Prologis Prologis, Inc.

問管理層提到正在探索額外的資本化策略，想了解具體可能的形式，例如是否會建立基金在完工時收購資產，或偏向開發基金，以及管理層對在開發之外擁有和營運資料中心的舒適程度。

答Dan Letter 表示，資料中心業務已建立經驗豐富的團隊，並與核心業務有顯著綜效。目前有 1.4 gigawatts（1.4 GW）電力已確保或建設中，3.8 gigawatts（3.8 GW）在先進階段。策略仍是與超大規模業者進行 build-to-suit，未來三年可交付的每 megawatt（MW）都已在洽談中。公司擁有或控制 14,000 acres（14,000 英畝）土地，並已開始探索資料中心業務與資本化的各種可能性，但目前沒有具體細節可分享。Tim Arndt 補充，資產負債表有能力承接大量項目，目前有將近 $2 billion（20億美元）建設中，可輕鬆擴張。

問本季淨吸收量 47 million square feet（4,700萬平方英尺）較前兩季顯著加速，想了解其中有多少是先前不確定性造成的被壓抑需求，以及可持續的運行率為何？另外，整個季度的租賃節奏是否在加速？

答Tim Arndt 表示，淨吸收量確實有部分來自第二季的追趕，但無法精確拆解市場統計數據。從公司自身租賃活動可看到需求有明顯的轉折點和階梯式上升，且管線仍然飽滿。他提供背景指出，公司認為每季約 60 million square feet（6,000萬平方英尺）是正常速度，需求在未來幾季將改善。

問展望未來一年，供需是否大致平衡？還是仍偏向供應超過需求？對未來十二個月市場租金成長的預期為何？

答Dan Letter 表示，目前處於典型房地產週期，需求增強，大型客戶開始做決定是復甦的早期跡象，供應仍低於 COVID 前水準，出租率和租金正在觸底。Chris Caton 補充，今年迄今淨吸收量約 95 million square feet（9,500萬平方英尺），全年預估約 125 million square feet（1.25億平方英尺）。目前在建管線為 190 million square feet（1.9億平方英尺），交付量將在 2026 年下降，空置率將在目前水準附近觸頂，市場將開始收緊。

問管理層預測出租率和租金將出現轉折點，能否深入說明不同租戶類別的實際情況，以及哪些市場特別突出，例如南加州？

答Chris Caton 表示，需求已明顯轉折，來自客戶討論的廣度與深度增加。租賃活動在早期提案和成熟協商中都有良好表現，新租和續租皆然。較大面積類別（超過 500,000 平方英尺，並擴展至超過 250,000 平方英尺）仍然強勁。國際業務強勁，美國則集中在陽光地帶（Sunbelt）。

問理解開發端的價值創造，但就持有角度而言，如何看待資料中心相對於工業的常態化成長率？

答Tim Arndt 表示，目前的做法是在退出端出售資產，並考慮部分出售（sell-down），本質上類似。對成長率的貢獻方式是將價值創造再投資回核心業務。他以物流開發為例，若以 $5 billion（50億美元）作為年度開發投資運行率，每年約貢獻 150 basis points（150個基點）的額外成長，可用此基準衡量資料中心業務的價值創造。

問上一季提到市場租金成長可能在 2027 年發生，這是否仍是目前的觀點？新聞稿中提到這是過去四年來物流租金和出租率最引人注目的設定，是針對 2027 年還是更近期？

答Hamid Moghadam 表示，長期租金由回報率和重置成本驅動，市場穩定時將穩定在遠高於今天的水準。他估計長期趨勢線比現有租金（in place）高出約 40%，比今天市場租金高出約 20% 到 25%（20 to 25%）。具體時點（六個月、一年或兩年）不確定，但即使再等一兩個季度才走上軌跡，對整體獲利能力影響不大，因為短期租賃量相對小。

問管理層提到市場空置率可能觸底，鑑於 Prologis 通常表現優於大盤，對第四季及明年公司出租率方向有何看法？對租金成長的意義？另外，Hamid 提到的大機會，具體是空置率、租金成長，還是其他？

答Tim Arndt 表示，相當有信心出租率將維持在目前水準附近，並在 2026 年尋找機會建立。Chris Caton 表示，市場空置率目前 7.5%，將維持幾個季度，在 2026 年稍晚改善。開發開工量比高峰低 75%，比疫情前低 25%。需求本季 47 million square feet（4,700萬平方英尺），未來一年可能改善但不會完全恢復正常。租金成長方面，疲軟市場正在消散，更廣泛的市場將轉強。Dan Letter 補充，2026 年優先事項包括 build-to-suit 管線（已簽 21 筆，75% 已開工，洽談中近 30 million square feet（3,000萬平方英尺））、資料中心業務，以及投機性開發將在 18 個市場啟動。

問開場白提到客戶情緒增強，但關稅新聞每週造成波動，客戶是否已將此視為新常態，並更願意做出長期決策？

答Dan Letter 表示，答案是肯定的。客戶在做出長期決策時已對短期噪音更加麻木，大型資本充足的公司率先行動，中小型企業通常會隨後跟進。

問在空置率見頂和建立出租率的背景下，投資組合或整體市場是否存在任何信用風險或私人信貸方面的隱憂？

答Tim Arndt 表示，就提問方式而言沒有。壞帳費用確實偏高，年初預期在三十幾 basis points（基點），實際經驗可能在四十幾 basis points（基點）佔營收比例，遠低於過去危機時期的較高數字。公司利用上一個週期改善了整體投資組合的信用健康。

問對每年啟動多少資料中心開發的舒適程度為何？在一年內啟動 3 billion（30億美元）以上資料中心開發的限制是什麼？需求存在且電力已確保，實際啟動速度為何？

答Tim Arndt 表示，不認為有明顯限制，3 billion（30億美元）是容易處理的數字。如果是投機性計劃才會有較多顧慮，但 build-to-suit 加上資產負債表債務容量、流動性和退出選項，公司不會自我設限。Dan Letter 補充，未來的限制會是電力，而非資本。

問對交易市場和收購機會的最新看法？十年期公債近期緩和，是否看到 cap rates（資本化率）或整體定價的變動？

答Dan Letter 表示，交易市場出奇地有韌性，'25 年交易量年增約 25%。整體定價相當一致，市場 cap rates（資本化率）在 low fives（5%出頭），IRRs（內部報酬率）在 low to mid-sevens（7%出頭到7%中段），取決於地點和產品類型。最大的驅動因素之一是剩餘的 Walt（加權平均租期），人們比之前更關注較短的 Walt。

問目前投機性（spec）開發的租賃速度為何？是否最近看到明顯改善？

答Tim Arndt 表示，正在好轉。spec 的租賃時間通常為七到八個月，在 2023、2024 年延長約一個月到一個半月，現在正慢慢回到歷史常態。

問租金變動（cash net effective rent change mark to market）過去一年下降，是否因為 COVID 時期租約到期造成比較基期困難？續約率上升和出租率回升，是否代表公司採取「出租率優先」策略而影響 mark to market？這些因素改變是否會對 mark to market 帶來幫助？

答Tim Arndt 表示，即使 mark to market 從上季的 22% 降至本季的 19%，但當前租金變動在 low fifties（50出頭），凸顯了從平均水準出發的潛力。他提醒參考補充資料中的到期時間表，數學上明年可看到 forty percent（40%）左右的正租金變動，之後逐年為 thirty percent（30%）、twenty percent（20%），且不需額外市場租金成長。關於推動租金，公司確實有在推動，過去在 2021、2022 年積極追求因租金流失的交易，之後降到幾乎為零，現在開始看到回升，顯示團隊有勇氣在市場收緊時推動租金，但會在不同市場以不同速度發生。

問客戶分為基本日常需求、週期性需求、結構性趨勢（如電子商務）三類，目前哪些類別租賃最強、哪些較弱？

答Chris Caton 表示，電子商務是重要強項，佔新租賃近 20%，是全球現象，特別在填充型（infill）市場。穩定增長型企業如食品飲料、醫療公司也在投資供應鏈。疲軟領域包括汽車和住房相關類別（如家具），因高利率導致這些行業增長較不強勁。

問修訂後指引隱含核心FFO在中點相較上季減少約$0.06（0.06美元），能否討論進入第四季的變動因素和利多利空？以及2026年的展望？

答Tim Arndt 表示，第三季有兩個時間點因素：一是投資稅收抵免（investment tax credits）銷售，本季特別大，反映在其他收入行，全年預測不變；二是G&A（一般及行政費用），本季較輕，第四季會較重。正常化後可解釋看似減速。展望2026年，長期盈利應為高個位數（high single digits）增長，透過同店增長、財務和營運槓桿、價值創造和基本業務貢獻。有兩個逆風：利率上升趨勢（因債務組合長期平均剩餘期限，影響溫和但反增厚）以及資本部署拖累（2024年開發啟動為合併以來最輕，2026年穩定化貢獻幾乎缺席，同時資本再投資於物流和資料中心）。他總結，看待2026年的方式就像一年前看待2025年。

問全年同店NOI指引隱含第四季放緩至約3.5%，儘管出租率改善，這是否實際？另外，太陽能收入是否計入同店業績？

答Tim Arndt 表示，同店池內的平均出租率一年前相當高，第四季有較高的比較基期，這解釋了減速。租金變化仍是重點，將保持非常強勁。太陽能收入及其費用確實出現在NOI中，但現階段非常小，各年間相對持平，增長率不如物流顯著。

問從持有角度，超大規模資料中心投資組合與工業投資組合的同店成長相比如何？在評估不同結構以可能更長時間或永久持有交易時如何思考？另外，新租約簽署與實際開始的差距，何時能看到平均出租率迅速回升至95%？

答Tim Arndt 表示，公司不以同店成長框架思考資料中心，而是將價值創造再投資回核心業務，這在2023年投資者日已說明。即使保留部分利益，對基礎租金和同店成長的貢獻將相對小。公司從總回報和價值創造角度看待所有投資。關於出租率，市場空置率目前7.5%，將維持一段時間，需求正常化後將呈現復甦機會。他強調，進入新階段時市場空置率比先前週期實質上更低，領先數百個基點（hundreds of basis points），這將設定租金動態和樂觀情緒。