Prologis Prologis, Inc.

問管理層提到工業市場信號混雜、空置率上升、客戶決策時間拉長，但同時連續第二季上調收購指引，如何調和這兩個看似分歧的主題？需要什麼催化劑才能讓客戶在2025年從猶豫轉為積極承租？

答Tim Arndt表示，收購指引上調反映對長期的信心，公司並非以市場IRR買入，而是尋找高於現行IRR的特殊結構或高階市場交易。短期內，利用率是壓抑需求的主因，但客戶終將消化過剩產能，需求會從利用率溢出轉為佔用率成長。

問管理層提到築底過程，但同時下調開發啟動指引，原本計畫是維持高啟動量以在2025年市場反轉時有現成產品，如何調和築底與開發啟動減少？另外，未來12個月市場租金成長的最新看法為何？

答Dan Letter表示，短期租金看法與90天前一致，客戶參與度高但決策緩慢，租金疲軟將持續。長期而言，90%租約在未來12個月後到期，租金波動影響有限；重置成本租金比市場高15%，將驅動長期租金成長。開發啟動方面，建置轉讓管道持平，客戶持續拖延，投機性開發維持紀律，但仍有例外（如亞特蘭大兩棟建築），因該填充式基地空置率僅150個基點。公司有55億美元開發中、400億美元土地機會，30%已取得產權、三分之二已整地，能快速反應。

問本季核心FFO超出預期0.06美元，部分來自Prologis Ventures退出，且匯兌收益和所得稅優於預期，為何全年指引僅上調0.01美元？

答Tim Arndt表示，公司不認為這是超出預期，這些事件已在年初和本季預測中。匯兌收益多為未實現，且公司對所有FFO收益進行避險，匯兌不會成為FFO差異項目。稅務方面有出售投資稅收抵免的一次性項目，下一季會減少，但這些都已納入先前指引。

問第12頁顯示低於250平方英尺的空間出租率下降較大，較大倉庫是否較強勁？南加州租賃比例季增120個基點，能否說明南加州需求，包括產品類型或洛杉磯與內陸帝國的差異？

答Chris Caton表示，南加州長期前景樂觀：2兆美元經濟體、2300萬人口、就業成長、港口貨櫃進口自2019年成長12%、亞洲進口成長21%（中國以外成長40%）、供應障礙（AB 98法案）限制新開發。短期逆風仍在，洛杉磯需求疲軟但出現A級優於B級的升級週期，內陸帝國因港口成長需求較佳，橘郡空置率低可較早復甦。Dan Letter補充，較小面積空間在出租率上通常遜於其他類別，但本季四個類別中三個略微下降，無特殊趨勢。

問客戶保持參與但存在宏觀、利率、選舉等不確定性，當這些因素不再影響客戶時，需求會立即轉化還是需要幾個季度才能回升？

答Chris Caton表示，應對需求保持審慎樂觀。利用率從年初低於84%上升至84%左右，顯示閒置產能正在被消化，將成為客戶承租的催化劑。經濟成長、貿易成長、消費成長和電子商務加速是順風，但短期內需觀察市場進展。

問從土地成本角度，目前租金水準下哪些「準備就緒」土地實際可行？全球最佳收購目標在哪裡？如何融資，考慮股權成本約6%，是債務融資還是基金業務？是否有興趣收購大型私人投資組合或平台交易？

答Tim Arndt表示，資產負債表仍有很大空間，過去幾年籌集大量債務，信用比率健康且強勁。EBITDA成長強勁，策略資本募資改善，資本循環將恢復正常。Dan Letter表示，土地儲備平均持有年期約4.5至5年，帳面價值為成本的120%，有充足機會。土地分布廣泛，另有未顯示的covered land plays和options。公司以逐案方式評估，無特定地區偏好，追求最高品質交易。

問財報提到Prologis是滿足供應鏈、數位和能源基礎設施需求的首選合作夥伴，能否更新數位和能源業務的進展？今年迄今重點和近期步驟？本季開發啟動中資料中心佔多少比例？

答Tim Arndt表示，能源業務本季超過50百萬瓦太陽能發電和儲能啟動，執行率良好，計畫已從美國擴展至歐洲、拉丁美洲和亞洲，對2025年1-gigawatt目標有信心。Dan Letter表示，資料中心2024年超出計畫，已確保1.6-gigawatt電力，其中490百萬瓦興建中，另有1.4-gigawatt高能見度，超過1.5-gigawatt申請提交。本季啟動的資料中心是從動力外殼轉換為統包交易。

問能否分享美國投資組合本季淨吸收量和供應完工量？全年供需展望是否有更新？

答Chris Caton表示，本季淨吸收量40百萬平方英尺，完工量63百萬平方英尺。全年淨吸收量1.6億平方英尺，交付量3億平方英尺，市場空置率升至6.8%，但歷史偏低。交付量從一年前每季1.35億平方英尺降至本季63百萬，明年續降。開工量本季40至42百萬平方英尺，興建中管線約2.15億平方英尺，為2017年以來最低。

問市場空置率何時達到高峰？是否從2024年第四季推遲？今年同店現金NOI指引是否有一次性項目或比較基礎需注意，以評估2025年？

答Chris Caton表示，空置率仍預期今年稍後達峰，但需求不確定性可能使高峰延長至明年上半年，復甦明年稍晚出現，2026年加速。Tim Arndt表示，同店現金NOI無一次性項目，租約終止費已排除。免租期可能明年比今年上半年多，但影響小。展望2025年，租金變化（現金或淨有效）有半年影響，續約漲幅10%至11%淨有效基礎下，同店組成約5.5%至6%，扣除Duke投資組合影響約100基點後約5%，加上出租率下降的逆風。

問近期亞洲電子商務和3PL公司需求強勁，是否與這些租戶簽約？這是關稅上調前的需求提前，還是會持續到2025年及以後？

答Chris Caton表示，已與這些客戶簽約，且認為會持續。中國電子商務平台年成長25%至50%，中國3PL約佔今年淨吸收量20%。這些客戶業務多元化，簽長期租約並投資空間。關稅影響：部分成長是回應過去關稅的商業模式轉變；亞洲進口（不含中國）成長40%；de minimis條款僅佔亞洲進口3%，影響有限。公司對這些客戶採用嚴格信用評估。

問過去幾季核心投資組合中租期少於一年的租約開始增加，約佔50%，這些租戶是選擇短期續約還是新租戶因宏觀不確定尋找臨時空間？

答Tim Arndt表示，部分原因是客戶不確定性，但更多是公司策略性選擇，在某些市場看到租金回升可能早於整體預測，因此選擇較短租期以鎖定未來較高租金。

問各地區出租率中，亞洲和拉丁美洲似乎回落，與美國相比有何趨勢？

答Dan Letter表示，主要影響來自中國，日本有供過於求問題但投資組合狀況良好，拉丁美洲回落也與中國相關。

問是否有特定投資組合或地區驅動較高的開發穩定化指引？

答Dan Letter表示，開發項目遍佈全球，無特定趨勢可指出。

問本季全球市場租金下降3%，上一季預測未來12個月下降2%至5%，這些是相同衡量期間嗎？是否本季已達到預測？

答Chris Caton表示，時間期間不同，本季是新的滾動12個月觀點，仍對租金持謹慎態度，租金疲軟將持續至明年年中。Tim Arndt補充，根據第三季表現，可能更接近上一季預測的5%下端。

問本季資本支出躍升的原因為何？

答Tim Arndt表示，資本支出集中在南加州的租賃活動，租金高導致佣金高，物業改良在季度間可能不穩定，第三季偏高但過去12個月正常。

問7月至9月租賃需求和吸收趨勢如何？利用率指標受庫存水準、選舉、關稅和東岸港口罷工影響，是否預期近期波動？

答Chris Caton表示，需求整季穩定，無明顯加速或減速。利用率今年上升，年初低於84%，現約84.4%，季度間有噪音。進口活動顯示補充庫存，但消費者比預期有韌性，使利用率略低於正常水準。

問12月投資人日指引提到租金增長至2026年約0%，空置率峰略高於預期，如何看未來三年核心FFO年複合成長率？

答Tim Arndt表示，應放下12月指引，重新審視現狀。34%租約市值調整將支撐收益，租金未來12個月下降後回升，僅租金變化就能帶來五至七年中個位數同店增長。長期還包括資本部署增長、數據中心、策略資本、合資企業、能源業務等加成，且與核心業務有協同效應。

問Chris提到今年約25%需求來自亞洲3PL公司，是指公司投資組合還是整個市場或南加州？

答Chris Caton澄清，那是整個市場的普遍情況，非公司特定投資組合。