VORNADO REALTY TRUST
+0.08 (+0.23%)法說會 VORNADO REALTY TRUST · 近 16 次財報公布 · 6 場有 Q&A 整理
財報日的股價反應、之後的漂移、券商怎麼改,以及分析師在 Q&A 裡問什麼。只整理已發生的事實,不預測下一場。
財報日怎麼動柱 = 反應日漲跌 · 白點 = 開盤跳空 · 黃虛線 = 平均幅度 · 白框 = 最近一次
白點離柱頂很遠 = 開盤跳完之後盤中又走了一段(續強或開高走低)。柱子長期都比黃虛線長,代表這檔財報日的波動比平常大。
反應完還會漂嗎相對 SPY 的累積超額報酬 · 反應日前一天 = 0 · 細線 = 每一場 · 白線 = 最近一場 · 黃線 = 平均
黃線在反應日之後繼續往同一個方向走 = 市場消化得慢(財報後漂移);往回收 = 反應過度。細線散得很開,代表平均沒有代表性。
賣方在法說會後怎麼改公布後 6 天內 · 上 = 調升目標價(深紅)與升評(淺紅)· 下 = 調降目標價與降評 · 藍線 = 目標價中位數變化(右軸)· 有公開報導連結的動作約從 2025 年下半年起才完整
只算有公開報導的券商動作,同一家只算最後一筆;目標價為各券商發布,非本站觀點。股價大漲但賣方沒有跟著調升,或股價下跌但目標價照樣往上調,這兩種背離最值得看。
分析師在問什麼近 6 場 · 主題 × 場次的問題數
| Q&A 主題 | FY25Q226/02 | FY25Q126/02 | FY24Q326/02 | FY25Q426/02 | FY26Q126/05 | FY26Q226/08 | 合計 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 資本配置 | 2 | 2 | 3 | 1 | 3 | 5 | 16 |
| 財測與展望 | 1 | 1 | · | 1 | 4 | 4 | 11 |
| 需求與訂單 | 2 | · | 2 | 1 | 2 | · | 7 |
| 關稅與政策法規 | 1 | 2 | 2 | · | 2 | · | 7 |
| 毛利率與成本 | 1 | · | · | 2 | 1 | · | 4 |
| 定價 | 1 | · | 1 | · | 1 | 1 | 4 |
| 資本支出與投資 | · | · | 1 | · | · | 2 | 3 |
| 總經與消費者 | · | · | · | 1 | · | 1 | 2 |
| 新產品與新業務 | · | · | · | · | 2 | · | 2 |
每一格 = 那一場法說會裡,分析師問題碰到這個主題的次數(一個問題可以同時算進好幾個主題)。顏色越深問得越多;從左到右是從舊到新,看得出分析師的注意力往哪裡移。主題是依問題文字的關鍵字歸類,不是人工標註。
誰在問近 6 場上台提問的券商 · 與他們目前的評等
| 券商 | 分析師 | 提問場次 | 最近提問 | 評等 | 目標價 | 評等日期 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Piper Sandler | Alexander Goldfarb、Alexander David Goldfarb | 6 | 2026-08-11 | – | – | – |
| Green Street | Dylan Burzinski、Dylan Robert Burzinski | 6 | 2026-08-11 | – | – | – |
| Evercore ISI | Steve Sakwa、Stephen Thomas Sakwa | 6 | 2026-08-11 | – | – | – |
| Bank of America | Jana Galan、Jeff Spector | 6 | 2026-08-11 | – | – | – |
| Citi | Seth Bergey、Michael Griffin | 6 | 2026-08-11 | – | – | – |
| Morgan Stanley | Ronald Kamdem、Matt | 6 | 2026-08-11 | 看空 Underweight | 32.00 | 2026-07-22 |
| Goldman Sachs | Caitlin Burrows | 5 | 2026-08-11 | – | – | – |
| BMO Capital Markets | John Kim、John P. Kim | 5 | 2026-05-05 | – | – | – |
| JPMorgan | Anthony Paolone | 4 | 2026-08-11 | – | – | – |
| Mizuho | Vikram Malhotra、Vikram L. Malhotra | 4 | 2026-08-11 | – | – | – |
| Barclays | Brendan Lynch、Annabel Ehrer | 4 | 2026-08-11 | – | – | – |
| Scotiabank | Nicholas Yulico、Nick Yulico | 4 | 2026-05-05 | 中立 Sector Perform | 39.00 | 2026-09-17 |
| Ladenburg | Floris Van Dijkum、Floris Gerbrand Van Dijkum | 3 | 2026-08-11 | – | – | – |
| Compass Point | Floris van Dijkum | 2 | 2026-02-10 | – | – | – |
| Ladenberg Thalmann | Floris Gerbrand Hendrik Van Dijkum | 1 | 2026-02-10 | – | – | – |
目標價為各券商發布,非本站觀點。提問場次 = 近 8 場有 Q&A 整理的法說會裡,這家券商的分析師上台提問的場數;常問的通常是主要覆蓋券商。評等與目標價只列有公開報導的那一筆,日期連到原報導。
法說會 Q&A 分析師問題與公司回答的中文重點
- 1350 Park Avenue 開發案結構變更Dylan Burzinski (Green Street)
問350 Park 開發案的新聞稿結構，與最初在 2022 年 12 月揭露的內容相比，是否有任何改變？
答Michael Franco 表示，Ken Griffin 行使選擇權，過程中有些修訂，但經濟條款沒有重大改變。主要改變是 Vornado 與 Ruden 獲得彈性，可投資 20% 至 36% 之間的任何比例，而非固定股權比例。
開場陳述裡相關的內容
Steven Roth 在開場白中宣布 350 Park Avenue 新建案將於兩個月後（四月）動工，面積 1,850,000 平方英尺，以 Vornado 為錨定租戶，Ken Griffin 為 60% 出資夥伴。
- 2350 Park Avenue 收益率與 Citadel 承租規模Dylan Burzinski (Green Street)
問350 Park 的收益率預期、所需租金水準，以及 Citadel 是否仍計畫初步承租約 50% 的空間？
答Michael Franco 表示，Citadel 的租金公式（基於永久融資成本加上上限和下限的溢價）未變，但 Citadel 仍在最終確定空間規劃，其空間需求比原始交易增加。具體數字將在未來幾個月公布，不願提前透露。
開場陳述裡相關的內容
Steven Roth 在開場白中宣布 350 Park Avenue 新建案將於四月動工，以 Vornado 為錨定租戶，Ken Griffin 為 60% 出資夥伴。
- 3租賃管道與市場需求需求與訂單Steve Sakwa (Evercore ISI)
問整體租賃管道現況，以及與租戶關於市場空間的對話情況？
答Glen Weiss 表示，管道持續強勁，即使去年已租出 3,700,000 平方英尺。正在 Penn 1 和 1290 創造大面積空間以滿足市場需求。管道中超過一半是新租戶，其餘為續約和擴張。金融服務、律師事務所和科技租戶都在擴張，第一季租賃活動將反映此趨勢。
開場陳述裡相關的內容
Steven Roth 在開場白中提到，紐約辦公室租賃管道強勁，將近 100 萬平方英尺的租約正在談判中，並提到 Penn 1、PENN 2 和 1290 Avenue of the Americas 可提供大型空間。
- 4資產處置與股票回購資本配置Steve Sakwa (Evercore ISI)
問考慮到股價與 NAV 脫節，是否會更積極地透過資產處置來回購股票？
答Steven Roth 簡短回答「是的」，並補充「雙重肯定」。表示有幾個資產待售將產生資本，認為股票非常便宜，是除了 623 Fifth 之外最好的投資。
開場陳述裡相關的內容
Steven Roth 在開場白中表示，股價與資產價值存在巨大脫節，已回購 2,352,000 股，平均價格約 $34，並表示若脫節持續會更積極。
- 5現金與 GAAP 同店 NOI 的轉折點Floris van Dijkum (Ladenburg)
問現金同店 NOI 何時會轉為正數？
答Michael Franco 表示，將在 2026 年下半年看到轉變，逐季改善但不會在下半年之前轉正。Steven Roth 補充，當免租期結束時，現金就會轉正並開始反映與 GAAP 相似的情況。
開場陳述裡相關的內容
Michael Franco 在開場白中提到，同店 GAAP NOI 成長 5%，但現金 NOI 下降 8.3%，主因是免租期和 Penn one 地面租約調整。
- 6上第五大道零售租金與 Meta 租約Floris van Dijkum (Ladenburg)
問上第五大道零售租金相對於現有租金的情況、現有租金水準、潛在變現方式，以及 657 Fifth Avenue 的 Meta 租約是永久還是快閃？
答Steven Roth 表示，中東有活動但現在不適合談論，涉及 MediStore 轉為長期。零售市場正在大幅改善，但仍未達到四五年前的頂峰租金。未回答 Meta 租約的具體性質。
開場陳述裡相關的內容
Steven Roth 在開場白中提到零售資產需求強勁且加速，但未提供具體細節。
- 7GAAP 與已簽約進駐率的差異John Kim (BMO Capital Markets)
問2 億美元的 GAAP 與已簽約進駐率差異是否年化？今年底和 2027 年底前能實現多少？
答Steven Roth 表示，這不是年化數字，而是絕對數字，實際數字高於 2 億美元，但財務團隊基於謹慎將其定為 2 億美元。這是一次性收入，將在未來一兩年內隨著租戶裝修或進駐而認列，很多在第一年，很多在第二年。
開場陳述裡相關的內容
Steven Roth 在開場白中表示，已簽約進駐率與 GAAP 進駐率的差異超過 2 億美元，這是已簽約並承諾的收入，將在未來幾年內被 GAAP 認列。
- 8實際進駐率與經濟進駐率總經與消費者John Kim (BMO Capital Markets)
問91.2% 的租賃進駐率，換算成實際或經濟進駐率是多少？
答Steven Roth 表示，紐約曼哈頓辦公室的進駐率是 91.42%，相對於上季的 88% 多，並預期會繼續上升。
開場陳述裡相關的內容
Steven Roth 在開場白中討論了已簽約進駐率與 GAAP 進駐率的差異，並提到紐約辦公室進駐率上升至 91.2%。
- 9623 Fifth Avenue 的 FFO 貢獻Jana Galan (Bank of America)
問623 Fifth Avenue 是否會為 FFO 增加 11 美分？
答Steven Roth 確認 11 美分的增量回報，並解釋計算方式：5,000 萬美元收入減去每平方英尺 $1,200 成本的資本成本，得到略高於 11% 的回報。
開場陳述裡相關的內容
Steven Roth 在開場白中詳細介紹了 623 Fifth Avenue 的收購，預算成本每平方英尺 $1,175，預期 10% 回報率，5% 退出率，可實現翻倍或四倍回報，或每股收益增加 11 美分。
- 10623 Fifth Avenue 的融資與開發成本毛利率與成本Jana Galan (Bank of America)
問623 Fifth Avenue 的開發成本融資預期？
答Steven Roth 表示，將像往常一樣為項目融資，金額不大（幾億美元），完成後會保留在投資組合中，預期租金會持續上漲。
開場陳述裡相關的內容
Steven Roth 在開場白中表示 623 Fifth Avenue 的成品預算為每平方英尺 $1,175，並預期 2027 年交付。
- 11350 Park Avenue 的收入機制與 2026 年影響Alexander Goldfarb (Piper Sandler)
問350 Park 的收入機制，以及從現有建築轉為資本化利息模型的淨效應？
答Michael Franco 表示，現有主租約將在 4 月 1 日拆除開始時調整，2026 年會有一點負面影響，從拆除過渡到完全資本化，明年將與去年持平。
開場陳述裡相關的內容
Steven Roth 在開場白中宣布 ３５０ Park 將於四月動工，並提到 ２０２６ 年可比較 FFO 將與 ２０２５ 年一致。
- 12股息恢復與應稅收入Alexander Goldfarb (Piper Sandler)
問如何看待股息與應稅收入的關係，何時會恢復正常季度股息？
答Steven Roth 表示，管理團隊和董事會有高動機支付正常化股息，但不會是今年。一旦收入流恢復正常，免租期和相關事項成為過去，就會恢復正常股息。
開場陳述裡相關的內容
Steven Roth 在開場白中未直接討論股息，但提到流動性與資產負債表改善。
- 13資金來源與用途Anthony Paolone (JPMorgan)
問未來幾年的資金來源與用途？
答Michael Franco 表示，有資本計劃，結合資產層級融資、資產出售等。623 將在明年和後年執行，其他項目較後期。350 Park 的資本需求在數年內不重大，因為合作夥伴需先結算且銀行會提供資金。Penn District 部分資產無債務，可提供融資。
開場陳述裡相關的內容
Steven Roth 在開場白中提到多個開發項目、股票回購、資產出售等。
- 14小型中段街區建築的建造成本毛利率與成本Anthony Paolone (JPMorgan)
問建造像 354 這樣較小的中段街區建築，成本是否與大型大道開發案有明顯差異？
答Steven Roth 表示，稍微少一點，但不是明顯地少。
開場陳述裡相關的內容
Steven Roth 在開場白中提到新建成本已翻倍，現在在曼哈頓建造新大樓成本約每平方英尺 $2,500。
- 152027 年 0.4 美元的 FFO 指引財測與展望Vikram Malhotra (Mizuho)
問0.4 美元是指 NOI 還是 FFO 的增量貢獻？
答Michael Franco 確認這是 FFO。
開場陳述裡相關的內容
Steven Roth 在開場白中建議建模者不要使用超過 40 美分的 2027 年上升。
- 16Penn District 街邊零售的 NOI 提升Vikram Malhotra (Mizuho)
問Penn District 街邊零售長期 NOI 提升的範圍？
答Steven Roth 表示，尚未拆分或發布預測，但零售對辦公空間需求影響極其重要。
開場陳述裡相關的內容
Steven Roth 在開場白中提到將取代 34 街的零售，並提到 Penn District 的轉型。
- 17PENN 2 租約開始時間與 GAAP NOI 轉換Nick Yulico (Scotiabank)
問PENN 2 已完成的租約何時開始？80% 的出租率中有多少在 2027 年完全實現？
答Steven Roth 表示，不提供詳細指引，但 PENN 2 比較多部分會在 2026 和 2027 年上線。
開場陳述裡相關的內容
Steven Roth 在開場白中提到 PENN 2 已達 80% 進駐率，預期今年完成租賃。
- 182026 年租約開始時間Nick Yulico (Scotiabank)
問今年開始的租約有哪些？MLS 是否今年初開始？
答Michael Franco 建議私下聯繫 Tom 獲取細節，但表示這些大型租約會在接下來 6 到 12 個月內開始，對投資者來說時間點不太重要。
開場陳述裡相關的內容
Steven Roth 在開場白中提到 PENN 2 已達 80% 進駐率，預期今年完成租賃。
- 19紐約辦公室 T I 和 L C 佔初始租金比例上升Matt (代 Ron，Morgan Stanley)
問紐約辦公室 T I 和 L C 佔初始租金比例上升的驅動因素，以及 2020 年趨勢？
答Glen Weiss 表示，這是異常季度，不是趨勢。做了幾筆交易，T I 較高但租約期限較短，因為喜歡租戶的信用和用途。預期回到 12-13% 的水準，優惠會收緊。
開場陳述裡相關的內容
無直接關聯。
- 20Sunset Pier 94 預計現金收益率下降Matt (代 Ron，Morgan Stanley)
問Sunset Pier 94 的預計現金收益率下降的驅動因素？
答Steven Roth 表示，這是現實。串流業務有挑戰，租約是短期的，不代表未來。收益率從 10% 下降到 9% 是現實的結果。
開場陳述裡相關的內容
Steven Roth 在開場白中提到 Sun set Pier 94 已開幕，六個攝影棚被 Paramount 和 Netflx 租下，但都是短期租約。
- 212026 年到期租約的續約率Annabel Ehrer (代 Brendan Lynch，Barclays)
問剩餘 26 個到期租約的預期續約率？尤其是第四季的 600,000 平方英尺？
答Glen Weiss 表示，對今年到期租約感覺很好，預期兩個較大區塊會續約。過去三年已處理大量到期，展望 2026-2027 狀況很好。
開場陳述裡相關的內容
無直接關聯。
- 22租金、免租期與 T I 的趨勢Annabel Ehrer (代 Brendan Lynch，Barclays)
問租金、免租期與 T I 的未來趨勢？
答Steven Roth 表示，租金上漲速度比 T I 或租戶誘因下降速度快。免租期會下降，T I 不會下降因為建設成本上升。Glen Weiss 同意，並表示 T I 正在被壓縮，免租期更容易管理。
開場陳述裡相關的內容
Steven Roth 在開場白中提到租金上漲，新建成本翻倍。
- 23Citadel 在 350 Park 的額外承租空間Seth Bergey (Citi)
問Citadel 是否會增加承租面積？量化多少？是否有其他預租對話？
答Steven Roth 表示，Citadel 與 Vornado 的對話仍在進行，Citadel 尚未決定確切需求，一旦確定會公布。Glen Weiss 補充，市場對投機性空間熱情高，已向多個租戶介紹項目，包括小至 50,000 平方英尺的租戶。
開場陳述裡相關的內容
Steven Roth 在開場白中提到 350 Park 以 Vornado 為錨定租戶，Ken Griffin 為 60% 出資夥伴。
歷次財報公布 近 16 次 · 新 → 舊
| 會計季 | 公布日 | 盤前 / 盤後 | 反應日漲跌 | 開盤跳空 | 相對 SPY | 反應後 5 日 | 反應後 20 日 | 賣方調升 / 調降 | 目標價中位數變化 | 文件 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 26Q2 | 2026-08-03 | 盤後 | +2.5% | -0.1% | +0.7% | -5.1% | -9.2% | 0 / 0 | – | 投資人簡報投資人簡報Q&A 23 |
| 26Q1 | 2026-05-04 | 盤後 | +2.0% | -1.4% | +1.2% | +1.2% | +8.1% | 0 / 0 | – | 投資人簡報投資人簡報Q&A 26 |
| 25Q4 | 2026-02-09 | 盤後 | +2.7% | +0.9% | +3.0% | -5.8% | -14.9% | 0 / 0 | – | 投資人簡報投資人簡報Q&A 23 |
| 25Q3 | 2025-11-03 | 盤後 | -4.9% | -0.6% | -3.7% | +0.1% | -1.0% | 0 / 0 | – | 投資人簡報投資人簡報 |
| 25Q2 | 2025-08-04 | 盤後 | -4.1% | +1.0% | -3.6% | -3.0% | +3.6% | 0 / 0 | – | 投資人簡報投資人簡報 |
| 25Q1 | 2025-05-05 | 盤後 | +3.7% | +0.1% | +4.5% | -2.0% | -4.7% | 0 / 0 | – | 投資人簡報投資人簡報投資人簡報 |
| 24Q4 | 2025-02-10 | 盤後 | +0.8% | +2.2% | +0.7% | -4.6% | -4.8% | 0 / 0 | – | 投資人簡報投資人簡報投資人簡報 |
| 24Q3 | 2024-11-04 | 盤後 | +2.0% | -1.4% | +0.8% | -3.1% | -3.0% | 0 / 0 | – | 投資人簡報投資人簡報投資人簡報 |
| 24Q2 | 2024-08-05 | 盤後 | +12.7% | +6.8% | +11.7% | -2.9% | +4.1% | 0 / 0 | – | 投資人簡報投資人簡報投資人簡報 |
| 24Q1 | 2024-05-06 | 盤後 | -9.1% | -2.9% | -9.2% | +3.7% | -4.0% | 0 / 0 | – | 投資人簡報投資人簡報投資人簡報 |
| 23Q4 | 2024-02-12 | 盤後 | -7.6% | -4.2% | -6.2% | +3.0% | +0.8% | 0 / 0 | – | |
| 23Q3 | 2023-10-30 | 盤前 | +3.0% | +2.6% | +1.8% | +8.9% | +6.1% | 0 / 0 | – | |
| 23Q2 | 2023-07-31 | 盤後 | +0.2% | +2.8% | +0.5% | +6.1% | +8.8% | 0 / 0 | – | |
| 23Q1 | 2023-05-01 | 盤後 | -5.1% | +0.4% | -4.0% | -1.4% | -4.4% | 0 / 0 | – | |
| 22Q4 | 2023-02-13 | 盤後 | -1.9% | +0.6% | -1.8% | -6.1% | -24.6% | 0 / 0 | – | |
| 22Q3 | 2022-10-31 | 盤後 | -1.7% | +3.9% | -1.3% | +2.5% | +5.6% | 0 / 0 | – |
公布日 = 8-K Item 2.02 的申報日。盤前 / 盤後是用「當天與隔天哪一天的開盤跳空比較大」推估的,反應日漲跌 = 反應日收盤 ÷ 前一日收盤(已還原配息)。反應後 N 日 = 反應日收盤之後 N 個交易日的報酬減掉同期 SPY,看的是有沒有繼續漂。賣方欄是公布後 6 天內有公開報導的券商動作(同一家只算最後一筆);目標價為各券商發布,非本站觀點。
股價為收盤價、延遲至前一交易日。以上為公開資料的整理,不構成投資建議。