Rithm Property Trust Inc.

問請更廣泛說明目前的投資管道，以及GIC對R2G合資企業追加的5億美元承諾的部署時間表。

答Brian Harper表示，投資管道非常活躍，GIC的5億美元有三年投資期限，可開啟更大規模投資組合的途徑，但會保持審慎並堅守成長社區。他強調不依賴仲介，而是主動針對核心社區，並舉例東南部一筆收購案，以穩定7%收益率出租給投資級雜貨商，該資產可能以約4.5%資本化率出售。他也提到奧斯汀Lakehills收購案，三英里內家庭收入11萬美元、人口密度117,000、平均租金調漲4%、2021至2024年NOI資本支出僅7%、三年CAGR 14%，顯示收購案涵蓋各種類型與規模。

問R2G的IRR門檻或回報標準是否有改變？單筆交易或較大組合的定價是否更好？

答Brian Harper表示，R2G的IRR門檻沒有改變。雖然資本化率壓縮，但由於租金成長且無新增供給，無槓桿IRR大致維持不變。若擁有市場中最好的房地產，特別是最好的街角，能大幅推升租金。他強調「狙擊手式」精準策略促成過去幾個月5億美元的收購，其中很多是場外交易，這是去中心化團隊的技能。

問請釐清2022年G&A費用增加的說法，是否每季增加0.01美元，全年相對2021年增加0.04美元？

答Mike Fitzmaurice確認，目前季度運行率約730萬美元，展望未來約750萬美元，每季增加約100萬美元。增加原因包括疫情期間凍結薪資和招聘，現在需要投資人才以優化平台，以及差旅費用從2020年和2021年幾乎為零回升至2019年水準。Todd追問是否2022年每季運行率約850萬美元，Mike回答「是的」。

問如何看待進駐率成長軌跡？第四季趨勢如何？2022年及2023年能將進駐率提升到什麼水準？

答Brian Harper表示，整體進駐率穩定在95%至97%之間，有明確路徑。明年將收回四個空間，其中三個是雜貨商，一個是T.J. Maxx概念店，合計相當於未來每股盈餘0.03美元，是具增厚收益的交易。他預期整體進駐率維持在約95%，小商店在88%至91%之間。Mike Fitzmaurice補充，四個租約將在2022年上半年收回，約20萬平方英尺，平均空置期約15個月，大部分在2023年底至2024年初重新上線。

問在資本化率壓縮的環境下，無論是資產負債表或合資企業，能否繼續以具增值性的方式收購？如何做到？

答Brian Harper表示，雖然資本化率壓縮嚴重，但RGMZ工具提供很大的護城河，能為股東提取增強收益。他舉例可透過長期關係（如雜貨商、批發商、家居裝修商、折扣店租戶如TJX）購買增值型中心，在盡職調查期間替換空置，穩定收益率達7%或更高。Mike Fitzmaurice補充，公司有廣泛的債務和股權管道，償還循環信貸後可用額度約3.5億美元，第四季籌集1.3億美元票據，需求是實際籌集金額的三倍，ATM也籌集4,000萬美元，這些選項結合平台能提供靈活性，以正確的債務和股權組合進行增值性部署。

問GIC為何現在投入更多資本？是否考慮進一步擴大合資企業或進入新市場？

答Brian Harper表示，GIC增資顯示雙方對產業有高度信心，公司對增資感到榮幸和謙卑。合資企業可以擴大，可視為考慮更大投資組合的資金池，GIC提供50個基點的費用收入，有助於資本化率。他提到增資時機是接近原始合資企業完成時，集體決定5億美元為初始目標。關於新市場，目前沒有考慮，專注於已確定的市場，但未來可能因更大戰略性交易而進入新市場。

問Triple-net合資企業的機會集合為何？市場競爭加劇的觀察？

答Brian Harper表示，該平台非常活躍，資本化率已壓縮，但仍有顯著管道。他列出四個重點領域：第一，購物中心套利和剝離地塊，例如一個已簽約的雜貨主力加Lowe's的項目，兩租戶佔ABR的95%，分割後可能有150個基點的價差；第二，為租戶進行build-to-suit，建設收益率達8%或9%；第三，與開發商的pre-takeout或提供資金；第四，場外交易和選擇性市場交易。公司擁有內部租賃和開發能力，可承擔租期風險並續約或替換租戶，這是許多公開REITs沒有的優勢。

問已簽約租賃與實際進駐率差距擴大，如何看待這個差距？小型店鋪80%中段是否為歷史高點？

答Mike Fitzmaurice表示，應更關注金額而非差距。預期約400萬美元的已簽約未開業租金在未來15個月內上線，其中今年第四季約100萬美元，明年第一、二季各100萬美元，剩餘80萬美元在明年底前上線，與密西根州奧克蘭縣的雜貨店交易有關。小型店鋪第四季進駐率預期逐季上升，明年第一季可能季節性回落，但長期將朝90%邁進，因為COVID前租賃率約88%，且目前投資組合品質更好。Brian Harper補充，已簽約未開業中約210萬美元是小型店鋪。

問波士頓、坦帕、亞特蘭大已有集中，奧斯汀、夏洛特、鳳凰城、明尼亞波利斯是否仍在考慮？是否會很快進入收購管道？

答Brian Harper表示，Tier 1市場包括波士頓、奧斯汀、納什維爾、亞特蘭大、坦帕、傑克遜維爾、奧蘭多、邁阿密；Tier 2包括鳳凰城、鹽湖城、丹佛，但只有在有規模路徑時才會進入，不會只為單一物業。波士頓是透過四項資產的路徑進入的。數據科學團隊和市場研究團隊幫助識別這些城市，但必須有成長路徑。

問波士頓是因為目標分析推動，還是機會出現？

答Brian Harper表示，波士頓是目標分析的結果，2020年5月鎖定波士頓，購買了貝德福德一個有15年新Whole Foods的中心，每平方英尺營業額超過1,100美元，以約5.6%資本化率、每平方英尺350美元買下，相較夏洛特每平方英尺900美元但現金流類似。波士頓擁有生命科學、生物科技、教育和科技，是世界頂級門戶城市之一。數據科學提供了先發優勢，當其他人轉向東南部時，公司以優惠價格買入。

問9,600萬美元的處分，資本化率是否與芝加哥類似或更高？

答Brian Harper表示，現在說還太早，可能稍微高一些，但不會是稀釋過程，而是計劃性且希望收益增厚。他提到2018年賣掉2億美元資產，其中98%是三線城市，平均IRR 3.5%，所以沒有急迫性。Mike Fitzmaurice補充，這9,600萬美元處分是以約6%資本化率完成，都是轉移到RGMZ淨租賃平台的triple-net物業。

問2022年零售環境正常化下，能否在12個月內回到目標槓桿？還是需要更長時間？

答Mike Fitzmaurice表示，公司非常專注於回到約6倍的中點。第三季結束時6.8倍，加入已簽約未開業ABR約400萬美元後觸及區間上限。有機成長下可能在2022年底達到，但平台力量可加速，例如透過過度股權化收購來降低槓桿，類似上一季的增資。公司會使用所有內部和外部工具盡快降到中點。

問本季因壞帳迴轉增加0.01美元，2022年是否還有更多已沖銷租金回沖的機會？

答Mike Fitzmaurice表示，目前不預期有更多有利調整。公司在2020年和2021年對壞帳準備採取保守但務實的做法，至今僅經歷約0.02美元的壞帳迴轉利益，因此不預期第四季或明年有進一步的有利調整。

問收回四個租約的0.03美元是短期影響還是未來上漲空間？是否已包含在運行率中？

答Mike Fitzmaurice表示，0.03美元是預期四個空間重新出租後的上漲空間，並未包含在當前運行率中。公司預期2022年上半年收回四個空間，約12至15個月內重新出租，進入2023年、2024年初。從季度角度，影響約62.5萬美元。

問數據分析如何改變評估雜貨店主力中心品質的方式？

答Brian Harper表示，數據分析在市場過熱時更重要，數據是決策的基礎。他舉例比較波士頓和夏洛特的類似現金流資產，波士頓評分較高，原因包括三英里人口統計、未來人口增長、與就業的鄰近性（如生命科學、教育水平）、雜貨店進入門檻、是否為市場前兩大雜貨店等。評分模型會持續精進，以避免做出無法達到目標IRR的投資。

問雜貨中心資本化率壓縮是否外溢至力量中心？關鍵變數是否在於擁有雜貨主力店？

答Brian Harper表示，整個行業都看到資本化率壓縮，包括力量中心。公司擁有前40大MSA，二線或三線市場的壓縮較少。他提到力量中心若60%現金流來自TJX、Burlington、Nordstrom Rack等高信用租戶，幾乎等同於triple-net領域。公司常將雜貨店放入力量中心，進一步壓縮資本化率並提高IRR。