MACERICH CO
+0.08 (+0.35%)法說會 MACERICH CO · 近 16 次財報公布 · 12 場有 Q&A 整理
財報日的股價反應、之後的漂移、券商怎麼改,以及分析師在 Q&A 裡問什麼。只整理已發生的事實,不預測下一場。
財報日怎麼動柱 = 反應日漲跌 · 白點 = 開盤跳空 · 黃虛線 = 平均幅度 · 白框 = 最近一次
白點離柱頂很遠 = 開盤跳完之後盤中又走了一段(續強或開高走低)。柱子長期都比黃虛線長,代表這檔財報日的波動比平常大。
反應完還會漂嗎相對 SPY 的累積超額報酬 · 反應日前一天 = 0 · 細線 = 每一場 · 白線 = 最近一場 · 黃線 = 平均
黃線在反應日之後繼續往同一個方向走 = 市場消化得慢(財報後漂移);往回收 = 反應過度。細線散得很開,代表平均沒有代表性。
賣方在法說會後怎麼改公布後 6 天內 · 上 = 調升目標價(深紅)與升評(淺紅)· 下 = 調降目標價與降評 · 藍線 = 目標價中位數變化(右軸)· 有公開報導連結的動作約從 2025 年下半年起才完整
只算有公開報導的券商動作,同一家只算最後一筆;目標價為各券商發布,非本站觀點。股價大漲但賣方沒有跟著調升,或股價下跌但目標價照樣往上調,這兩種背離最值得看。
分析師在問什麼近 8 場 · 主題 × 場次的問題數
| Q&A 主題 | FY23Q323/10 | FY23Q424/02 | FY24Q124/04 | FY24Q224/07 | FY24Q324/11 | FY24Q425/02 | FY25Q426/02 | FY26Q226/08 | 合計 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 資本配置 | 1 | 3 | 2 | 2 | 3 | 1 | 3 | 6 | 21 |
| 總經與消費者 | 2 | 3 | 1 | 2 | 2 | 2 | 3 | 1 | 16 |
| 財測與展望 | 3 | 1 | 1 | 4 | 1 | 1 | 2 | 2 | 15 |
| 需求與訂單 | 3 | 2 | 1 | 1 | · | 2 | · | · | 9 |
| 新產品與新業務 | 4 | · | · | · | · | 1 | 1 | 1 | 7 |
| 資本支出與投資 | · | 2 | 1 | · | 1 | 1 | · | 1 | 6 |
| AI 與資料中心 | · | 3 | · | · | · | · | 2 | · | 5 |
| 毛利率與成本 | · | 1 | 1 | · | · | 2 | 1 | · | 5 |
| 營運效率與人力 | · | · | 1 | · | · | 1 | 2 | 1 | 5 |
| 供應鏈與產能 | · | · | · | 1 | · | 1 | · | 1 | 3 |
每一格 = 那一場法說會裡,分析師問題碰到這個主題的次數(一個問題可以同時算進好幾個主題)。顏色越深問得越多;從左到右是從舊到新,看得出分析師的注意力往哪裡移。主題是依問題文字的關鍵字歸類,不是人工標註。
誰在問近 8 場上台提問的券商 · 與他們目前的評等
| 券商 | 分析師 | 提問場次 | 最近提問 | 評等 | 目標價 | 評等日期 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Bank of America | Andrew Reale、Jeffrey Spector | 8 | 2026-08-12 | 看多 Buy | 23.00 | 2025-09-26 |
| Citi | Craig Mailman、Seth Purdy | 8 | 2026-08-12 | 看多 Buy | 28.00 | 2026-06-24 |
| Piper Sandler | Alexander Goldfarb | 8 | 2026-08-12 | 看多 Overweight | 30.00 | 2026-08-27 |
| Evercore ISI | Michael Griffin、Manus Ebbecke | 7 | 2026-08-12 | 看多 Outperform | 26.00 | 2026-09-21 |
| JPMorgan | Michael Mueller、Mike Mueller | 7 | 2026-08-12 | – | – | – |
| Mizuho | Haendel St. Juste、Ravi Vaidya | 6 | 2026-08-12 | – | – | – |
| Compass Point | Floris Van Dijkum、Floris van Dijkum | 6 | 2025-02-27 | – | – | – |
| Green Street Advisors | Vince Tibone、Vince James Tibone | 5 | 2026-08-12 | – | – | – |
| Morgan Stanley | Ronald Kamdem | 5 | 2026-08-12 | – | – | – |
| Goldman Sachs | Caitlin Burrows | 5 | 2026-08-12 | – | – | – |
| Scotiabank | Greg McGinniss、Greg McGinnis | 4 | 2026-08-12 | – | – | – |
| Jefferies | Linda Tsai | 4 | 2025-02-27 | – | – | – |
| KeyBanc Capital Markets | Todd Thomas | 3 | 2026-08-12 | – | – | – |
| Ladenburg | Floris Gerbrand Van Dijkum、Floris Van Dijkum | 2 | 2026-08-12 | – | – | – |
| Deutsche Bank | Omotayo Okusanya、Omotayo Tejumade Okusanya | 2 | 2026-08-12 | 看多 Buy | 27.00 | 2026-06-02 |
| 加拿大豐業銀行 | Greg McGinniss、Viktor Fediv | 2 | 2024-04-30 | – | – | – |
| EVR | Samir Khanal | 1 | 2024-07-31 | – | – | – |
| Truist Securities | Ki Bin Kim | 1 | 2024-02-07 | – | – | – |
目標價為各券商發布,非本站觀點。提問場次 = 近 8 場有 Q&A 整理的法說會裡,這家券商的分析師上台提問的場數;常問的通常是主要覆蓋券商。評等與目標價只列有公開報導的那一筆,日期連到原報導。
法說會 Q&A 分析師問題與公司回答的中文重點
- 1收購策略與資金來源資本配置Vince James Tibone（Green Street）
問短期內最可能考慮的收購物業類型為何？是像 Crabtree 那樣的增值型交易，還是已穩定營運、資本化率約 7% 或更低的中心？若找到規模與 Crabtree 相當的交易，是否會發行股權或加速處分超過 $2,000,000,000（20億美元）以維持槓桿中性？
答Jackson Hsieh 表示，收購首要條件是對 2028 年 FFO 計畫具增值性，且符合當前投資組合指標。短期至中期將專注於增值型租賃機會，而非資本化率 7% 或更低的穩定資產，因目前資金成本不利於獨自追逐此類資產，除非有資本合作夥伴。資金來源方面，首選是發行股權（若成本合理），其次為尋找資本合作夥伴，最後才是出售物業循環資金。
開場陳述裡相關的內容
Jackson Hsieh 在開場陳述中表示，公司將持續評估對計畫與投資組合具增值性的新收購機會，並提到 Crabtree 是 6 月收購的資產，翻新計畫進行中，且已展現平台創造價值的能力。
- 2成長拐點與消費者健康財測與展望總經與消費者新產品與新業務Andrew Reale（代表 Samir Khanal，Bank of America Securities）
問鑑於租賃管線強勁，下半年及 2027 年成長拐點的幅度與時間點為何？假期季節表現強勁，消費者整體健康狀況如何？投資組合表現是否一致，或品質高低端之間有分歧？
答Daniel Swanstrom 表示，2026 年 SNO 貢獻偏向下半年加權，與下半年拐點一致；2027 與 2028 年金額更大，反映成長拐點。Jackson Hsieh 補充，消費者呈現 paycheck-to-paycheck 現象，但零售商對前景謹慎但具建設性。2025 年 go-forward 組合來客數僅成長 20 個基點，但 in-line 銷售成長 1.5%，奢侈品銷售成長近 5.5%，顯示高端市場有早期復甦跡象。
開場陳述裡相關的內容
Jackson Hsieh 在開場陳述中提及 SNO 管道約 $107,000,000（1億700萬美元），估計 2026 年貢獻 $30,000,000（3,000萬美元）、2027 年 $40 至 $45,000,000（4,000萬至4,500萬美元）、2028 年 $45 至 $50,000,000（4,500萬至5,000萬美元）。
- 3租賃策略與續約權衡毛利率與成本Michael Griffin（Evercore）
問2026 年租賃風險已大幅降低，是否開始主動不續約部分空間以追求更高租金？如何權衡續約與收回空間重新出租的成本效益？
答Jackson Hsieh 表示，計畫中 1,000 筆新租約與續約都有特定市場租金假設，公司需在完成計畫目標與追求最高租金之間平衡。因時間壓力，傾向按預估租金完成交易，而非等待更高報價。但 2028 年後，隨著 30 個主力店投資完成，內街出租率將達歷史高點，續約將有巨大機會。
開場陳述裡相關的內容
Douglas Healey 在開場陳述中表示，2026 年到期面積中 80% 已取得續約承諾，16% 在 LOI 階段，遠優於去年同期的 63%，使公司能提前處理 2027 與 2028 年到期租約。
- 4外部成長與其他收入來源資本配置Michael Griffin（Evercore）
問除了收購，是否評估過其他收入來源，如過橋貸款、夾層融資、第三方管理？
答Jackson Hsieh 表示，雖然考慮過其他收入來源，但短期內將專注於計畫支柱與優質收購。公司有機會進行夾層融資等結構，但不會偏離核心策略。
開場陳述裡相關的內容
Jackson Hsieh 在開場陳述中表示，將持續評估對計畫與投資組合具增值性的新收購機會。
- 5Go-forward 組合佔比與 SNO 細節Floris Van Dijkum（Ladenburg）
問Go-forward 組合目前佔總 NOI 的百分比？SNO 管道佔平方英尺比例？$107,000,000（1億700萬美元）中奢侈品佔比？奢侈品銷售成長 5.5%，預期該板塊擴張程度？
答Daniel Swanstrom 表示，2025 全年 go-forward 組合 NOI 為 $738,000,000（7.38億美元），佔所有中心 NOI $841,000,000（8.41億美元）的絕大多數。Brad Miller 表示，SNO 中奢侈品佔比小，主要集中在 Scottsdale 與 Foothill Ranch。Douglas Healey 補充，Scottsdale 奢侈品翼樓已 90% 至 91% 承諾，多數零售商已開業或即將開業，奢侈品佔管道比例小。Jackson Hsieh 補充，1,000 筆新交易約佔 go-forward 組合內街總數的 20% 至 25%，剩餘 350 筆中 90% 位於 A、B、C 級空間，三分之二在 fortress 或 fortress potential 物業。
開場陳述裡相關的內容
Douglas Healey 在開場陳述中表示，go-forward 組合銷售額為每平方英尺 $921（921美元），進駐率 94.9%。Jackson Hsieh 在開場陳述中提及 SNO 管道約 $107,000,000（1億700萬美元），剩餘 350 筆新交易共 1,600,000 平方英尺（160萬平方英尺）。
- 6處分進度與時間表Haendel St. Juste（Mizuho）
問剩餘 $400 至 $500,000,000（4億至5億美元）處分中僅 $60,000,000（6,000萬美元）在討論，為何進展緩慢？未來一年處分預期？
答Daniel Swanstrom 表示，購物中心剩餘 $200 至 $300,000,000（2億至3億美元）出售時間取決於債務到期日；外圍土地與土地銷售原就預期偏向 2026 年，因部分資產有貸款抵押需解除，或土地分區與權利尚在最後階段，寧願等待以最大化價值。市場定價與需求無負面影響，只是需要時間完成。
開場陳述裡相關的內容
Daniel Swanstrom 在開場陳述中表示，已確立達成 $2,000,000,000（20億美元）處分目標的明確路徑，已完成約 $1,300,000,000（13億美元），並識別額外 EDI 資產 $200 至 $300,000,000（2億至3億美元）待售或歸還。
- 7平台規模、效率與 AI 應用AI 與資料中心資本配置營運效率與人力Haendel St. Juste（Mizuho）
問公司是否因租賃與處分進展而轉向機會主義收購？平台規模與效率如何？如何看待 AI 在業務中的潛在效率？
答Jackson Hsieh 表示，市場機會增加，公司能輕鬆擴展更多 GLA。不會進行大型重建，而是專注於租賃與零售商關係。AI 方面，對公司仍屬早期，零售商（除 Walmart 等大型業者）仍在理解如何應用，公司將在未來幾年觀察。
開場陳述裡相關的內容
Jackson Hsieh 在開場陳述中表示，2025 年達成租賃量、30 個主力店承諾、$1,300,000,000（13億美元）處分等里程碑，並將持續評估新收購機會。
- 8South Plains 再融資與外圍土地資本化率AI 與資料中心總經與消費者Todd Thomas（KeyBanc Capital）
問South Plains 貸款展延中，票面利率從 7.97% 降至 4.22% 是否直接節省近 400 個基點？外圍土地出售的 7% 至 8% 資本化率目標是否因市場變化而調整？
答Daniel Swanstrom 澄清，7.97% 是有效利率，包含買斷合資權益時的債務按市值計價攤銷；票面利率維持 4.2%，展延後不再有攤銷成本。外圍土地資本化率仍朝 7% 至 8% 目標，部分小交易低於 7%，Washington Square 零售街區交易約 7%，整體可能略微超前。
開場陳述裡相關的內容
Daniel Swanstrom 在開場陳述中表示，South Plains 貸款展延至 2029 年 11 月，金額 $200,000,000（2億美元），利率約 4.2%。
- 9NOI 成長與轉折點營運效率與人力Ronald Kamdem（Morgan Stanley）
問Go-forward 組合 NOI 年增 1.7%，其中閉店或主動收回空間的影響幅度？2026 年成長率預期？組織上是否有其他計畫部分等待轉折點？
答Daniel Swanstrom 表示，2025 年受 Forever 21 影響，排除後第四季成長 2.7%、全年約 2.5%。參考去年夏天發布的 path forward plan 更新，2025 至 2028 年 go-forward 組合 NOI 中位數 CAGR 假設為 5.2%，2026 年至少成長 3% 且偏向下半年，2027 與 2028 年將顯著高於 5.2%。Jackson Hsieh 補充，組織照常運作，僅新增收購負責人。
開場陳述裡相關的內容
Daniel Swanstrom 在開場陳述中表示，2025 年 go-forward 組合 NOI 成長 1.7%（不含租約終止收入），全年成長 1.8%。
- 10權益與其他收入Craig Mailman（Citi）
問第四季權益與其他收入大幅季增，主因為何？是否可持續或季節性？
答Daniel Swanstrom 確認，其他收入增加主要來自法律和解收入約 $16,000,000（1,600萬美元），屬非經常性項目。
開場陳述裡相關的內容
Daniel Swanstrom 在開場陳述中提及，第四季調整後 FFO 包含法律索賠和解收入 $16,100,000（1,610萬美元），部分被獎金費用抵銷。
- 11Path Forward Plan 3.0 展望財測與展望Craig Mailman（Citi）
問對 path forward plan 3.0 的初步見解？應期待哪些重要項目？
答Jackson Hsieh 表示，將更新收購、處分與租賃速度表，並開始討論租金起算日（RCD），因這是公司重大議題。將縮小 2028 年 FFO 範圍，並可能開始討論 2029 年展望。
開場陳述裡相關的內容
Jackson Hsieh 在開場陳述中表示，將於 6 月 REITweek 提供 path forward plan 3.0 更新，並從 2027 年恢復提供獲利指引。
- 12非持續營運資產與開發項目Greg McGinniss（Scotiabank）
問29th Street 是否預期交還資產？Fashion Outlets Niagara 是否預期交還？Green Acres 與 Scottsdale 開發項目是否完全出租？多少百分比租戶預計 2026 年開業？租約是否包含在 SNO 管道？
答Daniel Swanstrom 對 29th Street 與 Fashion Outlets Niagara 未提供具體評論，僅表示有相關消息會更新。Brad Miller 表示，開發項目包含在 SNO 管道中，約 $20,000,000（2,000萬美元）來自開發管道。Douglas Healey 補充，Scottsdale 已 91% 承諾，Green Acres 約 75% 承諾，並新增 ShopRite、Sephora 等租戶。
開場陳述裡相關的內容
Daniel Swanstrom 在開場陳述中表示，29th Street 的 $76,000,000（7,600萬美元）貸款已違約，正與貸款人討論，暫無進一步評論。
- 13租戶信用風險Omotayo Tejumade Okusanya（Deutsche Bank）
問公司無 RealReal、Express、Francesca's 曝險，但整體租戶信用狀況如何？2026 年是否為風險？
答Daniel Swanstrom 表示，預期該群體對 2026 年無重大影響，觀察名單處於歷史低點，不影響 2026 年壞帳預期。
開場陳述裡相關的內容
Douglas Healey 在開場陳述中表示，零售環境與租戶需求強勁，2025 年審查批准的交易數量年增 40%、面積年增 30%。
- 14無擔保資產池與法律和解Alexander Goldfarb（Piper Sandler）
問公司是否可能開始建立無擔保資產池？法律和解的細節為何？是否為一次性？
答Daniel Swanstrom 表示，已還清 FlatIron Crossing 債務，Crabtree 貸款可提前償還，但增加無擔保資產非近期優先事項，屬中期抱負。法律和解涉及一個不再追求的開發項目，屬非經常性項目，非 go-forward 組合一部分。
開場陳述裡相關的內容
Daniel Swanstrom 在開場陳述中提及法律索賠和解收入 $16,100,000（1,610萬美元），並表示 Crabtree 收購後有高度靈活的定期貸款。
- 15租金價差與租金調漲條款Michael Mueller（JPMorgan）
問2026 年已處理租約的租金價差為何？商店租賃的 escalators 相比幾年前是否有提升？
答Jackson Hsieh 表示，傳統租金價差指標與 path forward plan 成功關聯性低，因計畫有特定市場租金與 TI 假設，公司正在評估是否改用其他指標。Douglas Healey 表示，escalators 無變化，固定最低租金與 CAM 混合後約在 3% 至 4% 範圍。
開場陳述裡相關的內容
Douglas Healey 在開場陳述中表示，截至 2025 年 12 月 31 日，過去十二個月租賃價差為 6.7%，連續 17 季正向。
- 16經濟佔用率總經與消費者Caitlin Burrows（Goldman Sachs）
問Go-forward 組合的經濟佔用率為何？
答Brad Miller 表示，租賃佔用率為 94.9%，實際佔用率接近 91%。
開場陳述裡相關的內容
Douglas Healey 在開場陳述中表示，go-forward 組合進駐率為 94.9%。
歷次財報公布 近 16 次 · 新 → 舊
| 會計季 | 公布日 | 盤前 / 盤後 | 反應日漲跌 | 開盤跳空 | 相對 SPY | 反應後 5 日 | 反應後 20 日 | 賣方調升 / 調降 | 目標價中位數變化 | 文件 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 26Q2 | 2026-08-04 | 盤前 | -1.0% | -1.0% | -2.8% | -4.2% | -7.0% | 0 / 0 | – | 財報新聞稿Q&A 13 |
| 26Q1 | 2026-05-06 | 盤前 | +3.4% | +1.1% | +2.0% | -2.3% | +1.3% | 0 / 0 | – | 財報新聞稿 |
| 25Q4 | 2026-02-18 | 盤前 | +1.9% | +0.1% | +1.4% | +6.6% | +2.3% | 0 / 0 | – | 財報新聞稿Q&A 16 |
| 25Q3 | 2025-11-04 | 盤前 | +2.1% | -0.4% | +3.3% | +0.2% | -2.7% | 0 / 0 | – | 財報新聞稿 |
| 25Q2 | 2025-08-11 | 盤前 | -0.2% | -0.2% | +0.0% | +1.7% | +7.2% | 0 / 0 | – | 財報新聞稿 |
| 25Q1 | 2025-05-12 | 盤前 | +10.4% | +3.1% | +7.1% | -6.1% | -1.5% | 0 / 0 | – | 財報新聞稿 |
| 24Q4 | 2025-02-27 | 盤前 | -8.9% | +1.7% | -7.4% | -1.0% | -2.0% | 0 / 0 | – | 財報新聞稿Q&A 19 |
| 24Q3 | 2024-11-06 | 盤前 | -1.7% | +4.1% | -4.2% | +2.7% | +15.9% | 0 / 0 | – | 財報新聞稿Q&A 19 |
| 24Q2 | 2024-07-31 | 盤前 | -4.3% | -0.1% | -5.9% | -2.8% | -2.2% | 0 / 0 | – | 財報新聞稿Q&A 22 |
| 24Q1 | 2024-04-30 | 盤前 | -14.1% | -4.4% | -12.5% | +7.8% | +1.6% | 0 / 0 | – | 財報新聞稿Q&A 19 |
| 23Q4 | 2024-02-07 | 盤前 | +2.1% | -2.9% | +1.3% | -1.2% | -6.5% | 0 / 0 | – | Q&A 22 |
| 23Q3 | 2023-10-31 | 盤前 | -0.4% | +1.0% | -1.0% | +4.3% | +10.1% | 0 / 0 | – | Q&A 19 |
| 23Q2 | 2023-08-08 | 盤前 | +0.2% | -2.3% | +0.7% | -3.0% | -5.7% | 0 / 0 | – | Q&A 27 |
| 23Q1 | 2023-05-04 | 盤前 | -3.0% | -3.9% | -2.3% | -6.3% | -1.6% | 0 / 0 | – | Q&A 24 |
| 22Q4 | 2023-02-07 | 盤前 | -3.2% | -1.3% | -4.5% | -0.4% | -6.1% | 0 / 0 | – | Q&A 27 |
| 22Q3 | 2022-11-03 | 盤前 | +1.5% | -4.7% | +2.5% | +6.0% | +0.2% | 0 / 0 | – |
公布日 = 8-K Item 2.02 的申報日。盤前 / 盤後是用「當天與隔天哪一天的開盤跳空比較大」推估的,反應日漲跌 = 反應日收盤 ÷ 前一日收盤(已還原配息)。反應後 N 日 = 反應日收盤之後 N 個交易日的報酬減掉同期 SPY,看的是有沒有繼續漂。賣方欄是公布後 6 天內有公開報導的券商動作(同一家只算最後一筆);目標價為各券商發布,非本站觀點。
股價為收盤價、延遲至前一交易日。以上為公開資料的整理,不構成投資建議。