Prologis Prologis, Inc.

問出租率和價格低於預期，想了解多少是總體經濟因素、多少是特定市場（如高租金市場）拖累。

答Chris Caton 表示是綜合因素，南加州等少數高租金市場租賃動能低迷，加上連續幾季決策延遲使美國整體客戶需求低於預期。Tim Arndt 補充，以美元和同店影響來看，約一半調整來自南加州。

問3月時語氣尚不如此，過去30-45天是否出現重大轉變？除硬數據外還有什麼因素？

答Hamid Moghadam 否認展望劇變，強調三年期展望中僅第一年變動，第二、三年展望不變甚至更好。指出若提案或帶看量下降才會更擔心，目前公司仍在看空間。認為客戶在等待聯準會首次降息的信號，且數據傳遞有時間差。

問需求反彈延後幾個季度，有何證據？如何與看似正面的專有指標（如提案量）調和？

答Chris Caton 指出總體經濟與供應鏈動能正常，但客戶有閒置產能（利用率與轉租數據），且需求尚未轉化為簽約。已看到大型電商和零售商開始動作，但尚未全面發生。Hamid 補充，3PL 佔比較高的市場（如南加州）對情緒變化更敏感，大型電商業者因數據即時而領先，目前他們積極承租。

問多數指標符合預算，是否只是預期去化放緩而預先調整？是否有已知大型搬遷？開發利潤率低個位數是否反映此情況？

答Hamid 表示公司習慣提早且深思熟慮地調整展望，投資組合中沒有隱藏的重大問題，只是觀察市場氛圍並預期未來2-3季的情況。Dan Letter 說明本季開發利潤率低是因單一項目受天氣、基礎設施、市政要求等影響，排除後利潤率約15%-16%。

問指引是否保守？若資本部署縮減，是否可能進一步下修？

答Hamid 表示資本部署指引僅因分析師要求而提供，實際無預算，會依市場狀況彈性調整。指引帶有「非常輕微」的保守，但非100%確定，仍有下行風險。Tim 補充，在目前資本化率與債務成本下，當年部署對第一、二年獲利影響有限。

問其他房地產投資的$150 million銷售是什麼？開發啟動下調是地理、資產特定還是預建租賃縮減？

答Tim 表示$150 million是非核心資產。Dan Letter 說明開發啟動下調約$0.5 billion，一半預建租賃、一半投機性開發，因需求延後而減少啟動，但土地儲備充足（$38 billion機會），可隨時啟動$10-$12 billion。Hamid 補充下調傾向在投機性開發，預建租賃量展望良好。

問南加州哪些子市場或規模特別弱？復甦信心何在？其他哪些高租金市場拖累展望？

答Chris Caton 指出內陸帝國的中小型單位最弱，橘郡最強，洛杉磯空置率4%但需求為負。其他疲軟市場包括紐澤西、西雅圖、薩凡納。Hamid 補充港口勞工問題影響南灣，若港口貨運回升市場可能轉緊。

問哪些市場需求與租金強勁？不同建築規模的需求是否不同（小於100,000平方英尺出租率降最多，250,000-500,000增長）？

答Chris Caton 列出強勁市場：墨西哥、德州、美國東南部、賓州、荷蘭、德國、巴西、多倫多；穩定市場：芝加哥、南佛羅里達、巴爾的摩、華盛頓特區；主要弱市場僅南加州。規模方面，大型自營電商和零售商在較大規模物業有較多活動，這是過去90天的新消息。

問是否看到資本支出或優惠增加（未反映在表面租金）？優質資產的資本化率水準？是否影響未來出資？

答Tim 表示免租金增加，但仍低於長期平均，尚未完全恢復正常。Hamid 以IRR回答：美國優質市場從低9%降至低8%，歐洲約中7%。因按市值計價差異，IRR比資本化率更能反映。

問巴爾的摩橋樑坍塌與地緣政治風險是否影響客戶行為？

答Hamid 表示巴爾的摩對業務影響不大，客戶有足夠選擇性應對。地緣政治確實讓客戶更不安，加上利率上升70-80個基點，影響選擇性決策。客戶有選擇時會等待更好交易，造成需求延後，但長期需求終將與供應匹配，只是時間問題。

問巴爾的摩中斷是否帶動其他東岸市場需求？從今天看，南加州與紐澤西/賓州哪個未來一年表現較佳？

答Chris Caton 表示巴爾的摩每月50,000 TEU，轉運時間不超過幾個月，多數轉至諾福克（非公司營運市場），無連鎖效應。南加州未來6-12個月將表現不佳，紐澤西也非看多時機，但長期兩者都會強勁。Hamid 排序：未來12個月賓州>紐澤西>南加州；長期南加州>紐澤西>賓州，三者皆為跨週期前20%市場。

問先前預測淨吸收量為庫存1.5%，現在數字為何？可用率與未來12個月市場租金增長展望？

答Hamid 表示美國需求從250 million平方英尺下調至175 million，未來需求維持，是否將75 million加入後續兩年仍在內部討論。Chris Caton 表示空置率高峰在6%中段（較去年討論上升20-30基點），可用率高出150-250基點。供應年化約160-170 million平方英尺，明年空置率可能降至5%左右。Hamid 補充空置率低於5%時定價能力強，目前市場約6%為平衡點，預期最差情況仍優於其他週期最佳。

問租戶更注重成本，是否驗證工業租金缺乏彈性？租戶是不擴張、縮減還是轉向低成本市場？

答Hamid 表示南加州需求流失未完全轉移至周邊市場（如拉斯維加斯、鳳凰城），部分需求只是遞延，何時轉化為實際需求是關鍵問題。港口恢復（佔美國進口30%以上）將帶來巨大影響，可能明年發生。Tim 補充客戶短期利用閒置產能，利用率上升將帶動新需求。

問三年展望是否因'24年下調而整體下修？南加州市場租金季環比/年同比降多少？其他市場表現？

答Tim 表示不對'25、'26年做預測，但維持總體NOI與同店看法，今年出租率略低可能使同店調整提前。Hamid 提供數字：分析師日三年租金增長預測4%-6%，目前處於低端，個人估計高於3%、接近4%。Chris Caton 補充第一季南加州市場租金下降6%，美國整體下降約1%-1.2%，其他市場持平。

問今年新租賃開始下降多少已納入指引？租賃需求預測下降30%（250→175 million），投資組合新租賃下降多少？

答Tim 表示第一季簽約量下降約12%，租賃與已佔用統計差異僅10個基點（歷史常態40-50基點），顯示預租不足，因此預期平均出租率將下降。

問全年租金變動預期是否改變？2月簽約租金變動低70%高於季度，趨勢如何？不同單位面積的復甦是否全面？

答Tim 表示預期第二季租金變動高於第一季，全年在低至中70%範圍。Chris Caton 指出超過500,000平方英尺類別空置較多但近期有回升，各面積類別將以相似速度推進，市場間差異較大。

問是否看到其他房東提供更多免租金或租戶優惠來吸引租戶？

答Hamid 表示接到一些商業開發商因融資完成但項目恐慌的電話，公司正在評估這些機會，認為良好資產負債表是優勢，並預期成為開發過度熱情的受益者。