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問能否說明7月看到的趨勢？市場從第二季初到季末明顯改善，7月和8月的租金價差與續約趨勢如何？另外，既然沒有看到下滑且市場強勁，為何指引未反映更多下半年動能？是有所保留還是保守？

答7月混合租金成長與第二季相似，略優於去年同期。今年上半年與下半年表現預期相似，不像去年下半年大幅下滑。指引中點為2.5%混合租金成長，未假設大幅下滑，但考量整體美國經濟較慢、就業成長低於去年同期，以及地緣政治不確定性，尤其南加州佔40%足跡且與整體經濟掛鉤，因此未上調更多。南加州雖落後，但入住率高於95%，表現仍優於多數美國主要都市。

問新租約租金價差年同比大幅低於2Q25，但續約租金較高，是什麼驅動此定價決策？

答各地區表現差異大：北加州新租約價差強勁，南加州較弱，西雅圖居中。南加州加西雅圖佔投資組合60%。今年續約租金維持在5%左右，預期新租約價差較低與續約較高的趨勢將持續。

問本季優先股贖回接近9000萬美元，但餘額僅季減約4000萬美元，請解釋差異？未來餘額如何演變？

答本季贖回中，兩筆在優先股投資組合（4000萬美元），一筆是夾層投資，列在票據和其他應收款項，因此優先股餘額僅減少4000萬美元。第三季還有一筆小額贖回，已被新投資抵銷。目前帳面價值1億美元，可作為未來指引的經常性水準，除非有更多投資。

問確認全年混合租金成長是否為2.5%？同店收入指引上調的組成部分為何？

答確認全年混合租金成長預期為2.5%，上半年約2.6%，下半年約2.4%。同店收入成長改善40個基點中，預定租金和其他收入各貢獻15個基點，入住率貢獻10個基點。

問北加州需求明顯更強，是因為較早吸收供應，還是目前需求確實更強？

答北加州初始供應量低於西雅圖（西雅圖去年約1%，北加州約0.5%），基礎不同。需求確實從北加州開始，是創新引擎中心，然後擴展到西雅圖。公司已看到公開擴展公告，但從公告到招聘有時間落差。

問西雅圖東區是否有潛力達到北加州的表現？CBD是否可能因東區空間不足而復甦？

答東區有可能達到北加州水準，因為有就業順風且供應減少，但西雅圖歷史上供應較多，需要更多就業才能有顯著定價能力。CBD較棘手，因供應佔比較高，且大型雇主分散在整個都會區，復甦可能但幅度難達北加州水準。

問除了RealPage訴訟，另一項訴訟和解是什麼？是否相關？

答該和解與RealPage無關，是持續近四年的獨立訴訟。考量辯護成本後決定和解，但和解尚待法院批准，無法討論細節。公司沒有其他類似規模的事項。

問北加州租金尚未見頂，西雅圖和南加州是否也是如此？

答西雅圖已按典型季節性在7月初見頂，預期下半年趨於溫和。南加州技術上很早見頂，但曲線非常平緩，不算真正高峰，因經濟疲軟和就業成長溫和，今年整體變化不大。

問2027年供應展望似乎非常有利，尤其西雅圖等市場，能否提供初步看法？

答2027年供應將比2026年持續走低，背景已非常有利且將更有利。公司不需大量額外就業成長即可涵蓋供應。供應位於公司經營的都會區子市場內，具有競爭性，但整體供應前景看好。

問全年同店收入成長指引中，各地區的假設為何？北加州上半年年增約4%，全年是否類似或更好？

答北加州下半年將持續改善，南加州因混合租金成長溫和而成長較慢，西雅圖大致持平。

問北加州市場租金成長高（舊金山可能超過10%），但同店收入成長僅4%，需要多久才能轉化？

答租約週轉快，租金成長能迅速反映在獲利。但續約率很高，尤其北加州，加上加州AB 1482規定，會延長復甦期，但這不是問題，反而代表更長久的順風。

問在NAREIT會議上曾用「穩定」形容南加州，目前是否仍適用？該市場處於復甦甦的哪個階段？

答仍會用「穩定」形容。混合租賃率1.4%，入住率高於95%，不是脆弱或崩壞的市場，在整體經濟緩慢環境下表現符合預期。

問西雅圖第二季新租約或混合租約趨勢如何？供應下降對展望有何影響？

答混合租金率3月轉正為1.4%，6月升至2.8%，增加超過140個基點，現在開始如預期放緩。

問南加州次級市場是否出現綠芽？尤其航太、國防等需求驅動因素？

答橘郡領先，聖地牙哥在消化供應後開始好轉。洛杉磯縣仍拖累整體，經濟入住率在93%至94%之間。看到Anduril等航太國防公司的綠芽，但相對較新，無法確定影響幅度。

問北加州大量資本募集和財富創造，是否導致租客搬出買房？

答租屋仍比買房更具吸引力，儘管租金上漲，但屬復甦性調漲，自疫情前以來租金成長應遠高於20%，目前遠未達標。購屋成本 exponentially 更昂貴，投資組合中未見因買房而搬離的情況。

問下半年假設租賃率成長2.4%，高於去年，是否意味預定租金加速且2027年earn-in高於年初的85個基點？

答有可能，但現在預測太早，需觀察減速幅度。提供幾個2027年正面因素：供應減少、負擔能力順風持續、特別股逆風已過。實際數字需觀察接下來幾個月租金表現。

問目前投資組合是loss to lease還是gain to lease？各地區情況如何？

答整體為loss to lease，主要由北加州驅動。南加州為gain to lease，因曲線平坦。西雅圖介於中間，略有gain to lease。北加州約6%，南加州約2%，西雅圖70個基點。

問過去對推續約較不積極，現在提高續約租金，是否會壓抑新租約？為何改變？

答營運哲學未改變，目標是最大化收入，對新租約、續約或入住率不預設立場。在租金無法推高超過6%的環境下，續約較有利，因換手成本昂貴。策略是最大化收入，而非特定租金指標。

問過去說贖回資金用於購買永久產權資產，現在再投入優先股，理念是否改變？

答Rylan Burns表示整體理念未變，優先股業務與開發和投資業務有協同效應，策略性調整規模以降低盈餘波動。會保持高度選擇性，在最佳風險調整後報酬時投入。沒有明確策略要縮減優先股投資組合，目前1億美元規模可控，若看到合適機會可擴大。

問北加州租金成長轉強，開發案是否變得更具吸引力？需要什麼條件？目標報酬率為何？

答開發經濟效益已改善，租金成長超過成本成長。公司保持紀律，確保獲得開發固有風險的補償。南舊金山案表現優於預期且進度超前，正推進半島另一案。公開說過報酬率目標為相對於購買標的100至150個基點價差，歷史穩定報酬率接近6%。

問舊金山投資組合續約率為何？是否因市場租金強勁而更高？8月和9月續約通知發出和執行情況？

答舊金山續約率一直高於其他地區，預期維持高續約率，因市場租金快速變動，這代表更長久的順風。8月和9月續約通知以接近5%後段發出，預期議價後落在5%前段。8月已完成，9月進行到一半。

問三個物業地租在'27或'28到期，是否預期地租大幅調漲並延長合約？或出售時資本化率會很高？

答Rylan Burns表示與地主的談判持續中，會回歸是否創造價值及利率水準，現在說太早。這些物業佔投資組合非常小的比例。

問San Jose合資處分的資本化率為何？決定出售而非合併的考量？

答資本化率為4%中段，低於4.5%。合資企業有債務到期，促使評估。看到強烈興趣，認為重新部署可產生更好風險調整後報酬，因此與合作夥伴決定出售，對執行結果滿意。

問同業指出科技業裁員是上半年定價較軟的驅動因素，公司是否注意到？對西雅圖或北加州有何影響？

答未見科技業裁員作為主要影響。科技業公告多數不在公司市場。前20大科技業職缺保持穩定，全年逐步增加，接近長期平均。更廣泛經濟對其他市場影響較大，北加州除外。