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問詢問公司目前的加權平均資金成本（WACC）以及計算方式，並追問在資本化率預期走高的情況下，為何要加速第四季的收購而非等待市場進一步調整。

答Peter Coughenour 說明第三季籌集了 9 億美元（$900 million）資金，包括 3 億美元（$300 million）長期債務（全包利率低於 4%）及 6 億美元（$600 million）遠期股權（成本在 5% 中高段），加權平均成本約 5%，其中三分之二為股權、三分之一為債務。他並指出目前債務市場凍結，長期借貸成本假設在 6% 左右，未來可能僅以股權融資。Joey Agree 補充，第四季資本化率預期會上升，信用與期限結構與第三季類似，並將把握商家建商市場的資本回收需求；同時強調公司維持低槓桿與保守策略，不會為了追求利差而上移風險曲線。

問Joey 過去曾預期 REIT 與淨租賃領域會出現併購，近期有同業被私有化，詢問是否認為還會有更多併購。

答Joey Agree 先恭喜該同業團隊，並表示許多公司因資金成本、資產負債表或投資策略問題而無法創造利差，尤其股權成本受損後難以恢復，因此預期 REIT 領域可能出現更多併購活動，但公司沒有水晶球，會持續觀察 2023 年發展。

問詢問 Joey 在準備評論中提到的困境機會有多頻繁，以及這些機會的具體樣貌。

答Joey Agree 說明目前最明顯的困境是那些需要出售或回收資本的開發商，尤其是歷史上的商家建商，他們已認知到 2021 年定價的 1031 買家不再是可行選項。第二層困境則是有債務到期或對資金有明確用途的賣家。其餘市場仍抱持對 1031 買家或全現金買家的幻想，導致買賣價差持續存在，公司預期未來會有更多賣家投降。

問Joey 曾說不會投資僅具邊際增值的交易，歷史上利差約 150 個基點，若股權成本在 5% 中高段，是否預期投資範圍內的資本化率最終會超過 7%。

答Joey Agree 表示不會預測資本化率是否超過 7%，但指出歷史數據（2014-2018 年單一租戶淨租賃平均資本化率 6.5%）可作為參考。他強調若投資資本，約 75 個基點的無槓桿增值利差加上高品質資產，以及未來債務成本下降，可以達到目標。若無法增值投資，公司將維持紀律，不會過度槓桿化，並保證公司將引領資本化率擴張，但不會上移風險曲線。

問詢問 Joey 所說的「競爭性債務」不會很快重返市場的具體含義，以及公司如何評估債務市場回歸的條件。

答Joey Agree 說明目前債務成本已高於股權成本，尤其在 10 年期無擔保債券市場，因此公司不會承擔大量短期或浮動利率債務。他認為低利率超級週期已結束，希望明年下半年債務市場能重新開放，但公司會以債務是否相對股權成本具增值性作為門檻。

問詢問賣家是否了解當前買家資本成本的變化，以及實際對話情況。

答Joey Agree 表示賣家認知差異很大，部分仍抱持幻想，但越來越多的賣家已認識到市場與 2021 年或今年早些時候的差異。他觀察到廣泛行銷的高品質淨租賃資產，要求低於 5% 或 5% 的資本化率，目前僅收到約兩個出價，市場活動量降至歷史水準的 20%。他認為主要挑戰在於賣家對 1031 買家或全現金買家回歸的期望，並預期隨著 1031 資金減少，賣家期望將有所調整。

問詢問未來幾季公司預期的資本配置情況，包括資本化率、投資級比例、租期等。

答Joey Agree 表示僅能展望下一季，預期第四季資本化率會適度上升，信用與期限結構與第三季類似，超過 70% 投資級，加權平均租期約 11 年，並預期地面租賃活動增加。他補充第二季因大型售後回租而屬異常。

問追問公司如何平衡購買量與資本化率需走高的觀點，是否應稍微退一步。

答Joey Agree 表示這是藝術而非科學，沒有人能預測 2023 年，但公司會保持紀律，確保交易在數學與品質上均具增值性，不會過度槓桿化，並會深思熟慮地部署每一塊錢，因為公司是為應對風險而建立的。

問詢問公司對可轉換債券的看法，以及未來是否可能採用此工具。

答Joey Agree 明確表示可轉換債券對公司完全不合理，因為公司目前以 AFFO 基礎交易的隱含成本在 5 倍中段，可轉換債券作為資本來源選項沒有意義，他個人也未花時間研究。

問詢問市場上還有多少 1031 交換資金在尋找部署機會。

答Joey Agree 表示無法量化，但從團隊在會議與路演中得到的回饋，市場已認知到這類資金正在減少，雖然仍有許多討論，但實際商業地產交易量因速度下降而減少，這些資金無疑在萎縮。

問詢問地面租約與傳統淨租賃在資本化率調整上的差異。

答Joey Agree 表示兩者大致相同，地面租約市場雖較小，但同樣存在買賣價差，公司仍在等待賣方投降，並預期第四季地面租約管道會相當可觀。

問詢問收購管道是否瞄準新租戶或類別，以及各類別間是否有定價差異。

答Joey Agree 表示沒有新的租戶或類別，但會選擇性調整沙盒內的租戶。資本化率方面，由商家建商驅動的行業（如快速成長的零售商）出現較大的資本化率分散與速度。

問詢問投資級與非投資級租戶的資本化率變化差異。

答Joey Agree 表示公司不特別區分投資級，因為投資級是策略的產出，許多未評級租戶（如 Publix、Hobby Lobby、Chick-fil-A、Ollie）擁有強勁資產負債表。他強調非投資級且未評級的小型營運商或私募股權支持的零售商，其資產資本化率正在飆升，因為這些租戶有浮動利率債務、近期到期、單一用途建築，難以評估殘值，公司無意參與該領域，因此無法提供具體資本化率數據。

問詢問零售商客戶在資金成本上升下的狀況，以及公司對特定 REIT 類別的擔憂。

答Joey Agree 表示公司投資組合沒有暴露於非必需消費、休閒或奢侈品類別，專注於核心耐久、抗衰退的租戶。他提到投資組合中有三家 Bed Bath & Beyond 和一家 At Home，但都是為房地產價值而購買，並強調所有 1,706 個物業都在網站上，公司會逐案處理資產，除了少數電影院外沒有重大挑戰。

問詢問地面租約交易與標準完全所有權三淨租賃建築在交易市場上的差異。

答Joey Agree 表示兩者大致相同，交易特定，但地面租約市場深度與規模遠不及標準淨租賃市場，因此存在異常情況，但整體買賣雙方處於僵持狀態。

問詢問在資本化率走高的情況下，公司明年可能達成的盈餘成長率。

答Joey Agree 表示明年成長取決於資金來源與用途、債務市場是否回歸以及資本化率走向，並認為淨租賃 REIT 若預期高個位數或雙位數 AFFO 成長可能不夠審慎，但公司沒有水晶球，無法提供具體數字。

問詢問零售商在門市成長展望方面的語氣或任期是否有改變。

答Joey Agree 表示對話圍繞開發商無法執行新店策略，例如一家大型農場與鄉村用品零售商原本有 50 家門市管道，降至 30 家，最後僅 3 家完成。零售商已承諾新店開幕，但面臨勞動力、材料成本上升、利率上升、建築貸款缺乏以及退出資本化率不明確等挑戰，公司正與合作夥伴尋求解決方案。

問詢問本季 G&A 費用下降的驅動因素。

答Peter Coughenour 說明 G&A 下降分散於會計與稅務、IT 以及股票薪酬費用（因員工沒收而一次性下降）。2022 年指引隱含 G&A 佔總調整後收入約 6.5%，並假設第四季 G&A 回到第一、二季的水準。

問詢問公司是否曾長期處於股權成本低於債務成本的情況，以及「無短期債務」是否意味著不使用定期貸款。

答Joey Agree 表示在他任期內沒有見過這種倒掛，目前資金成本確實倒掛，且預期持續。他解釋短期債務指的是在信貸額度上持有延長餘額（浮動或換匯），公司歷史上曾使用七年期定期貸款，但不會承擔浮動利率或期限風險。

問詢問是否有零售商願意支付更高租金以幫助商家建商吸收較高的退出資本化率，以及明年管道是否會擴大。

答Joey Agree 表示零售商正在尋求各種解決方案，包括提高租金、內部化開發、費用制計劃、更長期限等，以確保新店開幕。公司持續與零售商對話，尋找與其管道相稱的成長機會，但所有交易都必須在經濟上跨越門檻。

問詢問 Gerber 是否有特別之處，使得公司今年與其有大量合作。

答Joey Agree 說明公司與 Gerber 洽談超過六年，因其是碰撞修復領域唯一上市公司（由 Boyd Group 擁有），且資產負債表穩健。碰撞修復領域因維修成本與第三方支付而具吸引力，Gerber 從併購轉向新建與改建開發，公司與其建立合作關係，並看好其業務方向與保險公司關係。

問詢問若資本化率上升但慢於資金成本，公司是否會維持相同收購量，還是會有所取捨。

答Joey Agree 表示若資本化率未達定量門檻，收購量將放緩，公司會逐案評估交易的質性與量性，處於觀察與反應模式，不會冒進。

問詢問今年壞帳金額，以及是否看到零售業未來可能出現更多困境的跡象。

答Peter Coughenour 表示年初至今壞帳費用約 30 萬美元（$300,000），約佔營收 10 個基點，非常低，但未來難以預測。Joey Agree 補充，COVID 期間許多零售商資產負債表被修復，但現在正回到正常化，預期未來兩三年零售環境將出現更多困境，公司投資組合強勁，但整體零售業將面臨挑戰。

問詢問直接對租戶或賣方的交易與市場上既有租約交易，賣方對資本市場定價的調整速度是否有差異。

答Joey Agree 表示直接對賣方（包括直接對零售商）的對話與想法進展較快，比市場上或場外機會更能快速切入當今現實，而那些迂迴的對話則較慢。

問詢問目前全額換匯的七年期或五年期定期貸款全包成本大概是多少。

答Peter Coughenour 表示今年債務資本市場波動大，更多發行人轉向定期貸款市場，但銀行資產負債表擴大後，對五年或七年期定期貸款興趣降低，可能推動公司轉向一兩年短期貸款並附帶展期選擇權，因此難以確切定價。

問詢問對 Kroger 作為信用主體的看法，以及 Kroger 與 Albertsons 合併是否帶來監管出售風險。

答Joey Agree 表示不擔心信用風險，所有 Kroger 租約都有全面保證且無釋出條款。他評論雜貨業歷史上僅 2% 利潤，合併是為了擴大規模以應對利潤率惡化與資本支出。他預期 FTC 審查將非常有趣，並以 Tractor Orscheln 案例（需剝離約 50%）為例，但公司會繼續投資頂級雜貨商，因為他不認為雜貨是投資者普遍認為的避風港。

問詢問本季 6.2% 的 GAAP 資本化率與現金收益率，以及投資級與非投資級市場之間的現金收益率差距。

答Joey Agree 表示投資級與非投資級（或未評級）之間的利差非常接近，因為一些未評級但信用狀況良好的零售商（如 Ollie、Hobby Lobby、Chick-fil-A、Publix）以非常低的資本化率交易。整體資本化率分散約 75 至 85 個基點，本季平均 6.2%，並預期第四季因商家建商機會而上升。關於現金收益率，Joey 在追問下表示約 6%。