AGREE REALTY CORP

問目前第四季有多少收購案已簽約？在剩餘時間內，若要達到季度3億美元的收購目標，公司會用什麼投資框架來決定是否繼續收購？

答Joey表示，公司在新聞稿中將全年收購量措辭改為「約13億美元」，實際範圍可能在12億至13.5億美元之間，並強調會保持靈活性，觀察總體經濟後再決定是否推進特定收購。投資框架為：資本至少是「半珍貴」的，且要確保收購的資本化率與利差合理，避免在利差可能改善前就部署資本。

問您提到明年在沒有收購的情況下AFFO可成長超過3%，這個數字是否包含第四季3億美元收購的完整影響？若只做2億美元是否也能達到？

答Joey表示，以公司目前的規模，第四季收購量（約1.5億美元範圍內）對3%的成長影響微不足道。他澄清基本情境假設公司明年完全不進行任何收購或籌資，因此無論第四季執行多少收購，明年AFFO成長都能超過3%。

問上次會議您提到與零售商有建設性對話，協助他們達成開店目標，最新進展如何？

答Joey表示，這些對話仍在持續，並已執行一些已宣布和未宣布的項目。零售商正迅速意識到商業建商和私人開發商的新店交付可能無法實現，因此公司會保持耐心，等待收益率和資本化率上升。他強調，只有在風險調整後利差適當的情況下才會出手。

問如果ADC縮手，其他買家是否也會縮手？資本化率會如何反應？是否因為有太多資本必須投入，所以調整會需要時間？

答Joey否認有大量資本必須投入的說法，指出1031交換市場下降超過50%，商業房地產交易量大幅下滑。他認為資本化率會持續緩慢上升，不會急劇變動，因為市場分散且流動性不足。公司會繼續觀察並在適當時候部署資本。

問明年3%的成長假設中，信用損失百分比是多少？請說明Rite Aid的曝險情況，以及其他需要注意的租戶問題。

答Peter表示，2024年AFFO成長假設中包含50個基點的信用損失，這遠高於今年前9個月及2022年實際的10個基點，也高於長期平均的25個基點，因此非常保守。Joey說明Rite Aid曝險：總共5家，其中2家已轉租給投資級租戶，1家已簽訂轉租合約，租金較原Rite Aid租金提升約50%，因此實際僅有3家Rite Aid，且均不在初始拒絕清單上。若收回這些物業，已收到全國性零售商的濃厚興趣。

問請說明明年AFFO成長超過3%的主要驅動因素。

答Peter說明主要驅動因素：1) 投資組合內部租金調整約貢獻1%成長；2) 2023年收購的全年運行率影響，這些收購以年初籌集的遠期股權及7月完成的3.5億美元定期貸款（利率4.5%）融資；3) 每年接近1億美元的自由現金流可用於償債或再投資。這些成長將被G&A成長超過5%及50個基點的保守信用損失所抵消。

問如果明年要進行收購，對槓桿的容忍度是多少？

答Joey表示，公司對槓桿突破5倍沒有問題，目前擁有10億美元循環信貸額度的100%可用額度，僅有3.5億美元銀行債務，定期貸款市場開放，但10年期無擔保市場定價不利。他強調不會為了增長分母而以微不足道的利差投資資本，也不會製造自找的問題。

問在當前環境下，您尋找的最低利差是多少？處置是否會在短期內成為更重要的資金來源？

答Joey表示，公司會考慮處置，但1031市場並非最有效率。他說明適當利差因平台而異，但低於70-75個基點的投資若無令人信服的房地產案例則沒有意義。他進一步指出，公司不會收購低於7%資本化率的資產，開發與DFP平台則要求50-150個基點的利差（相對於70天內可收購的同類資產）。

問如果資本化率和資金成本都維持在目前水準，您會如何處理資本配置？是否只動用自由現金流，還是仍會使用債務？

答Joey表示，在10年期公債殖利率大幅上升後，資本化率不繼續調整的可能性極低。若真的無法找到提供適當利差的機會，公司會回到基本情境：超過3%的AFFO成長、去槓桿或槓桿中性、不投資也不籌資。

問如果整體活動大幅下降，第一筆資金會流向哪裡？主要是開發還是收購？

答Joey表示會是混合，因為目前三個平台都有機會。他強調開發或DFP項目需考慮期間風險，並要求適當的溢價，無論是120天的改造或一年半的從零開始開發。

問第三季有300萬美元的減損，原因是什麼？該租戶屬於哪個行業？

答Peter表示，減損與一個打算處分的資產有關，該租戶租約到期且選擇不續約。租戶屬於雜貨業。Joey補充，該資產是小型鄉村超市，位於該超市業者的家鄉，對他們而言是罕見的關店，但他們在該社區有另一家更可行的門市。

問上季您說股價在64美元時不會發行股權，這是否仍是底線？需要什麼改變才會在目前水準發行？

答Joey表示，資本化率和回報必須調整。他強調不會偏離風險曲線，不會投資娛樂、家庭娛樂、兒童照護、洗車等領域，也不會與私募股權支持的零售商進行售後回租，這是紅線。若資本化率移動，公司會評估適當利差，並以增厚每股盈餘的方式投資。

問除了ADC之外，您認為第四季及明年整體交易量會如何發展？

答Joey表示，交易量無疑會大幅下降。任何在當前利率環境下逆勢而為或猛踩油門的人都需要重新考慮立場。

問請說明定期貸款的利率交換計算？如果考慮無擔保市場，利率會是多少？

答Peter說明，7月完成的3.5億美元定期貸款全包利率約4.5%，其中利率交換在3.5%左右進行，加上利差後達到4.5%左右。目前行使增額選擇權或新定期貸款利率可能在5.5%左右。10年期無擔保發行利率可能在6%以上，且10年期公債殖利率自8月初以來已上升約80個基點。

問夏末時有評論指出藍籌零售商尋求擴大足跡，利率上升後這些對話是否消退？零售商是否重新考慮擴張？

答Joey表示，沒有看到零售商重新考慮擴張計畫的實例。真正的挑戰在於執行擴張計畫的護城河與方法，區域銀行對商業建商的貸款仍是瓶頸。開發商每天告訴零售商需要提高回報率，因此回報率正在緩慢上升。公司會繼續與零售商對話，尋找雙方都有意義的解決方案。

問本季收購的資本化率為6.9%，但那些交易可能幾個月前就承銷。從6.9%到現在，資本化率改變了多少？

答Joey表示，預期第四季資本化率會超過7%。他說明資本化率變動緩慢，因為賣家仍對過去的美好時光抱有希望，但需要流動性的賣家正在重新思考定價。他提到平均需要70天從意向書到交割，且那些交易是以不同的成本結構預先融資。

問如果必須籌措新的銀行債務（非增額功能），利率會是多少？

答Peter表示，假設簽訂利率交換來固定定期貸款利率，無論是動用增額功能或新定期貸款，目前成本約在5.5%左右。

問在接下來三個月，您如何看融資能力與交易管線定價的匹配？年底債務對EBITDA會上升到5倍嗎？或者資本化率是否足以讓您舒適地在ATM上發行？

答Joey表示，債務對EBITDA最可能名義上上升，但若看到規模可觀且風險調整後適當的機會，在ATM上發行是有可能的。但他認為最可能的是展現紀律的耐心。

問在宏觀數據或融資市場中，是否有跡象導致目標零售商縮減或從目標清單中移除？

答Joey表示，一般來說沒有。公司持續評估零售商，包括曝險、表現、資產負債表及再融資阻力，但沒有看到挑戰。他提到零售商通常是世界上最大的，擁有龐大流動性資產負債表，主要為投資級，有些甚至沒有債務。若消費者出現實質性放緩，由於降級消費效應，零售商可能受益。

問本季新增了幾家CVS，在藥局領域問題和關店的情況下，為什麼增加藥局物業？

答Joey表示，藥局關店是特定情況，公司與零售合作夥伴共同鎖定低成本資產，如低租金、高表現的門市、續約展期或土地租約。他強調整體藥局曝險已降至4.4%，包括三家Rite Aid，相對於同業屬低水準。公司精選的藥局投資組合具有成功所需的成本結構。

問考慮到資產定價和即將空置的超市物業，市場上出售空置資產的需求有多大？誰在買？空置資產的資本化率是否惡化得更快？

答Joey表示，這取決於具體情況。他提到大型空置物業（超過40,000平方英尺）可能面臨挑戰，而較小的物業如三家Rite Aid則有顯著需求。他強調適應性再利用的重要性，但重新開發大型物業在當前成本下非常困難。公司專注於有高品質租戶且殘餘價值可掌握的較小資產。

問那個超市物業，你們打算出售還是重新招租？

答Joey表示，那很可能會是處分。

問ADC是否特別鎖定投資級租戶？目前這些交易的競爭與年初相比如何？

答Joey表示，投資級評級是專注於全國30到35家最佳零售商的結果，並非目標。他提到Hobby Lobby、Publix、Alta、Chick-fil-A等零售商並不一定是投資級。競爭方面，目前非常少，主要對手是罕見的1031交換或私人買家，且已大幅放緩。

問本季簽署的兩個開發案是在季度的後半段還是接近季初？

答Peter表示手邊沒有這兩個項目的具體時間點，Joey表示之後可以回覆。

問您提到超過7%的資本化率正在進行中，這個管線與年初相比是否有不同，無論是規模或租戶組合？

答Joey表示，租戶組合與今年以來及過去幾年相似。規模取決於風險調整後利差。他提到有許多資產目前受控制，購買協議不可退款，已簽署意向書，但鑑於10年期公債殖利率快速上升，公司將在未來幾週決定是否推進或保持耐心。

問本季收購的地面租約以及投資組合，其資本化率是否與市場其他部分不同？在地面租約方面看到什麼機會？

答Joey表示，地租約的資本化率與市場其他部分沒有明顯差異。第四季管線中有相當大的地租約部分，但全年來看約8%左右，沒有真正的差異趨勢。

問到目前為止，交易中有多少百分比是售後回租？您是否預期這個比例在明年會增長？

答Joey表示，今年約25%的交易是售後回租，相比之下過去幾年約10%。公司持續與零售商合作，本季與幾家新零售商合作，最值得注意的是農場和農村供應領域。是否增長取決於資本化率和風險調整後回報。

問您如何看待當前的零售商環境？與一季前相比，您對整體消費環境是否感覺更好？

答Joey表示，這是漫長的90天，很難記得一季前。他認為消費者真正地分為三部分，且承受壓力。他不會猜測硬著陸或軟著陸的機率，但會密切關注消費者。他強調投資組合不是以非必需消費或體驗為基礎，而是由核心實體商品和服務組成，與全國最大零售商合作。若消費者顯著轉弱，這些零售商會表現優於大盤並奪取市場份額。