BXP, Inc.

問處分資產進展良好且可能加速，是否考慮更多處分來收緊投資組合？如何平衡Mike提到的FFO成長？是否願意為了強化投資組合而承受短期FFO負面影響？

答Owen Thomas表示，維持9月設定的$1.9 billion（19億美元）出售目標，但若價格有吸引力會執行更多出售，並關注稀釋影響。土地出售完全具有增值性（accretive），因為不產生收入，且會繼續出售土地資產，但會與較高資本化率的辦公資產出售相互平衡。Michael LaBelle補充，已完成的$1.1 billion（11億美元）出售進度略超前，稀釋$0.06至$0.08 per share在投資人日$0.04至$0.09的範圍內，但偏向高端，因辦公資產出售比預期快。Douglas Linde補充，住宅土地價值約$200 million至$300 million（2億至3億美元），部分以聯排別墅用地出售，其餘20%將加入開發管道，相對有稀釋但實際有增值性。

問1.1 million平方英尺在談判中、1.3 million平方英尺在討論中，這個池子的轉換率是多少？與過去幾年及先前景氣改善週期相比如何？

答Douglas Linde表示，截至昨晚，談判中的交易已增至1.2 million square feet（120萬平方英尺），轉換率約95%，很少失敗。討論管道的轉換率約0.5 million square feet（50萬平方英尺）正負，但持續成長。2026年目標租出4 million square feet（400萬平方英尺），目前已確定約2.3至2.4 million square feet（230至240萬平方英尺），年底前可能需要確定5 million square feet（500萬平方英尺）才能達到目標。

問你提到AI沒有蠶食投資組合中的空間需求，能否詳細說明如何追蹤？是否可能蠶食不在投資組合中的其他類型空間？

答Owen Thomas表示，這非常難以預測，但目前的經驗是租賃活動加速，客戶成長多於萎縮，承租更好空間、簽更長租約。AI對BXP是淨加分，特別在灣區是淨吸收量的重要驅動力。短期內AI更可能取代重複性任務和支援性工作，這些職位通常不在頂級工作場所。Rodney Diehl補充，舊金山整體租戶需求約8 million square feet（800萬平方英尺），36%來自AI或AI相關科技公司，包括OpenAI、Anthropic等。Hilary Spann表示，金融服務業需求強勁，中城頂級建築中只有一個超過100,000平方英尺的直接出租空間；Anthropic正在紐約尋找250,000至450,000平方英尺（25萬至45萬平方英尺）空間。Douglas Linde總結，兩件事可能同時成立：AI可能取代工作，但某些次市場和城市有成長，BXP剛好位於成長地區。

問Mike提到季度FFO將隨入住率改善持續成長，為強勁'27年奠定基礎，是否應將2026年第四季視為明年的季度基準運行率？

答Michael LaBelle表示，這是好的起點。第一季因G&A歸屬是季節性最低，同店入住率第一季持平，之後入住率會上升，下半年成長多於上半年，帶動2027年成長。Owen提到的400個基點入住率提升仍預期達成。Douglas Linde補充，2026年到期租約已被已簽署但未開始的租約覆蓋，且會出租更多空置空間和2027年到期空間，2027年1月可能已覆蓋2027年絕大部分曝險，入住率增加將直接推動獲利。

問是否有辦法重新想像租賃，縮短從租戶搬走到新租戶搬入之間約2年的空置期？例如改善裝修、拆遷或租賃結構？

答Douglas Linde表示，基本上沒有會計上的解決方案，空間狀況才是關鍵。公司已做更多統包式裝修（turnkey builds），控制空間完工日期並減免租期，盡量以現況交付空間，若以現況交付可在空間被接受時開始認列收入，但無法大幅消除空置時間。Michael LaBelle補充，提供工具給租賃團隊結構化租約以更快認列收入，但最終需與客戶協商，完成交易最重要。

問除了租賃，是否有其他方式幫助FFO成長？G&A方面是否能透過AI或其他途徑提高效率？開發方面如何管理管線規模並更早引入股權合夥人，例如343 Madison？121 Broadway是否考慮引入合夥人？

答Douglas Linde表示，加速FFO成長的第一、第二、第三件事是出租空置空間，這是最大機會。G&A方面，公司花時間思考AI工具，但目前處於AI 1.0階段，是無法量化的生產力提升工具而非成本降低工具，G&A佔營收比例微乎其微，且大部分包含在物業營運費用中，對FFO影響不大。Owen Thomas表示，未來住宅開發將為所有項目引入合作夥伴，如Skymark、17 Hartwell有80%合作夥伴，Worldgate也有80%合作夥伴。辦公開發是公司核心，超過8%收益率能為股東帶來豐厚利潤，但為了槓桿會分享，從343 Madison開始，其他辦公開發是否引入合作夥伴取決於槓桿狀況和新增開發機會。

問未來幾季FAD或AFFO的節奏為何？較高的租賃優惠對AFFO的影響？是否預期FAD因租賃成功驅動的成本增加而年減？

答Michael LaBelle表示，預期AFFO會略為上升，因為到期租約較少且入住率提高。租賃成本每年約$220 million至$240 million或$250 million（2.2億至2.5億美元），CapEx約$100 million至$125 million（1億至1.25億美元）。AFFO可能在$4.40至$4.60範圍，略高於今年。節奏上AFFO會跟隨FFO，但因新租約有免租期，AFFO會略為落後。2026年免租指引為$130 million至$150 million（1.3億至1.5億美元），高於去年，但2027年免租將轉為現金租金，AFFO應會增加。

問343 Madison額外16%在談判中，能否談談需求與參觀活動？隨著紐約市頂級物業租金上漲，3年後交付的資產如何可能獲得更高租金？

答Douglas Linde表示，BXP是唯一在2029年前交付新建築的建築，獨特位置。對頂部空間會更謹慎，因為是BXP投資組合中較有價值的房地產，接近能交付給較小租戶時對公司有利。Hilary Spann表示，金融服務業需求強勁，來自約150,000平方英尺的租戶，典型是資產或財富管理或外國銀行。中層和較高層已預訂，對租金趨勢感到滿意，能達到pro forma。紐約中城、Plaza區和Park Avenue租金在過去12個月上漲約15%，343 Madison處於市場頂端，只有少數建築要求類似租金，需求持續加速將對定價造成壓力。

問紐約租金上漲約15%，但現金市值調整有區域差異（波士頓+10%、紐約和DC持平、西岸-10%），如何平衡租金改善與疫情前水準的下降？整體投資組合的市值調整為何？何時COVID租金下調會轉為更不利因素？

答Michael LaBelle表示，在接下來幾年內。Douglas Linde表示，整體投資組合目前被佔用空間的市值調整約在高4%到低5%範圍，比一年前顯著跳升，比一季前適度跳升。最大改善在波士頓Back Bay、曼哈頓和西岸建築物頂層，但西岸建築物底部和華盛頓特區租金穩定，DC問題在於租約結構有顯著年度漲幅，到期時現金租金高於市場租金。租金上調的收入增長適度，但入住率提升的影響更顯著，至少'26和'27年會是這種情況。

問2026年獲得超過200個基點入住率增長，但同店NOI增長持平。是否預見2027年較不嘈雜，接下來的200個基點入住率增長能在同店NOI線上有中個位數的代表性？是否試圖提前完成工作以便明年有更清晰的故事？

答Douglas Linde表示，答案是肯定的，但不會阻止區域主管找有趣的事。Mike的同店是1.25%至2.25%，預期明年會比今年好，因為空置率被拉高且大部分在年底。Michael LaBelle補充，'26年第一、二季入住率增長不如下半年，平均增長約100個基點，年底略高於200個基點，'27年獲得全年效應加上增量入住率，應持續累積改善。

問290 Binney租金4月開始、6月交付，GAAP NOI何時開始認列？資本化利息何時停止？是否同時發生？

答Michael LaBelle表示，GAAP NOI和資本化利息停止同時發生。交易有固定租金開始日期，但租戶改善設計和成本因客戶設計變更而延長，直到6月底才完成並獲得CLO，收入認列規則要求完成後才能開始，所以等到6月底開始收入並停止資本化利息。提醒，因是合併合資企業，即使只擁有55%，以100%成本資本化利息。現金租金4月開始，作為預付租金在資產負債表，6月30日所有現金租金進來並從6月開始在整個租賃期按直線法認列。

問你提到一些利差是負的因為沒提供TI，你認為TI方案的情況如何？哪些市場看到改善？同行指出紐約辦公室TI方案預期在'26年下降，你怎麼看？

答Douglas Linde表示，市中心投資組合的TI優惠正在增強（數字變低），Urban Edge穩定，大華盛頓特區CBD資產穩定，北維吉尼亞略微下降，Midtown適度縮減，西岸仍未下降，但不像2024至'25年那樣上升，仍相當高，因整體空間可取得性。

問看到許多財星500大公司宣布縮減員工人數，如何看待對投資組合的影響？可能從2個角度：需要較少空間，或促使留任員工更多返回辦公室。

答Owen Thomas表示，裁員公告對公司不能是正面，但未看到客戶租賃活動疲軟，追蹤續約客戶顯示他們一直在成長，試圖解讀裁員但感覺是業務單位關閉，未在租賃活動中看到影響。

問考慮到88%進入'27年還會提升，你認為BXP持續優化的投資組合的結構性高峰進駐率會是多少，相對於疫情前或全球金融危機前？能否連結到租金差幅或租金成長，特別在舊金山？

答Douglas Linde表示，平均租期8至9年的投資組合，超過93%或許可達到但難超越。舊金山有最多改善機會，從疫情前到疫情期間最困難，現在復甦發生，有最顯著上行機會。整體空間組合可能適度下修，因低樓層租金未跟上高樓層漲幅，但每棟大樓前20%至30%樓層有正面市值重估，Salesforce Tower最終換約時有顯著正面市值重估。短期Embarcadero Center低樓層可能適度下修。Michael LaBelle補充，租金率與進駐率直接相關，Back Bay和Midtown進駐率收緊且租金加速，投資組合出租率更好時可更有選擇性並收取更高費用。

問很多租賃活動是由被壓抑的需求和返回辦公室驅動，你預期這種運動還會繼續驅動租賃活動多久？是12個月、18個月？

答Owen Thomas表示，還有空間，辦公室造訪數據顯示有額外改善可能。歷史上租賃活動與獲利成長相關，2026年獲利預計更高，裁員是否影響辦公室使用需要更多數據。Douglas Linde補充，航運公司宣布48,000人裁員，但假設沒有一個是在曼哈頓、波士頓、華盛頓特區或西岸辦公室空間流失。金融服務和資產管理客戶持續成長，是為了業務策略僱用更多人，與返回工作無關。法律事務所擴張是僱用更多律師，不是返回工作。北維吉尼亞的國防和網路安全產業需求來自人才居住地，Reston Town Center是人才每晚落腳的第一站。

問洛杉磯和西雅圖的入住率變化，市場往錯誤方向走，對少數資產的市場和策略為何？

答Rodney Diehl表示，西雅圖有2個CBD資產，現有租戶有增長需求，市場需求尚未完全反映舊金山的情況但開始，歷史上西雅圖落後舊金山一年到18個月，預期今年需求增加。洛杉磯在West L.A.和Santa Monica有2個項目，市場仍在從COVID和娛樂業收縮中恢復，但今年有良好活動，有幾個提案在追逐，比灣區慢。Douglas Linde補充，將2棟Santa Monica Business Park建築停用，總共約260,000平方英呎，將建造高價值住宅多戶型項目，因為該地點住宅價值比短期辦公市場復甦多得多，30英畝資產在未來10或20年可能有非常多住宅用途。

問本季TI和LC每平方英呎$128，是否獨特？能否分享已承諾但尚未花費的租賃資本有多少？是否因租賃和入住率提升而累積更多？

答Michael LaBelle表示，手邊沒有那個數字，但在每份Q和K中披露。金額達數億美元（hundreds of millions of dollars），因客戶需長時間才花費，但未看到顯著上升趨勢。本季$128是異常值，歷史上每季在$85至略高於$100之間，包括續約和新租約的租賃佣金和TI成本。AFFO預測假設未來每平方英呎約$100，不是$128。Douglas Linde補充，補充資料中的租賃成本是基於本季有收入事件的租約，是回顧性投資組合，有些2023年底、2024年初簽署的租約剛開始收入認列，隨市場改善預期趨勢慢慢下降。