FEDERAL REALTY INVESTMENT TRUST
-0.85 (-0.76%)法說會 FEDERAL REALTY INVESTMENT TRUST · 近 16 次財報公布 · 1 場有 Q&A 整理
財報日的股價反應、之後的漂移、券商怎麼改,以及分析師在 Q&A 裡問什麼。只整理已發生的事實,不預測下一場。
財報投影片、法說會重播、財報行事曆這些沒有申報到 SEC 的東西,在公司自己的投資人網站:www.federalrealty.com/investors/overview(外部網站,本站只提供連結)
財報日怎麼動柱 = 反應日漲跌 · 白點 = 開盤跳空 · 黃虛線 = 平均幅度 · 白框 = 最近一次
白點離柱頂很遠 = 開盤跳完之後盤中又走了一段(續強或開高走低)。柱子長期都比黃虛線長,代表這檔財報日的波動比平常大。
反應完還會漂嗎相對 SPY 的累積超額報酬 · 反應日前一天 = 0 · 細線 = 每一場 · 白線 = 最近一場 · 黃線 = 平均
黃線在反應日之後繼續往同一個方向走 = 市場消化得慢(財報後漂移);往回收 = 反應過度。細線散得很開,代表平均沒有代表性。
賣方在法說會後怎麼改公布後 6 天內 · 上 = 調升目標價(深紅)與升評(淺紅)· 下 = 調降目標價與降評 · 藍線 = 目標價中位數變化(右軸)· 有公開報導連結的動作約從 2025 年下半年起才完整
只算有公開報導的券商動作,同一家只算最後一筆;目標價為各券商發布,非本站觀點。股價大漲但賣方沒有跟著調升,或股價下跌但目標價照樣往上調,這兩種背離最值得看。
分析師在問什麼近 1 場 · 主題 × 場次的問題數
誰在問近 1 場上台提問的券商 · 與他們目前的評等
| 券商 | 分析師 | 提問場次 | 最近提問 | 評等 | 目標價 | 評等日期 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| UBS | Michael Goldsmith | 1 | 2026-08-03 | – | – | – |
| Piper Sandler | Alexander Goldfarb | 1 | 2026-08-03 | – | – | – |
| Mizuho | Haendel St-Juste | 1 | 2026-08-03 | 看多 Outperform | 130.00 | 2026-06-01 |
| Scotiabank | Greg McGinniss | 1 | 2026-08-03 | 看多 Sector Outperform | 126.00 | 2026-09-17 |
| Bank of America | Andrew Reale | 1 | 2026-08-03 | – | – | – |
| BMO Capital Markets | Juan Sanabria | 1 | 2026-08-03 | – | – | – |
| Wells Fargo | Samir Feldman | 1 | 2026-08-03 | – | – | – |
| Evercore | Michael Griffin | 1 | 2026-08-03 | 中立 In-Line | 123.00 | 2026-09-21 |
| Ladenburg | Floris van Dijkum | 1 | 2026-08-03 | – | – | – |
| Citi | Craig Mailman | 1 | 2026-08-03 | – | – | – |
| Barclays | Richard Hightower | 1 | 2026-08-03 | – | – | – |
| JPMorgan | Michael Mueller | 1 | 2026-08-03 | 看多 Overweight | 114.00 | 2025-12-18 |
| Green Street | Paulina Rojas-Schmidt | 1 | 2026-08-03 | – | – | – |
目標價為各券商發布,非本站觀點。提問場次 = 近 8 場有 Q&A 整理的法說會裡,這家券商的分析師上台提問的場數;常問的通常是主要覆蓋券商。評等與目標價只列有公開報導的那一筆,日期連到原報導。
法說會 Q&A 分析師問題與公司回答的中文重點
- 1下半年NOI成長加速是否仍成立財測與展望Michael Goldsmith (UBS)
問管理層先前提到下半年NOI成長會加速，在第二季業績較低之後是否仍成立？驅動因素是入住率成長、租金成長還是其他？
答Daniel Guglielmone表示，與5月電話會議一致，第三季仍會有入住率波動，壓制成長，第四季加速，但效益可能要到明年才會顯現，因為新租戶需開業營運並支付租金。Donald C. Wood補充，主力租戶開業時間集中在第四季，之後主力租戶入住率可望升至98%以上。
開場陳述裡相關的內容
CFO Daniel Guglielmone在開場陳述中表示，第二季FFO每股$1.88，年增7%，經調整可比成長（現金基礎）為4.2%，年初至今4.6%；GAAP可比成長為2.8%，年初至今3.7%，均優於預期。
- 2租賃需求的進攻性與防禦性需求與訂單Alexander Goldfarb (Piper Sandler)
問租賃強勁是反映租戶全力擴張（100% offense），還是因為空間稀缺導致租戶被迫租賃？
答Donald C. Wood表示，答案是兩者平衡，但主要驅動力是租戶的長期擴張計畫（進攻性）。由於過去15至20年幾乎沒有新增供應，好的空間需求總是大於供給，因此即使有防禦性考量，整體仍是進攻性。
開場陳述裡相關的內容
Wendy A. Seher在開場陳述中表示，本季簽約819 thousand square feet（81.9萬平方英尺），創公司史上單季最大可比租賃面積，租金價差15%，過去12個月可比租金調漲率17%，為10年來最高。
- 3收購管道、目標回報與資本循環資本配置Haendel St-Juste (Mizuho)
問收購胃口如何？目前處於什麼階段？資產循環是否看到更多交易通過篩選？目標回報為何？股權是否可能參與？
答Jan W. Sweetnam表示，投資人日時管道約$1.4 billion（14億美元），目前略增，交易流強勁。競爭加劇，cap rate下降，部分優質物業交易cap rate低於5%，無法達到8%無槓桿IRR。目標是6% cap rate或略低，若未來5年CAGR達4-5%，可達8%以上無槓桿IRR。Wendy A. Seher補充，盡職調查深入，重視租戶關係與市場回饋，例如堪薩斯城收購一年內已簽約超過20筆交易。
開場陳述裡相關的內容
Donald C. Wood在開場陳述中表示，團隊持續聚焦於增值收購（扣除處置後），有幾筆重要交易接近完成但尚未宣布。CFO Daniel Guglielmone提到第二季完成$66 million（6,600萬美元）資產出售，2026年年初至今達$225 million（2.25億美元），加權平均cap rate 5%；2025年與2026年合計$540 million（5.4億美元），加權平均初始現金收益率5.4%，放棄的無槓桿IRR平均低於7%。
- 4Kingstowne收購策略與潛在交易性質資本配置Greg McGinniss (Scotiabank)
問Kingstowne收購是否僅為租賃策略？潛在的2筆交易是新市場的主導型中心還是現有市場的群聚機會？
答Donald C. Wood表示，Kingstowne是兩座購物中心之間的土地，收購是防禦性策略，以填補區塊，同時也有進攻性，因有替代方案計劃。關於潛在交易，無法評論具體物業，但公司目標是進入3至5個新市場，同時填補現有市場，是兩者結合。
開場陳述裡相關的內容
Donald C. Wood在開場陳述中表示，團隊在幾筆重要交易上接近完成，但尚未宣布。
- 5終止費上調與G&A投資細節Andrew Reale (Bank of America)
問哪些租戶推動今年終止費上調？G&A增加是否用於數位計畫投資？
答Donald C. Wood舉例說明，一個投資級租戶支付7年租金（$3 million，300萬美元）作為終止費，讓公司得以用更高租金的新租戶回填，實現雙重獲利。Daniel Guglielmone補充，今年迄今$8.6 million（860萬美元）終止費中，超過三分之二來自投資級租戶；G&A增加主要用於數位創新與業務發展團隊，預期可獲得強勁回報。
開場陳述裡相關的內容
CFO Daniel Guglielmone在開場陳述中表示，終止費展望上調至$10 million至$11 million（1,000萬至1,100萬美元），G&A預測增加$2 million（200萬美元），用於數位創新與業務發展團隊投資。
- 6同店NOI下半年減速與入住率趨勢財測與展望Juan Sanabria (BMO Capital Markets)
問同店NOI下半年是否減速？驅動因素為何？在建入住率趨勢如何？
答Daniel Guglielmone表示，第二、三季入住率波動較大，第四季將有明顯復甦。GAAP可比指標下半年預期在低二（low twos）範圍，現金基礎在低四（low fours）範圍，混合後約低三（low threes）。對2027年可比指標感到樂觀。
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CFO Daniel Guglielmone在開場陳述中表示，第二季經調整可比成長（現金基礎）4.2%，GAAP可比成長2.8%，均優於預期。
- 7多戶住宅管線收益率與開工時程新產品與新業務Samir Feldman (Wells Fargo)
問目前有權開發的多戶住宅管線收益率為何？未來12至24個月潛在開工活動？哪些地點最接近確定？
答Donald C. Wood表示，住宅開發目標現金回報率為mid-6s至7%，若低於6%則不進行。佛羅里達Pembroke與Assembly的其中一個地點最接近啟動，預計未來12個月內可能再啟動1至3個項目。
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Donald C. Wood在開場陳述中表示，住宅開發僅在現有購物中心多餘土地進行，已分配$400 million（4億美元）於Blair at Ballard，301 Washington Street預計2027年1月交付，Lot 12預計2027年底交付，Willow Grove新增261單位。
- 8cap rate壓縮與競爭加劇競爭與市占Michael Griffin (Evercore)
問cap rate壓縮是否因競爭加劇？還是因目標市場從擴張市場轉向沿海核心市場？
答Jan W. Sweetnam表示，整體資金追逐零售資產，競爭增加導致收益率下降，但公司仍能透過營運能力驅動8%以上IRR。Daniel Guglielmone補充，這些是特殊資產，進入cap rate不是唯一考量，重點是未來5年承銷的IRR。
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Jan W. Sweetnam在回答先前問題時提到，市場競爭加劇，部分優質物業cap rate低於5%，目標為6%左右。
- 9Bethesda Row抵押貸款與合資機會財測與展望Floris van Dijkum (Ladenburg)
問Bethesda Row的$200 million（2億美元）抵押貸款明年到期，是否有選擇延長？是否可能出售合資權益？
答Donald C. Wood表示，公司有許多資本選項，包括對重要資產進行合資，但不會失去控制權。這是一個低成本的資本來源，未來幾個月或幾年會考慮作為擴展業務的增量工具。
開場陳述裡相關的內容
CFO Daniel Guglielmone在開場陳述中表示，除8月到期的$30 million（3,000萬美元）債務外，到2027年中前無債務到期，流動性$1.2 billion（12億美元）。
- 10機構資本壓縮cap rate的合理性Craig Mailman (Citi)
問機構資本在租金增長有限的情況下壓縮cap rate，是否反映租金增長加速預期、通脹對沖，還是資本市場可及性？
答Donald C. Wood表示，宏觀因素如通脹對沖和避險需求確實存在，但更重要的是，大型私有資產需要資本，而公司能提供信用與增長。零售房地產不僅是三淨租賃或雜貨店中心，還有核心增益與機會主義機會，少數營運商能提取價值。
開場陳述裡相關的內容
Jan W. Sweetnam在先前回答中提到，市場競爭加劇，cap rate下降。
- 11重建項目資本支出門檻是否改變資本支出與投資Richard Hightower (Barclays)
問租賃強勁是否讓更多資產通過重建資本支出門檻？
答Donald C. Wood表示，確實如此，通脹受控且供應受限的市場中，租金推動能力提升，開啟了過去因數學不可行而未考慮的機會，未來12個月可能納入業務計劃。
開場陳述裡相關的內容
Wendy A. Seher在開場陳述中表示，零售重建管道有6個商場在不同階段，歷史平均回報10%以上。
- 12未來3至5年重建年度支出趨勢Michael Mueller (JPMorgan)
問未來3至5年重建年度支出趨勢？是否接近實質性向上轉變？
答Daniel Guglielmone表示，未來12至24個月可能考慮啟動$400至$500 million（4億至5億美元）的項目，但會保持紀律，僅在回報合理時執行。Donald C. Wood補充，技術投資也將提升營業利潤率。
開場陳述裡相關的內容
CFO Daniel Guglielmone在開場陳述中表示，增量開發POI上調至$14.5至$15.5 million（1,450萬至1,550萬美元）。
- 13高標準資產最難達成的特徵Paulina Rojas-Schmidt (Green Street)
問在追求高標準資產時，最難達成的特徵是什麼？是市場規模、密度化靈活性還是其他？
答Donald C. Wood表示，關鍵在於租約細節與增長機會。若資產已被充分利用且無重新商品化或重建空間，即使位於富裕地區，也會以較高cap rate交易。Wendy A. Seher補充，公司只針對市場中最好的資產，若資產排名第三或第四，則不會吸引所需租戶需求，因此會放棄。
開場陳述裡相關的內容
Donald C. Wood在開場陳述中表示，公司專注於市場主導型零售中心，提供持續現金流增長與價值提升機會。
歷次財報公布 近 16 次 · 新 → 舊
| 會計季 | 公布日 | 盤前 / 盤後 | 反應日漲跌 | 開盤跳空 | 相對 SPY | 反應後 5 日 | 反應後 20 日 | 賣方調升 / 調降 | 目標價中位數變化 | 文件 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 26Q2 | 2026-07-31 | 盤後 | -0.4% | +0.7% | -1.8% | -7.3% | -7.4% | 0 / 0 | – | 財報新聞稿Q&A 13 |
| 26Q1 | 2026-05-01 | 盤後 | -0.7% | -0.9% | -0.4% | -2.1% | -1.6% | 0 / 0 | – | 財報新聞稿 |
| 25Q4 | 2026-02-12 | 盤後 | +0.0% | +1.0% | -0.0% | +4.0% | +3.3% | 0 / 0 | – | 財報新聞稿 |
| 25Q3 | 2025-10-31 | 盤後 | -0.5% | -2.1% | -0.7% | +1.4% | +2.3% | 0 / 0 | – | 財報新聞稿 |
| 25Q2 | 2025-08-06 | 盤後 | -0.9% | +1.8% | -0.8% | -0.5% | +8.8% | 0 / 0 | – | 財報新聞稿 |
| 25Q1 | 2025-05-08 | 盤後 | -1.8% | +0.0% | -1.7% | -0.5% | -2.8% | 0 / 0 | – | 財報新聞稿 |
| 24Q4 | 2025-02-13 | 盤後 | -6.1% | -0.3% | -6.1% | +2.6% | +0.2% | 0 / 0 | – | 財報新聞稿 |
| 24Q3 | 2024-10-30 | 盤後 | -3.0% | -2.8% | -1.0% | -2.2% | -0.7% | 0 / 0 | – | 財報新聞稿 |
| 24Q2 | 2024-08-01 | 盤後 | -0.3% | +2.0% | +1.6% | +0.3% | -3.5% | 0 / 0 | – | 財報新聞稿 |
| 24Q1 | 2024-05-02 | 盤後 | -2.8% | -0.4% | -4.0% | -2.2% | -3.9% | 0 / 0 | – | 財報新聞稿 |
| 23Q4 | 2024-02-12 | 盤後 | +0.3% | -0.0% | +1.7% | -2.3% | -3.2% | 0 / 0 | – | |
| 23Q3 | 2023-11-02 | 盤後 | +2.2% | +2.2% | +1.3% | -4.4% | -0.5% | 0 / 0 | – | |
| 23Q2 | 2023-08-02 | 盤後 | +1.9% | +0.3% | +2.2% | +0.8% | -4.9% | 0 / 0 | – | |
| 23Q1 | 2023-05-04 | 盤後 | -0.1% | -1.7% | -1.9% | -4.9% | -9.6% | 0 / 0 | – | |
| 22Q4 | 2023-02-08 | 盤後 | -0.5% | +2.6% | +0.4% | +0.8% | -5.0% | 0 / 0 | – | |
| 22Q3 | 2022-11-03 | 盤後 | +5.7% | +4.6% | +4.3% | -3.3% | -4.3% | 0 / 0 | – |
公布日 = 8-K Item 2.02 的申報日。盤前 / 盤後是用「當天與隔天哪一天的開盤跳空比較大」推估的,反應日漲跌 = 反應日收盤 ÷ 前一日收盤(已還原配息)。反應後 N 日 = 反應日收盤之後 N 個交易日的報酬減掉同期 SPY,看的是有沒有繼續漂。賣方欄是公布後 6 天內有公開報導的券商動作(同一家只算最後一筆);目標價為各券商發布,非本站觀點。
股價為收盤價、延遲至前一交易日。以上為公開資料的整理,不構成投資建議。