Ventas, Inc.

問分析師詢問成立 GIC 合資企業的考量，為何選擇引進合作夥伴並放棄部分開發案上漲潛力，而非出售其他資產籌資。

答Debra Cafaro 表示，GIC 是優質戰略夥伴，合資企業有助加速 R&I 業務發展，同時保留開發案的重要部分及上漲潛力。Bob Probst 補充，10 億美元（$1 billion）交易中，6 億美元（600 million）為新股權（主要來自基金），Ventas 自身權益部分約 1.2 億美元（120 million），透過出售高齡住宅資產及適度 ATM 籌資，另約 4 億美元（$400 million）為具吸引力的債務。

問分析師詢問管理層提到的高齡住宅資產出售的投資組合規模及目前市場定價。

答Debra Cafaro 回應，處分資產總額超過 2 億美元（a couple hundred million），部分已出售、部分已簽約，混合資本化率約為 6（six）。

問分析師追問，Ventas 如何就現有開發資產中已創造的價值獲得補償。

答Debra Cafaro 表示，合資企業不僅提供資本，更重要的是戰略夥伴關係，Ventas 獲得市場化報酬、保留一半上漲潛力，並產生額外的市場化收入與利潤分享。

問分析師詢問，潛在的聯邦監督和法規是否會使高齡住宅業務相對於其他業務成長吸引力降低。

答Debra Cafaro 表示，仍相信高齡住宅業務，人口需求與供應改善提供上漲空間。她認為可能增加的報告要求對高齡住宅的臨床記錄是適當的，且高齡住宅表現優於技術護理，歡迎透明度。

問分析師質疑，在流動性充足下為何透過 ATM 籌集小額股權，且以折扣發行可能傳達混雜信號。

答Bob Probst 解釋，6 億美元（600 million）股權主要來自第三方資本（基金），Ventas 自身部分約 1.2 億美元（120 million），採取平衡方式，部分來自資產出售、部分來自小規模 ATM，以管理槓桿與整體風險。Debra Cafaro 補充，這是平衡做法，並承認可辯論 ATM 規模，但決定以此資助部分交易。

問分析師詢問管理層預期入住率軟化的原因，是否由第三波 COVID、季節性趨勢驅動，以及未來波動程度。

答Justin Hutchens 表示，趨勢正面（10 月淨入住為正），但美國整體感染增加使持續改善難以預測，這是對預測猶豫的主因。

問分析師詢問其他營運商的租金削減或優惠競爭情況，是否普遍並影響近期業績。

答Justin Hutchens 指出，加拿大表現良好（入住率僅降 50 個基點），美國各區域改善趨勢相對平均，但營運商開始在部分市場使用入住激勵措施，這在高固定成本業務中屬預期現象。

問分析師詢問該投資組合是否偏離大學基礎業務、為何放入基金，以及是否有重建角度。

答Debra Cafaro 表示，資產幾乎是全新且已出租 96%，基金設計用於收購此類高競爭性旗艦資產，因 5% 的前端資本化率可能不適合公開市場。Pete Bulgarelli 補充，該資產為 80 萬平方英尺（800,000 square feet），具差異化優勢，部分樓層尚未裝修為生命科學用途，未來可轉換。

問分析師詢問 R&I 合資企業開發案的穩定化資本化率與公開市場出售的比較。

答Debra Cafaro 表示，穩定化資本化率約為 7（seven），資產將完全出租並開發，Ventas 保留 50% 資產並獲得市場化報酬與利潤分享。

問分析師詢問曼哈頓新競爭對入住率的影響，以及地面租約重設的時間與結果。

答Debra Cafaro 表示，該資產以低於重置成本收購，地面租約重設已謹慎承銷，目前環境可能對重設有利。Justin Hutchens 補充，Battery Park 表現強勁，新競爭以更高價格點進入，公司將持續評估以保持競爭力。

問分析師詢問 COVID 導致大學預算緊縮是否影響大學基礎生命科學的未來需求。

答Debra Cafaro 表示，生命科學資本流入創新高，需求強勁，大學持續研究，基本情境是疫苗在 2021 學年前控制疫情，因此持續看好該業務。

問分析師詢問民主黨總統、共和黨參議院、民主黨眾議院的情勢對高齡住宅額外援助的影響。

答Debra Cafaro 表示，感謝 HHS 對高齡住宅角色的理解，並猜測溫和民主黨總統與勢均力敵的參議院可能帶來更一致、溫和的政策，對 Ventas 有利。

問分析師詢問是否會像 MOB 和 R&I 業務一樣，使用基金結構發展高齡住宅，包括貢獻資產或收購。

答Debra Cafaro 表示，基金設計用於核心及核心加級資產（包括高齡住宅），若資產符合低資本化率、穩定特性則適合；增值或機會型資產可放在資產負債表或使用其他私人資本（如退休基金）。

問分析師詢問若疫苗年底上市，如何透過入住率和租金成長等槓桿恢復入住率。

答Justin Hutchens 表示，疫苗後可恢復疫情前生活方式，加上人口結構支持（75 歲以上 CAGR 為其餘人口 10x（10 倍）、新開工九年低點、交付量年減一半），對成長非常有利，但預測具體結果幾乎不可能。

問分析師詢問是否會繼續用 ATM 籌資，以及信評機構是否接受以 COVID 前 NOI 看待 6.8x（6.8 倍）淨債務對 EBITDA。

答Bob Probst 表示，持續與信評機構對話，重點是高齡住宅軌跡，目前趨勢令人鼓舞；同時透過第三方資本、資產出售等方式管理資產負債表，以維持財務實力。

問分析師追問，是否考慮將穩定化的 R&I 投資組合變現。

答Debra Cafaro 表示，基金在 3 月推出時已以穩定 R&I 和 MOB 資產作為種子，並獲利；GIC 合資企業保留 50% 資產及市場化報酬，整體保留大部分上漲空間，並會持續評估資本回收機會。

問分析師詢問 GIC 除了資本外，還帶來什麼戰略貢獻。

答Debra Cafaro 表示，GIC 是世界領先的房地產投資者，雙方關係良好，未來可能在其他資產類別合作，建立關係對整個企業有利。

問分析師追問，出售的資產是 shop 還是 triple-net，以及資本化率是基於過去 12 個月還是當前 NOI。

答Debra Cafaro 表示，出售的資產是 triple-net leased（三淨租賃）資產，資本化率基於當前 NOI 趨勢，與市場數據一致。

問分析師詢問 10 月入住率是否下降，以及是否應假設入住率效益不會持續到第四季。

答Debra Cafaro 表示，趨勢良好且持續改善，但疫情帶來不確定性，且第四季歷史上有季節性壓力，因此對預測持謙遜態度。

問分析師追問，是否應將春天視為入住率受益的最早機會，考慮到第四季和第一季的歷史季節性。

答Debra Cafaro 表示，現在不是討論這個的時候，並說當再次談論流感而非 COVID 時會很高興。

問分析師詢問居家健康對高齡住宅的威脅，以及後 COVID 環境下資本支出需求（如較小餐廳、較高 acuity 照護）。

答Justin Hutchens 表示，居家健康支持獨立生活（約佔組合一半），輔助生活則適合較高 acuity 和失智照護需求。資本支出方面，資產類別受益於持續投資，有再開發機會清單，疫情後將繼續。

問分析師詢問，有了合資企業後，新機會是否都會進入合資企業，以及決定因素。

答Debra Cafaro 表示，GIC 合資企業僅用於四個進行中項目及少數已確定管道項目；開放式基金則用於低資本化率、高品質核心資產，此分割設計提供多種選擇。

問分析師詢問是否有 COVID 相關費用的總金額揭露，或作為收入百分比。

答Justin Hutchens 表示，COVID 費用從第二季到第三季下降約一半，但仍約 1,500 萬美元（15 million），整體費用按季將持平。

問分析師詢問投影片第 15 張（美國地圖）的訊息。

答Debra Cafaro 表示，地圖顯示不同市場的 NOI 分布與 COVID 確診病例（綠、紅、黃色），以及入住率相對於去年同期的百分比，例如紐約地區病例較低且入住率較高。

問分析師詢問，疫情後入住率恢復時，營業利益率是否會與疫情前顯著不同，考量 COVID 費用延續。

答Justin Hutchens 表示，疫情後費用會正常化，PPE 成本影響很小，主要利益率提升來自營收成長；高固定成本業務在入住率恢復至歷史水準（高 80s、部分市場 90s）時，利益率將顯著提升，最終與先前水準類似。