ESSEX PROPERTY TRUST, INC.

問洛杉磯混合租金成長較弱的原因為何？是否與消防條例或立法有關？

答Angela 表示洛杉磯表現低於預期，與消防條例無關，而是立法擔憂。主要因素包括上半年供應較重、拖欠款回收速度慢於預期，以及整體需求環境疲軟，且南加州整體（占投資組合 40%）都受影響。她指出上半年供應占南加州總供應的 68%，下半年供應減少將帶來助益，且北部地區（北加州、西雅圖）表現強勁可抵消部分影響。

問北加州混合租金成長在下半年放緩，是否掩蓋了未被充分認識的優勢？

答Angela 解釋北加州表現強勁，職缺逐漸增加，季節性曲線略優於預期。她澄清混合租金僅涵蓋約 75% 的租約（9 至 15 個月），若計入所有租約（含企業租約與短期租約），新租約租金率將從 70 個基點提升至 3.3%，整體混合租金從 3% 提升至 4%。她強調季節性高峰在 7 月，下半年放緩屬正常，除非招聘大幅增加否則不會延長高峰。

問火災與 COVID 單位替換應帶動需求，但洛杉磯需求仍疲軟，是否有其他動態（如好萊塢罷工、碼頭工人失業）？

答Angela 表示同意分析師看法，原本預期入住率會更緊張，但整體宏觀經濟疲軟影響洛杉磯。她指出洛杉磯因 COVID 關閉 3 年、驅逐暫停令持續 3 年，目前僅處於復甦第二年的後半段，需要更多時間。她強調未對洛杉磯劃紅線，因其 GDP 超過 1 兆美元，且世界盃與奧運基礎設施投資估計超過 800 億美元，市場維持穩定，入住率約 95%。

問為何在成功紀錄下大幅縮減夾層融資業務？第四季 FFO 影響為何？

答Barb 表示將繼續經營此業務但縮小規模，因帳面曾達 7 億美元、占 FFO 9%，造成盈餘波動。未來目標降至 FFO 的 3%。第四季影響約 0.06 美元，因到期日平均分布於第三、四季。建模上應假設 10% 票息降至 5%（新穩定資產收益率）。Angela 補充過去投入優先股是因為開發成本高於租金成長，現在環境不同，策略已轉向永久產權資產。

問洛杉磯的優惠措施是否年增？是租金層面還是優惠層面的變化？

答Angela 表示洛杉磯的優惠措施相對於其他投資組合仍偏高，今年第二季比去年同期略高，但沒有大幅惡化或改善，約為一週多一點的優惠水準。

問商業本票計畫相對於循環信貸是否有顯著節省？計畫如何使用？

答Barb 表示商業本票計畫的借貸成本比循環信貸低約 70 個基點。但公司歷史上不將循環信貸作為永久資本來源，僅作為臨時橋樑融資，商業本票計畫也將以相同方式使用，不會長期維持大量餘額。

問第二季符合指引，但下半年混合租金成長從 3% 下調至 2.7%，是否因近期定價或市場租金變化？

答Angela 表示下半年混合租金減速是正常季節性，去年第四季新租約率降至 190 個基點，今年假設新租約率為負 70 個基點。Barb 補充洛杉磯表現不如預期是第四季下調的另一因素，因其季節性與北加州、太平洋西北地區不同。

問新合資企業專注結構化融資的策略細節？目前資本化率狀況？

答Rylan 表示策略目標是將優先與夾層投資的 FFO 貢獻降至 4% 以下，新合資企業讓公司能留在該業務並選擇最高風險調整後回報的機會，同時管理盈餘波動。

問原始指引預期上半年低於下半年，但現在下半年需減速，原因為何？

答Angela 表示上半年表現優於預期，主要來自北加州的強勁表現，這是品質上的勝出。下半年預期按原計畫表現，因此不會有更高的成長率，減速主要反映季節性因素。

問第二季新租約成長中多少是季節性且下半年會反轉？所有租約指標年初預期與現在預期為何？

答Angela 表示第二季所有租約的新租約率比同類租約高 260 個基點，混合租金高 100 個基點。全年所有租約基礎的混合租金成長預期接近 3%。Barb 補充原始指引假設 2.3% 的預定租金成長，上半年超標有遞延效應可抵消第四季較低的混合租金。

問續約租金能否維持 4% 低到中段水準？南加州壓力是否會導致續約趨於溫和？

答Angela 表示第二季續約租金發出約 4.3%，實際落在 4.2%，協商空間小。南加州疲軟被北部地區抵消。八月、九月續約租金發出略高於第二季，約在 4% 中段，但需協商多少仍太早判斷。

問目前資本化率是否低於 4%？未來走向？

答Rylan 表示過去一年在北加州收購近 10 億美元，市場平均資本化率略高於 4.5%，但 Essex 平台可達接近 5%。近期公開市場交易多在 4% 低段，舊金山含豪宅稅約 4%，位置良好的機構級產品平均約 4.25%。競爭已變激烈，但仍有機會找到更好收益率的交易。

問是否考慮在洛杉磯週期早期進入尋找更好機會？

答Rylan 表示會密切追蹤洛杉磯，位置良好的次級市場（如 Glendale、Pasadena、West L.A.）資本化率仍在 4% 中高段，競爭激烈。市中心例外，資本化率較高且交易有限。若有正確機會，會考慮進入。

問第二季混合租金成長符合指引，但洛杉磯比預期差多少？其他市場好多少？

答Angela 表示洛杉磯綜合成長低於 1.5%（約 1.3%），而原本預期南加州整體略高於 2%。續約表現強勁，但公司策略是最大化收入，不單一追求新租約或續約，因承租戶更替成本高（1 週空置即 2%）。

問如何排序資本配置優先順序？

答Rylan 表示永久產權收購仍是首要優先，因開發經濟效益仍具挑戰。結構化融資業務需保持紀律，因市場已募集大量資金。本季完成一筆南舊金山交易，有良好開發合作夥伴，但需高度選擇性。

問下半年混合租金成長 2.7% 如何分布於第三、四季？2026 年 earn-in 看法？

答Barb 表示第三季混合租金略低於第二季，第四季將接近 2%（目前 3%）。Angela 表示 2026 年 earn-in 太早預測，因減速幅度不確定，可能更溫和或更極端，也可能持平，因供應減少且北加州強勁。

問移民政策是否間接影響洛杉磯需求？

答Angela 表示未看到移民政策對需求的直接影響，需求疲軟主要來自整體經濟不確定性（如關稅政策）。移民政策可能影響勞動力供給，但目前未見重大影響，若勞動力短缺將是全國性問題而非洛杉磯特有。

問第三季 0.02 美元、第四季 0.06 美元的還款逆風是否正確？2026 年逆風為何？

答Barb 確認數字正確。目前帳面價值 5.5 億美元，年底預期降至約 4 億美元，2026 年底降至 2 億至 2.5 億美元，贖回集中在前兩季。建模上應將 10% 票息降至 5%。公司尚未開始 2026 預算。

問加州通過 CEQA 豁免法案，對長期資本流動、資產定價、開發、租金有何影響？

答Angela 表示 CEQA 改革是淨正面，顯示加州政治環境更溫和。Rylan 補充短期影響有限，過去 3 年許可證已下降 40% 至 50%，且過去一年承銷的 100 件開發案中 80% 已有土地開發權，無 CEQA 風險。多數開發案經濟效益不佳，未趨勢調整的成本回報率低於 5%，經濟因素仍是供給限制。

問北加州或西雅圖需求是否有變化？租金價格敏感度、人流、轉換率或搬出原因？

答Angela 表示北加州與西雅圖需求穩定，未見疲軟。北加州因租金剛開始回升且收入持續增長，負擔能力處於歷史最佳。西雅圖供給較高，需求受供給影響較大，但下半年供給交付占總供給 40%，壓力轉向有利。

問洛杉磯復甦如何進展？供給下降但租賃壓力如何？

答Angela 表示租賃壓力通常持續 6 至 9 個月，隨供給減少將改善，優惠可能從接近一週縮短至半週。洛杉磯有 800 億美元基礎設施投資（世界盃與奧運）將推動需求。

問壞帳約 50 個基點，洛杉磯較差，其他地區是否較好？未來預期？

答Barb 表示壞帳約比長期歷史平均高 10 個基點，洛杉磯較差但被北加州和太平洋西北地區抵消。指引假設今年剩餘時間維持此水準，若改善可能達指引高端。

問為何認為灣區就業增長比 BLS 報告更好？

答Barb 表示 BLS 數據因勞動參與率下降（從 60% 降至 30%）而變得不可靠。北加州今年迄今就業為負 70 個基點，但卻是租金增長最好的市場，這不可能沒有就業增長。Angela 補充追蹤前 20 大科技公司職缺，顯示逐漸穩定增長，接近疫情前水準。

問新合資企業的優先股投資在資本結構中的位置？總槓桿多少？

答Rylan 表示承銷標準通常從 60% 貸款成本比開始，最高可至 85%（全額應計結構），此交易不會超過 85%。會重新估算土地價值，採取保守做法。分析師追問總貸款成本比是否在 70% 至 80% 範圍，Rylan 確認差不多。

問續約與新租約價差擴大，是否代表市場需求變化？未來價差是否收窄？

答Angela 表示若市場租金持續加速，價差將維持較寬；若市場租金接近長期 CAGR 3% 至 4%，兩者可能趨於一致。但洛杉磯因其他因素影響會不同。