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問過去幾週科技市場變動大，對北加州與西雅圖資產需求的最新看法？應關注哪些風險與成長？

答北加州復甦開始站穩，前20大科技公司職缺在2025年第二季升至疫情前水準以上，第四季符合季節性常態；第四季創投金額為四年來最高，季增91%，其中逾65%投入灣區；舊金山、聖荷西、西雅圖辦公室吸收量首次轉正。西雅圖第四季偏軟，未達租金與租約預期，但供應減少30%，OpenAI 空間增四倍，Amazon 一月、Microsoft 第一季開始執行返回辦公室，有路徑達指引高標。整體就業受公共政策影響有不確定性。

問今年新租約與續租約混合租金成長的預期？

答假設混合租金成長約 2.5%，與 2025 年類似。新租約成長約持平至 2%，續租約成長約 3% 至 4%。

問洛杉磯第四季入住率回升，目前經濟入住率位置？今年能否推動租金定價？

答第四季經濟入住率 94.7%，高於第三季 94% 與第二季 93.8%，接近 95% 穩定水準。2026 年該市場供應減少 20%，但穩定時間受驅逐處理時間影響，公司採取審慎態度。

問舊金山強勁租金成長是否部分來自讓步減少，今年是否成為逆風？

答讓步水準與歷史平均差異不大，並非舊金山租金提升主因。舊金山市場租金較疫情前高約 9%，但合理水準應高約 20%，仍處復甦階段。

問上週報導南加州大型投資組合進入市場，目前買方資本化率？各區域差異？外部成長與資本配置看法？

答Rylan Burns 不評論進行中交易，但指出過去兩年南加州約有 $11 billion（110億美元）交易，去年多數在 4.5% 至 4.75% 資本化率區間。資本配置策略不變，追求每股 FFO 增值、每股增值與較佳成長，相對於資本成本。

問4.5% 至 4.7% 是買方還是賣方資本化率？價差通常多寬？

答那是買方基於現有租金的經濟資本化率。賣方資本化率取決於資產購買時間與稅基，因此買賣雙方存在差異。

問考量目前股價與資本化率，股票回購在機會組合中的角色？

答Angela Kleiman 表示所有選項都在考慮：回購、優先股、開發、收購。目前股價約 mid $255（255美元中段），各選項接近平手。過去 1.5 年（1.5 years）將資本投入北加州永久產權物業，即使股價在該區間，資產仍產生組合領先租金成長與資本化率壓縮，創造股東價值。若 6 個月（6 months）前回購，股票已更便宜，吸引力降低。公司會在合理時大筆回購。

問今年續租約成長預期 3% 至 4%，1 至 3 月實際情況？

答目前 2 月、3 月續租約成長約 4% 左右至 mid-4%（4%中段），大致符合預期。

問續租約是否需折扣？要求與達成之間差距？

答目前談判差距約 30 至 50 個基點（30 to 50 basis points），屬正常穩定環境。

問新聞稿表示不會有開發啟動，開發收益率需達多少？成本或租金需如何調整？

答Rylan Burns 表示目前兩塊土地不會在 2026 啟動。去年評估約 100 塊土地（100 land sites），經濟上均不合理。需土地賣家降價或租金成長 10% 以上（10%-plus rent growth）才合理。若能找到顯著溢價機會，願意介入。

問開發收益率需達 6%、6.5% 還是 5.5%？

答Rylan Burns 表示，北加州交易市場約在 4.25% 左右（4.25% type range），接近 6% 的收益率值得冒險，若有清晰開發權與土地基礎，會抓住機會。

問指引是否假設洛杉磯磯年同比顯著改善？何時成為正貢獻？

答假設洛杉磯持續逐步改善，希望年底恢復正常拖欠率，長期拖欠率略高於組合平均，已納入指引。潛在上行來自就業環境與供應下降。

問移民減少是否在儀表板上看到明顯需求影響？

答未見直接影響。國際移民已回歸疫情前常態，H-1B 等立法未見負面影響，學生等豁免不應傷害業務。

問今年洛杉磯市長與加州州長選舉及相關提案，政策面關注哪些可能有利租賃住房？

答加州逐漸遠離極端自由派政策，極端提案未成功。對選舉結果無更多內幕，但普遍觀點希望正常經濟，極端措施未獲廣泛認同。

問結構化融資帳目已調整規模，未來如何模型化增長？

答年底帳面價值 $330 million（3.3億美元），2026 指引納入 $175 million（1.75億美元）收入，為 3-year maturity（3年期）。未來贖回更可管理，正在尋找新機會填補，但需適當風險調整後回報。

問洛杉磯各子市場是否普遍穩定、租金增長接近轉折？還是 Essex 策略性拉高入住率？

答主要是 Essex 營運策略驅動，在未穩定入住率下無定價權，需專注逾期與入住率。達到 95% 穩定經濟入住率後才有定價權。

問第四季新租約租金增長 -2.4% 的驅動因素？是否已見重新加速？

答新租約弱勢主因西雅圖與聖地牙哥供應，洛杉磯仍負但正開始轉好。展望供應減少與洛杉磯穩定，應會轉正。

問新租約增長持平至 2% 的節奏？去年第一季高峰 1%，今年是否類似？1月新租約增長？

答假設 2026 年相當溫和，上半年與下半年無顯著差異，因就業環境與政治不確定性，下半年有中期選舉。1月數據因季節性不具參考性，不願討論。

問去年提到賣南加州買北加州，基於資本化率與洛杉磯改善，是否仍成立？

答觀點是每樣東西都有價格。若各市場資本化率一致，偏好北加州因租金增長較高且處復甦階段。若資本化率出現差距，需整體評估。

問資本化率差距應為多少？

答取決於增長率與子市場，例如山景城與奧克蘭資本化率不同，無法給單一數值。

問你們的混合租金展望似乎隱含下半年放緩，與同業不同？各關鍵地區市場租金增長預期？

答不認為下半年放緩，模型假設第一、四季最低，第二、三季較高，互相抵銷。2025 年市場租金落在 mid-2s（2%中段），2026 年類似。北加州 mid-3s 至 4，西雅圖 mid-2s，南加州 mid-1s。

問橘郡與聖地牙哥近期前景？洛杉磯投資組合 IRR 如何？

答Angela 表示聖地牙哥與橘郡表現與今年類似，就業成長持平，供應大致相同或略增，穩定但不特別。Rylan 表示南加州市場清算交易 IRR 約 low 7（低7%），但北加州子市場選擇能實現更好回報，因此專注北加州。

問倡議費用是否像保險或地震成本一樣是加州業務正常部分？

答Barb Pak 表示 2025 年倡議成本 $2 million（200萬美元），2026 年未具體列出，但包含正常核心營運以外的法律費用。預期 2026 年倡議成本不多，非經常性，可能因投票措施而波動。

問2021 年超低利率交易可能未達預期，是否會大量進入市場？還是內部解決？

答Rylan Burns 表示 2021 年很多低資本化率交易以 5 年債務融資，理論上應有交易進入市場，但債務資本充足，貸款機構與贊助商已解決多數。未見不良銷售。南加州過去 5 年（5 years）表現相對好，NOI 上升，不預期 2026 年大量不良。

問本季接管洛杉磯優先股相關資產，何時穩定？今年是否拖累獲利？

答Rylan Burns 表示這是獨特資產，預期穩定在 mid-5（5%中段）。去年無經濟影響，去年底才接管。進入時資本化率 low to mid-4（4%低至中段），先前商業模式（全家具短期租賃）表現不佳。放入 Essex 平台後，有信心年底達 mid-5（5%中段）。

問是否看到垃圾費用相關立法影響 Essex 非租金收入增長？

答Angela Kleiman 表示已檢視其他費用做法，並聘請顧問確保合規，不預期對業務有重大影響。

問是否看到外部市場遷入 Essex 市場的速度變化？

答遷移趨勢增加，特別在北部地區，但主要受返回辦公室驅動，非強勁就業。目前正面，是順風。

問Amazon 與 Microsoft 裁員數千，RTO 益處能否抵銷？

答西雅圖變化快，裁員被返回辦公室抵銷，供應減少 30%，即使無額外就業增長，市場應保持良好。裁員原因重要，Amazon 裁員是淘汰不盈利業務（如 Amazon Fresh）或擴張新業務，非因困境。辦公室吸收與租賃活動增加支持市場活力。

問南灣傳統科技密集且裁員，為何表現好於西雅圖？

答南灣市場更深，AI 顛覆（如雲端或 coworker）創造 Agentic AI 需求，應用從一處轉移另一處，仍在同子市場內，這是集中科技公司的基礎優勢。

問2026 年是否因 Seattle Shield 與 B&O 附加費有稅務同比變化？

答Barb Pak 表示已將西雅圖稅收增加納入指引，高個位數範圍，涵蓋所有相關項目。2025 年稅收顯著減少，2026 年是大變化。

問美元金額多少？

答Barb Pak 表示無法馬上提供，之後跟進。

問Amazon 5 天政策已實施一年，是否看到需求第二波？還是希望漸進？

答Angela 表示預期基於實際觀察：公司宣布政策後，員工不一定遵守，直到宣布執行（如檢查門禁卡）才回來。Amazon 一月開始執行，預期員工行為與常態無巨大差異。

問西雅圖是否看到搬離通知增加？裁員公告與租戶決策滯後，前瞻混合租金預期？

答員工通常在職位變動前 45 天做住房決策，裁員影響已在第四季感受，一月少量外溢，二月較少。租賃活動與混合續約率符合歷史模式，不預期第二隻靴子。

問西雅圖上半年混合租金是否與去年下半年無顯著差異？

答正確，整年都無巨大差異，且供應下降 30% 有利市場。

問指引假設贖回不重新部署，是否保守到不切實際？

答Barb Pak 表示 2026 年 90% 贖回與兩個資產相關，其中一個第四季停止應計並做第三方估值，另一個與贊助商討論中。因不知最終結果，不假設贖回收益，無進一步下行，可能有上行。

問逾期接近疫情前，是否進一步改善？其他收入 30 個基點貢獻多少？

答Barb Pak 表示逾期目前 50 個基點（50 basis points），比疫情前平均高約 10 個基點（10 basis points），主要受洛杉磯驅逐法院處理時間影響。2026 年未納入顯著逾期改善效益，大部分已在過去幾年實現。

問正在進行的科技計畫有哪些？哪些效益已納入 2026 指引？

答Angela 表示管道中有多項計畫，銷售與租賃聚焦 AI，費用面有管理機會。其他收入貢獻出色但不穩定，啟動後需一兩年變現。例如 EV 停車 2024 推出，2025 獲大部分效益，2026 有殘餘。2026 是試點階段，未納入新效益。