Realty Income REALTY INCOME CORP

問分析師詢問目前看到的 cap rates 趨勢，以及這如何應用於公司目前的資金成本。

答Sumit Roy 表示，根據目前的 pipeline，cap rates 會大致落在 2024 年的平均水準附近。

問分析師詢問未來 capital recycling 將有多少比例用於為收購提供資金，並要求提供更多細節。

答Sumit Roy 表示，現在提供完整指引還太早，但出於建模目的，可以假設將與 2024 年達到的水準相似。

問分析師詢問在什麼門檻下，公司會認為股票比其他資本選項更具吸引力，以及回購是否已納入指引。

答Sumit Roy 表示，這是因應市場波動的工具，過去 4 個月股價從 10 月的 52 週高點（約 $65）跌至 $51，基本面未在資本市場反映。回購僅會使用自由現金流和處置收益，保持槓桿中性，且是董事會批准的未來 3 年選項。公司希望不必依賴此工具，但需要讓它可用。

問分析師指出 non-reimbursable expense 上升，且壞帳準備為 75 bps，高於去年的 30 bps，詢問這是保守還是看到租戶信用問題。

答Jonathan Pong 表示，unreimbursed property expenses 指引為 1.4% 至 1.7%，接近新常態，包含收回物業的持有成本。壞帳費用方面，2024 年實際約 50 bps，2025 年的 $75 million 準備略有上升，主要集中於三個租戶，並非主要來自 M&A 交易。公司預期 recapture 表現良好，但可能有短期干擾，整體無需過度擔心。

問分析師詢問今年美國、歐洲和債務投資之間的分配。

答Sumit Roy 表示，現在說還太早，但去年機會主要在歐洲和英國，後來因資金成本變化，美國和國際分配約 50:50。目前預期 2025 年也將類似，credit investments 會是組成部分，但不會不成比例，會落在類似區間。

問分析師詢問在阿姆斯特丹建立團隊後，進入哪些新國家，以及那裡的機會。

答Sumit Roy 表示，公司持續建立成熟平台，G&A 負擔維持穩定，因為持續在英國和阿姆斯特丹擴充團隊。沒有進入未揭露的新區域，波蘭是最後一個新市場。第四季投資主要在英國和西班牙，CAT 貸款擴展了德國和葡萄牙，其他關注國家包括法國、義大利、愛爾蘭和波蘭。

問分析師詢問其他 REITs 擴展進入私募基金領域是否改變公司對競爭的看法，以及如何評估私募資本對淨租賃資產的興趣。

答Sumit Roy 表示，其他營運商進入此領域是對公司策略的肯定。公司定位在 core+ 領域，擁有約 500 人的平台和 55 年經驗，資料室已開放，行銷流程已啟動。公司對獲得資本份額有信心，並認為這是分散股權資本來源的必要舉措。

問分析師詢問 pipeline 中是否有大型交易，以及資料中心和遊戲垂直領域的活動情況。

答Sumit Roy 表示，目前 pipeline 中沒有定義為 500 及以上的大型交易，多為普通機會。遊戲領域本質上偶發，有幾個對話進行中，但需要較長時間完成。資料中心領域令人興奮但需極度審慎，公司對合作夥伴、租約、市場和營運商有嚴格標準，並提到微軟等超規模業者放棄開發的新聞，強調實際實績和交付能力的重要性。

問分析師詢問 75 bps 壞帳指引是否為獨特年份，是否會正常化，以及第四季是否有直線租金減記。

答Jonathan Pong 確認第四季有直線租金減記，約 $8 million，主要與三個租戶有關。壞帳費用的未來走向取決於這些租戶的結果，目前範圍較寬，但隨著資訊增加，預期會縮小範圍並降低保守程度。

問分析師詢問 2025 年約 $2 billion 債務到期的處理計畫，以及未來幾年的債務到期情況。

答Jonathan Pong 表示，公司刻意錯開到期日。2025 年約 $1.9 billion 到期，利率約 4.2%。若以 10 年期無擔保美元融資，利率約 5.3%，英鎊約 5.6%，歐元約 3.8%。假設美元定價，可能造成約 100 個基點的不利因素，對 2025 年稀釋約 $0.01。公司利用 3 種貨幣的選擇權和 $4.25 billion 循環額度，保持靈活性和耐心。

問分析師詢問 2025 年所得稅費用指引高於 2024 年的原因。

答Jonathan Pong 表示，歐洲業務活躍，特別是在英國，法定稅率已最小化至 NOI 的 10% 至 11%。2024 年全球所得稅為 $66 million，第四季數字顯示新的季度常態。公司強調在承銷中已考慮所得稅影響，無論是短期還是長期 IRR。

問分析師假設 7-Eleven 交易是低 cap rate，詢問品質與初始利差的取捨，以及這些資產是否更適合私募資本工具。

答Sumit Roy 未具體透露 7-Eleven 的 cap rate，但表示美國整體交易（超過 $1 billion）的 cap rate 為 6.4%。公司有信心以至少比市場低 100 個基點的折扣獲得該投資組合，並指出 7-Eleven 資產的市場 cap rate 範圍在高 4% 至中 5%。這是第六次合作，公司對放在資產負債表上感到滿意。關於私募基金，Sumit 表示該交易確實適合基金業務，但公司對資產負債表持有感到舒適。他補充，2024 年公司找到 $43 billion 的交易，但只投資 $3.9 billion，若有基金業務，可做到兩倍，因為有些交易因初始利差不足而放棄。

問分析師詢問辦公室資產移出是否為 $0.04 的全部，以及是否為辦公室投資組合中最大的潛在意外。

答Jonathan Pong 表示，$0.04 並非全部，辦公室移出影響約 $0.015，集中於單一資產。公司長期追蹤該資產，因此不意外，時間點在年底，年化影響顯現。其他辦公室資產未見同等重要性水準的問題。

問分析師注意到工業曝險增加，詢問該領域的機會和進一步投資的意願。

答Sumit Roy 表示，工業是團隊重點，但資產交易水準有時無法參與。增加的曝險主要來自開發、擴建和合作夥伴項目。公司能參與購買工業資產時會這樣做，資產管理團隊見證租金重估遠高於現有租金，創造價值。

問分析師詢問在破產增加時期，公司特別關注哪些消費者或零售趨勢。

答Sumit Roy 表示，宏觀背景對資產負債表緊張的零售商不利，關稅不確定性加劇情況。消費電子產品 60% 來自中國，服裝 34% 來自中國（美國為 22-23%），暴露於這些領域的零售商若無法轉嫁成本，需要良好資產負債表。公司對這些主題性風險保持謹慎，這是保守的原因。

問分析師詢問私募資本基金的初始規模和開始部署資本的時間。

答Sumit Roy 表示，現在說還太早，資料室上週才開放，有初步會議，但目標規模尚未確定。

問分析師詢問如何為 $4 billion 收購提供資金，以及是否會在當前交易水準發行股權。

答Jonathan Pong 表示，現金、未結算遠期和約 $850 million 的年自由現金流可覆蓋接近前 $2 billion 的購買力。處置計劃（2024 年 $591 million）也是資本回收工具。殘餘融資需求已在模型中假設加權平均資本成本，$4 billion 的數字是基於能實現增厚交易的 cap rate 和收益率。

問分析師詢問觀察名單上的租戶或類別、內含準備金，以及 75 bps 是否僅包含已知的破產或門市關閉。

答Sumit Roy 表示，75 bps 包含一般準備金，反映宏觀不確定性，對已識別名稱也有保守估計。信用觀察名單目前約 4.8%，略高於第三季。觀察名單不代表必然發生信用事件，去年第四季有名稱移除，也有因關稅風險加入。

問分析師詢問第四季 cap rate 壓縮 30 個基點的原因，以及這對交易市場競爭的啟示。

答Sumit Roy 表示，Fed 降息預期和利率預期讓賣家進入市場，保留價格達成共識，導致 cap rate 下行壓力，從 7.3-7.4% 降至 7.1%。競爭方面，私人資產管理公司增加，公司歡迎機構化，並強調 80% 業務來自重複客戶，對平台有信心。

問分析師詢問需要發生什麼才能達到指引高標。

答Jonathan Pong 表示，取決於準備金的最終結果，每 $9 million 約為 $0.01。也取決於 10 年期公債殖利率，因為股票與其高度相關。利率市場穩定有助於利差和交易量。此外，處置空置物業以減少持有成本也是因素。Sumit Roy 補充，穩定背景是關鍵，不在乎 10 年期在 5% 或 4.5%，只要穩定。

問分析師詢問開發支出下降和開發收益率上升的原因，以及今年指引中包含多少開發，新開發的承銷假設。

答Sumit Roy 表示，開發收益率上升是因為舊年份開發案交付，反映當前市場而非 2023 年。開發管道比例將與 2024 年相似，多為重複客戶的 build-to-suit 或 reverse build-to-suit。

問分析師詢問是否已從 C-store 租戶收回空間，以及指引中對該空間的假設。

答Sumit Roy 表示，已收回大部分或全部空間，法律方面不便透露。公司已與其他 C-store 營運商進行平行討論，正在完成交易。

問分析師詢問美國與歐洲的信用觀察名單差異，以及歐洲是否構成重要部分。

答Sumit Roy 表示，歐洲資產年份較短，觀察名單貢獻少。公司有意追求某些資產，如 Carpetright 和 Homebase，因為已與其他客戶有平行討論，收回後 recapture 租金遠高於到期租金。除此之外，歐洲沒有其他觀察名單上的名稱。