Simon Property SIMON PROPERTY GROUP INC.
+0.85 (+0.42%)評價 Simon Property · 資料日 2026-09-18 · 幣別 USD
這一頁只回答「現在的倍數在自己的歷史、在同業、在市場假設裡的位置」,不給合理價、不做低估或高估的判斷。倍數分子用當時已公布的近四季 GAAP 數字,共識來自分析師平均。
現在在哪 七個倍數各自的五年區間與百分位
| 倍數 | 現在 | 五年區間 | 歷史百分位 | 五年中位數 | 近五年走勢 |
|---|---|---|---|---|---|
| 本益比(近四季 GAAP) | 14.5x | 14.2x28.4x | 11 / 100 | 20.0x | |
| 前瞻本益比(本年度共識 FY2026)現價 ÷ 共識 EPS 5.85;區間用當時股價 ÷ 之後實際四季 EPS | 35.1x | 11.4x26.1x | 100 / 100 | 17.5x | |
| 前瞻本益比(下年度共識 FY2027)現價 ÷ 共識 EPS 6.80;區間同上 | 30.2x | 11.4x26.1x | 100 / 100 | 17.5x | |
| 股價營收比 | 9.6x | 6.4x10.4x | 71 / 100 | 8.9x | |
| 前瞻股價營收比(本年度共識 FY2026)市值 ÷ 共識營收;區間用當時市值 ÷ 之後實際四季營收 | 10.0x | 6.0x9.6x | 98 / 100 | 8.0x | |
| EV / 營收 | 13.6x | 10.9x15.3x | 66 / 100 | 12.9x | |
| EV / EBITDA | 19.0x | 15.2x21.2x | 68 / 100 | 18.0x | |
| 股價 / 自由現金流 | 20.7x | 11.0x20.8x | 92 / 100 | 16.0x | |
| 自由現金流殖利率 | 4.8% | 4.8%9.1% | 10 / 100 | 6.3% | |
| 股東回饋殖利率買回庫藏股 + 現金股利 ÷ 市值 | – | 近四季為負或缺資料,不算 | – | – |
區間 = 近五年每個月底的倍數,取 5 與 95 分位當兩端(避免單月極端值把尺度撐爆);黃線 = 中位數,圓點 = 現在。前瞻列的「現在」用分析師共識,區間用「當時股價 ÷ 之後實際實現的四季」(共識歷史 2026 年 9 月才開始存),所以最近一年沒有點、走勢線會提早結束。百分位 = 現在比過去五年幾 % 的時間高。倍數用當時已公布的近四季 GAAP 數字,EV = 市值 + 有息負債 − 現金。百分位高只代表比自己的過去貴,成長率變了區間也會變。
本益比河流近 5 年月底股價 vs 「歷史本益比分位 × 當時近四季 GAAP EPS」 · 右側淡色段用分析師共識往前畫
現在的股價 = 近四季EPS 14.18 的 14.5 倍(五年裡第 11 百分位);用未來 12 個月的共識EPS 6.56 算是 31.3 倍(第 98 百分位)。 股價貼著色帶上緣 = 估值在自己五年的高檔,要靠EPS成長撐;貼著下緣 = 在低檔。右側淡色段是「EPS若照共識長出來,同樣的本益比區間會落在哪」—— 股價衝出歷史河流但還在未來河流裡,代表市場已經在用明年的獲利定價。GAAP EPS 含一次性損益,跟分析師用的 non-GAAP 口徑不同,未來段的倍數會偏低一點。
股價營收比河流同一種畫法換成每股營收 · 虧損或高成長的公司看這張 · 右側接共識營收
現在的股價 = 近四季每股營收 21.42 的 9.6 倍(五年裡第 71 百分位);用未來 12 個月的共識每股營收 21.17 算是 9.7 倍(第 73 百分位)。 股價貼著色帶上緣 = 估值在自己五年的高檔,要靠每股營收成長撐;貼著下緣 = 在低檔。右側淡色段是「每股營收若照共識長出來,同樣的股價營收比區間會落在哪」—— 股價衝出歷史河流但還在未來河流裡,代表市場已經在用明年的獲利定價。每股營收 = 近四季營收 ÷ 當時的稀釋股數;未來段用共識營收 ÷ 現在的股數。
同業:成長對倍數X = 下年度營收成長(共識)· Y = 前瞻本益比 · 黃虛線 = 同業中位數 · 紅點 = 本檔
右上 = 成長高、倍數也高;左上 = 成長不高但倍數高,要靠別的理由(利潤率、護城河、回購)撐;右下 = 成長高但倍數不高。這是分布,不是訊號。
同業倍數表同 SIC 市值最接近的 8 家 · 小字為名次
| 公司 | 市值 | 前瞻本益比 | PEG | 股價營收比 | 下年度營收成長 | 下年度 EPS 成長 | 營益率 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| EQIX Equinix | 101B | 57.1 8/9 | 13.70 6/7 | 10.3 6/8 | +12% 5/9 | +4% | 25.3% |
| AMT 美國電塔 | 81.1B | 24.9 1/9 | 65.56 7/7 | – | +3% 8/9 | +0% | 601.0% |
| DLR Digital Realty | 64.0B | 57.1 7/9 | – | 10.1 5/8 | +17% 2/9 | -13% | 16.4% |
| SPG Simon Property | 58.2B | 35.1 4/9 | 2.17 2/7 | 8.5 3/8 | +14% 4/9 | +16% | 46.0% |
| O Realty Income | 53.6B | 37.5 5/9 | – | 8.8 4/8 | +6% 6/9 | -4% | – |
| PSA Public Storage | 52.0B | 29.6 2/9 | 13.00 5/7 | 10.6 7/8 | +5% 7/9 | +2% | 37.9% |
| VTR Ventas, Inc. | 44.5B | 197 9/9 | 2.48 3/7 | 6.9 2/8 | +20% 1/9 | +80% | – |
| IRM IRON MOUNTAIN INC | 34.0B | 46.2 6/9 | 4.49 4/7 | 4.5 1/8 | +16% 3/9 | +10% | 18.4% |
| CCI 冠城 | 31.1B | 31.7 3/9 | 1.25 1/7 | 153 8/8 | -5% 9/9 | +25% | 1,146.3% |
同業 = 同 SIC 四位碼、市值最接近的 8 家(SIC 是註冊分類,偶爾會把不像的公司放一起)。小字是在這 9 家裡的名次:倍數由低到高、成長由高到低。看的是相對位置,不是誰比較好。
市場隱含了什麼 反推現價需要的成長率 · 成長率 × 折現率的每股價值表
| 年成長 ＼ 折現率 | 8% | 9% | 10% | 11% | 12% |
|---|---|---|---|---|---|
| 0% | 75.95 | 50.31 | 31.92 | 18.08 | 7.27 |
| +5% | 154.24 | 113.17 | 83.90 | 62.00 | 45.01 |
| +10% | 270.33 | 205.79 | 159.99 | 125.87 | 99.53 |
| +15% | 440.45 | 340.80 | 270.31 | 218.00 | 177.77 |
| +20% | 686.74 | 535.42 | 428.67 | 349.68 | 289.12 |
| +25% | 1,039.0 | 812.81 | 653.60 | 536.06 | 446.18 |
| +30% | 1,536.8 | 1,203.7 | 969.69 | 797.24 | 665.62 |
| +40% | 3,193.9 | 2,500.5 | 2,014.5 | 1,657.4 | 1,385.7 |
每一格 = 在那個成長率與折現率下,10 年自由現金流折現 + 永續價值(3%)− 淨負債,再除以稀釋股數。反白的那格離現價最近;紅 = 高於現價、綠 = 低於現價。這是一張工具表,不是目標價:假設是你自己選的,本站不挑。自由現金流用 GAAP 申報值,含股權激勵的現金流影響。
逐季倍數 近 20 季 · 期末股價 ÷ 含當季的近四季
| 會計季 | 期末 | 期末股價 | 本益比(近四季) | 股價營收比 | EV / EBITDA | 股價 / 自由現金流 | 營收年增 | EPS 年增 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 26Q2 | 2026-06-30 | 223.65 | 15.8 | 10.4 | 20.2 | 22.5 | +19% | -12% |
| 26Q1 | 2026-03-31 | 186.53 | 13.0 | 9.1 | 18.5 | 18.8 | +19% | +17% |
| 25Q4 | 2025-12-31 | 185.11 | 13.1 | 9.5 | 19.1 | 18.9 | +13% | +358% |
| 25Q3 | 2025-09-30 | 187.67 | 27.3 | 10.0 | 19.2 | 19.6 | +8% | +27% |
| 25Q2 | 2025-06-30 | 160.76 | 24.8 | 8.7 | 17.5 | 16.7 | +3% | +13% |
| 25Q1 | 2025-03-31 | 166.08 | 26.4 | 9.0 | 17.7 | 17.8 | +2% | -44% |
| 24Q4 | 2024-12-31 | 172.21 | 23.7 | 9.4 | 18.1 | 18.4 | +4% | -11% |
| 24Q3 | 2024-09-30 | 169.02 | 22.5 | 9.3 | 18.2 | 18.1 | +5% | -20% |
| 24Q2 | 2024-06-30 | 151.80 | 19.3 | 8.5 | 17.4 | 16.2 | +6% | +1% |
| 24Q1 | 2024-03-31 | 156.49 | 19.9 | 8.9 | 18.2 | 16.5 | +7% | +63% |
| 23Q4 | 2023-12-31 | 142.64 | 20.4 | 8.2 | 17.5 | 14.8 | +9% | +11% |
| 23Q3 | 2023-09-30 | 108.03 | 16.0 | 6.4 | 15.0 | 11.7 | +7% | +10% |
| 23Q2 | 2023-06-30 | 115.48 | 17.6 | 7.0 | 15.9 | 12.2 | +7% | -1% |
| 23Q1 | 2023-03-31 | 111.97 | 17.0 | 6.8 | 15.8 | 11.7 | +4% | +6% |
| 22Q4 | 2022-12-31 | 117.48 | 18.0 | 7.3 | 16.5 | 12.3 | +6% | +35% |
| 22Q3 | 2022-09-30 | 89.75 | 15.0 | 5.6 | 14.4 | 9.3 | +1% | -20% |
| 22Q2 | 2022-06-30 | 94.92 | 14.8 | 6.0 | 15.0 | 10.2 | +2% | -20% |
| 22Q1 | 2022-03-31 | 131.56 | 19.4 | 8.4 | 18.4 | 14.5 | +5% | -4% |
| 21Q4 | 2021-12-31 | 159.77 | 23.4 | 10.3 | 21.0 | 16.9 | +17% | +78% |
| 21Q3 | 2021-09-30 | 129.97 | 21.1 | 8.7 | 19.1 | 13.6 | +22% | +331% |
每季用「該季期末的收盤 ÷ 含該季的近四季」算,跟上面倍數定位板的「當時已公布」口徑不同:這裡是事後看,用來對照成長率變化與倍數變化。
股價為 2026-09-18 收盤。以上為公開資料的整理與位置描述,不構成投資建議。