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問收購資本化率季增50個基點，有多少是市場基礎資本化率變動？是否有特別目標追求較高資本化率以維持增值？

答Sumit Roy表示主要是市場資本化率變動，而非刻意追求。他說明零售資本化率整體移動約100個基點，其中高投資級超市資產從低4字頭移動至5.5%-5.6%區間（約150個基點），中間資產約100個基點。工業資本化率也大幅變動，類似資產目前在5.5區間。他強調實際實現的資本化率受交易簽約與交割時機影響，例如Encore Boston Harbor交易若在第三季交割，其5.9%資本化率會影響整體數字。

問新指引中，外匯和較高利率是逆風，什麼因素抵銷這些影響使中點保持不變？

答Christie Kelly指出，除了美元走強和利率上升的逆風外，抵銷因素包括：對Regal的狀態沒有改變，指引中點預期全額收款；國際借款管道（如歐元商業本票）是順風；與客戶的關係和市場轉向能力；強勁的管道以及Encore交易的時機（可能正面或負面）。

問如何看待目前加權平均資金成本（WACC）？本季至今實現了什麼利差？

答Sumit Roy表示第三季年初至今利差約161個基點，本季約165個基點。他說明WACC計算方式在投資人簡報第26頁，包含自由現金流、股權成本（含籌資成本）和債券價格。他提到第三季股價波動劇烈，達到52週高點和低點，但透過遠期方式以平均價格$68籌集$2 billion（20億美元）股權，其中$700 million（7億美元）在第三季交割，$1.3 billion（13億美元）將在第四季交割。他強調實際實現利差與傳統平均WACC計算有巨大分歧，這是首次出現。

問考量資本化率上升但可能不及債務成本上升速度，2023年收購量會踩煞車、保持步調還是加速？

答Sumit Roy表示取決於資本化率調整速度。公司會利用資本和融資機制，但最終利差有限。團隊正嚴格轉向所需的門檻報酬率以維持歷史利差。他對資本化率移動速度感到驚喜，並對未來幾季維持利差樂觀，但強調時機至關重要，因為12個月前簽約的開發交易增值性較低，而近期交易利差更接近歷史水準。

問來源量在2022年每季放緩，驅動因素是什麼？是否預期持續到2023年第四季？投資機會減少如何影響收購水準和資本化率？

答Sumit Roy表示放緩主因是賣方黏性，賣方尚未完全接受資本成本環境變化，希望干擾是短暫的，但開始意識到過程可能更長。機構賣方調整較快，非機構私人賣方需要更多時間。他強調第三季來源量仍相當強勁，其中三分之一來自國際市場。

問能否提供投資組合交易的規模、資產類型細節？這是否為預期趨勢？

答Sumit Roy表示超過70%的交易是投資組合交易，約50%是售後回租。機構所有者更願意接受資本化率變化，並將售後回租視為替代籌資來源，因為傳統槓桿融資或高收益市場受干擾。資產類型方面，約94%是零售，工業約4%-4.5%。

問國際收購佔比約33%，比之前低，是美國機會較大還是歐洲有值得注意的定價或情緒？

答Sumit Roy表示第一季和第二季國際市場佔比超過50%，第三季降至三分之一，這取決於交割時機。美國賣方比歐洲賣方更接受變化的融資環境，歐洲市場較小，調整較慢。但英國有良好機會，進入義大利後動能將持續。歐洲債務市場不穩定，基金壓力促使他們變現房地產，為公司創造機會。管道仍然健康。

問Kroger是前十大客戶，雜貨行業整併是否讓您對該產業未來有顧慮？

答Sumit Roy表示需視整併主體而定。Kroger收購Albertsons，Kroger為BBB評級（S&P重申但列入負面展望），Albertsons為BB評級。從純信用角度，Albertsons的30個基點（30 basis points）曝險將提升至BBB，對公司是更強結果，但未解決其他社會問題。他強調沒有標準答案，取決於具體情況。

問外匯和利率波動是否讓避險更困難或更輕鬆？

答Jonathan Pong表示外匯環境波動大，但避險機制沒有改變，因為都是流動性高的貨幣且期限短。未來12個月獲利約50%已避險，目標是讓外匯匯率不再影響季度獲利。

問整體是否預期Regal有正面結果？主租約資產是否可能被協商為適度折減？

答Sumit Roy表示主租約的處理取決於司法管轄區（此案在德州），無法保證全有或全無。對Regal最終經濟結果感到樂觀，因為收到主動聯繫，包括對表現不佳的資產，最佳用途可能不是影院，而是混合用途或多戶住宅，部分土地超過10英畝（10 acres）。與開發商合作可創造價值，但需要時間。

問除了Regal，是否有其他規模達50或100個基點的租戶在觀察名單？壞帳準備金今年迄今情況？

答Sumit Roy表示除了Regal外，沒有其他客戶超過50或60個基點。總觀察名單為3.9%，Regal是最大客戶，其他包括健康與健身產業。Christie Kelly補充總準備金為$33 million（3,300萬美元），其中$23 million（2,300萬美元）與Regal相關，其餘主要是健康與健身。

問在資本市場受挑戰時，公司能要求多高的資本化率？是否可能高出25、50、75個基點？

答Sumit Roy表示不想過度強調環境，只需一個競爭對手削價就能壓住資本化率。但趨勢線顯示資本化率移動速度比預期快。與有關係的客戶簽約時，客戶因成本環境變化而回來重新協商，仍選擇獨家合作，這些往往是較大交易。競爭對手較少創造機會，但並非所有未來發展都會受益，公司會比應得份額做得更好。

問投資組合交易相比單一交易能獲得多少基點提升？較高資本化率多久會出現在單一交易市場？

答Sumit Roy表示投資組合交易可獲得約20到30個基點、35個基點的提升，交易規模越大可能超過。大額支票買家缺乏是公司最大優勢。單一交易市場調整時間難說，例如15年期Chick-fil-A仍以4字頭交易，因為私人買家不需依賴債務市場。但調整必然發生，因為私人買家也會使用債務融資。

問歐洲資本化率反應較慢且經濟前景較差，為何現在進入義大利？歐元債務互換是否暗示更多歐洲擴張？

答Sumit Roy表示歐元互換部分用於為歐洲交易融資，包括Metro交易。義大利是歐洲第四大GDP，能找到投資級營運商且經營良好。Metro交易資本化率健康，利差可接受。歐洲資本化率調整較慢但正在調整，歐洲痛苦可能比美國長，將創造機會。公司希望排在前面，並提到2019年進入英國時零售不受歡迎，但之後資本化率壓縮70-80個基點。

問Regal的$31 million（3,100萬美元）未收應收帳款是否已計入$33 million（3,300萬美元）準備金？

答Christie Kelly澄清：Regal準備金為$23 million（2,300萬美元），另有$30 million（3,000萬美元）與Regal相關的未收應收帳款。總觀察名單準備金為$33 million（3,300萬美元），其中$23 million（2,300萬美元）是Regal，其餘主要是健康與健身。

問108%的租金回收率非常強勁，是什麼驅動？明年是否持續？

答Sumit Roy表示這歸因於團隊、對特定營運商控制更多資產、客戶轉換成本上升（因通膨和營建成本）。公司擁有11,700個資產，能與客戶進行全面對話。他將108%視為異常值，歷史平均約100%-101%。未來六到八個月預期仍超過100%，但可能因環境而回到100%-101%，因為有時保留現有客戶並小幅讓步更有利。

問對產業內併購的廣泛看法和興趣？

答Sumit Roy表示理論上併購值得考慮，尤其是100%股票交易且不過度依賴債務市場。公司相對資本成本較強，在大多數情況下具有吸引力。但實際上，管理團隊可能專注於經營業務以度過當前環境，難以看到潛在公司願意參與併購討論。

問Encore交易先前談成5.9%資本化率，今天會在哪裡？預期資本化率擴張多少？何時交割？

答Sumit Roy表示博彩公司已被重新定價，但Encore資產表現優於預期：承銷時EBITDA約$210 million（2.1億美元），現在已達$250 million（2.5億美元），且尚未完全穩定，體育博彩合法化有助益。他認為5.9%今天不會大幅不同，但沒有類似資產可比。交割時機方面，預期在第四季完成，有高度信心，但確切時間仍是問號。

問資本化率對利率變動的接受度是否也反映在較高的租金調漲幅度，特別是零售交易？

答Sumit Roy表示美國要獲得不受限制或未設上限的CPI仍困難，但賣方更願意提供較高調漲幅度，比12個月前更高。歐洲更容易獲得CPI調整，Metro交易內建CPI調漲。固定調漲幅度方面，較高收益資產傾向有較高調漲，投資級客戶可能願意每五年固定調漲，但難以量化確切增加金額。

問Encore交易是否只等待監管批准？一旦批准即可立即交割？

答Sumit Roy確認確實是等待監管機構批准，一旦獲得批准即可交割。

問其他調整項目約每股$0.04（0.04美元），外匯佔多少？能否提供細項？

答Christie Kelly表示其他調整項目主要與損益表上約$20 million（2,000萬美元）的非現金換算損失有關。