Realty Income REALTY INCOME CORP

問室內農業是相對新的行業，公司如何對其風險與前景進行承保？另外，關於回報與支出，$1 billion（10億美元）的管道是否預期在今年或未來兩三年內全部投入？公司是否也為倉庫內的設備提供融資？

答Sumit Roy表示，公司已研究室內農業近一年，並與Plenty合作了解其技術。Plenty有Walgreens、Albertsons、Driscoll's等機構贊助，Walmart也直接投資。此筆交易為$42 million（4,200萬美元）的投資，位於良好工業地點，公司對風險調整後回報感到放心。公司僅投資房地產，設備與技術由Plenty負責，$42 million（4,200萬美元）不會用於設備。$1 billion（10億美元）是希望與Plenty投資的總額，但後續投資為公司的選擇權，時間跨度可能達未來五年，且需房地產在風險調整後回報上對公司有利。

問請詳細說明消費醫療垂直領域中，哪些服務類型最有吸引力、物業型態、營運商類型及收益率？

答Sumit Roy說明，消費醫療包括藥局（如Walgreens、CVS的HealthHUB、MinuteClinics）、輸液中心、透析、眼科、牙科、兒科、行為健康、緊急護理等。這些概念在疫情後獲得動力，有助降低美國人均醫療成本（目前為OECD國家平均的2倍）。公司分析發現其物業與這些設施有90%重疊，市場極度分散，目前規模$1.8 trillion（1.8兆美元），預期2027年達$2 trillion（2兆美元）。

問管理層提到資本化率在mid-six到mid-seven（6%中段到7%中段），但第四季僅6.1%，近期是否會上升至此區間？

答Sumit Roy指出，公司在1月9日發行無擔保債券時揭露了管道，包含已簽約交易與已接受LOI，總額約$1.3 billion（13億美元），現金資本化率為7.1%。整體資本化率已移動約100 basis points（100個基點），與公司前20大客戶債券利差變化一致，預期這些數字將從2023年第一季開始實現。

問在目前環境下，考量到有機市場機會（如CIM的7.1%資本化率）與其他垂直領域，併購是否更可能或更不可能？為公開同業支付溢價是否合理？

答Sumit Roy表示，有機市場有許多風險調整後回報極佳的交易，但併購與有機成長並非互斥，兩者都是成長業務的途徑。併購需考慮機會成本，但公司不會因環境而減少併購，只是需要賣方願意看到大局。公司去年完成$9 billion（90億美元）收購，相當於許多同業的總規模，因此不需依賴併購成長，但也不會迴避。

問較高的資本化率是否已吸引私募與私募股權買家回歸，還是資產競爭仍有限？

答Sumit Roy表示，私募買家仍在場邊，但債務資本市場對其構成限制，影響快速反應能力。過去六個月，成交確定性對賣家變得重要，公司因不依賴債務資本市場融資，在較大交易中具有優勢。私募股權雖會因較高資本化率而觀望，但其資金成本仍不如公司有競爭力，公司的成交能力在賣家評估合作對象時脫穎而出。

問市場傳聞美國買賣價差壓縮比歐洲快，這是否與公司觀察一致？是否會影響2023年資本部署？

答Sumit Roy表示，第四季歐洲投資量約$350 million（3.5億美元），資本化率明顯較高，主因是基金年底面臨贖回問題而變現資產。美國趨勢緩慢朝此方向，且比傳統利率上升環境移動更快。公司認為資本化率擴張已接近觸底，穩定在6.5%至7%之間，部分產品仍在5%以上（high fives），但公司會忽略尾部區域（如4%出頭的QSR資產）。

問有報導指稱公司競標一個€600 million至€700 million（6億至7億歐元）的歐洲投資組合，能否分享該組合的構成或地理位置？

答Sumit Roy拒絕評論，表示公司不談論尚未簽約的交易，可能參與也可能未參與，無法對假設或謠言發表意見。

問第四季投資等級佔比低於投資組合平均（即使剔除Encore），過去管理層曾說專注最佳風險調整後回報，但此現象持續，請更新想法。

答Sumit Roy表示，投資等級是承銷的產出而非追求目標。以CIM交易為例，$894 million（8.94億美元）交易中48%租金來自投資等級，且獲得健康資本化率。若排除Wynn交易與其他大型投資組合交易，第四季投資等級佔比可達40%以上（high 40s）。此數字逐季波動，公司根據承擔風險（含信用風險）是否獲得適當補償來決定交易。

問義大利的相對風險概況如何？公司如何承銷？投資興趣多大？另外，本季歐洲投資是否為$350 million（3.5億美元）？初始資本化率約多少？

答Sumit Roy表示，義大利國家風險較高，但公司選擇與投資等級、獲利良好的Metro AG合作，Metro控制義大利26%批發業務，成立於1970年代。公司會謹慎選擇合作夥伴與概念，並考量風險調整後回報。歐洲總投資為$350 million（3.5億美元），其中Metro投資為€165 million（1.65億歐元），其餘多在英國。混合資本化率比美國7.1%高出100 basis points（100個基點）。

問在入住率99%與EBITDAre覆蓋率上升下，公司對潛在衰退與租戶健康（除電影院外）的看法？

答Sumit Roy表示，目前最大焦點是Cineworld，預期未來幾個月內會有結果。其他租戶健康良好，四面牆現金流覆蓋率持續上升，部分客戶（如Albertson's）表現優異。新交易覆蓋率健康，整體覆蓋率接近2.9倍（2.9 times），一年前約2.5倍（2.5 times）。觀察名單約佔租金4%，主要由電影院資產驅動，另有部分地點風險。

問Encore交易完成後，資產表現如何？博弈領域的管道與未來收購計畫？

答Sumit Roy表示，公司對波士頓資產感到自豪，與Wynn的合作有助理解該行業。公司並非將此視為一次性交易，而是希望發展此行業，但會選擇性追求，目前收到幾個主動接洽，但未符合所有條件，因此未追求。

問價值基礎照護領域的併購活動是否為公司所指的機會？若涉及母公司（如CVS收購Oak Street Health），公司是否會獲得母公司信用？

答Sumit Roy確認，公司所指的正是價值基礎照護，例如CVS收購Oak Street Health、Walgreens與Amazon的類似交易。公司會要求母公司信用，例如CVS的$10 billion（100億美元）交易。公司從純房地產角度出發，尋找與現有地點的綜效，而非傳統醫療保健公司關注的領域。

問公司是否會有大量從零開始的開發機會？是否做過再開發融資？這是否成為業務重要部分？

答Sumit Roy表示，公司確實做過再開發融資，部分為現有資產重新定位，有些與全國性合作夥伴合作，這些項目達成最佳回收率。90%重疊特性有助於將現有資產重新定位至最高及最佳使用，以每平方英尺租金定義。公司希望與營運商合作，重新定位現有空置或潛在空置地點。

問基於近期籌資活動（定期貸款、可贖回無擔保債券等），公司對利率與資本市場的看法？透過這些工具的梯式配置想達成什麼目標？

答Jonathan Pong表示，1月的活動旨在財務靈活性，包括三年期不可贖回債券（一年後可贖回）與一年期定期貸款（兩個一年展期選擇權）。公司避免鎖定目前不具吸引力的利率，預期未來三年內有更有利窗口將短期借款轉為長期。策略類似槓鈴，利用年初較低長期利率，同時將循環信貸轉為長期並保留參與較低利率的靈活性。

問新垂直領域是否反映傳統核心零售或工業資產的根本改變？這些機會是否增加達成或超越$5 billion（50億美元）收購目標的信心？

答Sumit Roy表示，公司重新定義淨租賃公司的核心優勢（規模、範疇、資本成本），過去四年以5% CAGR成長。公司利用這些優勢開拓新領域，其他公司難以模仿。只要從房地產與淨租賃角度承銷，這些投資在風險調整後回報上與傳統零售淨租賃一樣安全，甚至更安全。公司鼓勵投資人參考投資人簡報中的詳細論點。

問Plenty交易中，$42 million（4,200萬美元）與$1 billion（10億美元）之間的差距，公司是否有優先拒絕權或購買選擇權？其餘金額的內容？

答Sumit Roy表示，除特定客戶（終端產品使用者）的例外情況外，公司有機會評估Plenty未來五到六年的任何房地產開發案，但無義務參與。選擇權在於公司決定投資多少，持續投資代表Plenty成功，公司作為房地產合作夥伴。

問第四季收購的牙科投資組合為何有吸引力？資產背後的信用狀況？

答Sumit Roy表示，該投資組合無信用評等，營運商同時擁有營運與房地產，此交易為營運商變現房地產並投資營運的機制。公司能分享的內容有限，但對交易感到興奮，視為大舉進軍消費醫療房地產。整體資本化率已揭露，但此交易僅佔其中一小部分（$4 million，400萬美元）。

問填補營運長空缺希望達成哪些效益？

答Sumit Roy表示，Greg加入約一個半月，已為討論增加價值。他具備獨特觀點、正直、領導與指導能力，將有助於培養內部下一批領導者，加速其晉升至高階職位，以支持公司策略執行。

問經常性資本支出低於NOI的1%，此比例是否因國內外物業而異？新垂直領域是否符合此門檻？

答Sumit Roy表示，資本支出取決於租約類型，工業租約通常包含結構與屋頂責任，資本支出較高。英國零售租約非完全quad net，滲漏較美國多，但整體佔業務比例不大。所有資本支出在投資前端已納入長期回報評估。

問在非投資等級投資增加與覆蓋率上升的背景下，公司如何看待未來信用提列？相對於歷史水準，什麼是足夠的提列？

答Sumit Roy表示，信用提列非完美科學，公司不會過度側重投資等級，而是依賴風險調整後回報。公司已在指引中提列較高壞帳費用，但去年實際壞帳費用低於歷史水準。公司預期最壞情況，並讓較好結果發生。

問能否分享指引中壞帳費用的具體數字，例如60或75個基點？

答Sumit Roy拒絕提供具體數字，表示公司不會給出該層級指引，以免每年被追問。建議分析師參考歷史壞帳費用（約20個基點區間），並疊加未來12個月預期來建立模型。

問觀察名單是否有更新？Red Lobster關閉門市與租金協商傳聞是否屬實？

答Sumit Roy表示，觀察名單約佔租金4%，Red Lobster並未與公司協商租金，關閉資產未影響公司投資組合。Red Lobster佔公司租金約1%，去年第三、四季的失誤已扭轉，價格調整與庫存管理改善，預期表現較好。