MACERICH CO
+0.08 (+0.35%)法說會 MACERICH CO · 近 16 次財報公布 · 12 場有 Q&A 整理
財報日的股價反應、之後的漂移、券商怎麼改,以及分析師在 Q&A 裡問什麼。只整理已發生的事實,不預測下一場。
財報日怎麼動柱 = 反應日漲跌 · 白點 = 開盤跳空 · 黃虛線 = 平均幅度 · 白框 = 最近一次
白點離柱頂很遠 = 開盤跳完之後盤中又走了一段(續強或開高走低)。柱子長期都比黃虛線長,代表這檔財報日的波動比平常大。
反應完還會漂嗎相對 SPY 的累積超額報酬 · 反應日前一天 = 0 · 細線 = 每一場 · 白線 = 最近一場 · 黃線 = 平均
黃線在反應日之後繼續往同一個方向走 = 市場消化得慢(財報後漂移);往回收 = 反應過度。細線散得很開,代表平均沒有代表性。
賣方在法說會後怎麼改公布後 6 天內 · 上 = 調升目標價(深紅)與升評(淺紅)· 下 = 調降目標價與降評 · 藍線 = 目標價中位數變化(右軸)· 有公開報導連結的動作約從 2025 年下半年起才完整
只算有公開報導的券商動作,同一家只算最後一筆;目標價為各券商發布,非本站觀點。股價大漲但賣方沒有跟著調升,或股價下跌但目標價照樣往上調,這兩種背離最值得看。
分析師在問什麼近 8 場 · 主題 × 場次的問題數
| Q&A 主題 | FY23Q323/10 | FY23Q424/02 | FY24Q124/04 | FY24Q224/07 | FY24Q324/11 | FY24Q425/02 | FY25Q426/02 | FY26Q226/08 | 合計 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 資本配置 | 1 | 3 | 2 | 2 | 3 | 1 | 3 | 6 | 21 |
| 總經與消費者 | 2 | 3 | 1 | 2 | 2 | 2 | 3 | 1 | 16 |
| 財測與展望 | 3 | 1 | 1 | 4 | 1 | 1 | 2 | 2 | 15 |
| 需求與訂單 | 3 | 2 | 1 | 1 | · | 2 | · | · | 9 |
| 新產品與新業務 | 4 | · | · | · | · | 1 | 1 | 1 | 7 |
| 資本支出與投資 | · | 2 | 1 | · | 1 | 1 | · | 1 | 6 |
| AI 與資料中心 | · | 3 | · | · | · | · | 2 | · | 5 |
| 毛利率與成本 | · | 1 | 1 | · | · | 2 | 1 | · | 5 |
| 營運效率與人力 | · | · | 1 | · | · | 1 | 2 | 1 | 5 |
| 供應鏈與產能 | · | · | · | 1 | · | 1 | · | 1 | 3 |
每一格 = 那一場法說會裡,分析師問題碰到這個主題的次數(一個問題可以同時算進好幾個主題)。顏色越深問得越多;從左到右是從舊到新,看得出分析師的注意力往哪裡移。主題是依問題文字的關鍵字歸類,不是人工標註。
誰在問近 8 場上台提問的券商 · 與他們目前的評等
| 券商 | 分析師 | 提問場次 | 最近提問 | 評等 | 目標價 | 評等日期 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Bank of America | Andrew Reale、Jeffrey Spector | 8 | 2026-08-12 | 看多 Buy | 23.00 | 2025-09-26 |
| Citi | Craig Mailman、Seth Purdy | 8 | 2026-08-12 | 看多 Buy | 28.00 | 2026-06-24 |
| Piper Sandler | Alexander Goldfarb | 8 | 2026-08-12 | 看多 Overweight | 30.00 | 2026-08-27 |
| Evercore ISI | Michael Griffin、Manus Ebbecke | 7 | 2026-08-12 | 看多 Outperform | 26.00 | 2026-09-21 |
| JPMorgan | Michael Mueller、Mike Mueller | 7 | 2026-08-12 | – | – | – |
| Mizuho | Haendel St. Juste、Ravi Vaidya | 6 | 2026-08-12 | – | – | – |
| Compass Point | Floris Van Dijkum、Floris van Dijkum | 6 | 2025-02-27 | – | – | – |
| Green Street Advisors | Vince Tibone、Vince James Tibone | 5 | 2026-08-12 | – | – | – |
| Morgan Stanley | Ronald Kamdem | 5 | 2026-08-12 | – | – | – |
| Goldman Sachs | Caitlin Burrows | 5 | 2026-08-12 | – | – | – |
| Scotiabank | Greg McGinniss、Greg McGinnis | 4 | 2026-08-12 | – | – | – |
| Jefferies | Linda Tsai | 4 | 2025-02-27 | – | – | – |
| KeyBanc Capital Markets | Todd Thomas | 3 | 2026-08-12 | – | – | – |
| Ladenburg | Floris Gerbrand Van Dijkum、Floris Van Dijkum | 2 | 2026-08-12 | – | – | – |
| Deutsche Bank | Omotayo Okusanya、Omotayo Tejumade Okusanya | 2 | 2026-08-12 | 看多 Buy | 27.00 | 2026-06-02 |
| 加拿大豐業銀行 | Greg McGinniss、Viktor Fediv | 2 | 2024-04-30 | – | – | – |
| EVR | Samir Khanal | 1 | 2024-07-31 | – | – | – |
| Truist Securities | Ki Bin Kim | 1 | 2024-02-07 | – | – | – |
目標價為各券商發布,非本站觀點。提問場次 = 近 8 場有 Q&A 整理的法說會裡,這家券商的分析師上台提問的場數;常問的通常是主要覆蓋券商。評等與目標價只列有公開報導的那一筆,日期連到原報導。
法說會 Q&A 分析師問題與公司回答的中文重點
- 1戰略計畫的具體目標與時間框架Jeff Spector（美銀美林）
問您提到三到四年的戰略計畫，能否更具體說明未來12個月的關鍵目標？
答Jack Hsieh表示，上週已向董事會呈報逐年分析。去槓桿的三大組成部分為：資產出售與歸還（約10個物業）可降低槓桿100個基點；NOI增加（其中約60%來自7,000萬美元增量租金）可降低60個基點；5億美元普通股發行（作為佔位）可降低65個基點。這些需要三到四年完成，普通股發行將視機會而定，不會立即執行。未來幾個月會提供具體資產名稱的清晰資訊。
開場陳述裡相關的內容
Jack Hsieh在開場陳述中提出戰略計畫，包括簡化業務（出售資產、整合合資權益）、提高營運績效（透過回填空置主力店、改善東岸資產NOI、執行租賃管道帶來7,000萬美元增量租金）、降低槓桿至低至中6倍，並計劃在貸款到期時歸還四到六個物業給貸款人。
- 2轉守為攻的時機毛利率與成本Jeff Spector（美銀美林）
問您提到達成目標後將有資本成本轉守為攻，這是在幾年內還是未來一年內就能做到？
答Jack Hsieh表示，去槓桿計畫相對簡單，僅涉及10個資產、即將到來的NOI，以及比預期低的普通股發行需求。若不出售資產而僅靠發行股票，需發行20億美元（$2 billion）才能降至低6倍，這從稀釋角度不合理。他認為未來有機會收購優質中心，目標是讓組織為轉折點做好準備。
開場陳述裡相關的內容
Jack Hsieh在開場陳述中表示，執行戰略計畫後將使Macerich在收購、再投資和選擇性開發方面採取攻勢。
- 3戰略計畫的起源與內部溝通Greg McGinniss（加拿大豐業銀行）
問目前的戰略計畫有多少是您加入時已存在，還是您的觀點？您對公司內部的願景傳達是什麼？
答Jack Hsieh表示，計畫從他加入第一天就開始，他巡視了多個中心並與領導團隊合作。他強調公司實際上處於酒店服務業（hospitality），需提供最佳商品組合（如Dick's House of Sport、Lifetime Fitness）以增加訪問次數和停留時間。他透過全員大會和物業管理會議傳達願景，並啟動了物業排名系統（堡壘資產、穩健型、Eddie's三類）、正式資本配置流程、租賃流程審查、CRM評估、外包和AI計畫。
開場陳述裡相關的內容
Jack Hsieh在開場陳述中介紹了新的使命宣言、企業價值觀和物業重新分組，並強調挑戰現狀。
- 4資產出售的類別與稀釋控制Greg McGinniss（加拿大豐業銀行）
問計劃出售的資產是否都屬於Eddie類別？還是包含較強資產以控制稀釋？
答Jack Hsieh表示，出售的資產是混合的，中間組別（穩健型）中有些資產不錯但非策略核心，可重新配置資本；第三類（Eddie's）中有些背負債務，會逐步處理。
開場陳述裡相關的內容
Jack Hsieh在回答前一個問題時提到物業排名系統分為堡壘資產、穩健型（Steady Eddie）和Eddie's三類。
- 5Santa Monica Place的貸款違約與開發管道Greg McGinniss（加拿大豐業銀行）
問Santa Monica Place已從開發管道移除，是否代表開發計畫暫停？是否仍值得投資？
答Scott Kingsmore表示，Santa Monica市場持續挑戰，影響進度和承租，底層資本結構困難，因此決定在4月初對貸款違約。該資產約有0.01美元（$0.01）的FFO稀釋效應，並使槓桿率增加約20個基點。目前無法提供更多資訊，因與貸款方討論中。
開場陳述裡相關的內容
Scott Kingsmore在開場陳述中未直接提及Santa Monica Place，但Jack Hsieh提到可能將物業歸還給貸款人。
- 6資產出售的可行性與利率假設總經與消費者Samir Khanal（Evercore ISI）
問考量當前利率，資產出售目標（10個資產）是否實際？時間框架為何？
答Jack Hsieh表示，計畫假設未來三年基準利率為6.5%（百分之六點五）。資產類別包括具有低於市場融資的物業、無擔保物業，以及少數獨立式outparcels（含Costco、Home Depot、BJs、Lowe's、Walmart等租戶），後者可能稍後出售。
開場陳述裡相關的內容
Jack Hsieh在開場陳述中提出戰略計畫包括出售資產和歸還四到六個物業，並提到5億美元新股權可降低槓桿三分之二個週轉。
- 7Express關店後的空間回填Samir Khanal（Evercore ISI）
問Express關店後，如何回填這些空間？租金下線後何時開始回填？
答Doug Healey表示，Express佔據的是最佳購物中心的最佳空間（如Kings Plaza、Danbury、FlatIron、Freehold、Green Acres），雖然需要時間，但團隊正努力回填。Jack Hsieh補充，將資本投入現有中心，如Dick's House of Sports（希望做8到10個）和Lifetime Fitness（目前3個中心），以推動NOI。
開場陳述裡相關的內容
Scott Kingsmore在開場陳述中提到Express破產，23家門市、約1,500萬美元租金，至少15家門市可能於第二季關閉，對小型店鋪進駐率造成約50個基點負面影響。
- 8Express租金與按市價重估機會Floris van Dijkum（Compass Point）
問Express原本支付多少租金？按市價重估機會為何？空間釋出後預期上行空間？
答Scott Kingsmore表示，不具體說明個別租金，但門市平均約8,000至10,000平方英尺。在強勁租賃環境下，樂觀預期能相對快速回填並取代租金，但需面對50個基點的佔用率損失。Doug Healey補充，這是用新租戶（如Dick's House of Sports、Lifetime Fitness）取代表現不佳的租戶，以更新和多元化中心。
開場陳述裡相關的內容
Scott Kingsmore在開場陳述中提到Express的整體曝險（23家門市、約1,500萬美元租金），但未提供個別租金。
- 9合資企業買斷的資金來源Floris van Dijkum（Compass Point）
問是否考慮用股權或股權交換來買斷合資夥伴的剩餘股份？
答Scott Kingsmore表示，這不在計畫中考慮範圍，但若未來機會出現（資產以正確資本化率定價、有競爭力資金成本），會考慮。目前市場對八家以上中心的資本化率透明度不足，且資金成本非最佳，因此仍在評估。
開場陳述裡相關的內容
Jack Hsieh在開場陳述中提到可能整合某些合資權益，Scott Kingsmore提到收購合資權益可能因按市價調整低於市價債務而對FFO稀釋約0.02美元。
- 10空置主力店的策略與混合用途開發Vince Tibone（Green Street）
問如何解鎖空置主力店盒子的最高最佳用途？是否考慮混合用途機會或出售給第三方開發商？
答Jack Hsieh表示，投資組合中有18個空置主力店位置，第三類資產可能不會積極處理。他舉例一個物業原本考慮密集化，但最終改為放置Dick's House of Sports，認為對中心更好。未來可能在其他象限有密集化機會，但目前資產負債表限制，將優先強化堡壘和穩健型資產。若有機會變現開發項目會考慮，但FlatIron因有良好開發許可，將追求更垂直的建設。
開場陳述裡相關的內容
Jack Hsieh在開場陳述中提到透過回填空置主力店位置增加NOI，並提到Green Acres和FlatIron Crossing的擴建項目。
- 11解除資產抵押與無擔保借款Vince Tibone（Green Street）
問是否計劃短期內解除資產抵押以改善未抵押資產池，為未來無擔保借款做準備？
答Jack Hsieh表示，一些較好物業的續約利率高於滿意水準，可作為還款來源。長期負債結構會持續評估，但在降至低6倍槓桿水準前，將維持現狀。
開場陳述裡相關的內容
Scott Kingsmore在開場陳述中提到償還費城Fashion District的800萬美元貸款，使其完全無負擔。
- 12評估策略成功的指標財測與展望資本配置Linda Tsai（Jefferies）
問在暫停財測和監控槓桿之外，投資人應參考哪些指標評估策略成功？
答Jack Hsieh表示，成功指標是三年到四年後每股FFO約1.80美元（$1.80），槓桿在低6倍。他提到東岸六個物業的NOI落後約3,900萬美元（$39 million），有計畫在三年內恢復至2019年水準或更好。
開場陳述裡相關的內容
Jack Hsieh在開場陳述中提出戰略計畫，包括降低槓桿至低至中6倍、提高NOI、出售資產等。
- 13東岸NOI改善的資本支出需求需求與訂單資本支出與投資Linda Tsai（Jefferies）
問要達到3,900萬美元的NOI改善，是否需要大量資本支出？
答Jack Hsieh表示，這不是重大資本支出，主要是租戶重新定位，如Freehold的Dick's House of Sport進駐Norton Taylor位置，以活化難以出租的區域。
開場陳述裡相關的內容
Jack Hsieh在回答前一個問題時提到東岸六個物業落後約3,900萬美元NOI。
- 14租戶信用環境Linda Tsai（Jefferies）
問除了Express，整體租戶信用環境如何？
答Doug Healey表示，觀察名單基本上沒有實質變化，Express是最大的觀察名單租戶。Jack Hsieh補充，觀察名單約為2019年疫情前水準的30%（以平方英尺和租戶數量計）。
開場陳述裡相關的內容
Scott Kingsmore在開場陳述中提到Express破產的影響，但未討論整體信用環境。
- 15戰略計畫與過去失敗的比較Alexander Goldfarb（Piper Sandler）
問您提出的計畫與先前團隊嘗試兩次的資本重組相似，為何這次會成功？為何不直接發行20億美元股權？
答Jack Hsieh表示，無法評論過去，但強調物業重新排名。他認為若僅發行股權，會過度股權化那些長期不具策略性的資產（第三類），這些資產的現金流目前支持其他舉措。計畫的稀釋程度較低，能將資金投入影響最大的地方。
開場陳述裡相關的內容
Jack Hsieh在開場陳述中提出戰略計畫，包括出售資產、整合合資權益、降低槓桿，並提到5億美元新股權可降低槓桿三分之二個週轉。
- 16股利政策關稅與政策法規資本配置Alexander Goldfarb（Piper Sandler）
問股利是否會隨時間調整？還是維持目前水準？
答Jack Hsieh表示，目前股利水準合理，不需要降低，但不會積極調升。最終目標是每股FFO 1.80美元以上、低槓桿，配息率相對合理。
開場陳述裡相關的內容
Jack Hsieh在開場陳述中提到核心業務每年產生1.5億美元自由現金流（扣除股利後），但未直接討論股利政策。
- 17資產出售與歸還的數量Mike Mueller（摩根大通）
問您提到的10個資產是否包括4%到6%的歸還？還是另外加上？
答Scott Kingsmore表示，10個資產包括4%到6%的歸還，總共約10%。
開場陳述裡相關的內容
Jack Hsieh在開場陳述中提到計劃出售資產並歸還四到六個物業給貸款人。
- 18未來NOI的地理組合Mike Mueller（摩根大通）
問三到四年後，NOI的地理組合是否會顯著不同？
答Scott Kingsmore表示，地理組合大致相似，但未來的投資組合將有更高的每平方英尺銷售額和永久佔用率，更好的成長概況，專注於「超級繁榮中心」。
開場陳述裡相關的內容
Jack Hsieh在開場陳述中提到將集中投資組合於最佳物業。
- 19G&A的可擴展性與效率營運效率與人力Nick Joseph（花旗）
問執行這些計畫時，G&A的當前負載可擴展性與未來效率如何？
答Jack Hsieh表示，不會透過縮減G&A來達成目標，而是透過流程改進提高效率，讓員工有更多餘裕改善業務。這不是「縮減以成長」的想法，而是為了獲得競爭性資本成本。
開場陳述裡相關的內容
Jack Hsieh在開場陳述中提到簡化業務和改善營運績效，但未直接討論G&A。
歷次財報公布 近 16 次 · 新 → 舊
| 會計季 | 公布日 | 盤前 / 盤後 | 反應日漲跌 | 開盤跳空 | 相對 SPY | 反應後 5 日 | 反應後 20 日 | 賣方調升 / 調降 | 目標價中位數變化 | 文件 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 26Q2 | 2026-08-04 | 盤前 | -1.0% | -1.0% | -2.8% | -4.2% | -7.0% | 0 / 0 | – | 財報新聞稿Q&A 13 |
| 26Q1 | 2026-05-06 | 盤前 | +3.4% | +1.1% | +2.0% | -2.3% | +1.3% | 0 / 0 | – | 財報新聞稿 |
| 25Q4 | 2026-02-18 | 盤前 | +1.9% | +0.1% | +1.4% | +6.6% | +2.3% | 0 / 0 | – | 財報新聞稿Q&A 16 |
| 25Q3 | 2025-11-04 | 盤前 | +2.1% | -0.4% | +3.3% | +0.2% | -2.7% | 0 / 0 | – | 財報新聞稿 |
| 25Q2 | 2025-08-11 | 盤前 | -0.2% | -0.2% | +0.0% | +1.7% | +7.2% | 0 / 0 | – | 財報新聞稿 |
| 25Q1 | 2025-05-12 | 盤前 | +10.4% | +3.1% | +7.1% | -6.1% | -1.5% | 0 / 0 | – | 財報新聞稿 |
| 24Q4 | 2025-02-27 | 盤前 | -8.9% | +1.7% | -7.4% | -1.0% | -2.0% | 0 / 0 | – | 財報新聞稿Q&A 19 |
| 24Q3 | 2024-11-06 | 盤前 | -1.7% | +4.1% | -4.2% | +2.7% | +15.9% | 0 / 0 | – | 財報新聞稿Q&A 19 |
| 24Q2 | 2024-07-31 | 盤前 | -4.3% | -0.1% | -5.9% | -2.8% | -2.2% | 0 / 0 | – | 財報新聞稿Q&A 22 |
| 24Q1 | 2024-04-30 | 盤前 | -14.1% | -4.4% | -12.5% | +7.8% | +1.6% | 0 / 0 | – | 財報新聞稿Q&A 19 |
| 23Q4 | 2024-02-07 | 盤前 | +2.1% | -2.9% | +1.3% | -1.2% | -6.5% | 0 / 0 | – | Q&A 22 |
| 23Q3 | 2023-10-31 | 盤前 | -0.4% | +1.0% | -1.0% | +4.3% | +10.1% | 0 / 0 | – | Q&A 19 |
| 23Q2 | 2023-08-08 | 盤前 | +0.2% | -2.3% | +0.7% | -3.0% | -5.7% | 0 / 0 | – | Q&A 27 |
| 23Q1 | 2023-05-04 | 盤前 | -3.0% | -3.9% | -2.3% | -6.3% | -1.6% | 0 / 0 | – | Q&A 24 |
| 22Q4 | 2023-02-07 | 盤前 | -3.2% | -1.3% | -4.5% | -0.4% | -6.1% | 0 / 0 | – | Q&A 27 |
| 22Q3 | 2022-11-03 | 盤前 | +1.5% | -4.7% | +2.5% | +6.0% | +0.2% | 0 / 0 | – |
公布日 = 8-K Item 2.02 的申報日。盤前 / 盤後是用「當天與隔天哪一天的開盤跳空比較大」推估的,反應日漲跌 = 反應日收盤 ÷ 前一日收盤(已還原配息)。反應後 N 日 = 反應日收盤之後 N 個交易日的報酬減掉同期 SPY,看的是有沒有繼續漂。賣方欄是公布後 6 天內有公開報導的券商動作(同一家只算最後一筆);目標價為各券商發布,非本站觀點。
股價為收盤價、延遲至前一交易日。以上為公開資料的整理,不構成投資建議。