CAMDEN PROPERTY TRUST

問關於50個基點的同店收入指引，如何從出租率、壞帳和其他收入角度達成？7月和8月的混合租金增長情況如何，以及這如何影響指引？

答Alex Jessett表示不會提供7月整體數據，但指出7月有效租金（新租約與續約混合）表現良好，簽約數據提供對第三季剩餘時間的良好能見度（新租約提前25天、續約提前60天簽署）。出租率方面，預期第三季小幅上升、第四季小幅下降，但不會重演去年第四季降至95.1%的大幅下滑。

問16.25億美元的出售價格是扣除交易成本之前還是之後？如果是之前，投資人應預估多少交易相關費用？

答Alex Jessett確認16.25億美元為扣除交易成本前的金額，交易成本約1,500萬美元，其中超過一半為洛杉磯市一筆交易的管理稅。

問考量目前股價，股票回購是否已不在考慮範圍？是否需要額外資產處置？對資本部署的整體看法？

答Ben Fraker表示資本配置會綜合考量資產購買、開發、翻新和股票回購。目前1031交換計劃剩2億美元以盡量減少特別股息，若需返還資本，寧願回購而非特別股息。他認為即使目前股價（約111美元）仍低於共識NAV（約130美元），買回股票是最佳投資，但需權衡稅務效率與現金流，不排除未來繼續回購。Alex Jessett補充說Camden是「screaming buy」。

問系統平均新簽租約在7月有幾天轉正，這是否意味著7月和8月新租約接近持平？還是每日波動大，混合後數字更低？

答Alex Jessett確認每日波動相當大，但已接近持平點。他預期不會整個第三季都持平，因為租賃旺季通常在8月下旬達到高峰，9月開始季節性下降。他強調這是幾年來首次看到系統性新租約轉正，對方向感到樂觀。

問基於目前看到的綠芽，是否仍預期新租約定價在第四季進一步改善？下半年混合租金成長的預期為何？

答Alex Jessett表示第三季和第四季新租約表現會相似，第四季因比較基期較低而較容易。預期第三季和第四季混合租金成長率約在1%至略高於1%之間，且去年第四季明顯較弱有助於達成。

問關於定期貸款，下半年債務到期的計畫是什麼？

答Ben Fraker表示設立定期貸款是為了在等待加州出售期間增強流動性，1年期限提供持續靈活性和信貸額度及商業本票的完全可用性。若市場合適，可能在11月發行長期債券再融資，但定期貸款已提供足夠流動性。

問在NAREIT時曾暗示第三季會出現明顯的曲棍球桿式事件，但目前的綠芽感覺還不像，是否稍微收回這個論點？

答Alex Jessett明確表示完全沒有收回，第三季看起來非常強勁，新租約、續約、混合成長會是異常突出的一季，並將提供進入第四季所需的定價能力。Ben Fraker補充說明市場有「近期效應」，但歷史顯示金融危機後收入成長平均約4%，目前供應高峰過後，供需平衡時成長會更像曲棍球桿而非緩慢增長。

問去年有使用優惠，現在是否已收回？

答Laurie Baker表示優惠在各市場趨於平穩，主要出現在高供應區域的開發案。作為慣例不使用優惠，但少數收購或新開發案會假設至少一個月優惠。她以奧斯汀為例，入住率從2025年第二季的94.7%提升至本季96.1%，7月達96.6%，優惠消退後定價能力改善。

問在AI、技術進步、數據分析方面是否有其他作為，能顯著推動同店收入？還是大部分已完成？

答Alex Jessett表示對AI能改善損益表每一項目極度樂觀。Camden採取「領導力、群眾、實驗室」三部分方法，鼓勵團隊提出AI驅動解決方案，並建立實驗室確保安全有效。具體應用包括提高續約率、最小化物業保險費用（約占總費用7%）、分析勞工賠償理賠、理解公用事業支出。每位資深副總裁每月開會討論AI計劃，預期明年此時會看到實際效益。

問除了加州，是否還有其他非核心市場可作為未來銷售目標，例如D.C.，以成為純粹的陽光地帶REIT？

答Alex Jessett表示其他市場就像孩子一樣都愛，沒有意圖賣出任何現有市場。但會減少在兩個最大市場（D.C.都會區和休士頓）的曝險，僅為投資組合配置目的，其餘市場長期保留。

問哪些市場相對於預期有最強改善或令人失望？同店收入指引中點中，入住率、租金增長和輔助收入的粗略貢獻為何？

答Ben Fraker回答同店收入指引由所有組成部分構成，第二季入住率較好，預期第三季上升、第四季小幅下降。壞帳率預期約40個基點（先前指引50個基點，差異主要因加州移除）。其他收入預期成長約3%，下半年混合成長率約1%或更高。Alex Jessett表示沒有市場明顯偏離預期，稍微落後的市場包括奧斯汀、丹佛和鳳凰城，但奧斯汀簽約新租約從3月下降11%改善至7月下降3%（改善800個基點），鳳凰城東邊表現優於西邊，Camden 100%在東邊。Ric Campo補充丹佛有效新租約從第二季負7.7%改善至目前負4.3%。

問今天有多少百分比的租約是相對於市場租金有溢價？溢價幅度大概是多少？

答Alex Jessett表示7月實際上進入「loss to lease」情況，這是今年首次。租金增益出現在奧斯汀和納什維爾（輕微增益），其餘市場處於租金損失狀態。

問在加州重新定位過程中，是否考慮過中西部市場？是否確定最佳投資仍在陽光地帶？

答Alex Jessett表示會觀察人口和就業增長，目前經營的市場在兩方面領先全國。注意到部分中西部市場人口增長較突出，但認為是負擔能力問題，尚未確認是否為長期趨勢。每年會深入分析兩到三個市場，最近一次是納什維爾，之後沒有市場通過篩選。若發現長期趨勢會考慮進入。

問行銷和租賃費用今年至今增長雙位數，遠高於其他成本類別，這是否暗示市場強弱？

答Ric Campo表示客戶獲取成本同比增加，行銷支出在租賃高峰期大幅增加，因為第一季入住率95.1%不理想，為捕捉需求而增加支出。好消息是潛在客戶量增加，客戶卡片到參觀比例同比提升約7%。

問今年至今市場遷移情況如何？相對於歷史水準和年初預期，哪些市場更強或更弱？

答Alex Jessett表示國內遷入持續，引用John Burns的標題「國內遷移正在正常化，而非消失」，並指出這是50年趨勢。第二季16%新租戶來自陽光地帶以外，高於一年前的15.5%和更早的14%。市場有充足工作機會、吸引年輕人、天氣好，驅動持續遷入。

問下半年混合成長略高於1%，比上半年改善約200個基點，但主要陽光地帶同業僅假設30個基點改善，為何Camden的成長會強勁得多？

答Ben Fraker表示這基於目前看到的入住率動能、續約動能和綠芽，以及優惠開始隨競爭對手租賃完成而減少。Alex Jessett補充說不同經營者可能採取不同方法，Camden先提高出租率再獲得定價權，相信各自方法適合各自投資組合。

問7件收購案的即期初始現金NOI收益率為何？第2年穩定化收益率如何？

答Stanley Jones表示第1年收益率在4%以上（high 4s），基於目前有效租金。6件收購提供優惠，範圍從無到略高於1.5個月，但優惠並非適用於所有房型或租期，通常只限空置單位。承銷保守，假設2027-2028年前無實質有效租金增長，移除優惠後1年至1.5年內可達5%以上（mid-5s）收益率。Alex Jessett補充這項交易從19年屋齡換成5年屋齡，第1年FFO中性、第2年增值，是了不起的成就。

問兩個租賃去化中的開發案進展如何？租金和優惠相對於承銷假設的表現？預期穩定化收益率？

答Alex Jessett表示Village District案接近租賃去化尾聲，穩定化收益率約6%。South Charlotte和Blake me first案建造成本較預期大幅下降，分母有利，預期穩定化收益率在5%以上（high 5s）至6%範圍。Nations案仍在早期，尚未開始招租。

問7月續約超過4%，發出續約在4.2%水準，預期能達成多少？歷史上可能低50個基點，新租約變動是否可能讓實際更接近？另外，為何不提供7月新租約數字？

答Ric Campo表示續約發出後簽署時實際效果在預期落差範圍內，9月數字比8月更強，只要方向接近4%以上（high 4s）就對第三季和第四季感到樂觀。Alex Jessett解釋不提供月度數字是因為會讓市場過度關注小片段數據，而非整體情況，但承認有好數字想分享，目前會努力避免提供月度數字。Ben Fraker補充說市場對二階導數反應，即時數據可能造成不必要的波動，需要更長期數據顯示趨勢。