VORNADO REALTY TRUST
+0.08 (+0.23%)法說會 VORNADO REALTY TRUST · 近 16 次財報公布 · 6 場有 Q&A 整理
財報日的股價反應、之後的漂移、券商怎麼改,以及分析師在 Q&A 裡問什麼。只整理已發生的事實,不預測下一場。
財報日怎麼動柱 = 反應日漲跌 · 白點 = 開盤跳空 · 黃虛線 = 平均幅度 · 白框 = 最近一次
白點離柱頂很遠 = 開盤跳完之後盤中又走了一段(續強或開高走低)。柱子長期都比黃虛線長,代表這檔財報日的波動比平常大。
反應完還會漂嗎相對 SPY 的累積超額報酬 · 反應日前一天 = 0 · 細線 = 每一場 · 白線 = 最近一場 · 黃線 = 平均
黃線在反應日之後繼續往同一個方向走 = 市場消化得慢(財報後漂移);往回收 = 反應過度。細線散得很開,代表平均沒有代表性。
賣方在法說會後怎麼改公布後 6 天內 · 上 = 調升目標價(深紅)與升評(淺紅)· 下 = 調降目標價與降評 · 藍線 = 目標價中位數變化(右軸)· 有公開報導連結的動作約從 2025 年下半年起才完整
只算有公開報導的券商動作,同一家只算最後一筆;目標價為各券商發布,非本站觀點。股價大漲但賣方沒有跟著調升,或股價下跌但目標價照樣往上調,這兩種背離最值得看。
分析師在問什麼近 6 場 · 主題 × 場次的問題數
| Q&A 主題 | FY25Q226/02 | FY25Q126/02 | FY24Q326/02 | FY25Q426/02 | FY26Q126/05 | FY26Q226/08 | 合計 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 資本配置 | 2 | 2 | 3 | 1 | 3 | 5 | 16 |
| 財測與展望 | 1 | 1 | · | 1 | 4 | 4 | 11 |
| 需求與訂單 | 2 | · | 2 | 1 | 2 | · | 7 |
| 關稅與政策法規 | 1 | 2 | 2 | · | 2 | · | 7 |
| 毛利率與成本 | 1 | · | · | 2 | 1 | · | 4 |
| 定價 | 1 | · | 1 | · | 1 | 1 | 4 |
| 資本支出與投資 | · | · | 1 | · | · | 2 | 3 |
| 總經與消費者 | · | · | · | 1 | · | 1 | 2 |
| 新產品與新業務 | · | · | · | · | 2 | · | 2 |
每一格 = 那一場法說會裡,分析師問題碰到這個主題的次數(一個問題可以同時算進好幾個主題)。顏色越深問得越多;從左到右是從舊到新,看得出分析師的注意力往哪裡移。主題是依問題文字的關鍵字歸類,不是人工標註。
誰在問近 6 場上台提問的券商 · 與他們目前的評等
| 券商 | 分析師 | 提問場次 | 最近提問 | 評等 | 目標價 | 評等日期 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Piper Sandler | Alexander Goldfarb、Alexander David Goldfarb | 6 | 2026-08-11 | – | – | – |
| Green Street | Dylan Burzinski、Dylan Robert Burzinski | 6 | 2026-08-11 | – | – | – |
| Evercore ISI | Steve Sakwa、Stephen Thomas Sakwa | 6 | 2026-08-11 | – | – | – |
| Bank of America | Jana Galan、Jeff Spector | 6 | 2026-08-11 | – | – | – |
| Citi | Seth Bergey、Michael Griffin | 6 | 2026-08-11 | – | – | – |
| Morgan Stanley | Ronald Kamdem、Matt | 6 | 2026-08-11 | 看空 Underweight | 32.00 | 2026-07-22 |
| Goldman Sachs | Caitlin Burrows | 5 | 2026-08-11 | – | – | – |
| BMO Capital Markets | John Kim、John P. Kim | 5 | 2026-05-05 | – | – | – |
| JPMorgan | Anthony Paolone | 4 | 2026-08-11 | – | – | – |
| Mizuho | Vikram Malhotra、Vikram L. Malhotra | 4 | 2026-08-11 | – | – | – |
| Barclays | Brendan Lynch、Annabel Ehrer | 4 | 2026-08-11 | – | – | – |
| Scotiabank | Nicholas Yulico、Nick Yulico | 4 | 2026-05-05 | 中立 Sector Perform | 39.00 | 2026-09-17 |
| Ladenburg | Floris Van Dijkum、Floris Gerbrand Van Dijkum | 3 | 2026-08-11 | – | – | – |
| Compass Point | Floris van Dijkum | 2 | 2026-02-10 | – | – | – |
| Ladenberg Thalmann | Floris Gerbrand Hendrik Van Dijkum | 1 | 2026-02-10 | – | – | – |
目標價為各券商發布,非本站觀點。提問場次 = 近 8 場有 Q&A 整理的法說會裡,這家券商的分析師上台提問的場數;常問的通常是主要覆蓋券商。評等與目標價只列有公開報導的那一筆,日期連到原報導。
法說會 Q&A 分析師問題與公司回答的中文重點
- 1租賃管線組成與城市需求趨勢需求與訂單新產品與新業務Steve Sakwa (Evercore ISI)
問關於Michael提到的100萬平方英尺租賃管線，其中有多少是針對即將到期的租約、多少是針對現有閒置空間？並請討論紐約、芝加哥、舊金山的需求趨勢。
答Glen Weiss表示，管線非常平衡，50%為新擴張、50%為續約。由於市場缺乏優質空間，許多租戶提前續約。舊金山表現強勁，555大樓交易租金已超過每平方英尺160美元；芝加哥需求改善但交易仍艱難。
開場陳述裡相關的內容
Michael Franco在開場陳述中提到，紐約辦公室租賃管線強勁，有超過100萬平方英尺的租約正在不同階段的提案協商中。
- 2Verizon租約狀態與2026年獲利影響Steve Sakwa (Evercore ISI)
問Verizon租約狀態似乎有變化，是否提前開始？對2026年獲利成長是否有幫助？
答Thomas Sanelli表示，Verizon告知不會裝修空間並將轉租，GAAP允許提前認列收入，已於第一季開始，將在2026全年反映。Glen Weiss補充，該空間20萬平方英尺含3萬戶外空間，有母公司擔保，市場反應良好。
- 3350 Park Avenue開發案與Citadel承諾John Kim (BMO Capital Markets)
問Steve說全力投入350 Park，是否即使Citadel不承諾也會投入？7月的賣權會讓它到期還是延長？
答Steven Roth表示，Citadel必須且會承諾，承租至少85萬平方英尺。合資結構為Ken Griffin 60%、Vornado 36%、Rudi家族4%。公司會用完整個夏天做決定，目前並非法律承諾。
開場陳述裡相關的內容
Steven Roth在開場陳述中表示，Ken Griffin行使選擇權加入合資企業，興建190萬平方英尺大樓，Citadel為主力租戶，公司有到7月中的時限決定參與或出售，預期會全力投入。
- 4已簽約未開始租約的更新與抵銷John Kim (BMO Capital Markets)
問上季提供的2億美元已簽約未開始租約數字是否有更新？金額、時間？是否有已知搬出抵銷？
答Michael Franco表示，數字仍在相同範圍，可能略增。未來幾年每季約10%至12%流入，有到期、閒置等抵銷。維持每股0.40美元流入最終盈餘的假設，已於第一季開始。
- 5租賃管線中PENN區占比與零售租約新產品與新業務Floris Gerbrand Van Dijkum (Ladenburg)
問大型租賃管線中，PENN區占比多少？是否包含零售租約？
答Michael Franco表示，該數字幾乎全部是辦公室，無法提供零售數字。2億美元中約三分之二在PENN，其餘在PENN 1。
- 6Park Avenue Plaza收購細節與收益率毛利率與成本資本配置Floris Gerbrand Van Dijkum (Ladenburg)
問為何Fisher Brothers出售？6%至7%的成本收益率是現金還是GAAP？未來獲利成長空間？
答Michael Franco表示，Fisher家族並未出售，仍持有51%。現金收益率約8%，GAAP遠超兩位數。租金至少低於市場每平方英尺50美元，未來有顯著成長空間。
開場陳述裡相關的內容
Steven Roth在開場陳述中宣布收購Park Avenue Plaza 49%權益，以每平方英尺950美元購入，折價65%至70%，繼承低於3%貸款至2031年，預期第一年全年每股增加0.10美元。
- 72026年指引：Park Avenue Plaza增值與350主租約變更財測與展望Alexander Goldfarb (Piper Sandler)
問Park Avenue Plaza的0.10美元增值是GAAP還是現金？350主租約變更對今年獲利影響？
答Michael Franco表示，0.10美元是GAAP全年運行率，2026年不會有完整貢獻。350主租約變更因Citadel要啟動開發，需解除舊CMBS貸款，對2026年獲利為負面影響。Steven Roth補充，大部分可透過利息資本化彌補。Glen Weiss表示，在決定進入合資企業前有抵銷，350不會產生獲利，進入後開始資本化利息。
開場陳述裡相關的內容
Michael Franco在開場陳述中表示，2026全年可比FFO預期略高於2025年，並提及近期收購Park Avenue Plaza的正面影響。
- 8政治環境變化與商界反應Alexander Goldfarb (Piper Sandler)
問2019年Amazon離開皇后區時沒有波瀾，現在Citadel事件卻迅速升級，你認為改變了什麼？
答Steven Roth表示，政治體制對失去Amazon沒有悔意，但現在政治與商業領導層普遍認為Citadel事件是錯誤，應予修復。
開場陳述裡相關的內容
Steven Roth在開場陳述中嚴厲批評市長對Ken Griffin的影片噱頭，並表示支持Ken，認為「向富人徵稅」的言論令人憎惡。
- 9資本市場定價與資產出售進展定價Dylan Burzinski (Green Street)
問定價因資本市場波動而擴大，能否提供更多細節？資產出售流程進展如何？
答Michael Franco表示，公債殖利率上升約30個基點，利差擴大，借貸成本增加40至50個基點，但市場仍深度運作。資產出售方面，有幾個有意義的項目在管道中，與潛在買家積極討論，紐約市興趣持續擴大。
開場陳述裡相關的內容
Michael Franco在開場陳述中提到，融資市場對A級紐約辦公資產仍強勁，但定價因當前地緣政治環境略有擴大。
- 10租金成長潛力與市場供需Dylan Burzinski (Green Street)
問幾季前問過20%至25%的5年租金成長，你當時說會失望，現在想法是否改變？租金成長能走多遠？
答Michael Franco表示，仍會對25%失望，供需背景極佳，供應難以增加。Glen Weiss補充，租戶租金敏感度不高，每平方英尺100美元已成常態，租金將繼續飆升。
- 112026年FFO預期上調原因Jana Galan (Bank of America)
問2026年FFO預期超過2,500萬美元，主要來自Park Avenue Plaza第二季交割，還是第一季超前並持續？
答Michael Franco表示，是後者，即第一季略微超前並持續整年。
開場陳述裡相關的內容
Michael Franco在開場陳述中表示，2026全年可比FFO預期略高於2025年，逐季攀升。
- 12555 California需求與AI租戶AI 與資料中心需求與訂單Jana Galan (Bank of America)
問555 California的需求、租賃和租金情況？AI租戶是否成為舊金山和紐約管道中更大部分？
答Glen Weiss表示，舊金山租金大幅上漲，555大樓租金已超過每平方英尺160美元，領先市場。315 Montgomery園區有更多科技、AI租戶活動，金融服務和律師事務所也在增長。
- 13未來槓桿水準與資本規劃資本配置Anthony Paolone (JPMorgan)
問考慮350、54th Street和Fifth Avenue等項目，未來幾年按比例槓桿水準？是否會有更大處置計劃或使用項目融資？
答Michael Franco表示，已為所有機會預留資本，350開發的大部分股權來自土地貢獻，未來3年內不需額外資本。Steven Roth補充，公司歷來持有10億美元以上現金，提前預融資，偏好無追索權項目層級債務。
- 142026年第四季租約到期與已知搬離Anthony Paolone (JPMorgan)
問第四季約60萬平方英尺到期，是否有較大的已知搬離？
答Glen Weiss表示，下半年有兩個較大租戶到期，相信兩者都會續租，2026年處理得很好。
- 15Hotel PENN與PENN Mall更新Vikram Malhotra (Mizuho)
問Hotel PENN和PENN Mall在使用者、變現方面是否有更新？
答Steven Roth表示，沒有更新。
- 162027年FFO抵銷與FAD展望財測與展望Vikram Malhotra (Mizuho)
問2027年FFO提升，是否有抵銷？FAD是否要到2028年才真正提升？
答Steven Roth表示，等不及免費租金燒完，未來1至2年將產生大量正現金流。Michael Franco確認，今年和明年TI仍高，之後將大幅下降，現金流更高。收益方面總有進出，無法具體說明抵銷。
開場陳述裡相關的內容
Michael Franco在開場陳述中表示，2027年將有顯著獲利成長，來自PENN 1和PENN 2租賃去化及Park Avenue Plaza收購。
- 17350 Park新租金與租約到期日財測與展望Nicholas Yulico (Scotiabank)
問新的每年1,600萬美元租金是否已於第一季發生？租約到期日是否與明年到期的抵押貸款同時？
答Michael Franco表示，新租金於3月開始，約15天反映在第一季，主要影響在第二季。租約與新貸款執行同時，持續到貸款到期日，之後無租金支付，因建築將拆除。
- 18是否提供正式FFO指引財測與展望Nicholas Yulico (Scotiabank)
問2027年FFO是高管薪酬的一部分，為何不提供正式FFO指引？
答Steven Roth表示，業務複雜且數字變動，指引困難且可能適得其反。Warren Buffett和大型銀行家都不提供指引。目前政策是選擇性、有限度地提供指引，但會考慮將此建議放在枕頭下思考。
- 19資產出售策略與核心資產關稅與政策法規Seth Bergey (Citi)
問「沒有神聖不可侵犯的資產」政策下，資產出售是更多非核心處置，還是可能包括核心資產？
答Steven Roth表示，基本上為錢而做，沒有神聖不可侵犯的資產。已確定一小部分資產不想留在組合中，將出售。即使重要資產，若有非常激進的報價，也會執行交易。
- 20收購、回購與槓桿平衡資本配置Seth Bergey (Citi)
問如何看待增量收購、加速股票回購與目前槓桿水準的平衡？
答Steven Roth表示，確信能同時做到選擇性收購核心資產、有節制地回購股票、維持槓桿在控制水準。623 Fifth Avenue和Park Avenue Plaza都是很棒的交易，每年30美元回購也是。
- 21投資組合按市值計算與空置期Caitlin Burrows (Goldman Sachs)
問紐約、舊金山和市場的投資組合按市值計算預期？空置期是否會變短？
答Glen Weiss表示，預期延續過去兩年正面表現，僅一季負面。免租期和TI開始下降。舊金山持續改善，芝加哥仍具挑戰性但需求回升。Steven Roth補充，優質A級市場可用空間快速消失，新建成本達每平方英尺2,500美元，租金需達200至300美元，長期房東市場。
- 22第一季租賃量較低原因Caitlin Burrows (Goldman Sachs)
問第一季租賃量相對較低，是否只是不穩定，還是因為不急著出租？
答Steven Roth表示，Glen每天都在市場積極出租，租賃量下滑並非指示退出市場。
- 23未來12至18個月進駐率目標Ronald Kamdem (Morgan Stanley)
問上次提到未來12至18個月租約基礎進駐率約95%，最新情況？
答Michael Franco表示，歷史進駐率在95%以上，預期幾年內回到該水準。本季進駐率上升70個基點，因350 Park停用。Steven Roth補充，有幾棟過度槓桿建築未出租，若剔除，進駐率約94%至95%。
- 24PENN 1訴訟時間與零售分類變更關稅與政策法規Ronald Kamdem (Morgan Stanley)
問PENN 1訴訟何時能解決？零售空間改歸辦公部門的考量？
答Steven Roth表示，對訴訟不予評論，但持樂觀態度。Glen Weiss表示，未改變部門報告，僅調整子部門分類，將辦公大樓底部零售歸入辦公，零售建築中附屬辦公歸入零售，已在補充資料揭露。
- 25Sunset Pure Studio租賃情況Brendan Lynch (Barclays)
問目前短期租戶是否有興趣轉換為長期租約？
答Glen Weiss表示，興趣極大，長期和短期人士都在詢問，預期今年租約到期後會有好的結果。Steven Roth表示，若市場允許，偏好長期租賃。
- 26Verizon空間轉租與終止費用Brendan Lynch (Barclays)
問若Verizon找到轉租戶，相對於公司找到租戶，如何考慮終止費用？轉租情況下TI的會計處理？
答Glen Weiss表示，公司處於絕佳位置，只會在有利可圖時把握機會，目前不願多談。Steven Roth表示，這是一份19或20年的長期租約，公司不會在任何條件下終止，唯一可能的是轉租戶進入以減少Verizon負債。
歷次財報公布 近 16 次 · 新 → 舊
| 會計季 | 公布日 | 盤前 / 盤後 | 反應日漲跌 | 開盤跳空 | 相對 SPY | 反應後 5 日 | 反應後 20 日 | 賣方調升 / 調降 | 目標價中位數變化 | 文件 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 26Q2 | 2026-08-03 | 盤後 | +2.5% | -0.1% | +0.7% | -5.1% | -9.2% | 0 / 0 | – | 投資人簡報投資人簡報Q&A 23 |
| 26Q1 | 2026-05-04 | 盤後 | +2.0% | -1.4% | +1.2% | +1.2% | +8.1% | 0 / 0 | – | 投資人簡報投資人簡報Q&A 26 |
| 25Q4 | 2026-02-09 | 盤後 | +2.7% | +0.9% | +3.0% | -5.8% | -14.9% | 0 / 0 | – | 投資人簡報投資人簡報Q&A 23 |
| 25Q3 | 2025-11-03 | 盤後 | -4.9% | -0.6% | -3.7% | +0.1% | -1.0% | 0 / 0 | – | 投資人簡報投資人簡報 |
| 25Q2 | 2025-08-04 | 盤後 | -4.1% | +1.0% | -3.6% | -3.0% | +3.6% | 0 / 0 | – | 投資人簡報投資人簡報 |
| 25Q1 | 2025-05-05 | 盤後 | +3.7% | +0.1% | +4.5% | -2.0% | -4.7% | 0 / 0 | – | 投資人簡報投資人簡報投資人簡報 |
| 24Q4 | 2025-02-10 | 盤後 | +0.8% | +2.2% | +0.7% | -4.6% | -4.8% | 0 / 0 | – | 投資人簡報投資人簡報投資人簡報 |
| 24Q3 | 2024-11-04 | 盤後 | +2.0% | -1.4% | +0.8% | -3.1% | -3.0% | 0 / 0 | – | 投資人簡報投資人簡報投資人簡報 |
| 24Q2 | 2024-08-05 | 盤後 | +12.7% | +6.8% | +11.7% | -2.9% | +4.1% | 0 / 0 | – | 投資人簡報投資人簡報投資人簡報 |
| 24Q1 | 2024-05-06 | 盤後 | -9.1% | -2.9% | -9.2% | +3.7% | -4.0% | 0 / 0 | – | 投資人簡報投資人簡報投資人簡報 |
| 23Q4 | 2024-02-12 | 盤後 | -7.6% | -4.2% | -6.2% | +3.0% | +0.8% | 0 / 0 | – | |
| 23Q3 | 2023-10-30 | 盤前 | +3.0% | +2.6% | +1.8% | +8.9% | +6.1% | 0 / 0 | – | |
| 23Q2 | 2023-07-31 | 盤後 | +0.2% | +2.8% | +0.5% | +6.1% | +8.8% | 0 / 0 | – | |
| 23Q1 | 2023-05-01 | 盤後 | -5.1% | +0.4% | -4.0% | -1.4% | -4.4% | 0 / 0 | – | |
| 22Q4 | 2023-02-13 | 盤後 | -1.9% | +0.6% | -1.8% | -6.1% | -24.6% | 0 / 0 | – | |
| 22Q3 | 2022-10-31 | 盤後 | -1.7% | +3.9% | -1.3% | +2.5% | +5.6% | 0 / 0 | – |
公布日 = 8-K Item 2.02 的申報日。盤前 / 盤後是用「當天與隔天哪一天的開盤跳空比較大」推估的,反應日漲跌 = 反應日收盤 ÷ 前一日收盤(已還原配息)。反應後 N 日 = 反應日收盤之後 N 個交易日的報酬減掉同期 SPY,看的是有沒有繼續漂。賣方欄是公布後 6 天內有公開報導的券商動作(同一家只算最後一筆);目標價為各券商發布,非本站觀點。
股價為收盤價、延遲至前一交易日。以上為公開資料的整理,不構成投資建議。