VORNADO REALTY TRUST
+0.08 (+0.23%)法說會 VORNADO REALTY TRUST · 近 16 次財報公布 · 6 場有 Q&A 整理
財報日的股價反應、之後的漂移、券商怎麼改,以及分析師在 Q&A 裡問什麼。只整理已發生的事實,不預測下一場。
財報日怎麼動柱 = 反應日漲跌 · 白點 = 開盤跳空 · 黃虛線 = 平均幅度 · 白框 = 最近一次
白點離柱頂很遠 = 開盤跳完之後盤中又走了一段(續強或開高走低)。柱子長期都比黃虛線長,代表這檔財報日的波動比平常大。
反應完還會漂嗎相對 SPY 的累積超額報酬 · 反應日前一天 = 0 · 細線 = 每一場 · 白線 = 最近一場 · 黃線 = 平均
黃線在反應日之後繼續往同一個方向走 = 市場消化得慢(財報後漂移);往回收 = 反應過度。細線散得很開,代表平均沒有代表性。
賣方在法說會後怎麼改公布後 6 天內 · 上 = 調升目標價(深紅)與升評(淺紅)· 下 = 調降目標價與降評 · 藍線 = 目標價中位數變化(右軸)· 有公開報導連結的動作約從 2025 年下半年起才完整
只算有公開報導的券商動作,同一家只算最後一筆;目標價為各券商發布,非本站觀點。股價大漲但賣方沒有跟著調升,或股價下跌但目標價照樣往上調,這兩種背離最值得看。
分析師在問什麼近 6 場 · 主題 × 場次的問題數
| Q&A 主題 | FY25Q226/02 | FY25Q126/02 | FY24Q326/02 | FY25Q426/02 | FY26Q126/05 | FY26Q226/08 | 合計 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 資本配置 | 2 | 2 | 3 | 1 | 3 | 5 | 16 |
| 財測與展望 | 1 | 1 | · | 1 | 4 | 4 | 11 |
| 需求與訂單 | 2 | · | 2 | 1 | 2 | · | 7 |
| 關稅與政策法規 | 1 | 2 | 2 | · | 2 | · | 7 |
| 毛利率與成本 | 1 | · | · | 2 | 1 | · | 4 |
| 定價 | 1 | · | 1 | · | 1 | 1 | 4 |
| 資本支出與投資 | · | · | 1 | · | · | 2 | 3 |
| 總經與消費者 | · | · | · | 1 | · | 1 | 2 |
| 新產品與新業務 | · | · | · | · | 2 | · | 2 |
每一格 = 那一場法說會裡,分析師問題碰到這個主題的次數(一個問題可以同時算進好幾個主題)。顏色越深問得越多;從左到右是從舊到新,看得出分析師的注意力往哪裡移。主題是依問題文字的關鍵字歸類,不是人工標註。
誰在問近 6 場上台提問的券商 · 與他們目前的評等
| 券商 | 分析師 | 提問場次 | 最近提問 | 評等 | 目標價 | 評等日期 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Piper Sandler | Alexander Goldfarb、Alexander David Goldfarb | 6 | 2026-08-11 | – | – | – |
| Green Street | Dylan Burzinski、Dylan Robert Burzinski | 6 | 2026-08-11 | – | – | – |
| Evercore ISI | Steve Sakwa、Stephen Thomas Sakwa | 6 | 2026-08-11 | – | – | – |
| Bank of America | Jana Galan、Jeff Spector | 6 | 2026-08-11 | – | – | – |
| Citi | Seth Bergey、Michael Griffin | 6 | 2026-08-11 | – | – | – |
| Morgan Stanley | Ronald Kamdem、Matt | 6 | 2026-08-11 | 看空 Underweight | 32.00 | 2026-07-22 |
| Goldman Sachs | Caitlin Burrows | 5 | 2026-08-11 | – | – | – |
| BMO Capital Markets | John Kim、John P. Kim | 5 | 2026-05-05 | – | – | – |
| JPMorgan | Anthony Paolone | 4 | 2026-08-11 | – | – | – |
| Mizuho | Vikram Malhotra、Vikram L. Malhotra | 4 | 2026-08-11 | – | – | – |
| Barclays | Brendan Lynch、Annabel Ehrer | 4 | 2026-08-11 | – | – | – |
| Scotiabank | Nicholas Yulico、Nick Yulico | 4 | 2026-05-05 | 中立 Sector Perform | 39.00 | 2026-09-17 |
| Ladenburg | Floris Van Dijkum、Floris Gerbrand Van Dijkum | 3 | 2026-08-11 | – | – | – |
| Compass Point | Floris van Dijkum | 2 | 2026-02-10 | – | – | – |
| Ladenberg Thalmann | Floris Gerbrand Hendrik Van Dijkum | 1 | 2026-02-10 | – | – | – |
目標價為各券商發布,非本站觀點。提問場次 = 近 8 場有 Q&A 整理的法說會裡,這家券商的分析師上台提問的場數;常問的通常是主要覆蓋券商。評等與目標價只列有公開報導的那一筆,日期連到原報導。
法說會 Q&A 分析師問題與公司回答的中文重點
- 1出租率與已簽約未入住空間的成長空間總經與消費者Floris Van Dijkum (Ladenburg)
問目前出租率與經濟佔有率的差距為何？過去實體或經濟佔有率高峰在哪？還有多少成長空間？
答Michael Franco表示，歷史實體佔有率約95%-96%，目前略高於92%，預期未來幾年內回到歷史水準，且可能更快。經濟佔有率（GAAP基礎）約83%-84%，相對於92.2%。Steven Roth補充，已簽約未入住的租金收入為1.8億美元（$180 million），其中FFO約1.5億美元（$150 million）以上，尚未計入獲利。
開場陳述裡相關的內容
管理層在開場陳述中表示，紐約辦公室進駐率本季增加60個基點至92.2%，從2025年第一季的84.4%低點顯著回升，並預期年底將成長至93%以上。
- 2350 Park Avenue高租金對鄰近資產的影響Floris Van Dijkum (Ladenburg)
問350 Park Avenue的租金需達每平方英尺約350美元（$350 a square foot）才能損益兩平，這對鄰近建築（如Park Avenue Plaza）有何影響？
答Steven Roth表示，新建築的高租金將為舊建築撐起保護傘，拉抬所有現有租金較低的建築（如Park Avenue Plaza，租金約為350美元的三分之一），使其價值大幅上升，這也是收購Park Avenue Plaza的原因。
開場陳述裡相關的內容
管理層在開場陳述中表示，350 Park Avenue將與Ken Griffin（60%合作夥伴）和Citadel（100萬平方英尺主力租戶）合作，並計劃行使36%的投資選擇權。
- 3新建築損益兩平租金的上升Alexander Goldfarb (Piper Sandler)
問讓新交易損益兩平的租金從幾個季度前的250美元（$250）上升到現在的300至350美元（$300 to $350），這是基於新的市場基礎（如今天買地）嗎？原因是什麼？
答Steven Roth表示，這些數字不是鐵板釘釘，而是區間。市場不需要350美元才能開始新建築，競爭對手可能在中高200多到中高300多的價位開始。市場給主力租戶優惠租金，希望後續較小租戶以較高租金讓項目損益兩平。若Park Avenue新建築成本每英尺3,000美元（$3,000 a foot），可自行計算。
開場陳述裡相關的內容
管理層在開場陳述中表示，新增供給需要長達5年交付，且需要每平方英尺300美元（$300）以上租金才能獲利。
- 4租賃管道與提前續約策略財測與展望Alexander Goldfarb (Piper Sandler)
問今年迄今紐約已完成約660,000平方英尺租賃，很多租戶談提前續約，下半年是否會加速？
答Glen Weiss表示，撇開Citadel，管道中約有120萬平方英尺（1.2 million square feet），是強勁的新擴張續約組合。公司對續約有策略性，除非喜歡條款否則不續約，且市場加速增強，公司對太快鎖定非常謹慎。
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管理層在開場陳述中表示，上半年曼哈頓辦公室租賃659,000平方英尺，平均起始租金每平方英尺105美元（$105），並預期第三季市值調整超過20%。
- 5資產出售與股票回購資本配置Dylan Burzinski (Green Street)
問過去提到有興趣將資產推向市場測試私人市場出價，這是否仍是公司策略？是否會用資金利用股價與價值的脫節？
答Steven Roth表示，公司有點相信Green Street的公式（賣建築買股票），但也相信建築會升值。正在洽談出售2棟建築，所得款項將非常可觀。紐約歷史顯示幾乎每次賣建築都錯了。公司有少數資產樂於出售，其餘很高興持有。NAV是靜態且向後看的，未考慮350 Park Avenue、Park Avenue Plaza租金上漲和623開發等未來價值，公司也看未來價值。
開場陳述裡相關的內容
管理層在開場陳述中表示，正在洽談出售2項非核心資產，將大幅提升流動性；本季回購180萬股，每股29.92美元（$29.92 per share）。
- 6Snap轉租Verizon空間Dylan Burzinski (Green Street)
問Snap轉租Verizon空間，公司是否參與？能否獲得租金上漲的上行空間？
答Steven Roth表示，公司未參與該交易，那是Verizon與次承租人之間的交易。公司放棄了收回選擇權，選擇在20年（20-year）期限內保留Verizon的信用。
開場陳述裡相關的內容
無直接關聯。
- 72027年FFO成長指引財測與展望Steve Sakwa (Evercore ISI)
問過去提到的2027年0.40美元（$0.40）FFO提升是否仍適用？部分FFO是否已轉移到2026年？
答Michael Franco表示，公司不提供正式指引。0.40美元（$0.40）是相對於去年2.35美元（$2.35）的持平評論，即2.75美元（$2.75）。部分成長比預期更早發生在今年，但2027年顯著成長的評論保持不變，且希望最終超過0.40美元（$0.40）。
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管理層在開場陳述中表示，2026年全年可比FFO將高於2025年，第二季可比FFO是合理平均運行率，並預期2027年有顯著獲利成長。
- 8350 Park Avenue合資時機Steve Sakwa (Evercore ISI)
問如何權衡現在進行合資（JV）與進一步出租建築後再做的利弊？
答Steven Roth表示，與Ken Griffin和Citadel的協議約3年前（3 years ago）簽署，這是既定路徑的延續。設計和圖紙已完成，現在正在施工。決定是3年前甚至4年前做出的。
開場陳述裡相關的內容
管理層在開場陳述中表示，計劃行使36%投資選擇權，合資交割預計9月進行。
- 9零售租賃短租期策略Jana Galan (Bank of America)
問零售租賃租期較短，是策略性短期活化還是其他因素？
答Michael Franco表示，一般來說是短期交易，包括現有租戶續約和不想鎖定空間的短期交易。市場持續變強，不想在達到適當水準前長期承諾空間。租戶也需要更多時間決定承諾時長。
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管理層在開場陳述中表示，零售需求持續回升，新零售商包括國際零售商進入市場，黃金地段零售商提前續租。
- 10Pier 94進駐率下降Jana Galan (Bank of America)
問Pier 94進駐率季減，原因和前景？
答Glen Weiss表示，6月底有幾個租戶搬出，但7月底進駐率已回升到80多（high 80s）高位，管道中活動更多。使用者體驗A+，包括Google、Netflix、Paramount、Apple等頂尖用戶。Steven Roth補充，此資產類似長期住宿酒店，租約3個月到1年，進駐率會波動，但這是曼哈頓唯一此類資產，地理位置極佳。
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無直接關聯。
- 11350 Park Avenue增量支出Anthony Paolone (JPMorgan)
問行使36%股權意味著什麼增量支出？
答Michael Franco表示，合資完成時會公布細節。公司以9億美元（$900 million）價值投入土地，隨時間推移的額外資本需求約3億到3.5億美元（$300 million, $350 million），但顯著規模要到2029年（2029）之後才開始，因為Ken需對齊股權，銀行想放款，股權是後置的。
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管理層在開場陳述中表示，將貢獻現有土地和65年建築，估值9億美元（$900 million），有33億美元（$3.3 billion）建設貸款。
- 12Park Avenue Plaza與350 Park Avenue估值差距資本配置Anthony Paolone (JPMorgan)
問350 Park Avenue基礎租金可能超過每平方英尺3,000美元（$3,000 a foot），穩定後價值4,000美元以上（$4,000 plus a square foot），而Park Avenue Plaza以950美元（$950 a foot）收購，這種差距合理嗎？持有土地是否同樣有趣？
答Steven Roth表示，如果能以每平方英尺1,000美元（$1,000 a foot）購買100%的Park Avenue，公司會這樣做。Michael Franco表示，這種分化非常明顯，像Park Avenue Plaza這類建築若市場持續強勢且供給有限，價值勢必大幅上漲，公司擁有許多這類建築，因此對股票樂觀。Steven Roth補充，支付高租金的人不愚蠢，新建築在設計和功能上有價值差異，但舊建築價值會上升，不會達到新建築的租金水準。
開場陳述裡相關的內容
管理層在開場陳述中表示，Park Avenue Plaza估值每平方英尺950美元（$950 a foot），是重置成本三分之一，現有租約租金約市場一半。
- 13TI與維護資本支出展望財測與展望資本支出與投資Vikram Malhotra (Mizuho)
問明年TI維護CapEx相對於今年如何？市場轉強後TI趨勢為何？
答Michael Franco表示，今年和明年TI大致相當，差異不足以改變，'28年會開始下降，但取決於租戶何時要求撥款，通常比預期晚。Glen Weiss表示，優惠正在下降，租金上漲，免租期縮短，TI也在收緊，統包項目有租戶資金上限，所有指標朝房東有利方向發展。
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管理層在開場陳述中表示，2026年全年可比FFO將高於2025年，第二季是合理平均運行率。
- 14紐約與舊金山資本配置資本配置Vikram Malhotra (Mizuho)
問如果今天投入新資本，如何評估紐約與舊金山的機會？哪裡風險回報更好？
答Steven Roth表示，公司熱愛舊金山，擁有最好的建築555 California，是金融服務大樓，所有主要金融服務業者都在，租金上漲且入住率高。公司投資新收購、現有建築、股票和PENN District。Michael Franco補充，同時降低槓桿。Steven Roth補充，預算顯示租賃高峰期結束、免租期燒完、TI付清後，現金流會轉正並顯著成長，公司對未來幾年非常樂觀。
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無直接關聯。
- 15350 Park Avenue部分出售的買家群體Seth Bergey (Citi)
問考慮到紐約基本面改善，350 Park Avenue部分出售的買家群體為何？什麼類型資金有興趣？
答Steven Roth表示，基本上鎖定高淨值家族辦公室，會是俱樂部交易，每人投資1億美元（$100 million）或2億美元（$200 million），不是10億美元（$1 billion）。
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管理層在開場陳述中表示，合資企業考慮出售25%權益，價格讓雙方獲利。
- 16pied-a-terre稅對零售租賃影響Seth Bergey (Citi)
問新的pied-a-terre稅對高街零售租賃有何影響？
答Steven Roth表示，完全沒有影響，不預期影響購物、旅遊或國內消費。公司不在公寓業務領域，目前無在建公寓項目。從市場聽到稅影響超過1,000萬美元（$10 million）類別買家興趣，但那是第二三手消息。
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無直接關聯。
- 17槓桿與CapEx軌跡資本支出與投資資本配置Ronald Kamdem (Morgan Stanley)
問模型顯示槓桿和CapEx軌跡如何？
答Michael Franco表示，CapEx今年到明年會相當一致，因為大量租賃（特別PENN 2和PENN 1其餘）會獲得資金，今年簽的租約可能明年甚至'28年才撥款。槓桿今年內繼續下降至7s（7倍左右），收入上線後可能降到sub-7（低於7倍），若無其他投資。
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管理層在開場陳述中表示，負債比率已降到7字頭，流動性20億美元（$2 billion）。
- 18非核心資產出售Ronald Kamdem (Morgan Stanley)
問提到的2個非必要銷售是否包括Hotel PENN或零售資產？
答Steven Roth表示，不是Hotel Penn，那已不存在，那是一塊土地，被認為是曼哈頓西側最好開發地點，不出售。
開場陳述裡相關的內容
管理層在開場陳述中表示，正在洽談出售2項非核心資產。
- 19計劃資產出售的性質Caitlin Burrows (Goldman Sachs)
問那2個物業屬於非核心（高cap rate）還是實現私人市場估值（低cap rate）？
答Steven Roth表示，一個和一個。
開場陳述裡相關的內容
管理層在開場陳述中表示，正在洽談出售2項非核心資產。
- 20收購機會展望財測與展望資本配置Caitlin Burrows (Goldman Sachs)
問未來收購機會是否會繼續出現？
答Steven Roth表示，公司對市場所有可用東西做出反應，迅速行動收購喜歡的資產。喜歡的資產必須在核心區域、最佳位置、屬於1.8億平方英尺（180 million square feet）目標市場，且能賺錢。無法預測，但知道有週期。補充說樹不會長到天上，未來會有低迷，必須提前準備，保持強勁資產負債表和大量現金是長期策略。
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- 21555 California和MART出售狀態Brendan Lynch (Barclays)
問過去提到對出售555 California和MART持開放態度，目前考慮如何？那2個資產是之前提到的要出售的嗎？
答Steven Roth表示，那2個資產不是那2個，可能是其中之一。555 California是強勁復甦市場，Glen以高數百美元（high $100s）每英尺頂級價格租賃，資產極強勁，只在合適時間和價格出售。對MART沒有評論。
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無直接關聯。
- 22PENN District廣告看板增長限制定價Brendan Lynch (Barclays)
問PENN District能增加的廣告看板數量有限制嗎？收入同比增長5%是數量還是價格驅動？
答Steven Roth表示，公司與其他廣告看板公司不同，擁有空間而非租賃，利潤率更高。擁有時代廣場和PENN District的黃金地段，隨著開發將建造更多建築，如改變第七大道和34街入口、PENN 15塔樓，都是廣告看板機會。Michael Franco補充，數量和價格都有，定價逐年上升，數字看板像收入管理，優化時段和價格。
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管理層在開場陳述中表示，廣告看板業務以每年5%（5% per year）成長，計劃在PENN District增加更多。
- 23SNO管道拆分Steve Sakwa (Evercore ISI)
問1.8億美元（$180 million）的SNO管道能否拆分為PENN 2和其餘？
答Michael Franco表示，沒有確切數字，但猜測大概60%是PENN 2，粗略估計。Steven Roth說猜測最好正確，Michael Franco說非常接近。
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管理層在開場陳述中表示，已簽約未入住的租金收入為1.8億美元（$180 million）。
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| 會計季 | 公布日 | 盤前 / 盤後 | 反應日漲跌 | 開盤跳空 | 相對 SPY | 反應後 5 日 | 反應後 20 日 | 賣方調升 / 調降 | 目標價中位數變化 | 文件 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 26Q2 | 2026-08-03 | 盤後 | +2.5% | -0.1% | +0.7% | -5.1% | -9.2% | 0 / 0 | – | 投資人簡報投資人簡報Q&A 23 |
| 26Q1 | 2026-05-04 | 盤後 | +2.0% | -1.4% | +1.2% | +1.2% | +8.1% | 0 / 0 | – | 投資人簡報投資人簡報Q&A 26 |
| 25Q4 | 2026-02-09 | 盤後 | +2.7% | +0.9% | +3.0% | -5.8% | -14.9% | 0 / 0 | – | 投資人簡報投資人簡報Q&A 23 |
| 25Q3 | 2025-11-03 | 盤後 | -4.9% | -0.6% | -3.7% | +0.1% | -1.0% | 0 / 0 | – | 投資人簡報投資人簡報 |
| 25Q2 | 2025-08-04 | 盤後 | -4.1% | +1.0% | -3.6% | -3.0% | +3.6% | 0 / 0 | – | 投資人簡報投資人簡報 |
| 25Q1 | 2025-05-05 | 盤後 | +3.7% | +0.1% | +4.5% | -2.0% | -4.7% | 0 / 0 | – | 投資人簡報投資人簡報投資人簡報 |
| 24Q4 | 2025-02-10 | 盤後 | +0.8% | +2.2% | +0.7% | -4.6% | -4.8% | 0 / 0 | – | 投資人簡報投資人簡報投資人簡報 |
| 24Q3 | 2024-11-04 | 盤後 | +2.0% | -1.4% | +0.8% | -3.1% | -3.0% | 0 / 0 | – | 投資人簡報投資人簡報投資人簡報 |
| 24Q2 | 2024-08-05 | 盤後 | +12.7% | +6.8% | +11.7% | -2.9% | +4.1% | 0 / 0 | – | 投資人簡報投資人簡報投資人簡報 |
| 24Q1 | 2024-05-06 | 盤後 | -9.1% | -2.9% | -9.2% | +3.7% | -4.0% | 0 / 0 | – | 投資人簡報投資人簡報投資人簡報 |
| 23Q4 | 2024-02-12 | 盤後 | -7.6% | -4.2% | -6.2% | +3.0% | +0.8% | 0 / 0 | – | |
| 23Q3 | 2023-10-30 | 盤前 | +3.0% | +2.6% | +1.8% | +8.9% | +6.1% | 0 / 0 | – | |
| 23Q2 | 2023-07-31 | 盤後 | +0.2% | +2.8% | +0.5% | +6.1% | +8.8% | 0 / 0 | – | |
| 23Q1 | 2023-05-01 | 盤後 | -5.1% | +0.4% | -4.0% | -1.4% | -4.4% | 0 / 0 | – | |
| 22Q4 | 2023-02-13 | 盤後 | -1.9% | +0.6% | -1.8% | -6.1% | -24.6% | 0 / 0 | – | |
| 22Q3 | 2022-10-31 | 盤後 | -1.7% | +3.9% | -1.3% | +2.5% | +5.6% | 0 / 0 | – |
公布日 = 8-K Item 2.02 的申報日。盤前 / 盤後是用「當天與隔天哪一天的開盤跳空比較大」推估的,反應日漲跌 = 反應日收盤 ÷ 前一日收盤(已還原配息)。反應後 N 日 = 反應日收盤之後 N 個交易日的報酬減掉同期 SPY,看的是有沒有繼續漂。賣方欄是公布後 6 天內有公開報導的券商動作(同一家只算最後一筆);目標價為各券商發布,非本站觀點。
股價為收盤價、延遲至前一交易日。以上為公開資料的整理,不構成投資建議。