AGREE REALTY CORP
-0.11 (-0.16%)法說會 AGREE REALTY CORP · 近 16 次財報公布 · 12 場有 Q&A 整理
財報日的股價反應、之後的漂移、券商怎麼改,以及分析師在 Q&A 裡問什麼。只整理已發生的事實,不預測下一場。
財報日怎麼動柱 = 反應日漲跌 · 白點 = 開盤跳空 · 黃虛線 = 平均幅度 · 白框 = 最近一次
白點離柱頂很遠 = 開盤跳完之後盤中又走了一段(續強或開高走低)。柱子長期都比黃虛線長,代表這檔財報日的波動比平常大。
反應完還會漂嗎相對 SPY 的累積超額報酬 · 反應日前一天 = 0 · 細線 = 每一場 · 白線 = 最近一場 · 黃線 = 平均
黃線在反應日之後繼續往同一個方向走 = 市場消化得慢(財報後漂移);往回收 = 反應過度。細線散得很開,代表平均沒有代表性。
賣方在法說會後怎麼改公布後 6 天內 · 上 = 調升目標價(深紅)與升評(淺紅)· 下 = 調降目標價與降評 · 藍線 = 目標價中位數變化(右軸)· 有公開報導連結的動作約從 2025 年下半年起才完整
只算有公開報導的券商動作,同一家只算最後一筆;目標價為各券商發布,非本站觀點。股價大漲但賣方沒有跟著調升,或股價下跌但目標價照樣往上調,這兩種背離最值得看。
分析師在問什麼近 8 場 · 主題 × 場次的問題數
| Q&A 主題 | FY23Q223/08 | FY23Q323/10 | FY23Q424/02 | FY24Q124/04 | FY24Q224/07 | FY24Q324/10 | FY24Q425/02 | FY25Q426/02 | 合計 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 資本配置 | 5 | 8 | 4 | 4 | 5 | 7 | 6 | 2 | 41 |
| 財測與展望 | 2 | 6 | 8 | 9 | 2 | 2 | 3 | 4 | 36 |
| 總經與消費者 | · | 4 | 2 | 4 | 1 | 5 | 2 | 2 | 20 |
| 毛利率與成本 | 3 | 1 | · | 1 | 2 | 3 | 1 | 1 | 12 |
| 定價 | 2 | 2 | 1 | · | 1 | 3 | 1 | 2 | 12 |
| 競爭與市占 | 1 | 1 | 1 | · | 4 | · | 2 | · | 9 |
| 需求與訂單 | 1 | 1 | · | 1 | · | · | 2 | 1 | 6 |
| 新產品與新業務 | 1 | 2 | 1 | · | · | · | · | · | 4 |
| 供應鏈與產能 | · | · | 1 | · | · | 1 | 1 | · | 3 |
| AI 與資料中心 | · | 1 | · | · | 1 | · | · | · | 2 |
每一格 = 那一場法說會裡,分析師問題碰到這個主題的次數(一個問題可以同時算進好幾個主題)。顏色越深問得越多;從左到右是從舊到新,看得出分析師的注意力往哪裡移。主題是依問題文字的關鍵字歸類,不是人工標註。
誰在問近 8 場上台提問的券商 · 與他們目前的評等
| 券商 | 分析師 | 提問場次 | 最近提問 | 評等 | 目標價 | 評等日期 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Bank of America | Jon Golan、Farrell Granath | 8 | 2026-02-11 | – | – | – |
| Jefferies | Linda Tsai | 8 | 2026-02-11 | – | – | – |
| Citigroup | Smedes Rose、Nick Joseph | 7 | 2026-02-11 | – | – | – |
| Morgan Stanley | Ronald Kamdem、Jenny | 7 | 2026-02-11 | – | – | – |
| BMO Capital Markets | Eric Borden | 6 | 2026-02-11 | 中立 Market Perform | 86.00 | 2026-04-17 |
| Mizuho | Haendel St. Juste、Ravi Vaidya | 6 | 2025-02-12 | 中立 Neutral | 72.00 | 2026-09-17 |
| Wells Fargo | John Kilichowski、Cheryl | 5 | 2026-02-11 | – | – | – |
| RBC Capital Markets | Brad Heffern、Wes Golladay | 5 | 2026-02-11 | – | – | – |
| Baird | Bacon、Wes Golladay | 5 | 2026-02-11 | – | – | – |
| Truist Securities | Ki Bin Kim | 5 | 2025-02-12 | – | – | – |
| UBS | Michael Goldsmith | 4 | 2026-02-11 | – | – | – |
| Green Street | Spencer Glimcher、Spenser Glimcher | 4 | 2026-02-11 | – | – | – |
| KeyBanc Capital Markets | Upal Rana | 4 | 2026-02-11 | – | – | – |
| Raymond James | RJ Milligan、R.J. Milligan | 4 | 2024-10-23 | – | – | – |
| Janney Montgomery Scott | Rob Stevenson | 3 | 2024-04-24 | – | – | – |
| Barclays | Rich Hightower | 2 | 2026-02-11 | – | – | – |
| Janney Capital | Rob Stevenson | 2 | 2025-02-12 | – | – | – |
| Citizens Bank | Mitch Germain | 1 | 2026-02-11 | – | – | – |
| Deutsche Bank | Omotayo Okusanya | 1 | 2026-02-11 | – | – | – |
| 分析師 | Smedes Rose | 1 | 2025-02-12 | – | – | – |
目標價為各券商發布,非本站觀點。提問場次 = 近 8 場有 Q&A 整理的法說會裡,這家券商的分析師上台提問的場數;常問的通常是主要覆蓋券商。評等與目標價只列有公開報導的那一筆,日期連到原報導。
法說會 Q&A 分析師問題與公司回答的中文重點
- 1資金成本與定期貸款選擇毛利率與成本Sal Grant（代表 Joshua Dennerlein，美國銀行）
問請評論選擇發行定期貸款的原因、對資金成本的看法，以及與未結算遠期股權的關係。
答Peter Coughenour 表示，評估所有選項後認為定期貸款市場定價最具吸引力，且 5.5 年期在 REIT 市場罕見，能將到期日推至 2029 年，符合債務到期時間表。資金成本方面，定期貸款利率為 4.5%，未結算遠期股權成本在 high fives（5% 以上），股權成本也在類似範圍，加權平均資金成本約在 mid fives（5% 以上）。
開場陳述裡相關的內容
管理層在開場陳述中宣布完成 3.5 億美元（$350 million）5.5 年期定期貸款，並全額動用以償還循環信貸額度，且透過利率交換將利率固定為 4.52%。
- 2商家開發商庫存消化與零售商開店解決方案需求與訂單Eric Wolfe（花旗）
問過去提到的商家開發商庫存有多少已被消化？Dollar General 等零售商如何滿足開店需求？
答Joey Agree 表示，開發市場面臨重大挑戰，區域銀行危機導致建設貸款緊縮，零售商如 Tractor Supply 已轉向 fee 或資產負債表內計畫。公司持續與開發商和零售商對話，但第二季收購量中商家開發商計畫不多，更專注於第三方賣方的穩定資產。
開場陳述裡相關的內容
管理層在開場陳述中提到，公司持續在高度分散且疲憊的市場中成為第一個和最後一個被聯繫的對象，並提到開發與 DFP 平台活動增加。
- 3商家開發商比例與開發收益率Eric Wolfe（花旗）
問零售商透過商家開發商取得門市的比例約多少？開發管道是否已歸零？開發收益率是否需達 8% 以上？
答Joey Agree 表示，本季破土兩個項目，今年還會更多，但會保持選擇性。8% 收益率在考量期限與信用後是合適的，但不會承擔投機或久期風險，除非有適當風險調整後回報。
開場陳述裡相關的內容
接續前題，管理層提到開發市場挑戰與零售商策略轉變。
- 4資本化率預期與第三季收購資本配置Brad Heffern（RBC Capital Markets）
問資本化率是否已穩定？收購管道是否還有上行壓力？
答Joey Agree 表示，資本化率會逐步上升而非指數級擴大，第三季管道很大，將是 2022 年的象徵，但資本化率將比 2022 年高約 70 個基點。第三季收購量將超過 2022 年同期的約 3.6 億美元（$360 million），並持續看到賣方投降。
開場陳述裡相關的內容
管理層在開場陳述中表示，第二季收購加權平均資本化率為 6.8%，較第一季擴張 10 個基點，比 2022 全年高 60 個基點，並將收購指引提高至至少 13 億美元（$1.3 billion）。
- 5信用問題與租金損失Brad Heffern（RBC Capital Markets）
問是否意外產業中未見更多信用問題導致租金損失？未來是否會持續？
答Joey Agree 表示，已回到疫情前世界，零售商有興衰，如 JOANN、At Home 等正面臨挑戰，預期零售領域將有更多破產，但這是正常現象。
開場陳述裡相關的內容
管理層在開場陳述中提到投資組合接近滿租，出租率 99.7%，投資級曝險接近 68%。
- 6管道機會範圍與競爭競爭與市占Haendel St. Juste（瑞穗證券）
問管道中的機會範圍？是否包含投資組合或新產業？與近期 high sixes 的活動相比如何？
答Joey Agree 表示，機會範圍從零售商 2024/2025 開店到售後回租，第三季有幾個重大售後回租案。收益率本季印出 six to eight（6% 到 8%），上季 six, seven（6%、7%），預期下季更高。市場缺乏競爭，私人 1031 買家消失，非上市 REITs 不參與，槓桿買家無法取得槓桿。
開場陳述裡相關的內容
管理層在開場陳述中提到，管道包含售後回租、混合延長、新舊賣家、困境開發商等多元結構，且缺乏競爭。
- 7新資本進入市場Haendel St. Juste（瑞穗證券）
問是否看到新資本開始進入這個領域？
答Joey Agree 表示，完全沒有新資本進入，市場陷入麻痺，每天都有賣方或開發商投降，第三季加速。對第四季能見度有限，但第三季將比去年大，定價方面第三季後誰也說不準。
開場陳述裡相關的內容
接續前題，管理層提到市場缺乏競爭。
- 87-Eleven 與 C 商店機會定價Haendel St. Juste（瑞穗證券）
問7-Eleven 已成為前十大租戶，請談談 C 商店的可用性、定價及未來是否為重點？
答Joey Agree 表示，C 商店（C stores）是三個平台的主要重點。本季最大交易是 7-Eleven 投資組合，十家店中九家在 Charlotte MSA，交易金額超過 3,200 萬美元（$32 million），是回頭客賣方。看到 Sheetz、Kum & Go（被 Maverik 收購）等進入市場，正在進行售後回租討論，開發商已將資本化率封頂在 100 到 150 個基點。
開場陳述裡相關的內容
管理層在開場陳述中提到，第二季收購了 92 項資產，包括折扣零售、農場和鄉村供應、一元店、汽車零件、輪胎和汽車服務等行業。
- 9C 商店收益率Haendel St. Juste（瑞穗證券）
問C 商店的收益率大概是多少？
答Joey Agree 表示，收益率範圍從 six to seven（6% 到 7%），取決於開發商的絕望程度和確定性需求。
開場陳述裡相關的內容
接續前題，管理層提到 C 商店機會。
- 10地租市場與完全所有權市場比較Rob Stevenson（Janney Montgomery Scott）
問地租市場與完全所有權市場相比有何不同？
答Joey Agree 表示，地租市場與完全所有權市場平行，賣家與交易類型相似，只是租賃結構不同。本季最大地租是羅德島的 Lowe's，金額略超過 1,500 萬美元（$15 million）。第三季將有顯著地租曝險，但與傳統統包市場無差異。
開場陳述裡相關的內容
管理層在開場陳述中提到，第二季收購了三份土地租約，總金額約 2,600 萬美元（$26 million），佔總收購量 8%。
- 11資產出售與 1031 市場財測與展望Rob Stevenson（Janney Montgomery Scott）
問如何看待 2023 下半年資產出售，作為投資組合修剪或股權資本來源？
答Joey Agree 表示，1031 市場是無效運用團隊時間，除非有人想買電影院（Regal 已確認租約），否則不會主動出售。團隊因自動化已重新校準，專注於收購，不會與 1031 買家交易。
開場陳述裡相關的內容
管理層在開場陳述中提到，公司持續投資 IT 並減少手動輸入，G&A 佔營收比例預期下降。
- 12收購環境改善的量化資本配置Ki Bin Kim（Truist Securities）
問能否量化收購環境改善多少？例如六個月前看到數十億美元交易，現在是 2.5 還是 3 十億？
答Joey Agree 表示，沒有 ARC 數據在手，但會後提供。從品質角度，進線賣家更真實，需要交易並想要確定性，出價與要價差距逐季縮小。市場已意識到 four handles（4% 以上）或 five handles（5% 以上）的定價不合適。
開場陳述裡相關的內容
管理層在開場陳述中提到，管道已顯著成長，並將收購指引提高至至少 13 億美元（$1.3 billion）。
- 132024 年槓桿率預期資本配置Ki Bin Kim（Truist Securities）
問2024 年平均槓桿率會落在哪裡？
答Joey Agree 表示，運行 five times（5倍）或以上沒有挑戰，沒有近期債務到期，無浮動利率曝險。聲明的槓桿範圍 four to five times（4到5倍）是 COVID 時期，之前是 five to six times（5到6倍）。不會在 64.50 或類似價格發行股權。
開場陳述裡相關的內容
管理層在開場陳述中提到，淨債務對經常性 EBITDA 約 4.1 倍（pro forma），排除未結算遠期股權約 4.5 倍。
- 14DFP 計畫的放款與開發比例Wes Golladay（RBC Capital Markets，現為 Baird）
問DFP 計畫是否只是放款？實際放款與自行開發的比例？
答Joey Agree 表示，不會在沒有完全所有權（fee simple）的情況下放款，不會建立抵押貸款平台。零售商與商家建商之間存在 30%、40% 的資金缺口，關鍵是資產上線時的退出定價。
開場陳述裡相關的內容
管理層在開場陳述中宣布將 Partner Capital Solutions 更名為開發商融資平台（DFP），並提到 31 個項目完成或建設中，資本承諾約 1.26 億美元（$126 million）。
- 15影子管線規模新產品與新業務Wes Golladay（RBC Capital Markets，現為 Baird）
問目前合作的零售商影子管線有多大？
答Joey Agree 表示，從未有過這麼多與重要開發商和零售商的對話，開發商管線資金缺口在 500 萬美元（$5 million）到 2.5 億美元（$250 million）之間，但公司不願承擔投機風險。
開場陳述裡相關的內容
接續前題，管理層提到開發商資金缺口。
- 16股權發行價格與資本成本毛利率與成本定價Ronald Kamdem（摩根士丹利）
問正確的股權發行價格水準在哪裡？如何思考出手時機？
答Joey Agree 表示，不會宣告具體價格，取決於管線。公司不需要股權，會繼續評估所有資本市場的相對成本。不預期特別股（preferred）回到 4.25（four and a quarter），10 年期市場不具吸引力，因此選擇定期貸款。
開場陳述裡相關的內容
管理層在開場陳述中提到，公司不需要股權來達成收購指引，且定期貸款已提供資金。
- 17壞帳費用與租戶破產處理Ronald Kamdem（摩根士丹利）
問壞帳預算多少？今年已用多少？Bed Bath、Party City、Regal 的處理情況？
答Joey Agree 表示，Regal 在紐澤西 Sewell 穩固。Bed Bath 三家進入破產，一家被 Burlington 收購，第二家接近解決，預期不久執行新租約，第三家處理中。Party City 所有租約確認，除了一家已收回並簽訂新租約，承租人大幅改善。Peter Coughenour 補充，壞帳費用今年迄今約 275,000 美元（$275,000），約收入的 10 個基點，與去年一致，略低於長期平均 20 或 25 個基點。
開場陳述裡相關的內容
管理層在開場陳述中提到，投資組合接近滿租，出租率 99.7%，投資級曝險接近 68%。
- 18零售商自行開發能力資本配置Linda Tsai（傑富瑞）
問能在資產負債表上進行開發的零售商群體是否有限？現在這樣做的是否有經驗？
答Joey Agree 表示，轉型為自行開發非常困難，需要土地開發權、開發、施工、許可證等專業。零售商如 Tractor Supply、O'Riley 已發出信號，Walmart、Home Depot 會在資產負債表上進行。真正挑戰是沒有自行開發經驗的零售商，這是市場的大缺口，公司持續提出解決方案。
開場陳述裡相關的內容
管理層在開場陳述中提到，開發和 DFP 平台活動增加，31 個項目完成或建設中。
- 19資本化率與資金成本利差毛利率與成本財測與展望資本配置Linda Tsai（傑富瑞）
問展望明年，收購資本化率與資金成本的利差是否會擴大？
答Joey Agree 表示，希望資金成本下降、資本化率擴大。今年迄今看到 six, seven 到 six, eight（6%、7% 到 6%、8%），第三季已預告更大交易量和更高收益率。第四季約 60 天後才會有明確性。
開場陳述裡相關的內容
管理層在開場陳述中提到，第二季收購資本化率 6.8%，比第一季擴張 10 個基點，比 2022 全年高 60 個基點。
歷次財報公布 近 16 次 · 新 → 舊
| 會計季 | 公布日 | 盤前 / 盤後 | 反應日漲跌 | 開盤跳空 | 相對 SPY | 反應後 5 日 | 反應後 20 日 | 賣方調升 / 調降 | 目標價中位數變化 | 文件 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 26Q2 | 2026-07-30 | 盤後 | -0.4% | -1.2% | -1.2% | -6.3% | -8.9% | 0 / 0 | – | 投資人簡報投資人簡報投資人簡報 |
| 26Q1 | 2026-04-21 | 盤後 | -2.8% | +1.4% | -3.8% | -0.5% | -5.4% | 0 / 0 | – | 投資人簡報投資人簡報投資人簡報 |
| 25Q4 | 2026-02-10 | 盤後 | +0.3% | +0.6% | +0.3% | +1.6% | +7.9% | 0 / 0 | – | 投資人簡報投資人簡報Q&A 28 |
| 25Q3 | 2025-10-21 | 盤後 | +0.2% | +2.4% | +0.7% | -5.7% | -1.4% | 0 / 0 | – | 投資人簡報投資人簡報 |
| 25Q2 | 2025-07-31 | 盤後 | +2.8% | +3.7% | +4.5% | -3.0% | -4.7% | 0 / 0 | – | 投資人簡報投資人簡報 |
| 25Q1 | 2025-04-22 | 盤後 | -2.4% | -0.2% | -4.0% | -2.7% | -11.5% | 0 / 0 | – | 投資人簡報投資人簡報 |
| 24Q4 | 2025-02-11 | 盤後 | -1.7% | -2.0% | -1.3% | -1.2% | +14.9% | 0 / 0 | – | 投資人簡報投資人簡報Q&A 29 |
| 24Q3 | 2024-10-22 | 盤後 | +2.1% | -0.9% | +3.0% | -2.5% | -1.4% | 0 / 0 | – | 投資人簡報投資人簡報Q&A 25 |
| 24Q2 | 2024-07-23 | 盤後 | +1.7% | +0.3% | +4.0% | +0.2% | +4.0% | 0 / 0 | – | 投資人簡報投資人簡報Q&A 22 |
| 24Q1 | 2024-04-23 | 盤後 | +1.4% | +0.8% | +1.5% | -0.0% | -1.3% | 0 / 0 | – | 投資人簡報投資人簡報Q&A 26 |
| 23Q4 | 2024-02-13 | 盤後 | -1.9% | -1.1% | -2.8% | -0.3% | -4.6% | 0 / 0 | – | Q&A 24 |
| 23Q3 | 2023-10-24 | 盤後 | -0.7% | -0.3% | +0.8% | +4.9% | -2.4% | 0 / 0 | – | Q&A 28 |
| 23Q2 | 2023-08-01 | 盤後 | -2.5% | -0.2% | -1.1% | +2.8% | -1.5% | 0 / 0 | – | Q&A 19 |
| 23Q1 | 2023-05-04 | 盤後 | +1.0% | +1.2% | -0.9% | -1.7% | -7.4% | 0 / 0 | – | Q&A 23 |
| 22Q4 | 2023-02-14 | 盤後 | +2.9% | +1.7% | +2.6% | +2.4% | -3.0% | 0 / 0 | – | Q&A 19 |
| 22Q3 | 2022-11-01 | 盤後 | -3.0% | -1.5% | -0.5% | +3.4% | -2.7% | 0 / 0 | – | Q&A 27 |
公布日 = 8-K Item 2.02 的申報日。盤前 / 盤後是用「當天與隔天哪一天的開盤跳空比較大」推估的,反應日漲跌 = 反應日收盤 ÷ 前一日收盤(已還原配息)。反應後 N 日 = 反應日收盤之後 N 個交易日的報酬減掉同期 SPY,看的是有沒有繼續漂。賣方欄是公布後 6 天內有公開報導的券商動作(同一家只算最後一筆);目標價為各券商發布,非本站觀點。
股價為收盤價、延遲至前一交易日。以上為公開資料的整理,不構成投資建議。