Prologis Prologis, Inc.

問能否進一步說明2025年指引，包括租約價差、壞帳假設，以及出租率95%中同店與開發項目未招租的影響？

答Tim Arndt表示，今年租金價差預期在50%範圍（五開頭），壞帳預期20至30個基點（歷史平均約20個基點，但有幾個已知租戶需觀察）。出租率方面，公司整體平均與期末出租率預期與同店池差異不大。

問空間利用率圖表較上季下滑，如何與租賃加速、租金轉折的正面評論調和？

答Chris Caton解釋，利用率下滑主因2024年12月消費與假期銷售意外強勁，商品被拉出供應鏈，不代表真實趨勢。客戶回報利用率上升，且2025年庫存建立正在形成。

問實際市場租金成長在美國與其他地區、沿海與非沿海的差異？2025年或12個月滾動預測為何？

答Chris Caton表示，本季租金約下降2%，沿海與非沿海有差異但已縮小。2025年多數市場穩定，少數次市場可能溫和下降，今年稍晚預期出現正增長轉折，但存在持平、下降或上升的情境，不願提供虛假精確感。Dan Letter補充，90%租約在未來12個月後才到期，短期租金波動不影響長期收益，且重置成本租金比市場租金高15%、比現有租金高50%。

問開發啟動量今年回升，需要看到什麼才能回到4 billion至5 billion（40億至50億美元）區間？今年是否可能？

答Dan Letter表示，去年刻意放慢啟動，且大型build-to-suit項目推遲至2025年。市場條件正在改善，完工量與啟動量均從高峰下降70%，等待租金與回報改善。目前有5 billion（50億美元）開發中項目、30 million square feet（3,000萬平方英尺），土地組合價值41.5 billion（415億美元），已投資基礎設施以縮短建設時間。

問選後租賃加速的改善幅度？租戶決策改善的驅動因素為何？

答Dan Letter表示，選前五、六週非常安靜，選後10週決策紮實，解鎖先前停滯的交易，動能來自電子商務、一般商品、電子產品、食品飲料等廣泛領域。3PL上季打破第三季25 million square feet（2,500萬平方英尺）紀錄，下半年租賃近50 million feet（5,000萬英尺）。Chris Caton補充，管道一月對一月增長17%。Tim Arndt指出，第四季末與第一季初通常是淡季，此次增長比歷史更顯著。

問94.5%至95.5%的出租率範圍中，季節性與潛在壞帳各佔多少？管理層是否優先考慮出租率而非租金？

答Tim Arndt表示，公司歷史超額表現約100至150個基點，近期已近翻倍至200個基點以上。平均出租率較低主因特定租約回填需時，但年底前將重建超額表現。出租率與租金決策依市場與租約層級個別判斷。Hamid Moghadam補充，信用損失平均低於20個基點，即使COVID初期達50至60個基點後即回落；因大規模mark-to-market，空間空置少於15個月仍可獲利。

問續約業務目前表現如何？租約到期或租戶留任趨勢是否有變化？

答Chris Caton表示，續約興趣持續，但新租賃管道也擴張，兩者並存。Hamid Moghadam補充，客戶搬遷可能因空間需求變化，但95%出租率下組合內選擇有限；穩定環境中多數客戶偏好續約，因成本較低。

問穩定化開發NOI今年較去年下降（2.5 billion vs 4 billion）的影響？是否還有資本化利息問題？2025年是否為開發對FFO成長拖累的最低點？

答Tim Arndt承認，同店與底線盈餘的差異源於開發NOI、利率（從3%升至3.2%）及開發啟動量低於能力。但這些因素正在正常化，將重新設定為未來成長基礎，有信心回升至歷史水準。

問2024年較好市場租金上漲多少？較弱市場下跌多少？

答Chris Caton表示，國際市場明顯優於國內，南加州租金淨額下降25%，美國除南加州外僅溫和下跌。Hamid Moghadam補充，最佳市場單位數上漲，除南加州外最差市場單位數下跌；並預期南加州重建將推高重置成本，50%價差可能顯著擴大。

問整體mark-to-market更新？2025年同店NOI節奏？是否逐季下降至低於4.5%現金中點？

答Tim Arndt表示，mark-to-market約30%，不提供地理細分，但大致代表美國。同店成長中租金變化相對平穩，主要受出租率影響；預期前幾季出租率回吐，下半年重建，因此同店可能前低後高。

問先前提到未來五年資料中心支出7 billion至8 billion，現在10吉瓦機會是否超過上限？未來三至五年支出看法？

答Dan Letter確認，10吉瓦為未來10年目標，來自6,000棟建築與15,000英畝土地，機會範疇更大。Tim Arndt補充，將透過回收與變現釋放資本，內部風險預算足夠。Hamid Moghadam表示，將兆瓦轉換為美元不易，因項目可能從電力外殼變統包，資本支出可能增加1至2倍，但公司能應對。

問2025年開發啟動是否更偏美國？建置出售是否仍為強勁推動力？

答Dan Letter表示，去年美國啟動緩慢，今年預期回升，但無法提供組合，因機會眾多且逐案決策。建置出售長期平均約佔整體啟動40%，希望達到，且有些大型建置出售從2024年延後至2025年。

問2024年太陽能FFO貢獻？2025年假設？

答Tim Arndt表示，2025年三個基本業務（太陽能、營運基本等）整體FFO貢獻約0.10至0.14美元，主要來自太陽能；2024年為0.07至0.08美元。

問對關稅與昨天行政命令的看法？

答Chris Caton表示，關稅政策落地與客戶反應尚難預測，但業務圍繞消費，90%客戶服務消費者。過去八年貿易增長30%（通膨調整後），中國持平，亞洲除中國外增長近75%，墨西哥增長40%，美國國內生產僅增3%；關稅因勞動力不足而具通膨性。Hamid Moghadam補充，墨西哥與加拿大主要為移民議題，勞動力來源將受移民政策影響；關稅高度通膨，但政治目標達成後可能溫和。

問租戶是否提前拉庫存？還是觀望？

答Hamid Moghadam表示，部分低價值（de minimis）業者提前拉貨，但僅提前一至兩季，第四季與明年第一季可能出現雜訊，第二季起基本面將接管。

問本季promote收入是否因資料中心出售提前？USLF原預期2026年第二季才有promote機會？

答Tim Arndt表示，基金通常規定完成成功開發後提供promote機會，但營運型基金少見；Elk Grove為大型再開發，Prologis承擔資料中心事業G&A與成本，因此結構化獲得報酬。Hamid Moghadam補充，公司能提前採購設備，壓縮交貨時間，創造價值，且與基金獨立諮詢委員會透明合作。

問是否考慮建立資料中心基金或經常性收入結構？目前管道中1億美元合作夥伴份額是否今年認列promote？

答Hamid Moghadam表示，目前策略為開發後變現，資金用於核心物流；可能擴展至基金管理（專門基金或擴大現有開放式基金授權），但尚未決定；不會在資產負債表持有100%資料中心權益。Tim Arndt澄清，目前資料中心活動在資產負債表上，非基金內，並表示會後與分析師確認。

問指引是否假設2025年租賃需求與選後10週一致？2024年淨吸收量與2025年預期？

答Hamid Moghadam表示，業務計畫在選前制定，選後活動更鼓舞，但未調整計畫。Chris Caton提供，2024年第四季淨吸收39 million square feet，全年略低於150 million square feet，2025年預期185至190 million square feet，並逐步增加。

問GAAP與現金NOI差異？利率環境對淨吸收量看法的影响？

答Tim Arndt表示，GAAP與現金差異主因免租期（free rent）回升至正常水準。Chris Caton表示，客戶不確定性下降，決策改善，推動2025年淨吸收量提升。

問較高公債利率如何影響無槓桿IRR與穩定化cap rate？如何決定新投機性開發的適當收益率？

答Dan Letter表示，10年期波動100個基點，但交易量回升至疫情前，無交易因利率失敗；物流仍具吸引力。Hamid Moghadam表示，公債利率歷史約高於通膨預期200個基點，預期4%至5%，對應7%至8%無槓桿IRR提供300至500個基點實質回報，對房地產適當。Dan Letter補充，尋求市場cap rate與收益率125至150個基點利差。Hamid Moghadam表示，利潤率因供應受限市場土地取得困難而健康。

問制定展望時如何考量川普就職、野火、租戶決策延遲、關稅、驅逐等變數？是否內含較高保守程度？

答Hamid Moghadam坦承，公司12年來從未下修財測，但去年下修；內部存在保守要求，無法否認。他個人認為市場下半年將讓大家意外，但團隊觀點分歧，房地產部門較樂觀，財務部門較保守。