Ventas, Inc.

問分析師觀察到公司 RevPOR 年減，相較其他同業年增低個位數，質疑在需求反彈、居住時間短、負擔能力佳的情況下，為何 RevPOR 未能持平或成長，並詢問入住率與房價的策略。

答Justin Hutchens 表示，若排除 Atria（因折扣）和 LGM（因產品組合轉變，加拿大活躍生活產品價格點較低），RevPOR 年增 1.8%。Atria 自疫情初期即採取積極的數量成長策略，提供價格激勵，其入住率自 12 月 31 日低點成長 372 個基點，優於其餘 SHOP 的 227 個基點。Atria 已開始收緊激勵措施，且 Sunrise 的 RevPOR 較高（9,000）但入住率僅 70%，未來隨著 Sunrise 成長，產品組合轉變將有利 RevPOR。管理層對長期 RevPOR 前景感到樂觀。

問分析師詢問未來生命科學開發項目是否仍計劃使用合資夥伴以分散風險、降低稀釋，或基於業務強勁表現而傾向全資持有以讓股東享有全部價值創造。

答Debra Cafaro 表示，答案會是「有些和有些」，管道中有些預先確定的項目會以合資方式進行，並經精心挑選以確保策略一致性；其他 Wexford 開發的項目可能放在資產負債表上，取決於風險回報概況。公司將同時從資產負債表內和合資策略中受益。

問分析師詢問第三季 SHOP 入住率成長 150 至 250 個基點假設的細節，並指出 7 月已成長約 75 個基點，詢問 Delta 變種對近期入住率的影響風險。

答Bob Probst 表示，7 月表現強勁，但復甦不會是直線，疫情背景是考量因素，入住率成長非逐月線性。Justin Hutchens 補充，短期內有去年供應追趕的顛簸，但開工和交付量低，未來幾年有強勁吸收的跑道，對需求樂觀。

問分析師詢問在復甦進行中，高齡住宅新開工供應何時會開始增加。

答Justin Hutchens 表示，短期內有去年供應追趕的顛簸，但開工和交付量非常低，未來幾年有強勁吸收的窗口。資本會跟隨基本面，但開發商將面對史上最強勁的人口結構，對需求樂觀。

問分析師在 Ardent 貸款償還後，詢問公司是否有興趣進一步擴展醫院領域。

答Debra Cafaro 表示，若能在醫療系統領域找到具備類似 Ardent 特質（當地市場領導地位、對商業保險業者定價能力、人口成長、經驗豐富的照護提供者）的資產，公司願意投入更多資本，並持續探索機會。

問分析師詢問 10 億美元處分資產指引是否原本包含 Ardent 貸款償還，以及該還款是額外還是取代其他銷售。

答Bob Probst 確認，最初的 10 億美元指引已包含 Ardent 的 2 億美元貸款償還，其餘部分假設為房地產處分（高齡住宅和 MOB）。Debra Cafaro 補充，Colony 貸款償還不在 10 億美元內，未被假設。

問分析師詢問營運商目前設定費率的方式，是否比年初更積極，以及入住率需達到何種水準（如 80% 中段）才能更積極推價。

答Justin Hutchens 表示，第二季已看到開價租金收緊，營運商傾向先使用短期激勵措施，隨著需求強勁和社區達到疫情前入住率，定價能力將回歸。Debra Cafaro 補充，不同營運商策略不同，公司支持並合作，未來將受益。

問分析師回顧 2014-15 年 SHOP 入住率 90% 以上時營運商推價的積極程度，詢問未來 RevPOR 是否可能回到中個位數成長。

答Justin Hutchens 表示，未來市場與當時不同，當時正面臨新供應，但現在人口結構和供應背景支持入住率成長和定價能力。Debra Cafaro 補充，當時入住率在 90% 低段至中段，RevPOR 成長可觀，現在有多年供應低水平的窗口，是回到正面結果的建設性背景。

問分析師詢問在 New Senior 交易後，公司對獨立生活、輔助生活、記憶照護三種物業類型的復甦步伐看法。

答Justin Hutchens 表示，所有產品類型都有良好特性，IL 和記憶照護較需求驅動，記憶照護恢復快。IL 居住時間較長、新競爭較少，New Senior 的 IL 相對 AL 具有極高可負擔性，觸及更廣受眾，且有定價上漲空間。疫情前 IL 表現領先 AL 和記憶照護約 400 個基點，預期未來也將如此。

問分析師詢問 New Senior 交易中提到的「產生收入的資本投資」機會，以及其在整體交易中的關鍵性。

答Justin Hutchens 表示，New Senior 的社區具有良好特性（120 戶大型單位、開放式平面圖），適合重新開發或翻新投資。公司位於人流量大、靠近高級零售、人口老化強勁的市場，將評估機會並在未來幾年整合進計畫，目標是支持入住率成長並推升價格。

問分析師詢問在未來三年高齡住宅機會窗口下，公司有多大意願顯著擴張高齡住宅曝險，相對於長期多元化目標。

答Debra Cafaro 表示，公司已透過 New Senior 投資（23 億美元）將資金投入高齡住宅，並將繼續在風險調整後報酬和上漲空間良好的地方投資。但公司仍相信多元化模式，將繼續投資其他表現優異的領域（醫療辦公、生命科學、醫院），因為不同資產類別在不同環境下表現不同，多元化能提供價值主張。

問分析師詢問增量收入流向 NOI 線的最新想法，以及 Delta 變種對營運商探訪政策的影響（特別在加拿大）。

答Justin Hutchens 表示，目前營運利潤率即使入住率較低，僅比一年前高入住率時低約 100-200 個基點，若回到疫情前入住率，利潤率可望接近疫情前水準（可能差 100-200 個基點），加上定價能力和入住率上漲空間。Atria 還有 700 個基點入住率需恢復，預期下一波入住率填補將增加流向和利潤率。Debra Cafaro 補充，目前社區對新入住和探訪開放，因疫苗接種率高，但環境動態，需審慎。

問分析師詢問進行中的高齡住宅處分資產的定價與疫情前相比如何。

答Debra Cafaro 表示，公司進展良好，對剩餘投資有明確規劃，因高齡住宅前景看好，市場興趣濃厚，定價將符合預期。

問分析師詢問本季有租戶行使購買選擇權，詢問此類選擇權在投資組合中的普遍程度。

答Debra Cafaro 表示，此類選擇權絕對是極其微小（de minimis），因這是歷史遺留（來自 NHP 和 PMB），公司從出售中確認約 3,000 萬至 4,000 萬美元收益（交易金額 1 億美元），但租戶購買選擇權非常有限。

問分析師詢問 Coloy 貸款投資的預期，因公司將其排除在銷售指引外，是否仍預期不會被償還。

答Debra Cafaro 表示，Colony 貸款繼續表現良好，且猜測（僅是猜測）房地產投資組合的買家可能承擔現有資本結構。若貸款被償還，公司也持開放態度，因結構良好，償還證明投資價值，對 Ventas 可能有利。

問分析師詢問 Kindred 與 LifePoint 合併、Spire 收到 Ramsay 報價等交易，是否預期對公司投資組合產生影響。

答Debra Cafaro 表示，有活動就可能有机会，公司期待探索。與 Kindred 有 22 年良好關係，做過很多建設性事情，希望關係繼續。

問分析師詢問大型營運商（如 Brookdale、Sunrise、Holiday 合併）的成功，是否改變規模化在高齡住宅的重要性，以及 Ventas 如何參與。

答Debra Cafaro 表示，作為 Atria 股東，喜歡人才、IL 和 AL 能力結合在 Atria 先進平台上，這更多是關於數據分析、技術和人才，而非規模本身。較小營運商（如 Hawthorne）也能提供優勢，公司期待建立關係。

問分析師詢問勞動力短缺是否會限制近期入住率動能，特別在熟練護理領域。

答Debra Cafaro 表示，經濟和需求復甦快速，勞動市場和供應鏈難以跟上，但這是「高級問題」，公司能從容應對，因需求就在面前。並明確表示，目前社區能接收住戶，沒有容量限制。

問分析師詢問高轉換率潛在客戶來源（如個人推薦、專業推薦）相對於疫情前水平的趨勢，以及還有多少上漲空間。

答Justin Hutchens 表示，數位足跡擴張，轉介機構和網路潛在客戶超過疫情前 150%-160%，但轉換率較低。個人推薦在第二季達疫情前 110%，專業推薦仍約下降 74%-75%，還有恢復空間，令人鼓甦。

問分析師詢問第三季 SHOP 費用增加大致抵銷收入成長的預期，以及 7 月連續費用變化與 COVID 相關費用的納入。

答Bob Probst 表示，費用增加有幾個類別：額外一天（連續比較有意義）、第三季典型季節性成本（公用事業、維修）、入住率成長和活動水平提高的增量成本，以及勞動市場短期薪資壓力。這些類別加總構成第三季費用數字。

問分析師詢問入住率成長時，同店費用成長的抵銷程度，例如入住率增 400 個基點而非 200 個基點時，NOI 是否連續成長。

答Bob Probst 表示，入住率成長與費用非線性一對一關係，而是階梯式變化。目前勞動力隨入住率成長而增加，但達到某水平後會有規模優勢。無法提供數字，但處於上升軌道。Debra Cafaro 補充，部分與經濟轉變的錯配有闢，應是暫時性。

問分析師追問 Justin 先前提到利潤率有機會回到疫情前 100-200 個基點範圍，詢問是否在接下來一年內利潤率仍會低於疫情前，並以第三季利潤率約 20% 對比一年前 22% 為例。

答Justin Hutchens 表示，時間表應拉長，短期有收入增加和費用追趕的時期，但穩定基礎上，達到疫情前入住率時利潤率應在可達範圍，之後定價能力和入住率上漲將帶來更高利潤率。第二季利潤率僅比一年前高約 150-200 個基點。

問分析師指出潛在客戶量超過 2019 年 100% 且搬出率下降，詢問為何入住率成長不會優於第二季，以及指引中點是否偏低。

答Debra Cafaro 表示，7 月潛在客戶量為疫情以來最高，預示需求和高入住率。7 月點對點成長約 75 個基點，向前推進接近指引中點（150-250），指引即以此建構。

問分析師詢問較小營運商（如 Nick 調查）認為明年可恢復疫情前入住率是否太樂觀，以及公司對利弊的看法。

答Debra Cafaro 表示，恢復速度和斜率取決於美國臨床環境，公司正走在良好道路，可持續且受鼓甦。Justin Hutchens 補充，目前僅約 20% 社區達到疫情前入住率，超過 60% 達到疫情前搬入水平，早期恢復良好但還有長路要走。

問分析師指出三大醫療保健 REITs 差異化，詢問為何不在 MOB 需求強勁、cap rate 低時退出相當數量，轉為更純粹的生命科學和高齡住宅公司。

答Debra Cafaro 表示，公司透過 Lillibridge 管理平台在 MOB 創造價值，且 MOB 是 10 億美元資本循環的一部分（含高齡住宅）。MOB 現金流穩定，提供差異化和多元化，公司會調整和循環資本，但相信擁有 MOB 業務對股東有益。

問分析師詢問 Atria 與 Holiday 合併後，Atria 佔比可能超過 20%，詢問集中風險是否為高優先事項，以及是否希望未來幾年降低至十幾%中段。

答Debra Cafaro 表示，集中風險一直是心中重視的事，但在最佳營運商和分散風險之間有緊張。Atria 和 Holiday 合併提供策略益處，且作為 Atria 股東喜歡平台成長。公司在新 Senior 和 Holiday 管理合約中有靈活性，可透過成長和合約結構朝多元化方向前進。當被追問長期門檻時，表示會隨時間和情況改變，但方向上是正確思考方式。