UDR, Inc.

問全年混合租金成長率預期為何？第一季較強，之後持平、第四季可能下滑，這與正常季節性模式不同，原因為何？

答Mike Lacey表示，過去幾年下半年通常較低迷，因此公司已提前部署團隊與系統。1月混合租金成長率已達1%，較原先預期高出50至75個基點，起步優於預期。公司維持上半年1.5%至2%的預期，下半年也相似，若市場更好將把握機會。

問出租率是否維持高檔？對續約率的看法？在可負擔住房政策推動下，什麼因素支持目前水準？

答Mike Lacey表示，公司專注於減少空置天數與加速入住流程，以提升效率。第四季入住率曾達97%以上，目前續約通知漲幅約5.5%至6%，預期可達成接近5%的續約成長，至少持續至4月。公司以總現金流與總收入成長為核心，並持續嘗試降低流動率。

問各地區的連續月度動能差異為何？哪些市場加速較強？

答Mike Lacey表示，10月混合租金成長為負3%，11月負2.5%，12月接近負0.5%，1月轉正1%。Sunbelt地區近期出現較明顯的轉折，例如達拉斯市場已轉正；沿海地區成長仍在，但轉折幅度較小。公司預期Sunbelt將持續改善，但下半年指引未納入大幅轉折。

問公司表明將成為淨賣方，今年處置資產的力度能多大？如何避免資本利得稅務影響？這對2026年股票回購量有何意義？

答Dave Bragg表示，目前債務融資條件具吸引力，GSE與債務基金競爭加劇；股權投資者雖有興趣但選擇性高，市場存在買賣價差，資本化率約5%，優質資產可達4%低中段，B類資產可能6%以上。公司以數據驅動選擇處置標的，初始約10億美元，已撤回波士頓一大型資產（因政策疑慮），目前約7億美元在市場上，預計第一、二季分批完成。公司留意約2億美元的稅務收益容量，指引中點包含一至兩項收購，將使用1031交換管理稅務。處置中點執行無虞，並將視市場機會調整。

問2025年其他收入對同店收入貢獻良好，2026年預期驅動因素為何？

答Mike Lacey表示，預期其他收入成長約中個位數，低於過去兩年平均約8%。WiFi預期貢獻約1%或200萬美元；停車與包裹儲物櫃預期中高個位數成長。新措施包括優化儲物空間、增加儲物櫃，以及利用CRM與維護平台識別約2,000隻未支付寵物租金的寵物（寵物租金目前每月約80萬美元）。公司將持續推動創新以提升成長。

問1.5%至2%的租金成長率在Sunbelt與沿海市場如何分布？100個基點的加速如何分布？

答Mike Lacey表示，沿海地區混合租金成長率約2%至2.5%，Sunbelt約持平至上升50個基點。Sunbelt下半年加速幅度可能大於上半年。其他收入成長方面，Sunbelt過去幾年接近高個位數甚至低雙位數，預期持續；沿海地區約5%至7%。

問債務與優先股投資帳簿的長期預期為何？預期貢獻多少獲利？是否設定帳簿規模目標？

答Dave Bragg表示，DPE業務已從事超過十年，有助於分散獲利來源並可能取得資產。承銷重點已從高風險開發轉向有現金流資產的資本重組，並強化數據驅動流程。市場競爭加劇，今年展望反映持續償還，帳簿規模預期下降約10%至25%。公司將持續評估機會，但會考量其他更優的資本配置方式。

問2026年費用成長中，可控與不可控項目的細分為何？人事與非人事費用的差異？較高成長範圍中隱含的彈性為何？

答Mike Lacey表示，2025年費用成長2.6%，優於指引低點。2026年面臨WiFi成本與稅務上訴比較的逆風，約50個基點拖累。團隊將努力超越計畫。客戶體驗專案已將流動率從歷史50%至51%降至38.5%，改善約1,200個基點；今年計畫流動率持平，但1月年減200個基點，若持續將直接降低維修、行銷與人事費用。

問第四季新租約租金大幅下降，其中多少受讓步影響？公司對租金的政策為何？

答Mike Lacey表示，第四季表現符合先前溝通。10月需求減少，讓步增加，公司利用較低到期數推高入住率。之後租金策略轉趨積極，1月與2月趨勢良好。續約通知漲幅約5.5%至6%，通常協商35%至40%的續約，最終達成約50至80個基點的漲幅，預期續約成長維持正負5%至少至4月。

問租金限制（如租金管制、公用事業費用轉嫁）的預期在市場中如何變化？今年法律與政治倡議的預算為何？

答Tom Toomey表示，多數市場的租金管制對公司資產類型並非過度嚴格，但蒙哥馬利郡較嚴格，麻薩諸塞州可能為全國最嚴格之一。公司已組成聯盟，對成功有信心。倡議成本方面，今年尚難確定，但麻薩諸塞州與薩利納斯（Salinas）的投票措施將產生成本，規模不會像加州過去三次投票措施那麼大，未來將提供更多細節。

問10月至1月的混合租金成長改善，是否僅因公司減少推動入住率的積極度？需求或讓步是否真的減少？

答Mike Lacey表示，讓步確實減少。10月時平均讓步約兩週，目前約一週。達拉斯等市場混合租金成長已轉正，讓步活動明顯減少。

問紐約與舊金山展望強勁，但波士頓、DC、洛杉磯較弱。這些市場的預期為何？如何融入沿海市場整體看法？

答Mike Lacey表示，沿海市場表現優於Sunbelt。西岸進入今年時約100個基點，Sunbelt約負150個基點。舊金山預期為最強市場，紐約入住率約98%，讓步下降。波士頓仍為前五至前七市場，橘郡表現優於預期。整體入住率預期維持96.5%至96.8%。

問信貸市場流動性高，是否存在顯著提前還款風險？考量兩年加權平均到期日與10%合約報酬率，是否可能導致帳簿規模更急劇下降？

答Dave Bragg表示，公司與DPE合作夥伴持續對話，目前未見過度提前還款風險，預期年內按部就班償還，釋放資本可重新部署或轉向股票回購等其他用途。

問就業成長預期僅0%至1%，上半年與下半年是否有區別？哪些區域就業較好或較差？

答Dave Bragg表示，就業預測約每月30,000個就業機會，低於2025年每月約80,000個。Chris Benenz補充，公司遵循共識觀點，Sunbelt市場通常較好，沿海可能較差，但非一致，例如坦帕可能出現就業流失。

問西雅圖第四季營收成長近4.5%，費用負成長，驅動因素為何？就業前景如何？

答Mike Lacey表示，公司對西雅圖市中心無曝險，投資組合60%城市、40%郊區，NOI約6%。大學區成長最強，其次倫頓與貝爾維尤。入住率約96.8%至97%，讓步下降，1月混合租金成長轉正。供給從一年前13,000戶降至約9,000戶。就業方面，貝爾維尤有正面動能，雖有裁員消息，但未反映在住戶或潛在客戶上。

問連續表現改善是系統性因素還是UDR策略轉變？今年新租約租金成長是否需轉正才能支撐整體故事？

答Mike Lacey表示，改善來自策略與執行。公司提前減少第四季到期數，得以在租金成長上更具攻勢，並提前60至75天發出續約通知。其他收入連續兩年成長約8%，預期維持中個位數，並透過AI等措施推高。公司具備團隊與系統，能高水準執行。Tom Toomey補充，AI是下一個前沿，Mike Lacey進一步說明AI應用於客戶體驗、人力資本、資本支出、銷售篩選、風險分析、報銷流程與續約管理等。