Ventas, Inc.

問請說明2020年指引中點區間如何得出，什麼因素影響高低端，以及流感是否已納入？另外，triple-net（三淨租賃）方面是否已納入任何額外租金削減或預期？

答Bob Probst說明SHOP指引中點基於入住率差距改善、RevPOR適度成長（受惠於既有租金上漲，部分被續約價差抵消），費用面已納入勞動通膨、保險通膨及閏年多一天影響，且未假設營運支出成長能持續低於2%。上行主要來自成本控制效率，下行則由收入與定價驅動。流感已納入，但認為今年影響不大。triple-net方面，已納入去年租金削減（$10 million（1,000萬美元）變成$20 million（2,000萬美元））及未來可能的進一步修改空間。

問若排除ESL，SHOP指引會是多少？

答Bob Probst表示排除ESL的效益未納入指引區間，但估計約為100個基點（100 basis points）。

問新基金與資產負債表之間的收購分配流程為何？什麼因素決定資產進入基金或留在資產負債表？

答Debra Cafaro表示基金有明確的投資標準，適用於核心生命科學、穩定核心生命科學、高齡住宅和MOB。從零開始的開發項目（如與Wexford合作）將歸屬於Ventas帳戶。若資產符合標準且合適，將進入基金；否則留在資產負債表。公司會公平對待所有利害關係人，並擴大整體收購能力。

問2020年指引中G&A相對於2019年的預期為何？是否有可能降低G&A負擔？Justin的聘用如何影響2020年？

答Bob Probst表示G&A比較需考慮規模與營運模式差異，2019年受租賃會計標準變更影響（租賃佣金費用化）。2020年G&A預期持平，將吸收包括Justin在內的員工人數成本，因此需要效率提升。Debra Cafaro開玩笑說要Justin讓效益達到三倍（3x）。

問SHOP同店和FFO在2020年各季度如何變化？是否會出現低谷季度？何時能回到與同業相比具競爭力的成長水準？

答Bob Probst表示2019年走勢為開高走低，2020年以第四季為起點，因此上半年比較基期較艱難，下半年逐步正常化。FFO方面，$1.3 billion（13億美元）處分資產的稀釋效應將在年度內逐步顯現。Debra Cafaro表示團隊專注於達成2020年目標，未明確給出回到同業水準的時間表。

問基金中是否包含較高比例的core-plus（核心增益型）資產？是否會從現有投資組合注入更多資產？

答Debra Cafaro表示目前預期一切將是成長，基金將增強整體成長能力。未來John的團隊將尋找投資機會，合適的進入基金，否則留在資產負債表。未明確說明core-plus比例，但強調有明確的投資標準。

問基金的槓桿目標是多少？$500 million（5億美元）增量購買力是指基金層級的資產購買嗎？

答Debra Cafaro表示槓桿目標與企業整體槓桿目標一致。$500 million（5億美元）是初始交割注入資產之外的股權和債務可用額度。未來基金成長將來自新收購資產，而非從現有投資組合注入。

問具體希望Justin達成什麼目標？他將如何與高齡住宅營運商合作以增加對資產表現的控制？

答Debra Cafaro表示Justin將與現有團隊密切合作，帶來互補的營運背景，並與多數營運合作夥伴已有關係。他將參與營運策略和資本計畫，目標是改善營運成果，並在ESL董事會任職。

問Justin接受此角色時提出了什麼條件？他是否已影響$600 million（6億美元）非核心處分？高齡住宅正面轉折何時到來？

答Debra Cafaro表示Justin被Ventas的團隊、過往紀錄和上漲潛力吸引，他對美國高齡住宅市場熟悉，有信心產生正面影響。處分計畫是公司自行推進的，Justin將在四月加入後開始貢獻。高齡住宅好轉由人口結構順風驅動，是不可避免的，但未給出明確時間表。

問指引隱含兩年FFO下降11%（11% decline），總計$99 million（9,900萬美元），但同店NOI持平，且已進行$4 billion（40億美元）投資，這之間的落差是什麼？是否還有更多租金削減？

答Bob Probst表示關鍵變數是處分和貸款償還活動，這些資金再投資於債務削減或R&I未來成長，對FFO具有稀釋性。租金削減方面，已納入去年$10 million（1,000萬美元）變成$20 million（2,000萬美元）的影響，並為進一步修改預留空間。

問今年基金將賺取多少費用？是否包含創辦或收購費用？

答Debra Cafaro表示費用結構是市場標準，主要為資產管理費，其他費用依文件規定。未提供具體金額。

問針對高齡住宅的資本支出增加，能否提供具體金額？與2020年整體維護性資本支出的關係？

答Bob Probst表示2020年FAD資本支出中點為$180 million（1.8億美元），2019年為$156 million（1.56億美元），增加主要來自高齡住宅。Chris Cummings補充，高齡住宅每單位支出從2019年約$2,500（2,500美元）增至2020年約$3,300（3,300美元），客戶-facing資本支出增加約65%，主要投入供需前景佳的市場。

問Wexford的資本部署情況如何？2020年及2021年的開工趨勢？

答John Cobb表示去年宣布$1.5 billion（15億美元）管道，已完成近$1 billion（10億美元），剩餘$0.5 billion（5億美元）預計今年上半年啟動。新交易通常每筆$100 million（1億美元）至$250 million（2.5億美元），管道活躍。

問Justin是否會對現有高齡住宅triple-net和SHOP組合進行全面盤點和評估？他在資本回收方面有多少彈性？

答Debra Cafaro表示Justin將與Chris Cummings和現有團隊合作，以全新視角檢視投資組合，包括資本計畫和定價策略。資本回收是企業層級決策，團隊將共同優化，Justin將主導這項工作。

問Justin是否會繼續留在New Senior的董事會？

答Debra Cafaro表示此問題應向New Senior詢問，未正面回答。

問槓桿率全年穩定是否指年底6倍？$1.3 billion（13億美元）資本回收與$700 million（7億美元）債務償還如何配合？

答Bob Probst表示$1.3 billion（13億美元）處分資金中，約$600 million（6億美元）用於再開發支出（主要支持R&I），$700 million（7億美元）用於償還債務，整體槓桿率與2019年持平。

問從過去兩年表現中學到什麼教訓？是否需要更強健的資產管理、更早的資本支出或資產回收？

答Debra Cafaro表示行動已反映教訓，包括引進Justin以補強營運經驗、更充分傳達ESL過渡期、與Healthpeak一致化SHOP政策。承認短期未達自身期望，但正盡力回到成功之路。

問除了產業水漲船高，什麼讓您對SHOP組合未來表現更有信心？

答Debra Cafaro表示2020年指引受第三季低起點和累積供應影響，但供應吸收正在改善，NOI將隨之而來。與營運商合作制定有針對性的資本計畫，並引進更多營運經驗來處理定價。

問那$10 million（1,000萬美元）的三重淨租賃重組是否已在第四季發生並滾入2020年？

答Bob Probst確認正確，該重組已滾入2020年。

問先前提到的問題次級市場（德州、猶他州、紐約、加州等）在2020年是否有改善？哪些可能全年困難？

答Bob Probst表示次級市場持續面臨較多營收挑戰，但部分已開始轉變。主要市場供應較晚，消化也較晚，2020年可能需應對供應。整體趨勢不可阻擋，需求成長和開工趨勢有利。

問基金是否意味著Ventas只鎖定價值增益和開發機會？去年6月概述的外部成長軌跡是否從$2 billion（20億美元）縮減？

答Debra Cafaro表示基金增強投資能力和容量，新投資將進入基金，通常以具吸引力的資本化率。基金提供另一個資本管道，使能收購某些在資產負債表上收購沒有效率的資產。Ventas在資產負債表上有無限投資能力，基金成長將有助整體企業成長，並保留20% GP權益。

問ESL組合在NOI大幅惡化後為何現在合資？為何不保留整體度過比較基期？

答Debra Cafaro表示歷史上市場曾考慮合作但選擇不追求，現在採取初步步驟。機構投資者有興趣與Ventas合作，循環資本和吸引資本是正面發展。未正面回答為何兩年前不合資，僅表示當時決定不符合公司最佳利益，並堅持此決定。

問年終160個基點差距縮小多少算是良好進展？

答Bob Probst表示目標是縮小差距，且數字低於160，但需同時考慮定價。增加收入是重點，需在入住率和價格上保持明智。

問ESL合資是否意味著扭轉過程會花更長時間，所以想減少持有？

答John Cobb表示不會那樣解讀，公司會繼續參與。

問本季FAD為$0.78（0.78美元），股利為$0.79（0.79美元），2019年指引暗示FFO下降，加上高齡住宅資本支出增加，如何看待股利？

答Debra Cafaro表示股利是總回報重要組成，對目前股利水準感到滿意，因為投資組合將增加FAD，實現上漲益處。R&I開發管線將在2021年底和2022年貢獻現金流和EBITDA，辦公室和醫療保健組合穩定增長，綜合使公司感到安心。

問1月已過，看到什麼費率增長？與往年相比如何？是否有興趣用更多折扣推動收入？

答Bob Probst表示現有住戶租金上調健康，與去年一致。續約價差仍受競爭市場影響，指引已納入。年初表現符合預期。

問SHOP組合規模$12.6 billion（126億美元），僅出售$600 million（6億美元），ESL合資有助降低風險，但根本上有什麼改變讓您對SHOP未來表現更有信心？

答Debra Cafaro表示2020年實現Justin貢獻、累積供應下降、採取有針對性資本計畫和簡化定價等行動，組合將表現良好。Bob Probst補充，Justin帶來顯著增加的專注人力，具有REIT背景和營運專業，能加速現有努力，產生乘數效應。

問資金成本具吸引力，如何看待熟齡護理或醫院的高資本化率機會，相對於MOB或高齡住宅？

答Debra Cafaro表示投資框架包括高品質低資本化率資產（如1030 Mass生命科學大樓）、中間路線投資（如LGM，產生5%至6%無槓桿回報），以及較小的高收益類別（包括開發、醫療保健、政府補助資產）。整體組合驅動投資增值，將繼續堅持此框架。

問對$600 million（6億美元）處分資產的定價預期為何？市場選擇有何邏輯？

答Debra Cafaro表示總體處分（包括對基金的貢獻）為$1.3 billion（13億美元），總體資本化率低於5（sub-5 cap rate）。

問處分資金多快能轉入新的開發項目或收購？

答Bob Probst表示$600 million（6億美元）處分將投資於今年$600 million（6億美元）的開發或再開發，主要針對現有項目，包括去年宣布的超過$900 million（9億美元）新項目。

問EBITDARM覆蓋率低於1倍（1 times）的三重淨租賃（假設主要是Holiday和Brookdale）是否安心持有？是否預期重組？

答Debra Cafaro表示對Brookdale的改善報告感到高興，對Holiday的固定費用覆蓋率使租金可靠。指引已納入對不同租戶採取行動的可能性。

問如何確保租賃覆蓋率緊張的營運商有決心定位社區以競爭並受益於人口順風？

答Debra Cafaro表示租約通常規定必要資本支出，公司會與營運商合作提供額外資本以換取回報，必要時也會自行投資以保持競爭力。

問與Brookdale的特定資產出售是否已進行？是否包含在指引中？

答Debra Cafaro表示與Brookdale合作識別一些資產，認為由其他營運商持有更好，已出售部分，部分包含在2020年處分指引中。