KILROY REALTY CORP
-0.19 (-0.55%)法說會 KILROY REALTY CORP · 近 16 次財報公布 · 2 場有 Q&A 整理
財報日的股價反應、之後的漂移、券商怎麼改,以及分析師在 Q&A 裡問什麼。只整理已發生的事實,不預測下一場。
財報日怎麼動柱 = 反應日漲跌 · 白點 = 開盤跳空 · 黃虛線 = 平均幅度 · 白框 = 最近一次
白點離柱頂很遠 = 開盤跳完之後盤中又走了一段(續強或開高走低)。柱子長期都比黃虛線長,代表這檔財報日的波動比平常大。
反應完還會漂嗎相對 SPY 的累積超額報酬 · 反應日前一天 = 0 · 細線 = 每一場 · 白線 = 最近一場 · 黃線 = 平均
黃線在反應日之後繼續往同一個方向走 = 市場消化得慢(財報後漂移);往回收 = 反應過度。細線散得很開,代表平均沒有代表性。
賣方在法說會後怎麼改公布後 6 天內 · 上 = 調升目標價(深紅)與升評(淺紅)· 下 = 調降目標價與降評 · 藍線 = 目標價中位數變化(右軸)· 有公開報導連結的動作約從 2025 年下半年起才完整
只算有公開報導的券商動作,同一家只算最後一筆;目標價為各券商發布,非本站觀點。股價大漲但賣方沒有跟著調升,或股價下跌但目標價照樣往上調,這兩種背離最值得看。
分析師在問什麼近 2 場 · 主題 × 場次的問題數
| Q&A 主題 | FY25Q225/08 | FY25Q426/04 | 合計 |
|---|---|---|---|
| 需求與訂單 | 6 | 3 | 9 |
| 財測與展望 | 2 | 4 | 6 |
| 資本配置 | 2 | 4 | 6 |
| AI 與資料中心 | 2 | 1 | 3 |
| 關稅與政策法規 | 2 | 1 | 3 |
| 競爭與市占 | 1 | 2 | 3 |
| 毛利率與成本 | 1 | 1 | 2 |
| 定價 | 2 | · | 2 |
| 總經與消費者 | 1 | 1 | 2 |
| 營運效率與人力 | 1 | 1 | 2 |
每一格 = 那一場法說會裡,分析師問題碰到這個主題的次數(一個問題可以同時算進好幾個主題)。顏色越深問得越多;從左到右是從舊到新,看得出分析師的注意力往哪裡移。主題是依問題文字的關鍵字歸類,不是人工標註。
誰在問近 2 場上台提問的券商 · 與他們目前的評等
| 券商 | 分析師 | 提問場次 | 最近提問 | 評等 | 目標價 | 評等日期 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 美國銀行 | Jana Galan | 2 | 2026-04-21 | – | – | – |
| Scotiabank | Nicholas Yulico | 2 | 2026-04-21 | 中立 Sector Perform | 39.00 | 2026-09-17 |
| Evercore ISI | Steve Sakwa | 2 | 2026-04-21 | – | – | – |
| Wells Fargo | Blaine Heck、James Feldman | 2 | 2026-04-21 | – | – | – |
| 花旗集團 | Seth Bergey | 2 | 2026-04-21 | – | – | – |
| Barclays | Brendan Lynch | 2 | 2026-04-21 | – | – | – |
| Goldman Sachs | Caitlin Burrows | 2 | 2026-04-21 | – | – | – |
| RBC | Michael Carroll | 2 | 2026-04-21 | – | – | – |
| 德意志銀行 | Peter Abramowitz、Omotayo Okusanya | 2 | 2026-04-21 | – | – | – |
| Green Street Advisors | Dylan Burzinski | 2 | 2026-04-21 | – | – | – |
| JPMorgan | Anthony Paolone | 1 | 2026-04-21 | – | – | – |
| Mizuho | Vikram Malhotra | 1 | 2026-04-21 | – | – | – |
| BMI | John Kim | 1 | 2026-04-21 | – | – | – |
| KeyBanc | Upal Rana | 1 | 2026-04-21 | – | – | – |
| BMO | John Kim | 1 | 2025-08-04 | – | – | – |
| KeyCorp | Upal Rana | 1 | 2025-08-04 | – | – | – |
目標價為各券商發布,非本站觀點。提問場次 = 近 8 場有 Q&A 整理的法說會裡,這家券商的分析師上台提問的場數;常問的通常是主要覆蓋券商。評等與目標價只列有公開報導的那一筆,日期連到原報導。
法說會 Q&A 分析師問題與公司回答的中文重點
- 1處分市場的買家類型與估值討論方式定價Jana Galan（美銀）
問請說明目前市場上的買家類型、競標池廣度，是否看到自用型買家；估值討論是偏向每平方英尺價格還是資本化率，舊金山與洛杉磯是否有差異。
答Eliott Trencher表示每筆交易不同，買家從機構、高淨值到自用型都有，各類機會都有不錯的債務表現；26th Street因賣給住宅開發商，買家群體與501 Santa Monica不同。Angela Aman補充，西岸核心市場評估營運辦公室資產的參與者類型擴大，機構買家比6或9個月前多很多，反映對西岸辦公室復甦信心增強。
開場陳述裡相關的內容
管理層在開場陳述中宣布處分聖塔莫尼卡營運物業及簽約出售矽谷4棟建築園區，並表示交易環境出現初步改善，買賣雙方更有意願完成交易。
- 2股票回購授權額度資本配置Jana Galan（美銀）
問關於資金運用，管理層提到槓桿中性股票回購，目前回購授權額度是多少？
答Angela Aman表示總授權額度約為 $400 million（4億美元），計畫在她上任時重新啟動，尚未動用，因此幾乎有完整授權額度。
開場陳述裡相關的內容
管理層在開場陳述中表示，處分收益將用於選擇性再投資與償債的平衡組合，並會與包括槓桿中性股票回購在內的所有再投資選項相對評估。
- 3KOP 2 租賃活動細節與經濟效益總經與消費者Steve Sakwa（Evercore ISI）
問KOP 2 的100,000平方英尺活動是生命科學還是傳統辦公室？這些交易與原始承保假設相比的經濟效益如何？
答Angela Aman表示這100,000平方英尺主要是醫療保健和生命科學租戶，屬傳統生命科學用途；項目對科技、乾實驗室等也有廣泛吸引力，但首批將以生命科學和醫療保健為主。租金表現不錯，但交易中資本比原先預期多，反映生命科學整體情況；現在談具體經濟效益還太早，等租約簽訂後可提供更多更新。
開場陳述裡相關的內容
Angela Aman在開場陳述中表示，Kilroy Oyster Point已就多筆交易進入積極租約協商，總計約100,000平方英尺，預期第三、四季與生命科學及醫療保健租戶完成簽約。
- 42026年續租率與進駐率觸底時間財測與展望Steve Sakwa（Evercore ISI）
問雖然矽谷待售案移除大到期案，但2026年租約到期時間表仍偏高，對明年續租率有何想法？進駐率何時可能觸底？
答Angela Aman表示2025年第三季淨吸收仍偏負，但第四季因3個重要租約開始將為正淨吸收。2026年KOP於1月加入投資組合，屆時無已建成進駐率，將影響報告進駐率；到期時間表集中上半年，尤其第二季，預期上半年有較大騰空，續租率可能持續低於歷史平均。進駐率觸底時間需再一季左右才能更具體說明。
開場陳述裡相關的內容
Jeffrey Kuehling在開場陳述中表示，第二季出租率80.8%，低於第一季81.4%，符合預期；已出租與已佔用差距增至270個基點，代表下半年及2026年內生成長。
- 5KOP 2 樣品套房與NOI起始時間Nicholas Yulico（Scotiabank）
問KOP 2的活動是否涉及樣品套房，其NOI起始時間是否可能更早？
答Angela Aman表示其中一筆交易是樣品套房使用者，參觀活動中還有其他樣品套房使用者；即使今年第三、四季簽約，入住時間可能要到明年上半年。
開場陳述裡相關的內容
Angela Aman在開場陳述中表示，KOP已就多筆交易進入積極租約協商，總計約100,000平方英尺，預期第三、四季完成簽約。
- 6矽谷園區出售定價分析毛利率與成本定價Nicholas Yulico（Scotiabank）
問關於矽谷4棟建築園區出售，能否多談定價思考？是否有資本化率或穩定化成本收益率等指標？
答Eliott Trencher表示受保密協議（NDA）限制，無法談具體細節；評估處分案時會比較處分收益與該項目未來現金流展望，納入租賃需求、資本支出及租金展望；若前瞻性回報不佳則出售，反之則持有。
開場陳述裡相關的內容
Eliott Trencher在開場陳述中表示，該園區以 $365 million（3.65億美元）出售，每平方英尺 $550（550美元），目前出租率89%，2026年將降至65%，因資本需求過高而決定出售。
- 7AI對辦公空間需求的淨影響AI 與資料中心需求與訂單營運效率與人力Blaine Heck（Wells Fargo）
問AI公司承租空間，但大型科技公司因AI取代人力而裁員，如何思考AI對辦公空間需求的淨影響？
答Angela Aman表示難以拆解科技業裁員與疫情初期過度招聘的影響；更令人鼓舞的是企業將AI視為成長策略而非僅效率策略，雖然部分工作可能被自動化，但AI也將創造新工作。舊金山、西雅圖、聖地牙哥及某種程度洛杉磯已開始受益於AI帶來的新工作與新產業，短期至中期投資組合將受益。
開場陳述裡相關的內容
Angela Aman在開場陳述中表示，舊金山活躍租戶需求自2023年幾乎翻倍至約7 million square feet（700萬平方英尺），大型科技公司退租接近尾聲，AI公司成長與擴張帶來需求。
- 8非核心資產規模與處分特徵Blaine Heck（Wells Fargo）
問如何描述KRC投資組合中被視為非核心的資產規模？是否有特定想避開的市場、資產品質或其他特徵？
答Angela Aman表示喜歡所有經營市場，包括太平洋西北、Bellevue、西雅圖、聖地牙哥及奧斯汀；在舊金山和洛杉磯，將確保投資組合配置在表現最好的次級市場。最終仍回歸逐資產承銷，確保每塊資本能獲得超過資本成本的回報。Eliott Trencher補充，會尋找基本面前景悲觀但市場有資金承接的資產作為處分候選。
開場陳述裡相關的內容
管理層在開場陳述中表示，將持續進行投資組合輪動，處分低成長資產，並將投資集中在具備多元需求驅動因素、高進入門檻及持續租金成長紀錄的次級市場。
- 9租賃管道中租戶類型與規模Seth Bergey（Citi Group）
問租賃管道中租戶類型為何？主要是中小型租戶，還是開始看到大型租戶重返市場？
答Rob Paratte表示需求全面，舊金山典型交易規模（排除大型交易）約25,000至30,000平方英尺，聖地牙哥約20,000至40,000平方英尺，Bellevue交易超過100,000平方英尺。舊金山除AI外，律師事務所、加密貨幣和銀行也活躍。Angela Aman補充，舊金山有些看似小型的交易其實是AI租戶的第二、三、四次擴張，公司成長快速，未來續約時將是相當可觀的企業。
開場陳述裡相關的內容
Angela Aman在開場陳述中表示，第二季簽署超過400,000平方英尺新租及續租，舊金山和聖地牙哥表現強勁，舊金山活躍需求自2023年幾乎翻倍。
- 10洛杉磯稅務優惠對需求的影响需求與訂單Seth Bergey（Citi Group）
問雖然沒有直接攝影棚曝險，但洛杉磯市場是否看到稅務優惠帶來的影響？
答Angela Aman表示目前還沒有看到影響，雖然有令人鼓舞的製作數據可能未來幾年回歸市場，但短期需求仍以AI為主。
開場陳述裡相關的內容
無直接相關開場陳述。
- 11Flower Mart資本化停止時程與市政府對話關稅與政策法規Caitlin Burrows（Goldman Sachs）
問能否說明與市政府的對話類型？超過12月31日的可能性？是什麼讓資本化停止從6月30日變成12月31日？
答Angela Aman表示仍有許多變數，市政府對修訂方案相當樂於接受，希望保留高密度許可同時獲得修改彈性並分期開發。下半年還有額外步驟，目前假設年底前完成，不假設明年資本化，但會持續更新。
開場陳述裡相關的內容
Angela Aman在開場陳述中表示，Flower Mart目前擁有2.3 million square feet（230萬平方英尺）以辦公室為主的許可，正與市政府討論修改方案以增加使用組合彈性，預期利息及其他費用資本化將於2025年底停止，2026年不假設任何資本化。
- 12舊金山與其他市場需求驅動差異需求與訂單Caitlin Burrows（Goldman Sachs）
問如何比較舊金山與聖地牙哥、洛杉磯的需求差異？驅動因素為何？
答Rob Paratte表示舊金山需求主要由創投資金（特別針對AI）與人才基礎驅動；西雅圖/貝爾維尤也有同樣人才庫，已看到NVIDIA和Databricks；洛杉磯是分裂市場，中央城市和比佛利山莊表現好，Culver City活躍，Apple完成500,000英尺園區將帶動內容製作；聖地牙哥靠生命科學及思想領袖型企業，如私人銀行、Boston Consulting Group、JPMorgan等。
開場陳述裡相關的內容
無直接相關開場陳述。
- 13KOT 2租戶來源與開發收益率John Kim（BMO）
問KOT 2的租戶是搬進南舊金山還是次級市場內擴張？開發收益率是否仍為8%以上？
答Rob Paratte表示租戶來源多樣，有些在南舊金山，有些是市場新進者；最活躍的次級市場是南舊金山和Peninsula。Angela Aman表示項目承銷保守，租金看起來不錯，但交易中資本比原先預期多，反映生命科學整體情況；等租約簽訂後可提供更好更新。
開場陳述裡相關的內容
Angela Aman在開場陳述中表示，KOP已就多筆交易進入積極租約協商，總計約100,000平方英尺，預期第三、四季完成簽約。
- 14Matilda園區出售替代方案與資本化率競爭與市占John Kim（BMO）
問Matilda園區出售的替代方案為何？是否有直接與次承租人的租約選項？如何權衡出售？後端資本化率是否約低8%？
答Eliott Trencher表示受NDA限制無法談細節；評估了不同租賃情境，結論是取得 $365 million（3.65億美元）比投入資本出租更有利，因此決定出售。未確認資本化率。
開場陳述裡相關的內容
Eliott Trencher在開場陳述中表示，該園區以 $365 million（3.65億美元）出售，每平方英尺 $550（550美元），目前出租率89%，2026年將降至65%，因資本需求過高而決定出售。
- 15KOP後續潛在需求與設計規劃階段需求與訂單Brendan Lynch（Barclays）
問KOP在100,000平方英尺之後是否還有更多需求？是否有其他潛在客戶處於設計規劃階段？
答Angela Aman表示需求涵蓋各種類型，包括生命科學、醫療保健、生物醫學機構、公共/私人生技，以及需要乾實驗室的傳統科技和AI用途。目前有從初步參觀到租約起草階段的各種潛在客戶，預期下半年至少完成100,000平方英尺租約執行。
開場陳述裡相關的內容
Angela Aman在開場陳述中表示，KOP已就多筆交易進入積極租約協商，總計約100,000平方英尺，預期第三、四季完成簽約。
- 16土地變現目標的上漲空間Upal Rana（KeyCorp）
問1.5億美元變現目標已達一半，鑑於交易市場狀況，是否預期有更多土地變現的上漲空間？
答Angela Aman表示正積極評估未來土地儲備中每塊土地的最高及最佳用途；KOP和Flower Mart是最大組成部分，將以不同方式評估；其他土地若最高及最佳用途不在核心能力範圍內，會考慮變現，因此有更多變現潛力。
開場陳述裡相關的內容
Angela Aman在開場陳述中表示，已宣布交易合計預期總收益 $79 million（7,900萬美元），代表達成 $150 million（1.5億美元）變現目標的一半以上。
- 17舊金山需求是否來自回流公司需求與訂單Upal Rana（KeyCorp）
問舊金山需求增加是否受疫情期間搬離的公司回流影響？還是本地產生的需求？
答不明主管表示回流公司較少，需求主要來自新公司成立或公司擴張；例如JPMorgan在市場南區續約並擴張，顯示對市場信心。公司追求人才和優質空間，可出租空置與過時空置存在分歧，成長型公司需要品質建築和便利設施。
開場陳述裡相關的內容
Angela Aman在開場陳述中表示，舊金山活躍租戶需求自2023年幾乎翻倍至約7 million square feet（700萬平方英尺），大型科技公司退租接近尾聲，AI公司成長帶來需求。
- 18Flower Mart資本化變化的驅動因素與2026年資本化可能性關稅與政策法規Omotayo Okusanya（德意志銀行）
問資本化變化的真正驅動因素是什麼？如果獲得市政府支持，是否暗示2026年應繼續資本化？
答Angela Aman表示年初時不確定市政府是否接受修改方案，若不可接受則6月30日停止資本化；目前與市政府對話令人鼓舞，但下半年還有額外步驟，預期年底前完成，因此需停止資本化。即使獲得彈性，也不代表會動工；若沒有持續設計或開發工作，依會計準則必須停止資本化。年底確切情況仍不確定，將持續透明溝通。
開場陳述裡相關的內容
Angela Aman在開場陳述中表示，Flower Mart正與市政府討論修改方案以增加使用組合彈性，預期利息及其他費用資本化將於2025年底停止，2026年不假設任何資本化。
- 19Flower Mart新開發啟動時間與合作夥伴可能性Michael Carroll（RBC）
問多快可能啟動新開發？是否有情境會啟動非辦公室開發？是否會引進合作夥伴（如住宅用途）？
答Angela Aman表示需評估基地整體配置、住宅部分與未來辦公室開發的關聯性、出售部分土地是否影響辦公室開發等問題，現在還太早無法清楚回答，但承諾未來保持透明。
開場陳述裡相關的內容
Angela Aman在開場陳述中表示，Flower Mart正進行重大重新設計，以增加使用組合彈性，可能允許某些部分比原先預期更早開發。
- 20選擇性再投資機會的類型資本配置Michael Carroll（RBC）
問資產出售後的選擇性再投資機會是否為新房地產投資？是收購和開發機會嗎？
答Eliott Trencher表示機會種類繁多，但與歷史關注項目無大不同；較不傾向投機性開發，偏好有增值成分或core plus（核心增益型）類型的收購，能在熟悉的市場發揮租賃或資本專業能力。
開場陳述裡相關的內容
Eliott Trencher在開場陳述中表示，將持續承銷各種交易，機會組合在數量和品質上有所改善，將尋找短期幾乎不稀釋、中長期現金流成長更好的投資。
- 21新租賃年化運行率與大型租約影響Dylan Burzinski（Green Street Advisors）
問第二季新租賃強勁，是否代表每年1 million square foot（100萬平方英尺）的良好年化運行率？還是受1或2筆大型租約推高？
答Angela Aman表示不願承諾具體數字，但對租賃發展和需求永續性的信心比過去1.5年任何時候都高，團隊在各市場推動新租賃並專注於2025下半年及2026年到期租約。
開場陳述裡相關的內容
Angela Aman在開場陳述中表示，第二季簽署超過400,000平方英尺新租及續租，季增和年增顯著改善。
- 222026年到期租約更新財測與展望Nicholas Yulico（Scotiabank）
問關於2026年200,000平方英尺到期租約（大型租戶可能留下但縮減），是否有更新？其他明年到期租約情況？
答Angela Aman表示目前沒有具體更新，但團隊非常專注於2026年上半年到期租約，預期會有幾個較大搬離或顯著縮減，正積極與租戶討論，現在下定論還太早。
開場陳述裡相關的內容
Angela Aman在開場陳述中表示，2026年到期時間表相對集中上半年，尤其第二季，預期上半年有較大騰空。
- 23AI租戶的建築需求特徵AI 與資料中心需求與訂單James Feldman（Wells Fargo）
問AI租戶在管道中佔相當比例，他們需要的建築類型、位置、樓板面積、電力需求、設施和裝修有何不同？
答Rob Paratte表示年輕AI公司偏好可立即入住的預建空間，並需要鄰近可擴展空間；電力需求與辦公室使用者大致相同，多數AI租戶不在現場使用電力；典型樓板面積約30,000平方英尺，尚未要求70,000或100,000平方英尺；偏好長方形、中央核心、開放空間；設施包括戶外空間、餐廳、健身等，與其他租戶類似。Angela Aman補充，這些租戶非常重視靈活性，並希望盡快進駐，公司正透過樣品套房或利用近期騰空空間的現有裝修來滿足需求。
開場陳述裡相關的內容
Angela Aman在開場陳述中表示，AI租戶優先選擇能配合成長軌跡並提供彈性的房東，例如201 3rd Street的93,000平方英尺租約。
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| 會計季 | 公布日 | 盤前 / 盤後 | 反應日漲跌 | 開盤跳空 | 相對 SPY | 反應後 5 日 | 反應後 20 日 | 賣方調升 / 調降 | 目標價中位數變化 | 文件 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| – | 2026-07-27 | 盤後 | -1.9% | -3.3% | -2.1% | -2.3% | -7.2% | 0 / 0 | – | 投資人簡報投資人簡報 |
| 26Q1 | 2026-04-27 | 盤後 | +4.3% | +2.5% | +4.8% | -3.4% | -3.0% | 0 / 0 | – | 投資人簡報投資人簡報 |
| 25Q4 | 2026-02-09 | 盤後 | -3.7% | -1.3% | -3.5% | -2.1% | -12.0% | 0 / 0 | – | 投資人簡報投資人簡報 |
| 25Q3 | 2025-10-27 | 盤後 | +1.7% | +4.8% | +1.5% | +3.2% | +4.3% | 0 / 0 | – | 投資人簡報投資人簡報 |
| 25Q2 | 2025-07-28 | 盤後 | +4.7% | +2.5% | +4.9% | -0.2% | +4.2% | 0 / 0 | – | 投資人簡報投資人簡報Q&A 23 |
| 25Q1 | 2025-05-05 | 盤後 | -3.4% | -3.1% | -2.5% | -2.0% | +2.4% | 0 / 0 | – | 投資人簡報投資人簡報 |
| 24Q4 | 2025-02-10 | 盤後 | -2.6% | -1.4% | -2.7% | -6.0% | -0.4% | 0 / 0 | – | 投資人簡報投資人簡報 |
| 24Q3 | 2024-10-28 | 盤後 | -0.8% | +3.7% | -1.0% | -3.2% | -0.5% | 0 / 0 | – | 投資人簡報投資人簡報 |
| 24Q2 | 2024-07-31 | 盤後 | -4.7% | +1.8% | -3.2% | -3.5% | +0.1% | 0 / 0 | – | 投資人簡報投資人簡報 |
| 24Q1 | 2024-05-02 | 盤後 | -1.0% | +2.1% | -2.2% | -1.6% | -4.1% | 0 / 0 | – | 投資人簡報投資人簡報 |
| 23Q4 | 2024-02-05 | 盤後 | -1.4% | -2.5% | -1.7% | -2.0% | +2.9% | 0 / 0 | – | |
| 23Q3 | 2023-10-25 | 盤後 | +1.6% | +1.1% | +2.8% | +4.6% | -2.0% | 0 / 0 | – | |
| 23Q2 | 2023-07-31 | 盤後 | -1.6% | +1.3% | -1.3% | +8.2% | +6.2% | 0 / 0 | – | |
| 23Q1 | 2023-04-26 | 盤後 | +0.7% | -3.5% | -1.3% | -3.8% | -10.3% | 0 / 0 | – | |
| 22Q4 | 2023-02-01 | 盤後 | +3.7% | +3.4% | +2.2% | -4.9% | -10.6% | 0 / 0 | – | |
| 22Q3 | 2022-10-25 | 盤後 | -0.5% | +1.0% | +0.2% | +1.4% | -9.2% | 0 / 0 | – |
公布日 = 8-K Item 2.02 的申報日。盤前 / 盤後是用「當天與隔天哪一天的開盤跳空比較大」推估的,反應日漲跌 = 反應日收盤 ÷ 前一日收盤(已還原配息)。反應後 N 日 = 反應日收盤之後 N 個交易日的報酬減掉同期 SPY,看的是有沒有繼續漂。賣方欄是公布後 6 天內有公開報導的券商動作(同一家只算最後一筆);目標價為各券商發布,非本站觀點。
股價為收盤價、延遲至前一交易日。以上為公開資料的整理,不構成投資建議。