MACERICH CO
+0.08 (+0.35%)法說會 MACERICH CO · 近 16 次財報公布 · 12 場有 Q&A 整理
財報日的股價反應、之後的漂移、券商怎麼改,以及分析師在 Q&A 裡問什麼。只整理已發生的事實,不預測下一場。
財報日怎麼動柱 = 反應日漲跌 · 白點 = 開盤跳空 · 黃虛線 = 平均幅度 · 白框 = 最近一次
白點離柱頂很遠 = 開盤跳完之後盤中又走了一段(續強或開高走低)。柱子長期都比黃虛線長,代表這檔財報日的波動比平常大。
反應完還會漂嗎相對 SPY 的累積超額報酬 · 反應日前一天 = 0 · 細線 = 每一場 · 白線 = 最近一場 · 黃線 = 平均
黃線在反應日之後繼續往同一個方向走 = 市場消化得慢(財報後漂移);往回收 = 反應過度。細線散得很開,代表平均沒有代表性。
賣方在法說會後怎麼改公布後 6 天內 · 上 = 調升目標價(深紅)與升評(淺紅)· 下 = 調降目標價與降評 · 藍線 = 目標價中位數變化(右軸)· 有公開報導連結的動作約從 2025 年下半年起才完整
只算有公開報導的券商動作,同一家只算最後一筆;目標價為各券商發布,非本站觀點。股價大漲但賣方沒有跟著調升,或股價下跌但目標價照樣往上調,這兩種背離最值得看。
分析師在問什麼近 8 場 · 主題 × 場次的問題數
| Q&A 主題 | FY23Q323/10 | FY23Q424/02 | FY24Q124/04 | FY24Q224/07 | FY24Q324/11 | FY24Q425/02 | FY25Q426/02 | FY26Q226/08 | 合計 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 資本配置 | 1 | 3 | 2 | 2 | 3 | 1 | 3 | 6 | 21 |
| 總經與消費者 | 2 | 3 | 1 | 2 | 2 | 2 | 3 | 1 | 16 |
| 財測與展望 | 3 | 1 | 1 | 4 | 1 | 1 | 2 | 2 | 15 |
| 需求與訂單 | 3 | 2 | 1 | 1 | · | 2 | · | · | 9 |
| 新產品與新業務 | 4 | · | · | · | · | 1 | 1 | 1 | 7 |
| 資本支出與投資 | · | 2 | 1 | · | 1 | 1 | · | 1 | 6 |
| AI 與資料中心 | · | 3 | · | · | · | · | 2 | · | 5 |
| 毛利率與成本 | · | 1 | 1 | · | · | 2 | 1 | · | 5 |
| 營運效率與人力 | · | · | 1 | · | · | 1 | 2 | 1 | 5 |
| 供應鏈與產能 | · | · | · | 1 | · | 1 | · | 1 | 3 |
每一格 = 那一場法說會裡,分析師問題碰到這個主題的次數(一個問題可以同時算進好幾個主題)。顏色越深問得越多;從左到右是從舊到新,看得出分析師的注意力往哪裡移。主題是依問題文字的關鍵字歸類,不是人工標註。
誰在問近 8 場上台提問的券商 · 與他們目前的評等
| 券商 | 分析師 | 提問場次 | 最近提問 | 評等 | 目標價 | 評等日期 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Bank of America | Andrew Reale、Jeffrey Spector | 8 | 2026-08-12 | 看多 Buy | 23.00 | 2025-09-26 |
| Citi | Craig Mailman、Seth Purdy | 8 | 2026-08-12 | 看多 Buy | 28.00 | 2026-06-24 |
| Piper Sandler | Alexander Goldfarb | 8 | 2026-08-12 | 看多 Overweight | 30.00 | 2026-08-27 |
| Evercore ISI | Michael Griffin、Manus Ebbecke | 7 | 2026-08-12 | 看多 Outperform | 26.00 | 2026-09-21 |
| JPMorgan | Michael Mueller、Mike Mueller | 7 | 2026-08-12 | – | – | – |
| Mizuho | Haendel St. Juste、Ravi Vaidya | 6 | 2026-08-12 | – | – | – |
| Compass Point | Floris Van Dijkum、Floris van Dijkum | 6 | 2025-02-27 | – | – | – |
| Green Street Advisors | Vince Tibone、Vince James Tibone | 5 | 2026-08-12 | – | – | – |
| Morgan Stanley | Ronald Kamdem | 5 | 2026-08-12 | – | – | – |
| Goldman Sachs | Caitlin Burrows | 5 | 2026-08-12 | – | – | – |
| Scotiabank | Greg McGinniss、Greg McGinnis | 4 | 2026-08-12 | – | – | – |
| Jefferies | Linda Tsai | 4 | 2025-02-27 | – | – | – |
| KeyBanc Capital Markets | Todd Thomas | 3 | 2026-08-12 | – | – | – |
| Ladenburg | Floris Gerbrand Van Dijkum、Floris Van Dijkum | 2 | 2026-08-12 | – | – | – |
| Deutsche Bank | Omotayo Okusanya、Omotayo Tejumade Okusanya | 2 | 2026-08-12 | 看多 Buy | 27.00 | 2026-06-02 |
| 加拿大豐業銀行 | Greg McGinniss、Viktor Fediv | 2 | 2024-04-30 | – | – | – |
| EVR | Samir Khanal | 1 | 2024-07-31 | – | – | – |
| Truist Securities | Ki Bin Kim | 1 | 2024-02-07 | – | – | – |
目標價為各券商發布,非本站觀點。提問場次 = 近 8 場有 Q&A 整理的法說會裡,這家券商的分析師上台提問的場數;常問的通常是主要覆蓋券商。評等與目標價只列有公開報導的那一筆,日期連到原報導。
法說會 Q&A 分析師問題與公司回答的中文重點
- 1利率環境對處分計畫的影響定價總經與消費者Jeffrey Spector（Bank of America Securities）
問考量目前市場定價與較高利率，假設聯準會降息週期較慢，是否會影響處分計畫或其他未來幾個月的計畫？
答Jack Hsieh 表示，目前利率水準下仍超前計畫，已完成的 11.7 億美元交易進展順利，對剩餘部分有信心，包括 Lakewood Center（背負 3.25 億美元債務）及具吸引力的淨租賃物業，預期可在 mid-7s（7% 中段）或更好的資本化率下執行。他強調目前利率不是問題，並指出 Washington Square 的債務利率為 9%，再融資後表現會更好。
開場陳述裡相關的內容
Jack Hsieh 在開場陳述中表示，Path Forward 計畫的債務目標是減少 20 億美元長期債務，目前已透過已完成的處分、貸款歸還進展、The Oaks 的 1.57 億美元買賣協議及其他已簽署資產協議，達成約 60%（11.7 億美元）的進度，其餘將透過出售 Eddy 物業、獨立零售資產、空地及小型露天中心來完成，銷售流程預計於 2025 年初啟動。
- 2消費者支出趨勢與類別表現總經與消費者Jeffrey Spector（Bank of America Securities）
問請詳細說明消費者支出情況，是否特定市場、特定資產類型或特定類別有明顯差異？
答Doug Healey 表示，銷售持平是全面性的，過去兩三季皆如此，但面臨過去幾年的高比較基期。必需品仍是關鍵，但非必需消費開始流向提供新意與創新的零售商。他預期假期銷售增長將在 3% 至 3.5% 之間，零售商會更具促銷性，符合 COVID 前行為。Jack Hsieh 補充，與 2023 年第三季相比，家居用品是主要類別中表現最差的，速食略微正成長，其他類別如珠寶、一般商品、鞋類、餐廳、服飾皆略微負 1% 左右，但細節中有些成長 3%、有些下滑。
開場陳述裡相關的內容
Doug Healey 在開場陳述中提到，排除 Eddy 物業後每平方英尺銷售額為 910 美元，比較銷售額年減約 1%，消費者除超級富豪外仍謹慎，必需品為主要焦點，但創新和差異化產品的非必需消費品銷售有所回升。
- 3PPRT 收購的成長影響資本配置Floris Van Dijkum（Compass Point）
問以約 7.2% 隱含 cap rate 籌集股權，投入 7.4% cap rate 的收購，是否增厚？對成長率有何影響？特別是 Washington Square 和 Los Cerritos 這兩個頂級資產。
答Jack Hsieh 表示，PPRT 交易中 Washington Square 和 Los Cerritos 以 6.8% cap rate 收購，Lakewood 隱含 9.6% cap rate，加權平均 7.4%。他認為透過整合這兩個中心的 NAV，加上 NOI 成長和 cap rate 壓縮，將能超越任何初始 NAV 稀釋。此外，Washington Square 的 9% 利率債務再融資將釋放成長潛力，加速租賃和開發計畫，因此對成長率有正面幫助。
開場陳述裡相關的內容
Jack Hsieh 在開場陳述中宣布收購合作夥伴在 Pacific Premier Retail Trust（PPRT）的 40% 權益，該實體擁有 Los Cerritos、Washington Square 和 Lakewood Center，整體交易對每股 FFO 長期增厚，並能再融資 Washington Square 的高成本債務及推進 Los Cerritos 再開發計畫。Scott Kingsmore 在開場陳述中說明，收購價格為 1.22 億美元，隱含加權平均 cap rate 7.4%，第一天年化 FFO 增厚 0.01 美元，考量 Washington Square 再融資後增厚 0.07 美元，但需另計債務按市價標記的稀釋影響。
- 4已簽約未開業（SNO）管道的時間分佈Floris Van Dijkum（Compass Point）
問SNO 管道是否約 300 個基點？其中多少會在年底前實現（提及 2400 萬美元），多少影響 2025 年、2026 年及之後的收益？
答Scott Kingsmore 表示，增量管道為 8,000 萬美元，預期 2024 年約 2,500 萬美元、2025 年約 3,400 萬美元，其餘落在 2026 和 2027 年。管道持續增加，新簽約速度超過開店速度。他也確認 fiscal 與已出租進駐率之間約略超 3%。
開場陳述裡相關的內容
Doug Healey 在開場陳述中提到，截至第三季末有 133 份租約、1.7 百萬平方英尺的新店已簽約未開業，加上協商中的 75 萬平方英尺，總計近 2.5 百萬平方英尺，管道總計 8,000 萬美元的增量租金，將於今年剩餘時間至 2027 年初實現。
- 5資本支出趨勢資本支出與投資Craig Mailman（Citi）
問資本支出相對於預期和策略計畫的趨勢如何？
答Scott Kingsmore 表示，各期間資本支出無實質差異，可參考補充資料第 17 頁。他指出去除 Eddy 資產後，已租出絕大部分可用主力店空間，目前僅六家未承諾，大型空間的資本支出金額正在縮小。Jack Hsieh 補充，租賃團隊已開始對整個投資組合的空間進行 A 至 F 排名，並與五年營運計畫重疊，目標在未來 24 個月內完成特定空間的租賃，以達成 NOI 橋接。
開場陳述裡相關的內容
無直接關聯。
- 6股權籌資與 NAV 稀釋Craig Mailman（Citi）
問發行股權在 NAV 或 RNAV 方面的稀釋需要多長時間彌補？如何匹配資金用途並最小化稀釋？
答Jack Hsieh 表示，PPRT 收購中 Washington Square 和 Los Cerritos 以 6.8% cap rate 收購，Lakewood 隱含 9.6% cap rate，加權平均 7.4%。他認為透過整合 NAV、NOI 成長和 cap rate 壓縮，將能超越初始 NAV 稀釋。他也提到 Washington Square 的 9% 利率債務再融資將釋放成長。關於未來股權籌資，他表示會重新加載 ATM，並持續評估股權市場，但沒有立即壓力，會繼續監控進展。
開場陳述裡相關的內容
Scott Kingsmore 在開場陳述中提到，第三季透過 ATM 機制以平均股價 16.14 美元出售 940 萬股，籌得 1.52 億美元，用於資助 PPRT 收購及減少 Queen Center 槓桿。
- 7租賃利差與租金推升能力Samir Khanal（Evercore）
問銷售額持平下，如何繼續推升租金？與租戶談判時看到什麼？
答Doug Healey 表示，銷售持平與零售商需求之間沒有關聯性，今年審查的平方英尺數比去年多 40% 以上，且去年是創紀錄的租賃年度。零售商簽訂 10 年租約，不受短期季度影響。隨著進駐率上升，供應減少，加上前所未有的需求，有更好機會推升租金，但需與商品組合規劃平衡。Jack Hsieh 補充，透過 A 至 F 空間排名，針對精華區域空間引進能提升佔用成本貢獻的租戶，且沒有為進駐率提供租賃補貼。
開場陳述裡相關的內容
Doug Healey 在開場陳述中提到，過去 12 個月基礎租賃利差為 11.9%，代表三年正租賃利差，且交易流量（以平方英尺計）比去年同期增加 40%。
- 8銷售持平的類別細節Samir Khanal（Evercore）
問銷售持平的驅動因素是什麼？是奢侈品放緩嗎？各類別表現如何？
答Doug Healey 表示，所有類別基本持平，公司除 Scottsdale 外沒有太多奢侈品，因此奢侈品不是因素。2022 和 2023 年有巨大比較基期，且消費行為從自由支配零售商品轉向自由支配服務（如度假、娛樂），預期 2025 年初會回歸。Jack Hsieh 補充，2024 年第三季與 2023 年同期相比，家居用品表現最差，速食略微正成長，其他類別如珠寶、一般商品、鞋類、餐廳、服飾皆略微負 1% 左右。
開場陳述裡相關的內容
Doug Healey 在開場陳述中提到，比較銷售額年減約 1%，消費者除超級富豪外仍謹慎，必需品為主要焦點。
- 9The Oaks 的資本化率Samir Khanal（Evercore）
問是否提供 The Oaks 的資本化率？
答Jack Hsieh 表示，資本化率為 13%，因為該資產有 1.5 億美元債務，購買價格 1.57 億美元。
開場陳述裡相關的內容
Scott Kingsmore 在開場陳述中提到，已簽訂合約以 1.57 億美元出售 The Oaks，預期第四季完成。
- 10PPRT 收購的 FFO 增厚與稀釋資本配置Alexander Goldfarb（Piper Sandler）
問0.07 美元的增厚是否包含債務按市價標記的稀釋？還是初始 0.07 美元，之後逐年稀釋？
答Scott Kingsmore 確認，0.07 美元是排除債務按市價標記影響後的基準，之後每年需再加上按市價標記的增量稀釋，如先前概述。
開場陳述裡相關的內容
Scott Kingsmore 在開場陳述中詳細說明，PPRT 交易第一天 FFO 增厚 0.01 美元，考量 Washington Square 再融資後增厚 0.07 美元，但需另計債務按市價標記的稀釋，2024 年約 0.01 美元、2025 年約 0.09 美元、2026 年約 0.06 美元、2027 年約 0.02 美元、2028 年無影響。
- 11投資組合中 Eddy 資產的數量Alexander Goldfarb（Piper Sandler）
問是否發現更多 Eddy 資產？最終想保留的投資組合與計劃出售的 Eddy 如何區分？
答Jack Hsieh 表示，可能還有一兩個處於邊緣地帶的資產，介於 Steady Eddy 和 Eddy 之間，取決於是否有計劃讓資產更繁榮及投資是否經濟合理。他強調公司正在精簡，聚焦於能帶動需求和 NOI 成長的強力中心，如 Tysons 和 Fashion Square。
開場陳述裡相關的內容
Jack Hsieh 在開場陳述中提到，Path Forward 計畫的債務目標是減少 20 億美元，剩餘將透過出售 Eddy 物業、獨立零售資產、空地及小型露天中心完成。
- 1220 億美元債務目標的範圍Alexander Goldfarb（Piper Sandler）
問20 億美元目標是否包含可能發現的額外 Eddy 資產？還是可能超額？
答Jack Hsieh 表示，20 億美元目標已包含剩餘的 Eddy 資產，目前完成約 40% 路程，對達成目標有高信心，預期在相對短時間內完成，之後將專注於 NOI 橋接。
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Jack Hsieh 在開場陳述中提到，債務目標是減少 20 億美元，目前已達成約 60%（11.7 億美元），其餘將透過出售 Eddy 物業等完成。
- 13第三方資本對區域購物中心的興趣Mike Mueller（J.P. Morgan）
問自今年稍早開始處分過程以來，第三方資本對傳統區域購物中心的興趣是否有顯著變化？
答Jack Hsieh 表示，The Oaks 的買家能為需要重新改造的資產取得債務融資，這令人鼓，顯示第三方資本對 B 級機會（可能成為 A 級但需重建）的興趣增加，這在今年三月剛加入時並不明顯。他認為定價方面封閉式購物中心交易不多，但賣家進入 B 級機會是正面信號。
開場陳述裡相關的內容
無直接關聯。
- 14未來收購的資本化率趨勢資本配置Linda Tsai（Jefferies）
問收購較好資產的資本化率是否會維持在 7.2% 至 7.4% 區間？還是會隨穩定化壓縮？
答Jack Hsieh 表示，資本化率可能會壓縮，因為業務良好，成長率存在，當審視這類投資的 IRR 時，預期新交易的資本化率會隨時間壓縮。
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Scott Kingsmore 在開場陳述中提到，PPRT 收購的隱含加權平均資本化率為 7.4%，Arrowhead Towne Center 的資本化率為 7.2%。
- 15未來投資組合樣貌與出售 Macerich 的條件Linda Tsai（Jefferies）
問未來投資組合必須是什麼樣貌？什麼市場條件會促使出售 Macerich？
答Jack Hsieh 表示，他來這裡不是為了出售 Macerich，但作為公開上市執行董事會，必須評估這類情境。他認為公司業務獨特，公開 REIT 領域競爭對手不多，且他看好未來機會，包括貸款人歸還的物業可能以更低成本基礎重新進入。他的計劃是讓 Macerich 準備好利用這些機會，繼續收緊投資組合、清理資產負債表，若獲得有競爭力的資金成本，會以增厚方式部署。
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無直接關聯。
- 16進駐率增長受限的原因Caitlin Burrows（Goldman Sachs）
問租賃強勁多年，但進駐率年增僅 30 個基點，為什麼上漲空間受限？是否會加速？是否有 Forever 21 等逆風？
答Jack Hsieh 表示，過去可能過度專注於季度對季度的年度預算，但現在透過 ABC（永遠保持成交）策略，針對特定空間（包括空置、臨時租賃及 Forever 21 和 Express 空間）積極推進，若成功執行，永久進駐率會上升。他強調團隊知道目標，會每天努力推進。
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Doug Healey 在開場陳述中提到，第三季進駐率為 93.7%，比第二季上升 40 個基點，比一年前上升 30 個基點，排除 Eddy 物業後為 95.4%。
- 17股息政策與派息率關稅與政策法規Caitlin Burrows（Goldman Sachs）
問目前派息率與目標相比如何？股息是否處於好位置？
答Jack Hsieh 表示，董事會對維持目前股息水準感到滿意，因為那是再投資於投資組合的最佳現金流來源。他的目標是達到 1.80 美元或更高的 FFO，並在業務穩定成長後增加派息率，但短期內股息可能維持目前水準，最終由董事會決定。
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- 18Path Forward 計畫的時間表與 FFO 指引財測與展望Haendel St. Juste（Mizuho）
問這仍是四年過程嗎？能否更快達成？明年不提供 FFO 指引，何時會提供？
答Jack Hsieh 表示，可能再過一年（即後年）是提供指引的合理時間。NOI 橋接將非常有價值，可讓分析師基準評估。他提到一些結構性事項（如 Santa Monica 物業）可能需要一到兩年清理，但計畫可能在接下來一年完成，屆時會提供工具讓市場有信心。Scott Kingsmore 補充，公司刻意提供四年願景，因為難以預測資產退出時間和非現金標記的干擾，但再融資超前進度，NOI 執行良好，處分定價在目標範圍，所有槓桿朝正確方向，但中間標記難以預測，因此不提供中間估計。
開場陳述裡相關的內容
Jack Hsieh 在開場陳述中提到，Path Forward 計畫包括減少 20 億美元債務、達成 NOI 橋接，並將在明年初分享更多 NOI 橋接資訊。
- 19FFO 觸底範圍的預期Haendel St. Juste（Mizuho）
問FFO 是否會在 1.50 美元範圍觸底？是否可能出現在計畫第三年？
答Scott Kingsmore 表示，公司刻意提供四年願景，因為各種因素（資產退出、非現金標記）使預測困難，不想被框住。他認為提供中間估計對計畫不公平，但再融資超前進度，NOI 執行良好，處分定價在目標範圍，所有槓桿朝正確方向，但中間標記難以預測。
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| 會計季 | 公布日 | 盤前 / 盤後 | 反應日漲跌 | 開盤跳空 | 相對 SPY | 反應後 5 日 | 反應後 20 日 | 賣方調升 / 調降 | 目標價中位數變化 | 文件 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 26Q2 | 2026-08-04 | 盤前 | -1.0% | -1.0% | -2.8% | -4.2% | -7.0% | 0 / 0 | – | 財報新聞稿Q&A 13 |
| 26Q1 | 2026-05-06 | 盤前 | +3.4% | +1.1% | +2.0% | -2.3% | +1.3% | 0 / 0 | – | 財報新聞稿 |
| 25Q4 | 2026-02-18 | 盤前 | +1.9% | +0.1% | +1.4% | +6.6% | +2.3% | 0 / 0 | – | 財報新聞稿Q&A 16 |
| 25Q3 | 2025-11-04 | 盤前 | +2.1% | -0.4% | +3.3% | +0.2% | -2.7% | 0 / 0 | – | 財報新聞稿 |
| 25Q2 | 2025-08-11 | 盤前 | -0.2% | -0.2% | +0.0% | +1.7% | +7.2% | 0 / 0 | – | 財報新聞稿 |
| 25Q1 | 2025-05-12 | 盤前 | +10.4% | +3.1% | +7.1% | -6.1% | -1.5% | 0 / 0 | – | 財報新聞稿 |
| 24Q4 | 2025-02-27 | 盤前 | -8.9% | +1.7% | -7.4% | -1.0% | -2.0% | 0 / 0 | – | 財報新聞稿Q&A 19 |
| 24Q3 | 2024-11-06 | 盤前 | -1.7% | +4.1% | -4.2% | +2.7% | +15.9% | 0 / 0 | – | 財報新聞稿Q&A 19 |
| 24Q2 | 2024-07-31 | 盤前 | -4.3% | -0.1% | -5.9% | -2.8% | -2.2% | 0 / 0 | – | 財報新聞稿Q&A 22 |
| 24Q1 | 2024-04-30 | 盤前 | -14.1% | -4.4% | -12.5% | +7.8% | +1.6% | 0 / 0 | – | 財報新聞稿Q&A 19 |
| 23Q4 | 2024-02-07 | 盤前 | +2.1% | -2.9% | +1.3% | -1.2% | -6.5% | 0 / 0 | – | Q&A 22 |
| 23Q3 | 2023-10-31 | 盤前 | -0.4% | +1.0% | -1.0% | +4.3% | +10.1% | 0 / 0 | – | Q&A 19 |
| 23Q2 | 2023-08-08 | 盤前 | +0.2% | -2.3% | +0.7% | -3.0% | -5.7% | 0 / 0 | – | Q&A 27 |
| 23Q1 | 2023-05-04 | 盤前 | -3.0% | -3.9% | -2.3% | -6.3% | -1.6% | 0 / 0 | – | Q&A 24 |
| 22Q4 | 2023-02-07 | 盤前 | -3.2% | -1.3% | -4.5% | -0.4% | -6.1% | 0 / 0 | – | Q&A 27 |
| 22Q3 | 2022-11-03 | 盤前 | +1.5% | -4.7% | +2.5% | +6.0% | +0.2% | 0 / 0 | – |
公布日 = 8-K Item 2.02 的申報日。盤前 / 盤後是用「當天與隔天哪一天的開盤跳空比較大」推估的,反應日漲跌 = 反應日收盤 ÷ 前一日收盤(已還原配息)。反應後 N 日 = 反應日收盤之後 N 個交易日的報酬減掉同期 SPY,看的是有沒有繼續漂。賣方欄是公布後 6 天內有公開報導的券商動作(同一家只算最後一筆);目標價為各券商發布,非本站觀點。
股價為收盤價、延遲至前一交易日。以上為公開資料的整理,不構成投資建議。