Prologis Prologis, Inc.

問確認2023年同店NOI成長（GAAP 8%-9%、現金8.5%-9.5%）中隱含的現金與GAAP租約利差預期，並確認這是否不同於整體投資組合的mark-to-market 65%-70%。

答Tim Arndt表示，租約利差會更強，明年到期租約的利差將高於目前的67%。預期明年淨有效基礎的租約利差在high 70s到low 80s（約70多至80出頭百分比），現金基礎則約低1,500個基點。

問詢問2023年穩定化金額（公司份額28億美元）與補充資料第20頁預期交付/完工55億美元之間的差距，以及預租比例與對進駐率假設的影響。

答Tim Arndt表示差距主要是日期問題，大量穩定化預計在2024年第一季發生，若租賃時程提前一兩個月，部分可能落回2023年。Dan Letter補充，該組合預租比例高於29%的build-to-suit比例，符合歷史平均，對穩定化目標感到樂觀。

問詢問補充資料中投資容量從42億美元降至15億美元代表什麼，以及與未來貢獻活動的關係和增加容量的彈性。

答Tim Arndt解釋，補充資料中的15億美元是基金目前可動用的股權金額，經槓桿後略被低估；管理層更依賴開場陳述中提到的200億美元與40-50億美元數字。以美國精選合資企業為例，槓桿僅約10%，創造大量債務容量，因此基金流動性充足，可隨時間動用。

問詢問歐洲市場的mark-to-market、租賃趨勢，以及美國與歐洲在2023年的差異。

答Hamid Moghadam表示歐洲是美國的溫和版，空置率更低。Dan Letter指出歐洲租約mark-to-market約28%，租賃需求強勁。Tim Arndt補充英國表現強勁、德國幾乎無空置、波蘭市場收緊。

問詢問第四季及今年以來客戶類型變化，以及零售業者銷售下滑是否影響需求。

答Hamid Moghadam指出唯一顯著低於趨勢的是住宅相關（建築、家居用品）。Chris Caton表示需求多元，涵蓋消費品、服飾、食品飲料等。Hamid補充實質零售銷售年增2.5%-3%，比頭條正面。

問要求提供2023年初始展望的具體總體經濟假設，以及宏觀變化如何影響指引的上行或下行。

答Hamid Moghadam表示宏觀假設對2023年數字影響有限，因為大部分租賃已在進行，且同店成長主要由既有mark-to-market驅動；過去幾年租金假設常被超越，但今年無需過度激進。Tim Arndt補充，約13%租約到期，從67% mark-to-market開始，加上10%市場租金成長（今年實現一半），並調降進駐率假設，綜合接近9%。

問詢問Duke傳統投資組合2023年有機同店NOI成長是否低於傳統PLD組合，以及相關細節。

答Hamid Moghadam表示Duke組合因起始進駐率較高、租約較長，同店成長機會較少。Tim Arndt指出GAAP基礎上同店成長極少，因收購時已將租約調整至市場水準；現金基礎則與Prologis相似。Dan Letter補充，Duke組合租金表現優於承銷，預期營運組合超額表現約11%-13%，其中8%來自市場租金成長，3%-5%來自平台營運。

問在假設衰退的背景下，詢問這次週期有何不同，以及2023年數字中納入的考量。

答Hamid Moghadam表示與Tim看法略有不同，但結果類似（零成長）。他比較2000-2001與2008-2009衰退，當時空置率較高（7%-8%），而目前即使吸收率歸零，空置率仍低於5%，且mark-to-market達70%，遠高於當時的中個位數，因此這次情況非常不同。

問詢問美國10%市場租金成長預測中，沿海與非沿海地區的差異。

答Chris Caton表示沿海與非沿海的典型差距為300-500個基點，預期當前環境差距更大；基於空置率、興建管線與價格動能，沿海地區2023年將以高於歷史平均的水平持續優異表現。

問詢問估值下降7%後續發展、贖回何時結束，以及市場應關注什麼訊號。

答Hamid Moghadam表示贖回由分母效應與套利估值落差驅動，過去經驗約需三季反映；歐洲調整較快，可能再一季，美國可能再兩季。基金槓桿僅low 20%，流動性充足，且Prologis可作為買家，過去曾以優惠價格購買，之後贖回消失。

問詢問開發啟動指引中的保守程度、穩定化時程假設，以及是否因施工延長而影響。

答Dan Letter表示去年是最大啟動年，年底放緩，預計下半年才認真啟動，稱之為紀律而非保守。Hamid Moghadam表示沒有重大施工延誤，穩定化未受影響；租賃進度領先計劃，且提前採購鋼材、空調等供應是競爭優勢。

問詢問其他非上市基金大量贖回是否導致資產出售增加，以及Prologis的收購機會。

答Hamid Moghadam表示不預期工業地產出現大量被迫賣家，因為機構通常不會削減工業曝險，且賣掉最高收益資產會加劇問題。機會可能在自家開放式基金，若贖回持續，會先提供給第三方投資者，再自行購買。

問詢問在當前不確定環境下，工業地產未來一年以上的特定風險。

答Hamid Moghadam表示不擔心通膨、衰退或電子商務消退，但擔心無法預測的事件，如地緣政治等；強調以保守假設開始，並保持警惕。

問詢問2023年開發啟動的預期收益率。

答Dan Letter表示預期收益率略微上升，但仍維持在low 6's，約6.1%-6.2%。

問詢問利用率上升的原因，以及港口吞吐量下降是否影響需求展望。

答Hamid Moghadam表示利用率變化在抽樣誤差範圍內，無顯著趨勢；港口吞吐量因疫情干擾而缺乏意義，西岸下降但東岸與墨西哥灣上升，整體正常。Chris Caton補充市場空置率低創造被壓抑需求，庫存名義年增15%、實質年增9%-10%，結構性需求強勁。

問詢問客戶如何在投資需求與經濟放緩、資本成本上升之間取得平衡。

答Hamid Moghadam表示客戶FOMO減少，決策更謹慎，但電商供應鏈建設需求仍強勁，需求已從Amazon擴散至更廣泛客戶。Mike Curless補充決策時間拉長，但結構性配置持續推進，對整體活動感到樂觀。

問詢問在低空置率下，公司使用哪些前瞻性需求指標，以及市場租金轉負需要什麼條件。

答Hamid Moghadam表示這是40年來宏觀經濟與業務前景最大脫節；租金轉負需空置率升至7%-8%並維持，需要額外20-30億平方英尺未出租建設，短期不可能。Chris Caton補充銷售管道中46%空置有交易進行，IBI指數60，開發開工量美國年減三分之一、歐洲年減45%。

問詢問近期市場租金成長在大宗建築與較小填充式設施之間的差異。

答Hamid Moghadam表示較小空間可能較困難，但Chris Caton指出年底較小單位表現改善，租金變化全面強勁；填充式次級市場去年美國表現優於大盤400個基點（34% vs 30%）。

問詢問2023年essentials業務最大進展、對指引與獲利的影響，以及目前資本化率與本週期高點的變動。

答Hamid Moghadam表示行動業務百分比成長最大，但太陽能與儲能美元貢獻最強。資本化率方面，市場資本化率上升約50-100個基點，但租金成長使觀察資本化率變動較小；IRR更重要，美國約7.25%，歐洲略低，10年成長約4%。Gary Anderson補充2023年組合約50%營運、50%能源與行動，2025年目標3億美元營收與稅務優惠，貢獻每股約0.25美元FFO。