CAMDEN PROPERTY TRUST

問為什麼現在是出售南加州資產組合的合適時機？過去幾年你們一直在思考該組合相對於其他地區的曝險，為何現在行動？另外，你們會將組合拆分出售還是整包出售？

答Richard Campo表示，現在出售是因為陽光地帶成長故事即將迎來轉折點，公司想走在前面；沿海地區交易環境活躍，加州租金成長穩健，買家不需猜測市場轉折時點；且能以遠低於股票隱含資本化率的殖利率出售，並將資金重新部署至陽光地帶及回購股票。關於出售方式，Campo表示會以最大化售價為目標，無論是整包、拆分或組合方式皆可，市場上有許多買家與不同組合可能性。

問請說明今年新租約、續約及混合租金的預期走勢？在達成目標數字上，有哪些市場較令人擔憂？

答管理層表示，第一季新租約與續約租金相較2025年第四季將略有改善，混合租金亦小幅改善；第二季進入租賃旺季後將提供更多細節。目前沒有市場預期衰退，多數市場正在改善，部分先前受挑戰的市場已出現綠芽，整體狀況良好，但仍需觀察旺季表現。

問請澄清1031交換收購的時機？市場預期你們今年是淨賣方，且股票回購似乎提前進行，能否說明全年安排？

答管理層表示，加州交易預期年中完成，11億美元再投資亦在夏季進行，可能先賣後買但會盡量提高效率；股票回購因公司股價極具吸引力而提前執行。全年而言，此交易對2026年指引無淨影響，與市場預期的差異並非來自加州交易。

問今年規劃的開發啟動，預期穩定化報酬率為何？成本趨勢如何？如何承保開發專案租金？

答Alex Jessett表示，成本正在下降約5%至8%，但開發案仍難以估算獲利；2025年開發活動平淡，2026年任何啟動將在下半年。以未趨勢化基礎看，回報率約5%至5.5%，趨勢化後可達約6%。公司擁有或控制數個土地地點，可於今年啟動，但開發仍具挑戰性。

問請說明1,400萬美元法律費用的細節？公司如何看待法律、政治倡議等支出在未來的常態化？

答Alex Jessett表示，1,400萬美元為非核心調整合計數，包含法律費用及開發收購相關成本；法律費用因特定訴訟而顯著增加，但最終會解決並恢復正常水準。Richard Campo補充，過去5年政治行動支出92%集中在加州，出售加州組合後，陽光地帶的政治效能支出幾乎歸零。

問考量陽光地帶競爭加劇與低資本化率，為何有信心能在1031窗口內重新部署資金？若無法重新部署，對收益有何影響？是否需繳稅？

答Alex Jessett表示，公司剛從NMHC回來，接觸許多賣家願意出售資產，Camden因無融資條件、歷史悠久而受賣家歡迎，且擁有優秀的收購團隊，因此不擔心再投資問題。若無法重新部署，將有稅務後果，可能需進行特別股息。

問你們正在考慮的收購交易類型為何？是招租中的開發案還是已穩定資產？評估哪些具體市場？是否包含新市場？

答Stanley Jones表示，已在所有市場評估多個已穩定機會，包括公開與非公開市場；2025年完成4.23億美元收購，若需要可擴大規模，對機會感到樂觀。管理層補充，目前不預期進入任何新市場。

問加州資產仍在同店組合中，移除後對年化同店收入預測的拖累約15個基點，是否正確？若出售價格接近20億美元上限，額外資本如何部署？是否有稅務限制？

答管理層澄清，加州退出同店對收入的影響約25個基點，而非15個基點。若組合以20億美元出售，將增加1031交換份額並可能增加回購。

問大學畢業生就業市場問題是否對業務產生明顯影響？若這僅是2025年現象，是否為潛在上升槓桿？

答Ric Campo表示，2025年大學畢業生就業前景為十年最差，18至24歲失業率10%，該群體住家中比例回到2019年水準。若下半年就業成長合理，可能成為順風；「大而美麗法案」退稅、關稅消退等可能改善經濟，但招聘凍結是否解除仍待觀察。

問能否提供2025年加州對同店收入的影響數字以進行同類比較？加州退出後對同店費用成長的未來影響為何？是否因Prop 13而有助於減輕財產稅？

答Alex Jessett表示，2025年加州對收入的影響同樣為25個基點，與2026年一致；對2026年費用無實質影響。Prop 13確實限制稅收成長，但其他市場財產稅有升有降，2025年整體財產稅成長為0%，加州上升但多數其他市場下降，因此未來費用影響不大。Richard Campo補充，加州政治倡導費用平均每年約80個基點NOI，但未嵌入同店數字，因此陽光地帶組合實際表現優於加州。

問考量Keith在準備評論中提到奧斯汀2027年展望，能否說明2026年底至2027年各市場的復甦曲線深度或退出速度排名？

答Keith Oden表示，不會提供2027年指引但可討論；Camden過去5年建造物業租金已回到2021年底水準，即將進入零租金成長第5年，此為35至40年來未見，即使GFC或COVID期間也未發生；租戶收入5年成長20%而租金持平，財務健康，當轉折來臨時通常會很劇烈。Ric Campo補充，奧斯汀和納什維爾因供應過多而恢復較慢，其他市場在未來12個月供應被吸收後，供需經濟將有利。

問2024年Q4新租約-4.7%，2025年Q4為-5.3%，今年新租約租金成長超過0%門檻的可能性為何？可能、可行或不太可能？

答管理層表示，轉折點非常重要，一旦達到，綜合型投資人將湧入，股價將大漲；這是時間問題而非會不會的問題。今年發生是可能的，將隨每季更新。

問請說明丹佛公用事業轉開帳單法規變更的具體內容？其他州是否有類似法規草案可能壓抑附屬收入？

答管理層表示，科羅拉多州眾議院法案25-1090自2026年1月1日生效，不再允許對公共區域公用事業收費，總影響約180萬美元，接近同店NOI的19個基點。Laurie Baker補充，法案要求房東在簽約前揭露全部租賃成本，包括公共區域維護及公用事業估算；公司已對所有物業進行分戶計量以因應。多數市場因支持商業而成長快速，不預期其他地方出現類似法規，但會密切監控。

問市區與郊區資產在表現或租金成長上是否看到差異？對今年剩餘時間的預期為何？

答管理層表示，市區資產表現明顯較好，2025年Q4收入已開始拉開差距，預期2026年持續；這是相對於過去3至4年的轉變，A級市區目前表現佳，因先前受創較深，有餘力恢復。

問你們預期今年市場租金成長約2%，但第三季電話會議時為3%至3.5%，更早前第三方甚至超過4%，什麼改變導致下修？2%預期對應什麼就業成長假設？下行情境為何？

答管理層表示，因不確定性，經濟學家原預期供應下降將帶動成長，但過剩供應吸收時間較長；2025年五月畢業生招聘疲弱，就業成長不如預期，造成壓力。Keith Oden補充，Wheaton原預期2025年Camden市場就業成長近350,000個，後下修至170,000；2026年預期257,000個，若達成將是很好的一年。

問過去幾年其他物價上漲，傳統20%租金收入比是否仍成立？或因通膨壓力而需下修？

答Ric Campo表示，20%仍是很好的數字，住戶平均收入12.1萬美元，過去3至5年實質薪資成長4%至5%；消費者信心低主要因心理因素，單戶住宅價格與利率上升使購屋負擔性惡化，但租金持平、油價下跌，住戶財務狀況良好。

問營收增強與重新定位資本支出指引較去年下降，原因為何？正在進行哪些舉措？

答管理層表示，重新定位支出略降，因已對投資組合完成約70%至80%，機會較少；但仍認為這是資本最佳用途之一，將繼續進行。

問目前管線中四個物業以當前市場租金，預期收益為何？是否在5%至5.5%範圍？考量近年租金成長疲軟，這些資產趨勢如何？

答Alex Jessett表示，目前管線中兩個交易為丹佛Baker和納什維爾Gulch，回報更具挑戰性，原列為2025年開工，現可能延至2026年底；另兩個控制地點回報稍好，未趨勢化約mid-5（中段5%）。丹佛市中心和納什維爾市中心供應過剩，等待經濟好轉再啟動，若無法增厚股東價值則不會進行。