Prologis Prologis, Inc.
-0.34 (-0.25%)法說會 Prologis · 近 16 次財報公布 · 12 場有 Q&A 整理
財報日的股價反應、之後的漂移、券商怎麼改,以及分析師在 Q&A 裡問什麼。只整理已發生的事實,不預測下一場。
財報日怎麼動柱 = 反應日漲跌 · 白點 = 開盤跳空 · 黃虛線 = 平均幅度 · 白框 = 最近一次
白點離柱頂很遠 = 開盤跳完之後盤中又走了一段(續強或開高走低)。柱子長期都比黃虛線長,代表這檔財報日的波動比平常大。
反應完還會漂嗎相對 SPY 的累積超額報酬 · 反應日前一天 = 0 · 細線 = 每一場 · 白線 = 最近一場 · 黃線 = 平均
黃線在反應日之後繼續往同一個方向走 = 市場消化得慢(財報後漂移);往回收 = 反應過度。細線散得很開,代表平均沒有代表性。
賣方在法說會後怎麼改公布後 6 天內 · 上 = 調升目標價(深紅)與升評(淺紅)· 下 = 調降目標價與降評 · 藍線 = 目標價中位數變化(右軸)· 有公開報導連結的動作約從 2025 年下半年起才完整
只算有公開報導的券商動作,同一家只算最後一筆;目標價為各券商發布,非本站觀點。股價大漲但賣方沒有跟著調升,或股價下跌但目標價照樣往上調,這兩種背離最值得看。
分析師在問什麼近 8 場 · 主題 × 場次的問題數
| Q&A 主題 | FY24Q124/04 | FY24Q224/07 | FY24Q324/10 | FY24Q425/01 | FY25Q225/07 | FY25Q325/10 | FY25Q426/01 | FY26Q126/04 | 合計 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 財測與展望 | 9 | 6 | 7 | 4 | 8 | 4 | 6 | · | 44 |
| 需求與訂單 | 6 | 4 | 7 | 1 | 4 | 4 | · | · | 26 |
| AI 與資料中心 | · | 2 | 1 | 3 | · | 4 | 5 | · | 15 |
| 關稅與政策法規 | · | 1 | 2 | 3 | 2 | 1 | · | · | 9 |
| 資本配置 | · | 2 | 2 | 1 | 2 | 2 | · | · | 9 |
| 定價 | 1 | 1 | · | · | 2 | 1 | · | 1 | 6 |
| 總經與消費者 | 1 | · | 1 | 2 | 1 | · | · | · | 5 |
| 毛利率與成本 | 2 | · | 1 | · | · | · | 1 | · | 4 |
| 供應鏈與產能 | 1 | · | 2 | · | · | 1 | · | · | 4 |
| 競爭與市占 | 1 | 1 | · | 1 | 1 | · | · | · | 4 |
每一格 = 那一場法說會裡,分析師問題碰到這個主題的次數(一個問題可以同時算進好幾個主題)。顏色越深問得越多;從左到右是從舊到新,看得出分析師的注意力往哪裡移。主題是依問題文字的關鍵字歸類,不是人工標註。
誰在問近 8 場上台提問的券商 · 與他們目前的評等
| 券商 | 分析師 | 提問場次 | 最近提問 | 評等 | 目標價 | 評等日期 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 摩根士丹利 | Ronald Kamdem | 8 | 2026-04-16 | – | – | – |
| Wells Fargo | Blaine Heck、Jamie Feldman | 7 | 2026-01-21 | 看多 Overweight | 166.00 | 2026-09-01 |
| Evercore ISI | Michael Griffin、Steve Sakwa | 7 | 2026-01-21 | – | – | – |
| Citi | Craig Mailman、Nick Joseph | 7 | 2026-01-21 | – | – | – |
| Goldman Sachs | Caitlin Burrows | 7 | 2026-01-21 | – | – | – |
| Mizuho | Vikram Malhotra | 7 | 2026-01-21 | – | – | – |
| Bank of America | Sameer Khanal、Samir Khanal | 7 | 2026-01-21 | – | – | – |
| Green Street | Vince Tibone | 7 | 2026-01-21 | – | – | – |
| UBS | Michael Goldsmith | 7 | 2026-01-21 | – | – | – |
| JPMorgan | Mike Mueller、Mik eMueller | 7 | 2026-01-21 | – | – | – |
| Scotiabank | Nicholas Yulico、Greg McGinniss | 7 | 2026-01-21 | – | – | – |
| KeyBanc Capital Markets | Todd Thomas | 7 | 2026-01-21 | – | – | – |
| BMO Capital Markets | John Kim | 7 | 2026-01-21 | 看多 Outperform | 162.00 | 2026-05-07 |
| Baird | Nick Thillman | 6 | 2026-01-21 | – | – | – |
| Barclays | Brendan Lynch | 5 | 2026-01-21 | – | – | – |
| Jefferies | Jon Petersen、Jonathon Petersen | 4 | 2025-10-15 | – | – | – |
| BTIG | Tom Catherwood、Tom Catherowod | 4 | 2025-07-16 | 看多 Buy | 155.00 | 2025-12-31 |
| Truist Securities | Ki Bin Kim | 4 | 2025-07-16 | – | – | – |
| RBC | Michael Caroll、Aditi | 2 | 2025-01-21 | 看多 Outperform | 160.00 | 2026-08-05 |
目標價為各券商發布,非本站觀點。提問場次 = 近 8 場有 Q&A 整理的法說會裡,這家券商的分析師上台提問的場數;常問的通常是主要覆蓋券商。評等與目標價只列有公開報導的那一筆,日期連到原報導。
法說會 Q&A 分析師問題與公司回答的中文重點
- 1租金成長預測調整與市場差異Tom Catherwood (BTIG)
問是否調整美國租金成長預測（先前為10%）？哪些市場超出預期、哪些如南加州落後？
答Tim Arndt 表示美國租金成長預測與全球範圍類似，因美國權重高，兩者本質相同。南加州是唯一被下調的市場，其他美國東南部及全球多個市場正在填補缺口，使整體預測維持在緊密範圍內。
開場陳述裡相關的內容
Tim Arndt 在開場陳述中表示，全球租金成長預測上調至7%-9%，並下調南加州2023年租金成長預測，但強調其他市場如拉斯維加斯、德州、歐洲、墨西哥正在加速。
- 2租賃提案與醞釀期趨勢財測與展望Blaine Heck (Wells Fargo)
問租賃提案下降、醞釀期增加的驅動因素？下半年是否會出現轉折？
答Chris Caton 表示，提案量相對於可用空間仍高於歷史平均（48%）。下降原因包括：可用空間低於歷史、單一單位多提案的現象減少、以及6月季節性疲軟。
開場陳述裡相關的內容
Tim Arndt 在開場陳述中提到，提案活動、醞釀期和預租率已回到疫情前水準，IBI情緒指數超過58%，利用率上升至85.5%。
- 3市場租金成長與佔有率下降供應鏈與產能資本配置Craig Mailman (Citi)
問美國市場租金成長下降約200個基點的主要變動部分？季度末佔有率下降80個基點是否因供應或Blackstone收購影響？
答Tim Arndt 拒絕提供市場層級細節，強調整體平衡。佔有率下降符合預期，平均佔有率指引不變。Hamid Moghadam 補充，公司刻意推高租金，因價格失去的交易從10%升至20%，符合目標。
開場陳述裡相關的內容
Tim Arndt 在開場陳述中提到，市場租金成長放緩至1.5%，平均佔有率97.5%，並下調南加州租金成長預測。
- 4南加州市場疲軟原因與持續時間Caitlin Burrows (Goldman Sachs)
問南加州市場變化的原因、持續時間，以及哪些市場可能面臨類似問題？
答Hamid Moghadam 指出兩個原因：港口罷工導致貨量轉移，以及2020-2022年租金漲幅達130%造成價格敏感度。他認為罷工解決後市場會正常化，但未提供具體時間表。
開場陳述裡相關的內容
Tim Arndt 在開場陳述中提到，南加州因港口營運未恢復正常及客戶分散至其他市場，空置率上升，因此下調2023年租金成長預測。
- 5不同規模租戶需求與開發啟動需求與訂單Steve Sakwa (Evercore ISI)
問不同規模租戶（小於250、小於100、大宗）的需求差異？開發啟動的後期加權分佈及信心？
答Hamid Moghadam 表示不在乎開發啟動指引，不會為達成人為目標而啟動。Dan Letter 補充，所有規模需求廣泛，但部分市場如南達拉斯、北沃斯堡、印第安納波利斯、西鳳凰城有大宗風險，公司投資組合隔離於此。
開場陳述裡相關的內容
Tim Arndt 在開場陳述中提到，開發啟動增加，約一半為預建租賃，維持全年25億至30億美元指引。
- 6Blackstone收購案吸引力與資本配置定價資本配置Ki Bin Kim (Truist Securities)
問30億美元Blackstone交易（穩定化資本化率5.75）相對於回購或開發的吸引力？是否認為價格不會再大幅下跌？
答Hamid Moghadam 表示，收購價格低於重置成本，品質接近自有組合，無處分。他稱這是市場利率交易，8% IRR在低於3%通膨環境下具吸引力，加上附加服務機會。
開場陳述裡相關的內容
Tim Arndt 在開場陳述中提到，收購超過30億美元房地產，估計物業層面無槓桿IRR為8%。
- 7開發管線租賃率下降新產品與新業務Michael Goldsmith (UBS)
問開發管線租賃率下降至2019年水準的因素？是否影響開發收益預期？
答Hamid Moghadam 表示，需求、供給、租金成長等所有參數都回到2019年水準，他對此感到滿意，並認為這是正常化而非問題。
開場陳述裡相關的內容
Tim Arndt 在開場陳述中提到，開發啟動增加，但對新投機性開發保持選擇性。
- 8租戶流失與續約率定價Nick Thillman (Robert W. Baird)
問20%租戶因價格不續約，續約率降至70%，這些租戶去哪裡？是否被價格擠出市場？
答Hamid Moghadam 表示，租戶會去其他地方，倉庫租金佔物流成本比例小，不會倒閉。70%續約率在歷史上正常，20%流失率仍低於擔憂門檻（30%），公司傾向推高租金。
開場陳述裡相關的內容
Hamid Moghadam 在回答Craig Mailman時提到，因價格失去的交易從10%升至20%。
- 9市場租金成長與南加州負成長風險Ronald Kamdem (Morgan Stanley)
問上半年市場租金成長多少？南加州是否可能轉為負成長？
答Hamid Moghadam 強調南加州內含市值重估超過100%，短期租金波動不影響。他承認部分市場可能下滑，但不擔心南加州成為困難市場，並拒絕提供次市場細節。
開場陳述裡相關的內容
Tim Arndt 在開場陳述中提到，市場租金成長略超過1.5%，南加州租金成長預測被下調。
- 102024年租約到期市值重估Michael Carroll (RBC Capital Markets)
問2024年到期租約的85%+市值重估是否仍成立？是否反映2023年市場租金成長？
答Tim Arndt 表示目前約在80幾%，考量市場租金成長後仍可達標，但完整指引將在年底提供。Hamid Moghadam 補充，沒有資訊顯示數字會改變。
開場陳述裡相關的內容
Tim Arndt 在開場陳述中提到，租約市值重估為66%，未來增量收益每股2.85美元。
- 11內含NOI成長與市場租金成長步伐財測與展望Camille Bonnel (Bank of America)
問若租金再成長5%，核心NOI成長是否高於7%？下半年市場租金成長步伐？
答Tim Arndt 澄清Hamid的8.5%是四年平均同店NOI成長，已包含Duke公允價值調整和佔有率變化。今年市場租金變化對同店成長影響有限，因大部分已鎖定。Chris Caton 補充，多數市場定價能力健康，但總體因南加州下調。
開場陳述裡相關的內容
Hamid Moghadam 在回答Steve Sakwa時提到，零租金成長下同店NOI成長7.5%，正常化預測下8.5%。
- 12Blackstone收購對指引貢獻與定價財測與展望定價資本配置競爭與市占John Kim (BMO Capital Markets)
問30億美元收購對全年指引上調貢獻多少？4%進入資本化率如何達成？競爭情況？
答Tim Arndt 表示約0.05美元來自該收購，其餘來自同店。Hamid Moghadam 表示與賣方合作挑選組合，非競爭環境，雙方快速達成協議，對結果滿意。
開場陳述裡相關的內容
Tim Arndt 在開場陳述中提到，收購超過30億美元房地產，並上調全年指引。
- 133PL租戶活動與轉租需求與訂單Nick Yulico (Scotiabank)
問3PL租戶在投資組合中的活動？是否因轉租空間增加而減少需求？
答Hamid Moghadam 表示，3PL利潤薄，南加州市值重估超過100%，轉租可獲利，因此調整空間的傾向更大。他認為這是正常現象，不感意外。
開場陳述裡相關的內容
Hamid Moghadam 在回答Nick Thillman時提到，20%租戶因價格不續約。
- 14租賃提案圖表與風險溢價Vikram Malhotra (Mizuho Securities)
問租賃提案圖表是否以平方英尺計？作為投資組合百分比是否更低？公共與私人倉儲風險溢價應為何？
答Dan Letter 確認提案量以平方英尺計，並建議參考先前回答。Hamid Moghadam 表示，2019年空置率超過5%，現在更低且供應擔憂較少。他認為公司股價相對NAV有適度折讓，私人價值略高。
開場陳述裡相關的內容
Chris Caton 在回答Blaine Heck時提到，提案量相對於可用空間高於歷史平均。
- 15沿海與非沿海市場租金成長差距Todd Thomas (KeyBanc Capital Markets)
問沿海與非沿海市場租金成長差距（300-500基點）在2024年如何變化？其他沿海市場是否受港口罷工影響？
答Hamid Moghadam 澄清，南加州因內含市值重估，未來5-10年租金成長仍會最高。市場租金成長可能趨緩，但影響有限。他承認不知道其他沿海市場的具體情況。
開場陳述裡相關的內容
Tim Arndt 在開場陳述中提到，南加州租金成長預測被下調，但其他市場如拉斯維加斯、德州正在加速。
- 16資產投入重啟與進展Anthony Powell (Barclays)
問是否計畫在美國或歐洲重啟資產投入？整體進展如何？
答Hamid Moghadam 表示，停止資產投入是因估值不確定，而非缺乏能力。歐洲已達明確點，美國也漸清晰。Chris Caton 補充，可能在Q4考慮貢獻，歐洲和美國都會進行。
開場陳述裡相關的內容
Tim Arndt 在開場陳述中提到，本季貢獻和處置活動超過5.5億美元，集中於日本和墨西哥。
- 17第三季處分進展Mike Mueller (JPMorgan)
問第三季處分是否有進展？
答Hamid Moghadam 表示，處分接近尾聲，Liberty和Duke相關處分幾乎完成，Blackstone組合無處分。Chris Caton 補充，交易市場開放，有信心按計劃處分，但金額不重大。
開場陳述裡相關的內容
Tim Arndt 在開場陳述中提到，維持全年貢獻和處置指引20億至30億美元。
- 18Blackstone收購資產選擇標準資本配置Nick Joseph (Citi)
問在Blackstone交易中，從投資組合或策略角度關注哪些資產？
答Hamid Moghadam 表示，選擇長期看好的市場，短期租金變化非考慮因素。他提到供應在加州等地極難上線，並提及AB1000提案，因此接受較低收益率以換取內生成長。
開場陳述裡相關的內容
Hamid Moghadam 在回答John Kim時提到，與賣方合作挑選組合。
- 19不同地區資本部署差異Jamie Feldman (Wells Fargo)
問考慮歐洲薪資落後美國等宏觀趨勢，在歐洲、亞洲、美國部署資本有何不同？
答Hamid Moghadam 表示，美國租金成長最高，歐洲供給受控但成長溫和，透過基金結構彌補。中國成長放緩至5%，日本租金成長低但現金流強勁，無資本化率擴張。
開場陳述裡相關的內容
Tim Arndt 在開場陳述中提到，公司多元化業務和全球佈局。
- 20USLF估值與近期收購資本配置Camille Bonnel (Bank of America)
問USLF估值是否考慮近期投資組合收購？
答Hamid Moghadam 表示，該收購在資產負債表上，非基金投資，不確定評估師何時反映。他認為收購估值與本季預期一致，市場調整接近尾聲。
開場陳述裡相關的內容
Tim Arndt 在開場陳述中提到，USLF產生超過6.35億美元promote收入，並進行30億美元收購。
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| 會計季 | 公布日 | 盤前 / 盤後 | 反應日漲跌 | 開盤跳空 | 相對 SPY | 反應後 5 日 | 反應後 20 日 | 賣方調升 / 調降 | 目標價中位數變化 | 文件 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| – | 2026-07-16 | 盤前 | +4.6% | +1.1% | +5.2% | -1.6% | -9.5% | 0 / 0 | – | 投資人簡報投資人簡報 |
| 26Q1 | 2026-04-16 | 盤前 | +1.7% | +2.1% | +1.5% | -0.8% | -6.3% | 0 / 0 | – | 投資人簡報投資人簡報Q&A 1 |
| 25Q4 | 2026-01-21 | 盤前 | +0.3% | +2.8% | -0.9% | -4.5% | +6.2% | 0 / 0 | – | 投資人簡報投資人簡報Q&A 15 |
| 25Q3 | 2025-10-15 | 盤前 | +6.3% | +1.1% | +5.9% | +2.2% | -1.0% | 0 / 0 | – | 投資人簡報投資人簡報Q&A 17 |
| 25Q2 | 2025-07-16 | 盤前 | +1.4% | +3.8% | +1.1% | -1.8% | -6.9% | 0 / 0 | – | 投資人簡報投資人簡報Q&A 19 |
| 25Q1 | 2025-04-16 | 盤前 | +1.8% | +1.2% | +4.1% | -0.9% | -3.4% | 0 / 0 | – | 投資人簡報投資人簡報 |
| 24Q4 | 2025-01-21 | 盤前 | +7.1% | +0.7% | +6.2% | +2.3% | +2.1% | 0 / 0 | – | 投資人簡報投資人簡報Q&A 21 |
| 24Q3 | 2024-10-16 | 盤前 | +4.6% | +1.4% | +4.2% | -4.1% | -10.7% | 0 / 0 | – | 投資人簡報投資人簡報Q&A 18 |
| 24Q2 | 2024-07-17 | 盤前 | +1.4% | +2.4% | +2.8% | +2.7% | +2.5% | 0 / 0 | – | 投資人簡報投資人簡報Q&A 16 |
| 24Q1 | 2024-04-17 | 盤前 | -7.2% | -5.3% | -6.6% | -4.1% | -2.6% | 0 / 0 | – | 投資人簡報投資人簡報Q&A 17 |
| 23Q4 | 2024-01-17 | 盤前 | -2.4% | -1.6% | -1.8% | -3.9% | -2.7% | 0 / 0 | – | Q&A 17 |
| 23Q3 | 2023-10-17 | 盤前 | -2.5% | -0.6% | -2.5% | -3.1% | -1.8% | 0 / 0 | – | Q&A 19 |
| 23Q2 | 2023-07-18 | 盤前 | -3.1% | +1.4% | -3.9% | +2.2% | +1.4% | 0 / 0 | – | Q&A 20 |
| 23Q1 | 2023-04-18 | 盤前 | +0.5% | +0.7% | +0.4% | -0.5% | -1.0% | 0 / 0 | – | |
| 22Q4 | 2023-01-18 | 盤前 | +1.0% | +0.9% | +2.6% | +0.2% | -1.8% | 0 / 0 | – | Q&A 19 |
| 22Q3 | 2022-10-19 | 盤前 | -3.6% | -1.1% | -2.9% | +4.0% | +4.1% | 0 / 0 | – | Q&A 20 |
公布日 = 8-K Item 2.02 的申報日。盤前 / 盤後是用「當天與隔天哪一天的開盤跳空比較大」推估的,反應日漲跌 = 反應日收盤 ÷ 前一日收盤(已還原配息)。反應後 N 日 = 反應日收盤之後 N 個交易日的報酬減掉同期 SPY,看的是有沒有繼續漂。賣方欄是公布後 6 天內有公開報導的券商動作(同一家只算最後一筆);目標價為各券商發布,非本站觀點。
股價為收盤價、延遲至前一交易日。以上為公開資料的整理,不構成投資建議。