Prologis Prologis, Inc.

問本季租賃價差表現強勁，但Prologis自身與整體投資組合表現之間存在很大差距，顯示美國市場表現更強勁。展望2024年，這個績效差距是否會縮小，還是美國市場今年在價差方面會繼續領先？

答Tim Arndt表示，這個差距實際上會相對類似，因為租約按市價重估對季度租金變化的影響有一個相當長的尾巴，會持續相當長一段時間。由於這種影響在美國比世界其他任何地方都更為明顯，預期這個差距會繼續保持擴大。

問很多經紀商報告談到空置率上升，你們也指出了這一點。你們在陽光地帶市場與沿海市場看到了什麼？這種趨勢是否符合你們的預期？

答Chris Caton表示，市場空置率在5%中段，沿海地區（東西岸）空置率較低，陽光地帶較高。但2023年陽光地帶市場有更好的定價和租金成長，表現優於沿海地區。

問你提到滾動12個月市場租金成長大約是通膨率加減，這是否意味著2025年和2026年會加速，因為供應會下降？

答Tim Arndt確認「完全正確」，即2025年和2026年租金成長會加速。

問資本支出部分中物業改良在第四季有相當大的跳升，原因為何？另外，大型租戶租賃過去12到18個月較慢，你們是否看到任何改善的初步跡象？

答Tim Arndt解釋，物業改良上升主要是時間問題，第四季活動較高，全年平均為$0.12（0.12美元），前一年為$0.10（0.10美元），差異來自通膨和Duke投資組合的遞延維護。Dan Letter補充，租戶信心比投資人日時更好，提案量健康，45%的可租空間正在討論中，build-to-suit管道季比季增長。Chris Caton指出，11月西岸港口年同比增長24%，進口貨運量增長更多，將轉化為租賃。

問開發啟動量從高峰下降約三分之二，但你們自己的build-to-suit比例年同比上升，這如何影響你們今年做spec development與build-to-suit的決定？

答Dan Letter表示，第四季啟動了略超過$1 billion（10億美元）的spec開發，2024年自有及代管開工指引約為$4 billion（40億美元），相當於約25 million square feet（2,500萬平方英尺）。build-to-suit比例預計在40%左右。土地儲備有$40 billion（400億美元）的機會，涵蓋全球50個市場、300個地點，有能力每季決定開發地點。

問今年開發開工指引為30億美元以上，能否拆解傳統工業與資料中心或其他物業類型的比例？預租比例是否有很大差異？資料中心開發從開始到產生現金流通常需要多久？

答Dan Letter表示，資料中心業務在投資人日已提供指引，未來五年約20個機會、3 gigawatts（3吉瓦）、投資額$7 billion至$8 billion（70億至80億美元），這些數字沒有改變。第四季單季啟動超過$500 million（5億美元）的資料中心開發，但不會對資料中心提供指引，因為這些是不規則的大宗交易。公司擁有超過5,500棟建築、12,000英畝土地，電力申請數從低於50增加到接近60。Hamid Moghadam補充，供電貨架（powered shells）從開工到現金流約12到15個月，統包（turnkey）可能再長約一年。Dan Letter強調，出於談判考量，不會揭露具體資料中心項目。

問你們之前說未來幾季交付量將超過需求，之後反轉，能否提供最新更新？

答Chris Caton表示，預測2024年淨吸收量為250 million square feet（2.5億平方英尺），完工量為285 million square feet（2.85億平方英尺），供應集中在上半年。空置率將在上半年再上升50到75個基點，在6%至6.1%達到高峰，之後顯著下降。Hamid Moghadam強調，空置率將在第二季前持續上升，但之後會回落。

問你提到零售商可能必須重新補貨庫存，這是好跡象。從歷史上看，這在季節性上如何表現？第四季租賃提案增加，是否已從3PL或零售商獲得任何好處？

答Hamid Moghadam解釋，吸收量和需求遵循「一二三四」情境，集中在第四季。零售商在2021年庫存不足、2022年庫存過多、現在又回到謹慎狀態，導致庫存不足。今年聖誕季零售銷售強於預期，需要時間恢復正常。

問考慮到十年期公債殖利率的持續變動，你認為定價是否已正確調整？短期內是否會持續波動？這種波動是否會帶來投資機會？

答Hamid Moghadam表示，實際定價和實際回報沒有真正改變，因為六個月前較高的公債殖利率本應提高回報預期，但沒有人根據那些較高的回報要求交易，所以只是理論性下跌。現在公債殖利率下降，市場參與者的預期和理論定價正在趨於一致，認為估值接近底部，無論是美國還是歐洲，之後會看到更多實際交易成交量。

問新交付量在第二季下降，是否會有一段延長期間需要租賃去化？供應轉好的轉折點加上需求面狀況，是否意味著這會發生在第三季到第四季之間，還是只要交付量一放緩就會發生？

答Chris Caton表示，空置率將上升到6%，這在歷史背景下是非常低的水準。空置率需要時間下降以吸收可用空間，但會從低水準降到更低水準，從6%降到5.5%，可能降到5%。

問你們對開發穩定化的展望相當樂觀，儘管上半年供應環境偏高，預期時間點為何？租戶如何計劃適應東海岸港口持續的干擾？

答Dan Letter表示，穩定化時間點在全年分佈均勻，2024年穩定化量已有46%出租，比過去幾年同期平均高出300、400個基點。Chris Caton指出，港口干擾的轉運才剛開始，要看到中期租賃決策還為時過早，但西海岸勞工協議的批准提供了清晰環境，南加州增長引擎正開始啟動。Hamid Moghadam強調，對洛杉磯的擔憂已經結束，雖然尚未在數字中顯現，但未來六個月內會顯現。

問你們關於客戶興趣回升的評論是否也適用於大型箱體租賃？

答Hamid Moghadam表示，一些最大的客戶確實有「綠芽」，他們的態度正在從「先觀望」轉變，因為他們正在擴展網絡，尤其是在電子商務方面。經濟沒有像預期那樣崩盤，他們正在小心翼翼地試探，前幾家這樣做後，其餘的會跟進，大型箱式倉儲客戶正在走出陰影。

問你們提到南加州租金下降7%，能否對紐約、紐澤西提供同樣的資訊？這個市場佔用率連續下降幅度較大，加上港口吞吐量和運河問題，情況如何？

答Hamid Moghadam拒絕提供季度或逐市場的租金預測，表示公司經營12億平方英尺業務，揭露和細節已位於第99百分位，但沒有能力提供無法確定的數字，因此避免超出能力範圍的精細剖析。

問在投資人論壇上，你們提到預期美國以外地區在市場租金成長方面將優於美國，這是否仍然成立？過去30天活動中，哪些市場你們更為正面看待？

答Chris Caton確認，國際市場在第四季表現優異，預期2024年也會優異。拉丁美洲（巴西、墨西哥）、北歐、多倫多都享受強勁成長。Hamid Moghadam補充，英國也表現優異。

問你提到2024年需求為250 million，2023年實際數字是多少？領先指標轉化為租約需要多久？另外，你們對現金租金價差和投資組合市值重估的假設數字為何？

答Chris Caton表示，2024年淨吸收量為250 million square feet（2.5億平方英尺），2023年為192 million square feet（1.92億平方英尺）。領先指標有些是當代的，有些有9到12個月的租約。Tim Arndt表示，年底租約市值重估為49%（49%），現金與淨有效租金價差約20到25個百分點，預期大部分會持續到明年，原因包括租金絕對水準高、漲幅約4%（4%）以及Duke因素。

問當前收購管道如何？是否看到賣家興趣增加？本季度穩定化收益率與資本化率之間的價差收窄了，能否談談這個趨勢以及2024年預期？

答Dan Letter表示，收購管道非常強勁，去年市場交易量低，預期今年會高得多。關於價差收緊，這與資本成本、波動的資本市場有關，未來取決於期限和資本市場波動性。Tim Arndt補充，開發組合估計毛利率為22，歷史上看仍是非常好的毛利率，且承保假設保守，包括較高的持有成本和較長的租賃去化時間，預期實際會比估計毛利率高出幾個百分點。

問租戶或至少一些租戶是否因宏觀不確定性而延遲了增加庫存的決定？這何時會改變？考慮到假期季節庫存不足，客戶討論是否有所改變，還是他們今天已準備好投資？

答Chris Caton表示，完全同意提問的方向，未來很可能會有不同的態度。Hamid Moghadam補充，距離年底結束才16、17天，許多租戶甚至還沒有加總數字，要到很晚才會發布財報，因此他們可能不知道自己的庫存狀況。