UDR, Inc.

問管理層提到目前有 1200 萬美元的租金補助申請正在審查中，想了解全年指引中假設今年剩餘時間會回收多少金額。

答Joe Fisher 表示，目前每週約收到 70 萬美元，預期此趨勢持續。指引已納入下半年收款改善的假設，預期收款率從過去幾季的約 98% 提升至 98% 中段，並在 2022 年持續改善。此外，約 2000 萬美元的前住戶欠款中，約一半位於加州和華盛頓州，這兩個州近期宣布可能協助前住戶償還欠款。

問平台 1.0 幾乎完成，想了解在各市場推出時與最初推出相比，收到多少回饋或改變。

答Mike Lacy 表示，對推出結果滿意，效率開始顯現，例如可控費用下降 2%。員工和住戶都接受自助服務模式，97% 的帶看為自助導覽。人員配置已接近每 42 戶一名員工，目標是每 44 戶一名。NPS 分數上升約 24%，顯示住戶滿意度提升。

問部分同業宣布進入新市場，想了解 UDR 對現有足跡和市場擴張的看法，以及是否考慮進入鳳凰城等熱門市場。

答Joe Fisher 表示，UDR 已擁有多元化的投資組合（20 個市場、65-35 郊區/城市、約 50-50 A/B 級資產），因此不覺得有必要積極增減市場。策略是運用投資組合策略分析（預測分析和定性疊加）引導資本配置，專注於預期表現優異的市場。真正的競爭優勢來自資產層面的價值創造，包括核心營運、平台、鄰近性和資本計畫。

問能否評論未來 12 至 18 個月的供應情況，以及對 2022 年供應的看法。

答Joe Fisher 表示，對供應有相當了解。2022 年整體市場供應可能持平至下降約 10%，次級市場也是如此。供應狀況較好的市場包括波士頓、達拉斯、坦帕、奧蘭多、丹佛和北加州；紐約市因建設前置時間較長，供應可能仍較高；納什維爾和華盛頓特區持穩，巴爾的摩可能略增。近期建照活動仍比 2019 年底/2020 年初高峰低約 10%，但單戶家庭建照增加，可能在 2022 年底至 2023 年使整體供應趨於平穩。

問全年指引假設遠期股份全數結算，想了解結算與新收購案配對的時機，以及協議到期（明年六月）前的節奏。

答Joe Fisher 表示，指引已考慮下半年結算，目前合理假設第三、四季各約 50%。已準備的資金用途包括收購西雅圖 Brio 及兩項已簽約資產（淨股權需求約 3 億美元），加上開發、再開發和 DCP 資金，剩餘約 4 億美元需在下半年部署。資金將用於收購、買斷現有 DCP 投資或新的 DCP 投資。

問租戶需求強勁且出現稀缺心態，想了解這種心態預期持續多久，以及公司觀察到的情況。

答Joe Fisher 表示，宏觀上家庭組成增加、移民增加、工資通膨（市場薪資比疫情前高約 5-6%）、平均刺激支票約 3000 美元（相當於 1.5 個月租金）使消費者現金充裕。重返辦公室可能帶來第二波需求，特別是在勞動節後。預期此趨勢持續至今年底及明年。

問指引隱含下半年同店收入增長超過 4%，但 7 月混合租約增長約 5-6%，為何同店收入不能更好？什麼因素阻礙？

答Joe Fisher 解釋，下半年同店收入增長有階梯效應：第三季可能低於 4%，第四季高於 4%。雖然混合租約增長已轉正，但今年早些時候和去年第四季的負混合仍拖累同比數字。目前混合增長將體現在 2022 年。Tom Toomey 補充，2022 年租金帳冊已定價約 50%，到 9 月底約 80%，屆時約占 2022 年 earn-in 的 40%。Mike Lacy 表示，loss to lease 約 10-11%，若維持，有效基礎上可望有 4-8% 的增長。Toomey 強調，加上費用回收和法規解除，實際數字可能遠高於 4.2% 或 4.5%。

問UDR 在 2020 年和 2021 年成長優於同業，但投資組合多元性是否意味著復甦較不陡峭？如何做到兩全其美？

答Tom Toomey 歸因於創新文化和平台執行力，例如 5 分鐘帶看提高定價能力和降低空置天數。Joe Fisher 補充，外部成長（2019-2021 年收購）貢獻顯著，2019 年收購案已實現大量 NOI 上行，2020-2021 年收購案目前比 pro forma 高出 50-75 個基點。DCP 投資在低迷期間完成，目標 IRR 13-14%，實際可能更好。

問DCP 被列為高度優先的資本運用，想了解目前市場上的收益率和交易量機會。

答Harry Alcock 表示，機會數量仍高，但市場競爭激烈，整體回報可能下降。過去總回報低兩位數，近兩三年升至 13-14%，現在可能回到兩位數。今年已承諾約 7000 萬美元，目前 DCP 承諾資本 3.1 億美元，預期未來一年再增加 1 億至 1.5 億美元。Joe Fisher 補充，部分 DCP 投資有買斷選擇權，可能透過收購取得資產。

問Germantown 似乎是新次級市場，偏離近期在既有群聚附近收購的策略，想了解該市場的機會。

答Harry Alcock 表示，Germantown 將有兩個物業（分別 468 戶和 544 戶）相距一英里，合計約 1000 戶，可實現營運綜效。將投入超過 2000 萬美元資本計畫並導入營運平台。

問分析對南加州的看法，今年已出售幾項資產，適當的曝險是多少？是否仍應過度集中？

答Joe Fisher 表示，南加州整體表現中等，內陸帝國和聖地牙哥較佳，橙縣和洛杉磯因監管環境在定性上較差。橙縣是第二大市場，因此適度減持合理。近期交易（橙縣、西雅圖）獲得接近疫情前且優於內部預期的價格，因此從這些市場籌集資金。

問市場討論今年是否會有延長租賃季節，公司是否認同？是否反映在指引中？

答Mike Lacy 表示，不同市場情況不同，但領先指標（市場租金增長和 30 天趨勢）顯示有推升租金的能力，續約速度加快，城市地區可能出現第二波需求。Joe Fisher 補充，指引中點假設較典型的季節性，上緣則反映第二波需求和勞動節後持續的定價能力。Tom Toomey 指出，紐約入住率 98%，舊金山已恢復，由於庫存有限，續約定價能力極強，第四季可能看到驚人的續約數字。

問什麼因素最終會導致定價能力消失？是供應嗎？根本驅動因素是什麼？

答Tom Toomey 表示，供應目前不構成威脅，主要風險是全國性或產業性衰退影響就業。目前未見此風險，且正面臨 25 年來罕見的快速薪資通膨，這轉化為租金定價能力。

問壞帳如何改善？之前提到的數字是否包含住戶紓困資金？

答Joe Fisher 表示，改善來自政府紓困資金和個人重返工作兩方面。第二季政府紓困資金約 600 萬美元，7 月至今約 300 萬美元。公司採用分配方法：收到的款項按比例分配到所有過往餘額和當期，因此先前季度持續改善。若採用簡單方法（當季收款等於當季回收），收款率約 98.5%。

問第二季和待定交易的初始收益率與穩定化目標相比如何？是否反映市場困境？

答Harry Alcock 表示，第一年承保收益率約 4.5%，預期未來幾年增長超過 20%，第三年達約 5.5%。市場無困境，競爭激烈，公司透過價值創造機制（營運、平台、鄰近性、翻新）推高 NOI。2019 年收購案（約 9 億美元）初始收益率 4.75%，現已增長近 10% 至約 5.2%。

問第二季監管限制造成多大阻力？全年假設為何？指引高低標是否有差異？

答Joe Fisher 表示，第二季影響約 600 萬至 800 萬美元，主要來自收款短少。預期隨著限制解除，收款率恢復至 99.9%，續約上限（約 15% 投資組合）解除，費用收入回升，因此有 600 萬至 800 萬美元的經常性收入增長空間。Mike Lacy 補充，目前仍有約 400 名住戶無法驅逐，正努力協助他們獲得補助。

問同業縮減沿海市場並進入陽光地帶，UDR 是否改變對舊金山和紐約的看法？是否滿意目前定位？

答Tom Toomey 表示，不評論其他公司策略，專注於自身。UDR 使用數據分析指導投資決策，避免偏見。過去曾識別巴爾的摩和佛羅里達的復甦機會。公司保持廣泛足跡，以便在週期各階段創造價值，目標是成為全週期投資者。

問本季對逾期帳款準備金為 0，是因為預期政府補助嗎？收到補助是否不會再次通過損益表？

答Joe Fisher 表示，應收帳款餘額從第一季到第二季持平（約 2600 萬美元，準備金 1800 萬美元），因此無額外準備金。整體準備率約 70%。收到款項時，若已提列準備，則沖銷準備並認列收入；若未提列，則不認列（已認列過）。

問去年預付優惠的住戶現在支付全額租金，續約增加是否基於總租金而非有效租金？

答Joe Fisher 確認，續約增加基於總租金，因為優惠是預付的。去年策略是預期市場反彈，現在續約率上升，住戶留下來。

問據聞華盛頓州沒有幫助房東收回資金的計畫，是否準確？公司如何應對？

答Joe Fisher 表示，華盛頓州確實有計畫，但與加州和紐約一樣啟動較慢，而維吉尼亞、麻薩諸塞和陽光地帶各州較快。華盛頓州是僅有兩個為前住戶提供補助的州之一，目前每個居民上限 15000 美元，加州則無上限。

問自 6 月 1 日以來，哪些市場營運基本面加速最顯著？

答Mike Lacy 表示，變化最大的是舊金山、紐約和西雅圖（從第一季混合基礎到現在），但坦帕、里奇蒙、巴爾的摩也有雙位數市場租金增長，整體全面強勁。

問非住宅收入目前比疫情前少多少？恢復多少？整體重要性？

答Joe Fisher 表示，非住宅收入約占總 NOI 的 2%，目前年化約 1600 萬美元，疫情前約 1800 萬美元，減少約 200 萬美元。LOI 活動和需求已回升，拖欠租戶也在恢復。

問住宅費用收入目前與之前相比如何？是否已回到全額水準？

答Mike Lacy 表示，費用收入已回到 2019 年水準，但應有至少 3% 增長，因此仍有約 500 萬美元空間。短期附家具租賃每週簽約約 20 份，目前約 200-220 戶出租，去年同期約 120-130 戶，過去 30-45 天快速反彈。

問從上季至今 cap rate 壓縮多少？相對於競爭對手，公司在 cap rate 方面有何優勢？

答Harry Alcock 表示，cap rate 從年初至今下降約 50 個基點，過去幾個月約 25 個基點。若購買距離現有物業一英里內的資產，可透過營運綜效獲得 20-25 個基點優勢，再開發可再增加類似幅度，平台和傳統措施也有貢獻。Joe Fisher 補充，六筆交易中一半有既有債務，公司能吸收有擔保債務，減少競爭。

問驅逐禁令如何限制目前供應？對未來的預期？

答Mike Lacy 表示，目前約 400 名住戶（不到 1%）若可驅逐會驅逐，但即使開放，30 天入住率仍在 97-97.2%，位置良好。Joe Fisher 補充，這些住戶多數有能力支付但利用系統，他們離開後會形成其他需求。Tom Toomey 表示，這 400 戶每月租金約 150 萬至 160 萬美元，已全額提列準備，希望收回單位重新定價。