UDR, Inc.

問分析師感謝公司對2022年賺入（earn-in）的評論，並要求說明其他組成部分，包括如何捕捉當前損失租金、入住率比較、其他收入以及壞帳正常化。

答Mike Lacy表示，年終賺入（earn-in）為2.6%，是過去十年最高之一。公司正積極提高租金帳冊（rent roll），10月入住率從97.5%降至97.1%是刻意為之，以推動租金成長。其他收入方面，停車場、短期家具計劃和設施租賃空間均出現雙位數成長，預期將成為2022年重要推動因素。Mike強調2022年NOI潛力是他15年職業生涯中最高。

問分析師詢問季節性延後的情況，以及未來幾個月正常季節性開始發揮作用時的預期。

答Mike Lacy表示，過去幾週開始看到更多季節性影響，但預期入住率可維持在97%左右，租金帳冊（rent roll）處於良好狀態。流量雖略有下降，但部分原因是公司主動推高租金，並不缺乏進門流量，將繼續優化入住率和租金。

問分析師詢問公司以入住率換取租金成長的策略，以及非付款居民轉為收入單位的潛在影響。

答Mike Lacy指出，第三季搬出數減少約1,000戶，10月年減約250戶，使公司能更積極推高續約和市場租金。Tom Toomey補充，可能以50個基點入住率換取數百萬美元定價權，以維持高租金水平進入2022年。Joe Fisher說明，目前僅250戶長期非付款居民未申請政府援助，佔整體入住率不到50%，相對微不足道，且已獲得2,000萬美元援助、1,000萬美元申請中、300萬美元處理中。

問分析師質疑2021年強勁需求（如重返辦公室、畢業生、獨立居住）是否會在2022年重現，或將面臨更艱難的比較基期。

答Joe Fisher表示，租金收入比相較疫情前未變，薪資上漲約7%，市場租金上漲約7%，租戶支付能力並未惡化。人口結構（家庭形成、移民政策）、獨立居住趨勢、收入成長及相對可負擔性（租賃比獨戶住宅便宜約15%）均支持需求。Tom Toomey補充，廣泛通膨可能推動薪資大幅上漲，是此週期獨特因素。

問分析師要求說明第三季租金援助的絕對金額、全年指引是否包含，以及2022年乾淨同店收入的樣貌。

答Joe Fisher說明，2,000萬美元援助中約一半在第三季入帳，過去30天約300萬美元，其餘在第二季。第四季預期收款率可達98%，隱含現金收入成長約8%，直線收入成長約5%。

問分析師詢問若新租約成長為中至高雙位數，為何續約成長無法更接近新租約水準。

答Joe Fisher表示，約15%的NOI受租金上限限制，多數情況下續約漲幅僅0%至1%。此外，定價提前75天進行，市場租金變動太快難以預測。但11月、12月已開始出現雙位數續約漲幅，預期新租約與續約差距將縮小。

問分析師詢問如Tampa等新租約成長25%的市場，租金收入比是否會隨時間調整，以及2022年表現。

答Joe Fisher表示，Tampa是2019年識別的出色市場，公司持續透過收購和開發增加曝險，且供應展望良好。Mike Lacy補充，Tampa租金收入比約22%至23%，因薪資成長8%至9%而獲得緩衝。

問分析師詢問Sunbelt與Coastal市場在租賃趨勢上是否有顯著差異。

答Mike Lacy指出，Coastal佔NOI 75%，入住率97.3%，混合成長7.1%；Sunbelt佔25%，入住率約98%，混合成長11.5%至12%。城市與郊區差異也在縮小，整體呈現壓縮趨勢。Tom Toomey補充，各地區年增營收成長將趨於一致，無重大異常值。

問分析師詢問廣泛通膨和供應鏈阻力如何影響DCP計畫和收購的承保收益率，以及整體業務。

答Joe Fisher表示，多戶住宅是通膨避險工具，12個月租約可持續推動營收成長，且公司有超過50項措施控制費用。資產負債表方面，未來三年無到期債務，浮動利率極少。Harry Alcock補充，現有開發項目有固定價格合約，不受材料成本上漲影響；新項目硬成本平均上漲10%，材料上漲10%至15%，但租金上漲100至125美元可抵銷成本增加。

問分析師詢問DCP指引下調2,000萬美元的原因，以及目前看到的DCP機會、收益率和交易量變化。

答Andrew Cantor表示，今年已完成三筆新DCP交易並收購兩筆歷史交易，持續評估符合標準的交易，但競爭加劇。Joe Fisher補充，指引下調主要因收購了Orlando資產（餘額約1,800萬美元），並非交易減少。

問分析師詢問目前DCP餘額，以及是否預期開發商因尋求更快流動性而提前贖回。

答Joe Fisher指出，Nashville的1,200 Broadway餘額約6,000萬美元，優先回報率略高於12%，可能於明年1月提前償還，對第一、二季收益造成小波動。公司目標將DCP管道從目前約3.5億美元提升至4億至5億美元。過去購買DCP資產的記錄約50-50，近期收購的初始收益率約4.6%，高於市場水準。

問分析師詢問受疫情影響最嚴重的城市地區的遷入趨勢，是否來自郊區或其他都會區。

答Mike Lacy表示，第三季遷出者多留在原都會區，符合疫情前水準。約40%的遷入來自MSA以外，高於去年的23%。紐約遷入增加45%（去年11%）、舊金山37%（去年10%）、波士頓36%（去年18%），顯示更多人遷回城市。

問分析師詢問有多少比例的租約會在第一年調整至市場水準，而非分兩步進行，並提及監管問題和價格衝擊。

答Joe Fisher表示，15%的NOI有租金凍結，加州AB-1482（CPI+5）影響約20% NOI，俄勒岡州CPI+7也有上限。此外，商業決策可能不會一次將租金提高15%，可能僅提高10%以考量週轉成本。因此部分成長可能需一兩年實現。

問分析師要求提供目前發出的續約租金成長率的具體平均數字。

答Mike Lacy表示，目前整體續約成長為低雙位數。紐約因去年高優惠，有效基礎上成長較高，但總租金基礎上約2%至3%；Sunbelt地區續約成長約10%至12%。

問分析師質疑是否真能實現高個位數租金成長，以及是否取決於薪資通膨的看法。

答Joe Fisher表示，目前正在進行初步預算，將在三個月後提供更多細節。目前僅能說各地區年增營收成長大致相似，但暫不深入背後的租金成長假設。

問分析師詢問若無監管限制，同店收入會是多少。

答Joe Fisher表示，所有監管限制（包括收款和續約漲幅）造成的收入損失約600萬至800萬美元，其中約600萬美元與收款率98%有關，其餘與續約漲幅有關。

問分析師詢問Sunbelt與Coastal市場的薪資成長動態是否改變，以及是否會趨同。

答Joe Fisher表示，長期（4至10年）可能出現更多趨同，舊金山和紐約雖仍為科技和金融中心，但衛星辦公室和遠距工作可能使收入分散。目前大量資本流入Sunbelt，但供應將在2023年增加，可能對Sunbelt造成逆風。

問分析師詢問何時會以更平衡的債務和股權方式為未來投資融資，而非過度股權化。

答Joe Fisher表示，過去一年完全股權化外部成長，使債務對EBITDA降低0.1至0.2倍，但代價是約1%的獲利成長。公司對EBITDA軌跡有信心，預期年底債務對EBITDA為6.5倍，明年年底接近6倍出頭或5倍尾端。正與董事會討論，可能接近槓桿中性融資，但仍在討論中。

問分析師質疑高十位數新租約成長是否可重複，並詢問排除優惠等一次性因素後，成長是否會回到個位數。

答Joe Fisher表示，對明年上半年有高度信心，但下半年取決於多種因素。供應明年僅增加約10%（庫存1.7%），相對可負擔性仍存在，職缺和薪資通膨可能推動高於平均的租金成長。若再次達到中十位數將是異常值，可能稍微回歸，但仍有許多順風。Tom Toomey補充，若受COVID影響的市場在明年第二季恢復完全定價能力，將是強力工具。

問分析師詢問誰是此環境的輸家，以及高端多戶住宅是否暴露社會不平等，並有長期負面後果的風險。

答Tom Toomey表示，避開社會問題，但指出公司投資組合包括B級和A級資產，若推租過猛，居民可能重新定價至中端市場或加倍居住。公司商業模式簡單，有2,100萬可出租天數，目標是讓居民持續支付租金，因此會對過度推租保持敏感。

問分析師要求詳細說明打開需求漏斗的含義，以及近期推動租賃流量的具體措施。

答Mike Lacy表示，Platform 1.0已全面推出，目前有50項措施，重點包括減少空置天數（約2,000萬至2,100萬天，3%空置率約60萬戶，平均每日租金70美元，潛在4,200萬美元）、改善定價策略（熱圖已創造600萬美元價值）、利用數據分析和人工智慧。Tom Toomey補充，自助導覽將參觀時間從60分鐘縮短至20分鐘，使租賃專員能同時處理更多客戶，擴大漏斗，並使定價引擎能更數據驅動。

問分析師詢問公司如何處理沿海市場的監管不確定性（如西雅圖、DC、紐約的驅逐禁令延長），以及疫苗強制令對警察和消防部門的潛在影響。

答Chris Van Ens表示，公司持續以既有方式處理，過去1.5年已面對各種限制，並有專門團隊追蹤。未來兩三個月仍有許多限制，部分可能持續至明年年中。疫苗強制令方面，公司不涉入政治，將持續監控。

問分析師詢問房地產稅的未來趨勢，以及市政當局是否可能利用房地產價格上漲。

答Joe Fisher表示，初步預期明年整體房地產稅成長約4%至5%，加州約2%為低端，東北部較低，Sunbelt（如奧斯汀、佛羅里達）風險較高，高端可能6%至7%。目前對明年房地產稅有30%至40%的可見度。

問分析師詢問收回先前沖銷租金成功的原因，以及紐約計畫的機會。

答Joe Fisher表示，成功歸因於創新思維和成立工作小組（約八、九個月前），持續與現任和前任居民溝通。加州和華盛頓州是主要市場，約300萬美元已收到或申請中，相關應收帳款約1,400萬美元。紐約計畫撥款1.25億美元，但機會較小，應收帳款餘額也較少。

問分析師詢問中大西洋地區收購的資本化率和IRR，以及與MetLife資產互換後的機會。

答Joe Fisher表示，市場選擇有三層信念：市場選擇、交易團隊能力、鄰近交易營運優勢。收購的資本化率通常為第一年無槓桿FFO收益率mid-4s（4%中段），資金成本為low 4s（4%低段）至high 3s（3%高段）。MetLife方面無更新，仍是良好合作夥伴，投資組合動能回升。

問分析師詢問各地區租金收入比，以及推動定價的能力，特別是在Sunbelt租金大幅成長後。

答Mike Lacy表示，整體租金收入比約20%至21%，與過去幾年一致。少數市場如紐約約25%至26%，仍低於30%門檻；奧斯汀、巴爾的摩、費城、波特蘭約17%至18%。

問分析師詢問紐約可能實施的正當理由驅逐立法對公司出售曝險的影響，以及是否預期財產稅節省。

答Joe Fisher表示，監管團隊持續追蹤，2022年立法會議可能討論租賃相關議題。監管是質性評估的關鍵因素，但不會必然導致出售，公司維持多元化平台以應對不同市場週期。

問分析師詢問從SmartRent投資中預期獲得多少好處，以及退出時間點和鎖定期。

答Joe Fisher表示，SmartRent投資目前帳面價值約3,400萬美元，但按持股比例和當前股價可能價值7,500萬至8,000萬美元，剩餘約4,000萬至4,500萬美元。存在流動性限制，將與合作夥伴協調退出。此投資已支付所有SmartRent安裝費用和3,000萬美元平台初始投資，是雙贏結果。

問分析師詢問驅逐過程在暫停令解除後的市場（如德州、佛羅里達）與仍有暫停令的市場（如沿海）的比較。

答Mike Lacy表示，長期非付款居民約50個基點，公司視驅逐為最後手段。在德州、佛羅里達等無暫停令市場，驅逐程序較自由，但拖欠率也較低。沿海市場限制較多，需先為居民申請援助才能行動，公司正逐戶處理。

問分析師詢問資金充足的永久資本工具對競爭環境的影響，以及對公司長期收購和處置能力的影響。

答Harry Alcock表示，資本化率下降由低利率、正面營運表現和龐大資本流動驅動。公司不會購買所有資產，2021和2022年機構型公寓銷售約1,500億至2,000億美元。過去一年購買了十幾處房產（16億至17億美元），過去2.5年投資35億美元於13個市場，僅需少數交易即可部署資本。