求和過剩庫存，幾乎每天有零售商要求額外空間。Tom O'Hern表示，進駐率太早無法預測，可能有些租戶破產，影響進駐率，因此不提供指引。對百分比租金，目前太早無法確定會同意多少。
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| 會計季 | 公布日 | 盤前 / 盤後 | 反應日漲跌 | 開盤跳空 | 相對 SPY | 反應後 5 日 | 反應後 20 日 | 賣方調升 / 調降 | 目標價中位數變化 | 文件 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 26Q2 | 2026-08-04 | 盤前 | -1.0% | -1.0% | -2.8% | -4.2% | -7.0% | 0 / 0 | – | 財報新聞稿Q&A 13 |
| 26Q1 | 2026-05-06 | 盤前 | +3.4% | +1.1% | +2.0% | -2.3% | +1.3% | 0 / 0 | – | 財報新聞稿 |
| 25Q4 | 2026-02-18 | 盤前 | +1.9% | +0.1% | +1.4% | +6.6% | +2.3% | 0 / 0 | – | 財報新聞稿Q&A 16 |
| 25Q3 | 2025-11-04 | 盤前 | +2.1% | -0.4% | +3.3% | +0.2% | -2.7% | 0 / 0 | – | 財報新聞稿 |
| 25Q2 | 2025-08-11 | 盤前 | -0.2% | -0.2% | +0.0% | +1.7% | +7.2% | 0 / 0 | – | 財報新聞稿 |
| 25Q1 | 2025-05-12 | 盤前 | +10.4% | +3.1% | +7.1% | -6.1% | -1.5% | 0 / 0 | – | 財報新聞稿 |
| 24Q4 | 2025-02-27 | 盤前 | -8.9% | +1.7% | -7.4% | -1.0% | -2.0% | 0 / 0 | – | 財報新聞稿Q&A 19 |
| 24Q3 | 2024-11-06 | 盤前 | -1.7% | +4.1% | -4.2% | +2.7% | +15.9% | 0 / 0 | – | 財報新聞稿Q&A 19 |
| 24Q2 | 2024-07-31 | 盤前 | -4.3% | -0.1% | -5.9% | -2.8% | -2.2% | 0 / 0 | – | 財報新聞稿Q&A 22 |
| 24Q1 | 2024-04-30 | 盤前 | -14.1% | -4.4% | -12.5% | +7.8% | +1.6% | 0 / 0 | – | 財報新聞稿Q&A 19 |
| 23Q4 | 2024-02-07 | 盤前 | +2.1% | -2.9% | +1.3% | -1.2% | -6.5% | 0 / 0 | – | Q&A 22 |
| 23Q3 | 2023-10-31 | 盤前 | -0.4% | +1.0% | -1.0% | +4.3% | +10.1% | 0 / 0 | – | Q&A 19 |
| 23Q2 | 2023-08-08 | 盤前 | +0.2% | -2.3% | +0.7% | -3.0% | -5.7% | 0 / 0 | – | Q&A 27 |
| 23Q1 | 2023-05-04 | 盤前 | -3.0% | -3.9% | -2.3% | -6.3% | -1.6% | 0 / 0 | – | Q&A 24 |
| 22Q4 | 2023-02-07 | 盤前 | -3.2% | -1.3% | -4.5% | -0.4% | -6.1% | 0 / 0 | – | Q&A 27 |
| 22Q3 | 2022-11-03 | 盤前 | +1.5% | -4.7% | +2.5% | +6.0% | +0.2% | 0 / 0 | – |
公布日 = 8-K Item 2.02 的申報日。盤前 / 盤後是用「當天與隔天哪一天的開盤跳空比較大」推估的,反應日漲跌 = 反應日收盤 ÷ 前一日收盤(已還原配息)。反應後 N 日 = 反應日收盤之後 N 個交易日的報酬減掉同期 SPY,看的是有沒有繼續漂。賣方欄是公布後 6 天內有公開報導的券商動作(同一家只算最後一筆);目標價為各券商發布,非本站觀點。
股價為收盤價、延遲至前一交易日。以上為公開資料的整理,不構成投資建議。