CAMDEN PROPERTY TRUST

問能否提供2026年的初步想法，包括earn-in、其他收入等？

答Alex Jessett表示目前不提供2026年指引，但earn-in預計與2025年持平。他提到2026年不確定性較2025年低，因為關稅和稅收問題應已解決，且2025年吸收的大量供應在2026年不需再吸收，整體環境較樂觀。

問私人投資者（尤其是大型機構）對公寓投資的興趣如何？哪些市場興趣較高或較低？

答Alex Jessett表示多戶住宅的待投資金（dry powder）領先所有資產類別，需求強勁但可供出售資產有限。Stanley Jones補充交易環境健康，資本化率穩定，A級資產在4.5%至5%，B級在5%至5.5%。Alex Jessett指出沿海地區銷售多於陽光地帶，因陽光地帶未來增長預測較難，賣方不願在供應過剩時出售，預期2026年中可能出現轉折點。

問第四季租約價差相對於典型季節性如何？

答Alex Jessett表示第三季混合租金率從第二季到第三季僅下降10個基點，是該領域最低減速，顯示陽光地帶市場開始站穩。第四季混合租金率預計下降約1%，符合典型季節性，但今年較早進入淡季約一個月。

問租約租金增長是否會持續到明年春季？同店收入指引下調25個基點是否由入住率驅動？

答Alex Jessett表示收入增長下調主要由租金率驅動，而非入住率，因為公司為確保第四季入住率而略微降低租金。他拒絕提供2026年指引，但強調2026年不確定性降低，包括稅改已不在檯面上、通膨下降、聯準會降息、中期選舉前政府可能維持經濟穩定，以及Camden市場新交付量減少25%。

問在公私市場脫節下，公司願意投入多大規模進行股票回購和資產處分？

答Richard Campo表示歷史上在2000年曾回購16%股份。目前股價較共識NAV折價30%，資產出售資本化率約6%中段，而市場資本化率為4.5%至5%，因此有150至200個基點的正向利差。他強調不會增加槓桿，會持續出售資產來支應回購，且會相當積極投入。

問投資組合中直接與新供應競爭的比例為何？與去年相比如何？明年預期為何？

答D. Keith Oden表示所有投資組合都直接與供應競爭，2026年將是Camden四十五年來供應量最高的一年。奧斯汀和納什維爾受影響最大，加州影響最小。去年約20%資產直接與新供應競爭，現在降至9%，且將持續改善。他也提到消費者情緒問題，如奧斯汀和納什維爾，即使競爭不激烈，消費者仍預期折扣。Laurie Baker補充奧斯汀Rainy Street從入住率最低轉為最高，顯示市場可能快速轉變。

問大華府地區今年表現強勁，但同業指出活動減少，公司看法為何？

答Alex Jessett表示華盛頓特區都會區仍是公司首要市場，上半年受政府重返辦公室驅動表現極佳，現在從極端正向異常值轉為最佳市場。第三季是連續營收成長最高的市場。他提到未看到Doge對消費者的直接影響，但競爭對手有反應性行動。北維吉尼亞最強，其次為特區和馬里蘭。

問供應交付後典型的干擾期多長？Camden的成長故事是否要等到2027年？

答D. Keith Oden表示供應數據顯示Camden市場交付量從2025年190,000戶降至2026年150,000戶，2027年約110,000戶。典型300戶社區每月吸收約25戶，因此租賃期約10至12個月。他認為2026年將看到顯著正面影響，2027年因交付量已確定會更好。Richard Campo補充需求面更重要，2025年是二十多年來最佳吸收年，受惠於遷移、人口結構和高留駐率。他提到購屋成本高，中等房價每月成本3,200美元（2019年為1,750美元），首次購房者中位年齡從34-35歲升至40歲，因此租屋需求將持續。

問REITs在公開市場表現不佳，四十年來缺少什麼？現在是否到了REITs實現應有表現的時候？

答Richard Campo表示長期來看公私市場價值接近，市場脫序通常不會持續太久，因為聰明投資者會進場。他認為公開市場提供資本管道，公司採用買入持有模式。D. Keith Oden比喻為比賽場地，過去幾年債務和資產負債表優勢偏向公開公司。Richard Campo補充若折價是因為市場不信任管理層，則公司是價值陷阱，應考慮出售；但若只是市場錯位，最終會回歸NAV。他提到目前折價約30億美元，但相信市場會修正。

問資產處分是否顯示應稅收益？房產稅退稅對明年影響多大？

答Alex Jessett表示處分採用1031交換，先買後賣。公司有能力出售以吸收約4億美元收益，若用於回購股票則不需1031交換。關於房產稅退稅，2024年約650萬美元，2025年約550萬美元，公司持續透過訴訟獲得退稅，預期未來仍會維持相同水準，因此2025年退稅減少不會造成重大逆風。

問市場優惠對2026年市場租金與2025年淨有效租金比較的影響為何？

答Laurie Baker表示高供應市場（奧斯汀、納什維爾、丹佛、鳳凰城）平均提供約五週免租金優惠（約10%）。公司從七月開始逐步降價以優先入住率，策略奏效。Alex Jessett補充這些優惠多為預付，消費者習慣支付正常租金，續約時不會有太大衝擊，但這些優惠需要在2026年消化。

問自第一季以來未啟動開發項目，是否計畫加快開發啟動？

答Alex Jessett表示目前能以低於重置成本購買房地產，因此收購和回購是更好的資本運用。但建築成本已開始下降5%至10%，公司正在尋找土地並有合約，預期2026至2028年收入增長可能使開發更具吸引力，因此會更積極，但2025年仍以收購和回購為主。

問第四季混合租金下降1%是否全部來自新租賃利差？是否有特定市場更疲軟？

答Alex Jessett表示第三季為推動入住率而犧牲新租賃成長，因此第四季新租賃是主要驅動力。沒有單一市場特別疲軟，反而納什維爾、達拉斯、夏洛特和亞特蘭大表現優於預期。Laurie Baker提供具體數據：達拉斯混合租金從負1.2%改善至正0.6%，平均空置天數從38天降至31天；夏洛特從負0.2%改善至正0.5%，遷入增加61件；納什維爾從負1.3%改善至正0.4%，續約和轉讓在8月達高峰；亞特蘭大從正0.3%改善至正0.7%，遷入增加96件。Alex Jessett補充納什維爾新租賃租金從第二季到第三季上升61美元。

問基於10月裁員、製造業下滑、通膨等數據，為何不擔憂需求？2026年同店收入若未實質改善是否令人震驚？

答Richard Campo承認有樂觀和擔憂因素，但公司因供應減少和高留駐率，不需要太多需求。D. Keith Oden表示公司有即時指標，未看到居民因失業而搬出的增加，Camden市場因人口結構和就業集中而具有韌性。Richard Campo未直接回答2026年同店收入是否會實質改善，僅表示需要比正常更少的就業機會就能有合理市場。

問投資組合中A級與B級、城市與郊區資產表現是否有差異？

答Alex Jessett表示A級資產表現略優於B級，第三季城市資產表現遠優於郊區，因為供應第一波集中在城市，第二波集中在郊區。當被追問時，他解釋大部分B級資產位於郊區，而供應集中在郊區。

問第二季時提到第四季混合增長率會像第二季，但現在指引比第二季低約150個基點，什麼改變最大？

答Alex Jessett表示主要原因是競爭對手在淡季前積極降價以爭取入住率，尤其是在華盛頓特區，Doge的討論導致競爭對手反應性行動。即使需求強勁，在供應充足和競爭對手降價的環境下，公司必須跟進。

問行銷成本連續兩年雙位數增長，是否反映前端需求較弱？

答Alex Jessett表示行銷成本上升有兩個原因：一是SEO搜尋引擎優化成本因競爭加劇而大幅上升，二是供應高導致所有營運商爭取相同潛在客戶，公司需增加流量。他預期供應被吸收後SEO成本會大幅下降。

問Witten Advisors是否仍預期2026年市場租金增長超過4%？

答Alex Jessett表示Witten Advisors的數字略有下調，但仍預期2026年增長3%或3.5%，2027年超過4%，且增長可能更多在下半年。