Rithm Property Trust Inc.

問超過五年來最強勁的租賃量是在投資組合更小、更精煉的情況下達成的，請問驅動因素或動態變化是什麼？是否有突出的租戶類別、地區優勢或新進駐者？

答Brian Harper表示，租賃需求是他職業生涯中最強勁的，尤其是junior boxes（小型主力店）起步最快。本季新交易約50%為junior boxes、50%為小型店面，其中約35%為off-price（折扣零售），醫療類和fast casual/QSR（快速休閒餐飲/速食餐廳）也佔很高比例。此外，批發、居家裝修、生鮮超市的待辦項目帶來巨大收益，且2018年處分了次級市場中價值$200 million（2億美元）、平均IRR僅3.5%的資產，這些拖累因素已消除，團隊正全力挖掘投資組合價值。

問這六筆收購案為什麼有吸引力？整體而言，cap rates（資本化率）如何，尤其是RPT資產負債表部分相對於指定用於合資企業（JV）的地塊？

答Brian Harper表示，整體投資組合的總收益率為7.5%的cap rate（資本化率），其中物業本身混合收益率約為mid-6%（6%中段），兩個平台（R2G和RGMZ）的套利和費用將其提升了100 basis points（100個基點）。他強調早期在2020年中開始接觸這些資產，當時其他人尚未評估交易，因此能以極具吸引力的收益率鎖定，若放到今天收益率會低75 basis points（75個基點）。他舉例猶他州Provo一筆類似Walmart社區中心的交易cap rate低於5%，而RPT的Tampa資產有80%生鮮超市、NOI CAGR 5%、60%投資級租戶、125,000美元家庭收入。

問RGMZ中仍有相當多資金要部署，如何看待今年剩餘時間的部署節奏？另外，關於競爭大幅增加的評論？

答Brian Harper表示，RGMZ的部署分為三個類別：一是套利（如Northborough或Newnan）、二是build-to-suit（量身定制開發）機會、三是市場上公開和非公開交易。團隊非常專注，且RGMZ僅佔RPT的6.5%，對年底數字影響很小。關於競爭，他承認市場非常競爭，但RPT在$500 million（5億美元）交易上取得先機，且平台提供7.5%收益率的目標，是護城河和差異化優勢。Mike Fitzmaurice補充，RPT有三年時間優化合資企業，能保持紀律和嚴謹的承銷。

問本季度從電影院整體收取的金額是多少？第一季是多少？

答Mike Fitzmaurice表示，第一季從電影院收取0%，第二季收取約一半。第二季總收取率約95%，3%遞延，合計約98%，2%是提列準備的現金基礎租戶。下半年每季約$1 million（100萬美元）的壞帳準備已包含在指引範圍內，與第二季報告一致。

問第二季超出$0.01，指引中點上調$0.05，請問增長來自哪裡？能否粗略拆分RPT平台、R2G和RGMZ的貢獻？

答Mike Fitzmaurice表示，$285 million（2.85億美元）的收購中，約$123 million（1.23億美元）進入資產負債表，約$150 million（1.5億美元）進入R2G合資企業（RPT持有51.5%），約$5 million（500萬美元）通過RGMZ（RPT持有6.5%）。這些資金以約7.5%的資本化率重新部署，帶來了$0.05的指引變動。平均收購日期可能落在第三季末、第四季初。

問租賃量增加有多少是新租賃量出現，相對於從私人或較不主導的參與者奪取市場份額？是餅在變大還是獲得更多餅？

答Brian Harper表示，兩者都有。公司獲得很多新進市場的租戶、搬遷租戶，以及購物中心租戶（如lululemon、Athleta、Sephora）。公司紀律嚴明地在可增加市場份額的資產上增加份額，考量競爭格局，從競爭對手（無論露天或封閉式）搶走租戶。

問您專注於IRR，請問今天淨租賃與購物中心兩種資產類型的差異是什麼？

答Brian Harper表示，兩者都非常泡沫化，但淨租賃壓縮更顯著，因為必要租戶（批發、家居改善、雜貨、QSR）看到最多壓縮。淨租賃市場流動性高、單筆交易規模小（如$2 million的Chick-fil-A或$3 million的Chipotle），購買池廣泛，而購物中心交易如Northborough $104 million（1.04億美元）購買池較小。Mike Fitzmaurice補充，RGMZ平台可槓桿至60%-65%以提高IRR，這是相對於公開同業的獨特優勢。Brian Harper進一步說明，RPT能以比市場寬50 basis points（50個基點）的價格播種資產，透過build-to-suit創造8%-9%的收益率，並利用與零售商的關係進行混合和延長，創造公開淨租賃公司無法達到的IRR。

問TI（租戶改善）再次升高，上一季做了策略性租賃，未來12個月投資組合中還剩下多少策略性租賃？

答Brian Harper表示，TI升高主要來自Town & Country的REI策略性交易，該交易分割了空置的Stein Mart店面，結合另一個即將宣布的租戶，收益率約15%。Winchester的Stein Mart店面則由Burlington按原樣接受。影子管道（shadow pipeline）已大幅增加，包括批發俱樂部、雜貨商、家居改善、Chick-fil-A和Chipotle新地塊等，收益率強勁。Mike Fitzmaurice補充，今年花費約$20 million（2,000萬美元）在酌情型重新商品化項目，未來每年可能花費$10 million到$20 million（1,000萬到2,000萬美元），成本由高信用、高投資級租戶（如REI和即將宣布的雜貨商）合理化。

問私人市場的出價是否開始擴大？如果出售投資組合中最低的10%，出價是否穩固？能否用作未來投資的資金來源？

答Brian Harper表示，所有板塊都呈現泡沫化，市場開放且非常泡沫化。公司已出售最低層級資產，在非策略市場的配比融資僅限於配比，不會稀釋公司。但會考慮在策略市場出售以配比資金到其他策略市場，且看到非常非常好的需求。

問什麼樣的中心適合分割部分資產給淨租賃合資企業？淨租賃合資企業為分割部分支付的平均cap rate（資本化率）水準？

答Brian Harper表示，分割與否取決於房地產本身、共同承租條款、基地位置、未來密度化選項、租戶和信用。公司經歷嚴謹流程判斷什麼是真正的triple-net、什麼可分割、分割難度。例如Newnan的Home Depot位於中心後方，LongHorn在前面，決定出售。不會出售的包括有未來密度化機會的資產，如波士頓新資產（有潛在空中權利）和Tampa的South Pasadena（水邊，需求驚人）。Cap rates（資本化率）範圍從5%到6%多，取決於期間和條款。

問目前投資組合中多少百分比位於目標市場？希望達到多少？目前仍有27%在底特律和辛辛那提。

答Brian Harper表示，公司不玩數學遊戲，沒有規定特定市場的百分比目標。公司已在佛羅里達有大量曝險，波士頓和納什維爾將變大，但一切歸結於IRR、房地產和銷售表現。底特律已降至15%，基於市場泡沫和配比融資，短期內可能進一步下降。公司沒有20%波士頓、20%亞特蘭大、20%邁阿密的目標，會耐心等待正確的交易。

問您提到這些收購的5%同店NOI CAGR，但東南投資組合出租率94%，上檔空間在哪裡？是租金還是佔用率？

答Brian Harper表示，有幾個中心拉高了CAGR。Shoppes of Canton約70%是小商店，有一些空置且正在協商，因此CAGR巨大。Woodstock有自2001年以來的原始主力租戶，部分面臨續約和空置，有市值調整機會。Newnan也有市值調整潛力。Northborough的CAGR約8%，因為有兩個（可能三個）新的TJX概念即將上線。整體被三、四個中心拉高。

問您提到$4.9 million的潛在ABR上檔空間以回到2019年佔有率，約相當於額外3%的NOI，請問公司何時能回到2019年水準？

答Mike Fitzmaurice表示，本季結束時佔用率約91%，上升40個基點，低谷已過。今年結束時約91.5%，接近2020年底水準。投資組合將在2022年底或2023年初重新穩定，回到COVID前的93%水準。公司認為這是95%品質的投資組合，2023年初之後還有額外上檔空間。

問lulu等購物中心租戶是否對擴展到大型lifestyle和社區中心興趣增加？他們是否擴大考慮的空間和中心類型？

答Brian Harper表示，幾乎所有零售商現在都有off-mall計畫，lulu和Anthropologie多年前引領，Sephora跟進，Foot Locker非常積極。Claires在Northborough談判，涉及Wegmans、TJs、Ulta、Sephora等。除了奢侈品租戶（留在高街或奢侈品購物中心），每個租戶都至少參與了off-mall對話。

問這些零售商在露天環境的佔有成本較低，您是否獲得溢價租金？還是與市場一致？

答Brian Harper表示，絕對獲得溢價，在大多數中心都獲得溢價。零售商在露天環境能以較低租金達到相同或更高銷售和四牆EBITDA，因此從ABR角度，這些交易都是增值的。Mike Fitzmaurice補充，購物中心佔有成本通常13%-15%，露天環境因公共區域成本低，佔有成本約7%-9%，因此露天有溢價。

問槓桿率因投資活動波動，您提到5.5-6.5倍目標，多久能回到範圍？年底pro forma $500 million交易完成後預期在哪裡？

答Mike Fitzmaurice表示，公司非常專注於槓桿，有三個策略：一是EBITDA增長（本季租金僅比COVID前低3%）；二是機會性出售非核心資產或轉讓給RGMZ並償還高票息債務；三是優化平台力量，透過適當的債務和股權組合，可同時增值增長收益並降低槓桿。年底時，在其他條件不變下，槓桿可能略高於7%，但若採用其他策略可能更低。

問您提到抵押貸款（Bridgewater Falls，$52 million，5.7%），轉入2022年時的計畫是什麼？

答Mike Fitzmaurice表示，正在考慮多個選項：無擔保市場私募利率約3%-3.5%；擔保市場可能透過R2G合資企業對資產增加適度槓桿，利率低於3%；也可能出售非核心資產。將在第三季電話會議提供更多細節。

問考慮到年底前完成或預期完成的活動，經常性費用收入從這裡的趨勢如何？年底年化基礎可能在哪裡（考慮2022年）？

答Mike Fitzmaurice表示，第四季末經常性費用收入約$0.005（0.5美分），約$400,000（40萬美元），來自R2G和RGMZ合計。若包括RGMZ的優先頭寸，會略高，第四季預測約$200,000（20萬美元），但該部分波動較大。