MACERICH CO

問詢問是否有其他非核心資產處分正在談判中，以及如何評價目前接近利率上升週期頂峰的市場狀況。追問合資企業中的非核心資產，合作夥伴是否願意出售，或公司能否只出售自身股權。另確認土地銷售是否仍預期比2022年水準低40%至50%。

答Tom O'Hern表示，今年指引中沒有納入任何非核心資產處分，公司是機會主義賣家，但債券市場比現在更強勁時銷售會更頻繁，因此不預期今年還有進一步處分。關於合資企業，每個合資企業條款獨特，但合作夥伴大致滿意且表現良好，據他所知沒有人有興趣出售，但他不能替他們發言。Scott Kingsmore補充，大部分非核心資產表現穩定，沒有控制權問題。關於土地銷售，Scott Kingsmore確認約比去年水準減少50%，並指出第二季沒有觸發任何土地銷售，這可能是部分共識預估值偏離的原因。

問詢問關於為OP單位持有人進行的混合貨架證券發行8-K申報的理由，並確認指引中是否假設出售普通股，以及對未來發行股票或籌資的看法。

答Tom O'Hern表示，那只是更新一個「廚房水槽」貨架申報，幾乎每家上市公司都有，因即將到期而更新，不代表任何使用意圖。他確認指引中沒有假設任何股權發行。

問詢問其他收入線今年上半年年增40%的驅動因素，以及如何看待下半年和2024年的表現。

答Scott Kingsmore表示，其他收入可能偶爾會不規則。第二季的驅動因素包括：部分零售投資的評價調整出現有利變動，總計約 $4 million（400萬美元）；實現了一些永續發展計畫和過去實施的燃料電池計畫的回饋；以及利息收入增加。利息收入應會維持在高檔，但其他因素（如投資評價變動）難以預測。

問注意到今年上半年租戶回收表現比過去一年好，詢問隨著進駐率提升，如何看待下半年和2024年的情況。

答Scott Kingsmore確認這是個好觀察，年初至今回收率實際上上升了將近5%，並預期此趨勢會持續。這是公司齊心協力的成果，將部分受租金影響較大的租約轉換為更傳統的固定租賃結構，包括固定CAM和房產稅回收，預期未來幾季會繼續看到回收率上升。

問確認SNO管道是否從64 million（6,400萬）增加3 million（300萬）至67 million（6,700萬），並詢問是否包含額外的500,000 square feet（50萬平方英尺）意向書（LOI）物業，以及續約與新租約之間的租金價差是否有變化。

答Scott Kingsmore確認 $66 million（6,600萬）是新的數字，比上季增加約 $3 million（300萬）。一年前開始量化時，SNO管道為 $53 million（5,300萬），過去12個月增加約25%。該管道包含已簽約及正在進行文件作業的租約，因此包含500,000 square feet（50萬平方英尺）。關於價差，公司未揭露續約與新租約的詳細差異，但整體而言，新租約價差比續約價差更健康、更強勁，續約價差仍然是正面的。

問追問臨時轉永久的機會，詢問目前還有多少臨時空間、歷史情況，以及這對回收率的影響。

答Scott Kingsmore表示，臨時空間仍然超過8%，以相對基礎來看是偏高的。公司發現了非常健康的本地和區域商家環境，這是一個很好的內部成長驅動機會，可以繼續將這些空間轉換為永久用途。這是緩慢的過程，不會一夜之間發生，但在以臨時方式回填的較好空間中，有非常巨大的機會找到非常好的租金成長。

問詢問Seritage合資企業收購的IOR（投資報酬率）預期，並追問皇后區的JCPenney空間（由Copper公司擁有）的狀況。另追問合作夥伴是否會參與這些地塊的重新開發。

答Scott Kingsmore表示，自2021年以來已租出1.5 million square feet（150萬平方英尺）的主力店空間，另有400,000 square feet（40萬平方英尺）已承諾並在文件作業中，總計近2 million square feet（200萬平方英尺）。每一筆交易的銷售量都會比先前用途顯著更高，租金大幅提高，這些都包含在已簽約但尚未開業的管道中，將從今年第四季開始上線。關於IOR，已出租的Sears空間預期可獲得low- to mid-teens（10多%到15%左右）類型的回報，還在申請開發許可的仍在處理中。關於皇后區的JCPenney空間，公司不擁有該空間，由第三方從Penney破產中收購，公司了解他們正在進行重新商品規劃，但具體計畫尚不清楚，相信會有非常多樣化的用途。Tom O'Hern補充，這些是很好的位置，完成開發許可程序後，很可能有能力增加多戶住宅及多元化零售。關於合作夥伴，Tom O'Hern表示與合作夥伴有很好的關係，公司自己進行也相當自在，但若合作夥伴希望參與，會持開放態度。

問詢問五個主力店地塊的重新定位在資本配置中的優先順序。

答Tom O'Hern表示，這在清單上名列前茅，因為預期報酬率非常好，同時符合公司提高資產密度和多元化的願望，帶來更多人流、活力和不同用途。特別是在Washington Square和Los Cerritos，這將有機會改變資產的特性，因為這兩個地點已有大量零售空間，多元化加入飯店、多戶住宅及其他非傳統零售用途更有優勢。

問詢問進入明年時，租約終止費是否會進一步下降，以及是否會因比較基期較容易而成為盈利的順風。

答Scott Kingsmore表示，這總是有點猜測成分。在指引的 $7 million（700萬美元）水準，從歷史上看是一個低點，因此當然可能成為順風。零售商有時會主動尋求買斷，一個終止協議可能就能填補 $7 million（700萬美元）訂單的一半。目前沒有迫在眉睫的交易，但相對於歷史，這可能是一個谷底。

問詢問本季的一般客流趨勢，以及自第一季以來的情況。

答Tom O'Hern表示，公司一直相當穩定地維持在疫情前水準的90%到100%之間，第二季也是如此，與第一季相當一致。

問詢問現金同店NOI預期有相當大的躍升，但全年FFO區間只是收窄而非提高，抵消的因素在哪裡。

答Scott Kingsmore回顧開場陳述，同店NOI帶來約 $0.05（0.05美元）的改善，但第一季投資估值波動約 $0.025（0.025美元）的FFO下降，加上利息支出增加和租約終止收入減少，構成其他抵消因素。

問詢問Danbury Fair Mall為何只獲得一年展期且利率從6%上升至約7.5%，而Deptford獲得三年展期且維持低於4%的利息票息，並詢問債務市場的差異原因。

答Scott Kingsmore表示，融資市場正在改善，年初至今已有超過 $3 billion（30億美元）的購物中心交易完成融資，公司佔約三分之一。本季完成的展期利率平均在mid-fives（5%中段）。展期對公司非常具有戰略意義，能等到更好的時機再融資。第二季正處於區域銀行危機之後，信用利差大幅擴大，面對7月1日即將到期的債務，購買額外的一年完全合理。Danbury Fair是很好的資產，非常容易融資，公司正在積極處理，希望下季能報告更多進展。

問詢問整體投資組合的銷售生產力下降，是否純粹由電動車（EV）銷售下降驅動，還是另有其他因素。

答Tom O'Hern表示，這是相當小幅的下降，約每平方英尺 $2 或 $3（2或3美元），基於 $8.53（8.53美元），百分比不高。下降最多的類別是EV銷售，因為截至2022年第二季的12個月中非常強勁，而在2023年稍微下降，但這會有起伏，基本上就是數字低於去年的原因。

問詢問Tysons Corner和Fashion Outlets of Niagara的近期到期債務，公司打算如何處理，以及可能以什麼條件展期或再融資。追問過去是否曾談論從Tysons Corner提取額外股權。

答Scott Kingsmore表示，因正在進行交易中，不便詳細說明，但融資環境正在改善。Tysons Corner會表現得非常好，過去約六週內有約 $1.5 billion（15億美元）的購物中心交易完成，流動性大致上正在恢復，這是聯準會接近升息週期尾聲的結果。公司正在幾個不同方面積極進行交易。關於Tysons Corner提取額外股權，Scott Kingsmore確認很有可能，這取決於額外資本成本是否合理，根據目前的承銷標準和資產表現，很有可能提取一些超額資本。

問詢問11.3%的租金價差，當較高百分比租金轉換為基礎租金時，淨經濟效益是否上升11.3%，還是在租約簽訂時會有一些損失。

答Scott Kingsmore表示，公司批准交易時是看總租金基礎，不是將不同組成部分單獨區分為基礎租金與百分比租金。一般來說，大多數交易在總租金基礎上看到全面的正租金成長，但公司不是以總租金基礎報告。

問詢問Sears-Seritage交易的進場cap rate（資本化率）。

答Tom O'Hern表示，因有NDA（保密協議），不能自由揭露cap rate（資本化率）。

問注意到淨債務對EBITDA比率從上季下降約half a turn（半個週期），詢問2024年底的更新槓桿目標，以及該目標是否包含任何投機性股權發行。

答Scott Kingsmore表示，目標仍然是到2024年底達到約eight times（8倍），不包括任何已發行股權的假設，主要由非常強勁且穩健的pipeline（專案管道）和EBITDA成長所驅動。

問詢問在亞利桑那州出售的兩個電力中心的cap rate（資本化率）。

答Scott Kingsmore表示，同樣因NDA（保密協議）不能評論cap rate（資本化率），但考慮到市場情況和資產定位，這些交易很有吸引力。在FFO基礎上，它們是中性的。

問注意到百分比租金明顯高於COVID之前，詢問驅動因素（臨時租戶、租約結構改變或兩者結合），以及未來是否會下降到原水平並轉換為基礎租金，或可能會有某種流失。

答Scott Kingsmore確認百分比租金確實比疫情前提升，分解為幾個因素：一是更強勁的銷售環境，特別是奢侈品類別推動百分比租金上升，這將有持久的影響；二是公司推廣更傳統的租約，具有固定租金、固定CAM、完全回收、更強的回收率。公司預測百分比租金在2023年相對於去年將繼續下降，且不僅今年，明年也會繼續下降，但相對於2019年疫情前的水準仍會保持在高位。

問詢問在一些中心增加混合用途的花費金額水準，以及計劃如何為其提供資金。

答Tom O'Hern表示，這取決於個案的回報率。在某些情況下，可以將土地賣給開發商，或以土地入股但只佔較小的比例（低於50-50）。支出的數量級大概在50到150之間，取決於做法。公司尚未決定是土地租賃、出售還是合資。例如在Kierland，將與住宅開發商合作，最終可能與合作夥伴共同持有整個項目的50%，但那是相對小的資本支出，低於 $20 million（2,000萬美元）。

問詢問在Santa Monica Place開幕的World of Barbie是永久租戶還是臨時的，以及租約是比較像一般租約還是基於銷售額的。

答Scott Kingsmore表示，那是臨時用途，預期會持續到今年年底。這些以娛樂為導向的臨時門禁式景點非常令人興奮，每個都為零售商帶來相當多的客流和可觀的銷售額。他們支付非常高的固定租金，且通常會採用超額營業額租金（percentage rent）結構，讓公司獲得上升空間。一般來說，是固定租金加上一些百分比租金成分。

問詢间Danbury Fair的展期是否因Seritage尚未進來而需要控制資產才能達到長期再融資所需的LTV，並詢间目前貸款機構要求的LTV、償債覆蓋率，以及今天的承銷標準與六到12個月前相比如何。

答Scott Kingsmore表示，Danbury的Sears空間完全在抵押品之外。區域銀行危機在3月中爆發，面對7月1日到期日，有必要爭取額外一年的期限，以進入波動較小、更能看清Fed何時升息或暫停的環境。關於承銷標準，今天較不關注貸款價值比，因為A級市鎮中心購物中心領域缺乏交易，價值有點模糊。更關注的是債務收益率（debt yield），一般來說在低十位數（low-teens）範圍，有時若想限制槓桿並產生最具效率的資金成本，可能上升到高十位數（high teens）。在過去兩個月的購物中心交易中，趨勢一路下降到11%。

問詢间相對於再開發管線中需要花費的資本，以及可能在Sears上花費的資本，以了解相對於現有流動性的當前資本需求，以及SNO管道完全啟動後留下的未來部署空間。

答Scott Kingsmore表示，開發支出在未來幾年將在150到175之間，會隨著進入更多混合用途項目而增加。但很多混合用途項目將通過土地部位來融資，所以股權支出在那些項目中將相對最小。

問詢间Fashion Outlets of Niagars和Tysons Corner的再融資進展如何，以及跡象看起來怎麼樣。

答Scott Kingsmore表示，不會詳細談論每筆交易，但正在積極處理這兩筆，且處理的交易不止這兩筆。環境變得稍微好一點，流動性正在回流市場，交易正在完成。公債收益率有點跳升，但信用利差已經收窄。過去兩個月大概看到約 $1.5 billion（15億美元）的購物中心交易完成。關於Tysons能否借入多餘資金，他說這很有可能，考慮到該資產的條件。

問詢间2023年是否有非經常性項目在看2024年時應考慮，以及能否量化2023年較好的NOI所帶來的效益有多少被利息成本或其他因素抵銷。

答Scott Kingsmore表示，任何一年總會有一些一次性的事情，這是業務中的常態。解約費可能不會達到 $10 million（1,000萬美元）的目標，已將財測下調到 $7 million（700萬美元），這似乎是相對低點，明年肯定有可能改變。投資估值是今年FFO下降的原因之一，這些很難預測，但肯定是今年面臨的逆風，可能在2024年轉為正面。

問詢問2.3 million（230萬平方英尺）的已簽約未開業面積是否為目前未佔用的淨新空間，以及是否有平均租金或NOI可歸因於該管道。

答Scott Kingsmore表示，公司每季在投資者簡報中提供揭露，顯示預計這些空間何時上線。第一季揭露總計為 $63 million（6,300萬美元），代表相對於現有用途（如果有的話）的增量租金。空間可能是空置的，或可能有現有用途，衡量的是每年的增量租金。公司會更新揭露以納入管道中額外的幾百萬美元增長。

問詢间利用租賃強勁表現和高出租率，從公共空間獲取額外收入的機會，如更多攤位、廣告、合作夥伴關係等。

答Tom O'Hern表示，看到不斷增長的需求，例如數位看板。很多廣告商看到了人潮、活力和新租戶。最大的挑戰是從各城市獲得許可。例如Santa Monica Place已有相當多的數位看板，公司正在努力爭取更多。這是最大的增長領域。此外，吸引付費景點（如FRIENDS展覽和Barbie展覽）的能力也是優質房地產的結果。