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問目前投資管道狀況如何？第二季定價如何？管道集中在哪些地區？歐洲收益率吸引人，是否有特別原因？

答Sumit Roy表示，美國市場因利率走向不明確導致賣家不願交易，而歐洲數據較一致，因此有更好的風險調整後報酬機會。他預期第二季投資仍會偏向歐洲，但下半年美國交易量應會增加，因為團隊正與多位潛在賣家洽談，只是賣家保留價格與公司可接受價格仍有落差。

問目前觀察名單上有哪些項目？特別談談Red Lobster的曝險與看法。

答Sumit Roy說明觀察名單包括Rite Aid（約31個基點租金，仍在破產中，希望很快脫離）和Joanne（4個基點，預期所有6份租約以100%回收率被承接）。其他破產中名稱占比低於4%。Red Lobster有216份租約，占租金1.07%，現金流覆蓋率約2倍，其中201份屬主租約。他認為Red Lobster問題在營運而非資產負債表（債務2.2億美元），公司已收取100%租金，正密切觀察。

問能否提供主動處置計畫的更多細節，包括目標量、行業、如何識別資產？

答Sumit Roy表示今年目標處置約4億至5億美元，預期有租戶與空置資產銷售約50-50，但第一季空置資產銷售占比較高（9,600萬美元中8,200萬美元為空置）。處置標的包括觀察名單上的資產、汽車服務、部分藥局、Cineworld資產（出售進度優於預期）及部分折扣店。

問4億至5億美元處置是否為計畫全部？與今年收購目標相比，對2025年成長有何影響？

答Sumit Roy表示處置計畫是持續執行的策略，旨在回歸核心投資組合。已評估處置中50%為有租戶資產的影響，但第一季有租戶資產以7%現金資本化率出售，再投資於7.7%收益率，因此具增值效果。他強調對2025年及以後持續成長有信心。

問壞帳目前趨勢如何？指引中納入的壞帳金額是否有改變？

答Jonathan Pong表示第一季認列壞帳約140萬美元。他強調公司對壞帳費用一向保守，尤其年初。目前觀察名單上的項目多為小事，若全部發生可能有些影響，但非預期情境。他提到對Spirit收購的資產較謹慎，並對已識別信用項目更嚴格。

問考慮到歐洲資本化率，開發項目收益率與直接收購相比，思考是否改變？

答Sumit Roy表示開發項目有時間滯後，較舊開發項目反映先前環境，但新開發項目將更反映當前資本成本。第一季開發項目現金資本化率7.2%，仍比WACC高約150至170個基點，但低於整體投資的7.8%和歐洲的8.2%。

問歐洲市場長期落後美國反映高利率環境，現在即使債務成本較低，為何能產生吸引人的資本化率？

答Sumit Roy表示歐洲大陸債務成本較低，但英國與美國相當。主要原因是歐洲有基金面臨贖回壓力，需要變現房地產，願意反映當前資本成本；此外，公司已建立作為這類資產首選買家的聲譽，交割確定性高，吸引賣家。美國賣家則有較多選擇，傾向觀望。

問Family Dollar分拆情況如何？關店可能對公司有何影響？

答Sumit Roy表示公司約3%租金來自Dollar Tree/Family Dollar，其中約60%為Family Dollar。未來兩年半內，相關租約到期約占9個基點。即使關店，公司仍會收取租金，且資產管理團隊已著手處理。他補充Family Dollar多位於城市人口密集區，對其他零售客戶吸引力較高，已收到主動詢問。

問在投資利差背景下，如何看待自由現金流的成本？

答Sumit Roy表示自由現金流是巨大優勢，可用於投資、回購債務或股票。公司比較長期整體回報與長期WACC（權益成本65%、債務成本35%），所有投資需超過此門檻。自由現金流本質非稀釋，即使有機會成本，公司仍能找到增值用途。

問2024年或2025年開發項目收益率是否會加速？

答Sumit Roy表示新開發項目將更反映當前資本成本，目前成交的開發項目現金資本化率在較低7%區間，但未來幾季應會趨勢走高。

問歐洲收購的嵌入式租金漲幅為何？多少是傳統淨租賃 vs 多租戶資產？期限似乎偏短。

答Sumit Roy表示多為零售園區，其中80%是Tier 1或Tier 2客戶，類似獨立淨租賃，租金到NOI流轉相似。租約期限5至10年，增長可能為公開市場檢討或與通膨掛鉤。公司承銷時考慮租戶組成、流轉、租金是否高於市場及長期回報。零售園區空置率約2%，續約表現強勁，與整體回收率104.3%一致。

問對AMC信用及公司特定資產的最新看法？今年票房下滑的影響？

答Sumit Roy表示AMC約占租金1%，有39個資產。AMC能持續在股市籌資，2024年票房可能與去年相當或略低，但2025年預期較好。AMC可能經歷破產，但公司歷史回收率超過80%，Cineworld經驗顯示即使破產也能有可接受結果。AMC有足夠流動性度過今年及可能明年，若破產可重組債務，公司擁有其較佳資產。

問是否預期下半年加速投資？如何平衡投資步伐與長期每股盈餘成長目標？

答Sumit Roy表示公司不追求特定投資量，由市場決定。他相信美國下半年利率更明確時機會增加，歐洲動能持續，兩市場都會加速。他提醒這是意見，時間會證明。

問歐洲資產價值接近100億美元，是否有分拆該平台的想法？何時可獨立？

答Sumit Roy表示歐洲資產價值接近110億美元，若分拆會是英國最大REITs之一，但絕對不是當前意圖。公司滿意歐洲作為平台一部分，因能提供最佳風險調整後報酬機會，且已花五年建立關係，現在是收穫成果的時候。

問在美國，額外的資料中心和遊戲投資目前看起來如何？

答Sumit Roy表示第一季約6%投資投入數位合資企業，位於北維吉尼亞州勞登郡，第一期明年第一季營運。另有西班牙資料中心投資機會。遊戲方面，投資略高於3%租金，正與其他機會洽談，包括大城市開發，但有些對話暫被擱置。

問去年創建的信貸投資平台目前狀況如何？

答Sumit Roy表示持續尋找信貸投資機會，主要用於加強與現有客戶關係或促進售後回租。信貸投資是對再融資逆風的自然避險，因以當前較高利率放款。若利率下降，公司可將回收資本投資於傳統來源。

問自然避險是否會保留更多SOFR-based貸款？

答Sumit Roy表示公司盡量不暴露於浮動利率，多數貸款有固定成分，但Asda貸款是浮動利率，基於英國SONIA。Jonathan Pong補充，自然避險也指債務到期時，若有對應資產被償還，在低利率環境下再融資成本較低。

問本季收購多來自需要資本的賣家，與傳統售後回租市場相比如何？租戶是否更傾向傳統信貸市場？

答Sumit Roy表示第一季售後回租占13%，低於去年的46%和前年的40%。客戶因資本化率較高，不願鎖定長期租約，傾向選擇期限較短的債券市場。但公司不會對無關係的新客戶提供純信貸，除非有售後回租機會。他相信利率穩定後售後回租會回歸，目前正與一些對象洽談，但價格有落差。

問預測分析平台如何協助處分決策？輸入變數有哪些？

答Sumit Roy表示模型按行業運作，識別20至40個關鍵變數，預測續約結果。公司有15,400個地點、80個行業、1,500個客戶，需技術驅動。平台已投資五年，用於收購、處分、持有決策，並決定空置資產最高最佳用途。

問處分以回歸核心投資組合，能否提供指標或特徵？國際曝險如何融入？

答Sumit Roy表示地理多元化是好事，第一季英國交易回報優於美國。公司有最佳投資組合概念，例如雜貨希望占13%至14%，但目前僅10%。零售方面偏好服務導向和低價位企業，超過90%零售組合具有這些特徵。