MACERICH CO
+0.08 (+0.35%)法說會 MACERICH CO · 近 16 次財報公布 · 12 場有 Q&A 整理
財報日的股價反應、之後的漂移、券商怎麼改,以及分析師在 Q&A 裡問什麼。只整理已發生的事實,不預測下一場。
財報日怎麼動柱 = 反應日漲跌 · 白點 = 開盤跳空 · 黃虛線 = 平均幅度 · 白框 = 最近一次
白點離柱頂很遠 = 開盤跳完之後盤中又走了一段(續強或開高走低)。柱子長期都比黃虛線長,代表這檔財報日的波動比平常大。
反應完還會漂嗎相對 SPY 的累積超額報酬 · 反應日前一天 = 0 · 細線 = 每一場 · 白線 = 最近一場 · 黃線 = 平均
黃線在反應日之後繼續往同一個方向走 = 市場消化得慢(財報後漂移);往回收 = 反應過度。細線散得很開,代表平均沒有代表性。
賣方在法說會後怎麼改公布後 6 天內 · 上 = 調升目標價(深紅)與升評(淺紅)· 下 = 調降目標價與降評 · 藍線 = 目標價中位數變化(右軸)· 有公開報導連結的動作約從 2025 年下半年起才完整
只算有公開報導的券商動作,同一家只算最後一筆;目標價為各券商發布,非本站觀點。股價大漲但賣方沒有跟著調升,或股價下跌但目標價照樣往上調,這兩種背離最值得看。
分析師在問什麼近 8 場 · 主題 × 場次的問題數
| Q&A 主題 | FY23Q323/10 | FY23Q424/02 | FY24Q124/04 | FY24Q224/07 | FY24Q324/11 | FY24Q425/02 | FY25Q426/02 | FY26Q226/08 | 合計 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 資本配置 | 1 | 3 | 2 | 2 | 3 | 1 | 3 | 6 | 21 |
| 總經與消費者 | 2 | 3 | 1 | 2 | 2 | 2 | 3 | 1 | 16 |
| 財測與展望 | 3 | 1 | 1 | 4 | 1 | 1 | 2 | 2 | 15 |
| 需求與訂單 | 3 | 2 | 1 | 1 | · | 2 | · | · | 9 |
| 新產品與新業務 | 4 | · | · | · | · | 1 | 1 | 1 | 7 |
| 資本支出與投資 | · | 2 | 1 | · | 1 | 1 | · | 1 | 6 |
| AI 與資料中心 | · | 3 | · | · | · | · | 2 | · | 5 |
| 毛利率與成本 | · | 1 | 1 | · | · | 2 | 1 | · | 5 |
| 營運效率與人力 | · | · | 1 | · | · | 1 | 2 | 1 | 5 |
| 供應鏈與產能 | · | · | · | 1 | · | 1 | · | 1 | 3 |
每一格 = 那一場法說會裡,分析師問題碰到這個主題的次數(一個問題可以同時算進好幾個主題)。顏色越深問得越多;從左到右是從舊到新,看得出分析師的注意力往哪裡移。主題是依問題文字的關鍵字歸類,不是人工標註。
誰在問近 8 場上台提問的券商 · 與他們目前的評等
| 券商 | 分析師 | 提問場次 | 最近提問 | 評等 | 目標價 | 評等日期 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Bank of America | Andrew Reale、Jeffrey Spector | 8 | 2026-08-12 | 看多 Buy | 23.00 | 2025-09-26 |
| Citi | Craig Mailman、Seth Purdy | 8 | 2026-08-12 | 看多 Buy | 28.00 | 2026-06-24 |
| Piper Sandler | Alexander Goldfarb | 8 | 2026-08-12 | 看多 Overweight | 30.00 | 2026-08-27 |
| Evercore ISI | Michael Griffin、Manus Ebbecke | 7 | 2026-08-12 | 看多 Outperform | 26.00 | 2026-09-21 |
| JPMorgan | Michael Mueller、Mike Mueller | 7 | 2026-08-12 | – | – | – |
| Mizuho | Haendel St. Juste、Ravi Vaidya | 6 | 2026-08-12 | – | – | – |
| Compass Point | Floris Van Dijkum、Floris van Dijkum | 6 | 2025-02-27 | – | – | – |
| Green Street Advisors | Vince Tibone、Vince James Tibone | 5 | 2026-08-12 | – | – | – |
| Morgan Stanley | Ronald Kamdem | 5 | 2026-08-12 | – | – | – |
| Goldman Sachs | Caitlin Burrows | 5 | 2026-08-12 | – | – | – |
| Scotiabank | Greg McGinniss、Greg McGinnis | 4 | 2026-08-12 | – | – | – |
| Jefferies | Linda Tsai | 4 | 2025-02-27 | – | – | – |
| KeyBanc Capital Markets | Todd Thomas | 3 | 2026-08-12 | – | – | – |
| Ladenburg | Floris Gerbrand Van Dijkum、Floris Van Dijkum | 2 | 2026-08-12 | – | – | – |
| Deutsche Bank | Omotayo Okusanya、Omotayo Tejumade Okusanya | 2 | 2026-08-12 | 看多 Buy | 27.00 | 2026-06-02 |
| 加拿大豐業銀行 | Greg McGinniss、Viktor Fediv | 2 | 2024-04-30 | – | – | – |
| EVR | Samir Khanal | 1 | 2024-07-31 | – | – | – |
| Truist Securities | Ki Bin Kim | 1 | 2024-02-07 | – | – | – |
目標價為各券商發布,非本站觀點。提問場次 = 近 8 場有 Q&A 整理的法說會裡,這家券商的分析師上台提問的場數;常問的通常是主要覆蓋券商。評等與目標價只列有公開報導的那一筆,日期連到原報導。
法說會 Q&A 分析師問題與公司回答的中文重點
- 1長期目標時間表財測與展望資本配置Jeffrey Spector（Bank of America Securities）
問詢問長期目標（如降低槓桿）的時間表是否因近期進展而縮短。
答Jack Hsieh 表示，債務削減速度可能比計劃更快，租賃和 NOI 部分按計劃進行，資產出售也按計劃進行，整體進度超前，年底前可描述 10 億至 14 億美元的債務減少範圍。
開場陳述裡相關的內容
Jack Hsieh 在開場陳述中表示，公司正沿著「簡化業務、提升營運績效、降低槓桿」的路徑前進，並已出售 Biltmore Fashion Park 50% 權益，減少 1.1 億美元債務，目標是減少 20 億美元債務，2024 年底前可望看到 10 億至 14 億美元的債務減少。
- 2出售 Biltmore Fashion Park 的合理性Jeffrey Spector（Bank of America Securities）
問詢問出售 Biltmore Fashion Park 合資權益的動機，因該資產被認為是頂級資產。
答Jack Hsieh 表示，Biltmore 是 Steady Eddie 類別的優質資產，但該項目有增加辦公密度的權利，未來將轉為更均衡的零售混合用途。出售是為了籌集流動性，對合作夥伴有利，且公司仍在大鳳凰城市場保持租賃地位，尤其已完全控制 Arrowhead，因此是資產所有權的重新配置。
開場陳述裡相關的內容
Jack Hsieh 在開場陳述中宣布，今天完成出售 Biltmore Fashion Park 的 50% 權益給合作夥伴 RED Development，將減少 1.1 億美元債務。
- 3資產出售的資本化率與其他潛在交易供應鏈與產能Seth Purdy（代替 Craig Mailman，Citi）
問詢問是否還有其他資產能以類似 6.5% 的資本化率交易，以及 Santa Monica Place 的貸款談判進展和其他潛在的資產歸還。
答Jack Hsieh 拒絕透露資本化率假設，僅表示會持續更新。Scott Kingsmore 補充，Santa Monica Place 的管理將持續至少 12 個月，並繼續引進 Arte Museum、Din-Tai-Fung、Club Studio 等租戶，但脫離所有權的時間未定。
開場陳述裡相關的內容
Jack Hsieh 在開場陳述中提到，公司正在行銷已關閉的購物中心，並準備出售單一資產外圍土地，且已完成 Country Club Plaza 的短售，並與貸款機構討論 Santa Monica Place。
- 4交易市場深度與買家池Samir Khanal（EVR）
問詢問當前交易市場的買家池深度，以及封閉式購物中心與開放式中心的差異。
答Jack Hsieh 表示，大型商業物業（如購物中心、辦公樓）出售市場具挑戰性，但公司有特定策略，相信能執行。Scott Kingsmore 補充，公司也專注於外圍土地，這類獨立建築有高信用租戶，買家池更廣，執行可能較順利。
開場陳述裡相關的內容
Jack Hsieh 在開場陳述中表示，公司正準備出售單一資產外圍土地，並已完成多項資產出售。
- 5租賃管道與租戶談判進展總經與消費者Samir Khanal（EVR）
問詢問 Doug 提到的 50 萬平方英尺談判中空間的進展，以及租戶對經濟放緩的潛在阻力。
答Doug Healey 表示，零售環境依然強勁，今年迄今簽約量與去年相當，且執行租賃委員會審查的交易量年增 30%。租戶需求未受銷售持平影響，因為零售商簽訂 7-10 年租約，著眼長期。
開場陳述裡相關的內容
Doug Healey 在開場陳述中表示，公司有 115 份已簽署租約（170 萬平方英尺）和超過 50 萬平方英尺的談判中租約，管道總計 220 萬平方英尺的新店開幕。
- 6同店 NOI 成長與管道貢獻財測與展望Floris van Dijkum（Compass Point）
問詢問同店 NOI 成長是否會因下半年大量管道開幕而加速。
答Scott Kingsmore 確認，管道龐大，大量開幕將推動 NOI 成長加速，但已簽約未開幕的管道可能在未來幾季下降。
開場陳述裡相關的內容
Scott Kingsmore 在開場陳述中表示，第二季同店 NOI 成長 1.3%（排除租約終止收入），若排除壞帳準備影響則約 2.2%。
- 7Queens Center 再融資Floris van Dijkum（Compass Point）
問詢問 Queens Center 6 億美元債務的再融資預期，包括貸款類型（CMBS 或保險公司）和利差。
答Scott Kingsmore 表示，預期將以 CMBS 執行，並可能將槓桿降至 5 億至 5.25 億美元範圍。資產競爭激烈，主要關係貸款機構已積極出價，但利差評論過早，且下半年利率環境可能更佳。
開場陳述裡相關的內容
Scott Kingsmore 在開場陳述中表示，公司正在為 Queens Center 尋求融資方案，並預期交易會受市場歡迎。
- 8Victor Valley 再融資決策資本配置Vince Tibone（Green Street Advisors）
問詢問為何選擇再融資 Victor Valley 而非交還給貸款機構，以及額外 3000 萬美元股權與去槓桿目標的權衡。
答Scott Kingsmore 表示，Victor Valley 是穩健資產，約 99% 出租，是當地唯一購物中心，公司對其有信心，降低槓桿是整體目標，因此再融資是合理決策。
開場陳述裡相關的內容
Scott Kingsmore 在開場陳述中表示，Victor Valley 的 1.15 億美元貸款將於 9 月到期，新十年期貸款預計 8500 萬美元，利率預期在 6% 中段。
- 9Victor Valley 再開發潛力Vince Tibone（Green Street Advisors）
問詢問 Victor Valley 是否有再開發潛力，或是否為穩定資產。
答Scott Kingsmore 表示，最大機會是後側閒置的 Sears 地點，正在尋找概念，可能以零售或娛樂導向重新定位。
開場陳述裡相關的內容
Scott Kingsmore 在開場陳述中表示，Victor Valley 貸款再融資進行中。
- 10已簽約未開幕租約的開始時間Vince Tibone（Green Street Advisors）
問詢問 7100 萬美元已簽約未開幕租約的收入開始時間分佈。
答Scott Kingsmore 表示，2024 年約有 2000 萬至 2900 萬美元收入上線，2025 年約 3500 萬美元（仍在增加），2026 年為餘額。管道持續增長，反映強勁需求。
開場陳述裡相關的內容
Doug Healey 在開場陳述中表示，租賃管道代表 7140 萬美元的增量租金，將在 2024、2025、2026 年實現。
- 11年底與明年底的出租率預期財測與展望Linda Tsai（Jefferies）
問詢問年底和明年底的出租率預期。
答Scott Kingsmore 表示，Express 關閉將導致第三季出租率下降 40 個基點，但預期持續增長，明年底出租率將落在 93.5% 至 94% 之間。排除 Eddie's 資產，出租率近 95%，重點是提高品質並將臨時租戶轉為永久。
開場陳述裡相關的內容
Doug Healey 在開場陳述中表示，第二季出租率為 93.3%，並預期 2024 年續約保留率在 90% 出頭。
- 12破產面積歷史數據Linda Tsai（Jefferies）
問詢問自疫情以來每年的破產面積。
答Scott Kingsmore 表示，2022 和 2023 年各約 11.1 萬平方英尺，2021 年約 37 萬平方英尺，2020 年為 600 萬平方英尺（其中約三分之二來自 JCPenney）。
開場陳述裡相關的內容
Doug Healey 在開場陳述中表示，今年迄今排除 Express 僅有 10 萬平方英尺破產面積。
- 13消費者支出與零售需求脫節需求與訂單總經與消費者Alexander Goldfarb（Piper Sandler）
問詢問如何解釋消費者縮減開支的新聞與公司強勁業績之間的脫節。
答Doug Healey 表示，行業報告銷售下降 3% 至 4%，但公司持平，反映投資組合品質。零售商簽訂長期租約，需求未受銷售影響，因為公司物業在主要市場是必備資產。
開場陳述裡相關的內容
Doug Healey 在開場陳述中表示，銷售持平，消費者謹慎，但公司市場較富裕，受影響較小。
- 14執行計劃的潛在障礙Alexander Goldfarb（Piper Sandler）
問詢問 Jack 上任後是否發現需要重大改變的領域，或計劃執行僅是時間問題。
答Jack Hsieh 表示，沒有重大機械改變，主要是圍繞策略重新調整資源和優先順序，未來兩到三年將持續，且已看到成果。
開場陳述裡相關的內容
Jack Hsieh 在開場陳述中表示，公司已定案物業排名標準，並聚焦於 Fortress、Steady Eddie 和 Eddie's 類別。
- 15Santa Monica Place 保留可能性Mike Mueller（J.P. Morgan）
問詢問新聞稿中「與貸款人談判」的措辭是否意味著可能保留 Santa Monica Place。
答Scott Kingsmore 表示，資產有挑戰且資本結構倒掛，已說盡能說的，暗示保留可能性低。
開場陳述裡相關的內容
Jack Hsieh 在開場陳述中表示，公司正與貸款機構討論 Santa Monica Place。
- 16Chandler 合資重組與公允價值調整Ravi Vaidya（Mizuho Securities）
問詢問 Chandler 合資重組導致的 1600 萬美元利息費用貸項，以及未來是否還有類似調整。
答Scott Kingsmore 表示，合資重組加速了超過 3 億美元的收益認列，這是最後一季需按市價調整資產和債務，未來不再相關。
開場陳述裡相關的內容
Scott Kingsmore 在開場陳述中表示，Chandler Fashion Center 完成 2.75 億美元再融資，公司實現近 1800 萬美元流動性。
- 17Country Club Plaza 貸款免除Ravi Vaidya（Mizuho Securities）
問詢問 Country Club Plaza 貸款免除的細節，以及是否可能發生在其他資產。
答Scott Kingsmore 表示，這是三方交易（買方、貸款機構、合資企業），因無追索權債務，未回收部分被免除。每筆交易獨特，無法評論其他資產。
開場陳述裡相關的內容
Scott Kingsmore 在開場陳述中表示，Country Club Plaza 短售完成，2.96 億美元貸款被免除，出售價約 1.76 億美元。
- 18Santa Monica Place 再開發支出Greg McGinniss（Scotiabank）
問詢問 Santa Monica Place 是否仍投入再開發資本以引進新租戶。
答Scott Kingsmore 表示，有預留準備金支付建設工程，公司繼續資產和物業管理，並與貸款機構推進租賃機會。
開場陳述裡相關的內容
Scott Kingsmore 在開場陳述中表示，公司仍參與 Santa Monica Place 管理，並引進新租戶。
- 19超額租金下降原因Greg McGinniss（Scotiabank）
問詢問超額租金年減 45% 的原因及未來預期。
答Scott Kingsmore 表示，部分因租約轉換為較高基本租金（主要在 2022-2023 年），部分因租金上漲導致突破點上升，銷售平緩使超額租金下降。預期年底前趨於穩定，長期超額租金約佔總收入 2% 至 3%，目前約 5% 至 6%。
開場陳述裡相關的內容
Doug Healey 在開場陳述中表示，銷售持平，消費者謹慎。
- 20戰略計劃中 12 個資產的定義Greg McGinniss（Scotiabank）
問詢問戰略計劃中處置或交回 12 個資產是否指完整資產，或包含百貨公司和外圍地塊。
答Scott Kingsmore 表示，12 個資產指完整資產，外圍地塊出售是額外補充，且規模較小，其他機會可能更重大。
開場陳述裡相關的內容
Jack Hsieh 在開場陳述中表示，公司正準備出售單一資產外圍土地。
- 21東岸六個資產的策略Ronald Kamdem（Morgan Stanley）
問詢問東岸六個資產的具體策略，是否涉及新團隊或產品組合。
答Jack Hsieh 表示，團隊相同，但投入更多精力。每個資產有不同路徑，如 Green Acres、King's Plaza（Best Buy 空置）、Queens 持續改善、Danbury 進展、Freehold 有主力店再開發（Dick's House of Sport），以及 Tysons。
開場陳述裡相關的內容
Jack Hsieh 在開場陳述中表示，東岸團隊聚焦於六個大型東岸資產，是槓桿降低計劃的重要 NOI 貢獻者。
- 22恢復財測時間與規模風險財測與展望Ronald Kamdem（Morgan Stanley）
問詢問何時恢復財測，以及資產處置後是否會變得太小而失去對零售商的相關性。
答Jack Hsieh 表示，今年和明年都不會發布財測，專注於去槓桿和租賃。公司不會失去相關性，因擁有許多相關資產和市場地位。計劃有靈活性，目標是達到低六倍槓桿和 80 美元 FFO 範圍。
開場陳述裡相關的內容
Jack Hsieh 在開場陳述中表示，公司目標是減少 20 億美元債務，並專注於核心資產。
歷次財報公布 近 16 次 · 新 → 舊
| 會計季 | 公布日 | 盤前 / 盤後 | 反應日漲跌 | 開盤跳空 | 相對 SPY | 反應後 5 日 | 反應後 20 日 | 賣方調升 / 調降 | 目標價中位數變化 | 文件 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 26Q2 | 2026-08-04 | 盤前 | -1.0% | -1.0% | -2.8% | -4.2% | -7.0% | 0 / 0 | – | 財報新聞稿Q&A 13 |
| 26Q1 | 2026-05-06 | 盤前 | +3.4% | +1.1% | +2.0% | -2.3% | +1.3% | 0 / 0 | – | 財報新聞稿 |
| 25Q4 | 2026-02-18 | 盤前 | +1.9% | +0.1% | +1.4% | +6.6% | +2.3% | 0 / 0 | – | 財報新聞稿Q&A 16 |
| 25Q3 | 2025-11-04 | 盤前 | +2.1% | -0.4% | +3.3% | +0.2% | -2.7% | 0 / 0 | – | 財報新聞稿 |
| 25Q2 | 2025-08-11 | 盤前 | -0.2% | -0.2% | +0.0% | +1.7% | +7.2% | 0 / 0 | – | 財報新聞稿 |
| 25Q1 | 2025-05-12 | 盤前 | +10.4% | +3.1% | +7.1% | -6.1% | -1.5% | 0 / 0 | – | 財報新聞稿 |
| 24Q4 | 2025-02-27 | 盤前 | -8.9% | +1.7% | -7.4% | -1.0% | -2.0% | 0 / 0 | – | 財報新聞稿Q&A 19 |
| 24Q3 | 2024-11-06 | 盤前 | -1.7% | +4.1% | -4.2% | +2.7% | +15.9% | 0 / 0 | – | 財報新聞稿Q&A 19 |
| 24Q2 | 2024-07-31 | 盤前 | -4.3% | -0.1% | -5.9% | -2.8% | -2.2% | 0 / 0 | – | 財報新聞稿Q&A 22 |
| 24Q1 | 2024-04-30 | 盤前 | -14.1% | -4.4% | -12.5% | +7.8% | +1.6% | 0 / 0 | – | 財報新聞稿Q&A 19 |
| 23Q4 | 2024-02-07 | 盤前 | +2.1% | -2.9% | +1.3% | -1.2% | -6.5% | 0 / 0 | – | Q&A 22 |
| 23Q3 | 2023-10-31 | 盤前 | -0.4% | +1.0% | -1.0% | +4.3% | +10.1% | 0 / 0 | – | Q&A 19 |
| 23Q2 | 2023-08-08 | 盤前 | +0.2% | -2.3% | +0.7% | -3.0% | -5.7% | 0 / 0 | – | Q&A 27 |
| 23Q1 | 2023-05-04 | 盤前 | -3.0% | -3.9% | -2.3% | -6.3% | -1.6% | 0 / 0 | – | Q&A 24 |
| 22Q4 | 2023-02-07 | 盤前 | -3.2% | -1.3% | -4.5% | -0.4% | -6.1% | 0 / 0 | – | Q&A 27 |
| 22Q3 | 2022-11-03 | 盤前 | +1.5% | -4.7% | +2.5% | +6.0% | +0.2% | 0 / 0 | – |
公布日 = 8-K Item 2.02 的申報日。盤前 / 盤後是用「當天與隔天哪一天的開盤跳空比較大」推估的,反應日漲跌 = 反應日收盤 ÷ 前一日收盤(已還原配息)。反應後 N 日 = 反應日收盤之後 N 個交易日的報酬減掉同期 SPY,看的是有沒有繼續漂。賣方欄是公布後 6 天內有公開報導的券商動作(同一家只算最後一筆);目標價為各券商發布,非本站觀點。
股價為收盤價、延遲至前一交易日。以上為公開資料的整理,不構成投資建議。