BXP, Inc.
-0.76 (-1.19%)法說會 BXP, Inc. · 近 16 次財報公布 · 5 場有 Q&A 整理
財報日的股價反應、之後的漂移、券商怎麼改,以及分析師在 Q&A 裡問什麼。只整理已發生的事實,不預測下一場。
財報日怎麼動柱 = 反應日漲跌 · 白點 = 開盤跳空 · 黃虛線 = 平均幅度 · 白框 = 最近一次
白點離柱頂很遠 = 開盤跳完之後盤中又走了一段(續強或開高走低)。柱子長期都比黃虛線長,代表這檔財報日的波動比平常大。
反應完還會漂嗎相對 SPY 的累積超額報酬 · 反應日前一天 = 0 · 細線 = 每一場 · 白線 = 最近一場 · 黃線 = 平均
黃線在反應日之後繼續往同一個方向走 = 市場消化得慢(財報後漂移);往回收 = 反應過度。細線散得很開,代表平均沒有代表性。
賣方在法說會後怎麼改公布後 6 天內 · 上 = 調升目標價(深紅)與升評(淺紅)· 下 = 調降目標價與降評 · 藍線 = 目標價中位數變化(右軸)· 有公開報導連結的動作約從 2025 年下半年起才完整
只算有公開報導的券商動作,同一家只算最後一筆;目標價為各券商發布,非本站觀點。股價大漲但賣方沒有跟著調升,或股價下跌但目標價照樣往上調,這兩種背離最值得看。
分析師在問什麼近 5 場 · 主題 × 場次的問題數
| Q&A 主題 | FY25Q326/01 | FY25Q226/01 | FY24Q326/01 | FY25Q426/04 | FY26Q126/04 | 合計 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 需求與訂單 | 2 | 2 | 2 | 3 | 3 | 12 |
| 財測與展望 | 2 | 2 | 1 | 2 | 2 | 9 |
| AI 與資料中心 | 1 | 1 | 2 | 2 | 2 | 8 |
| 資本配置 | 1 | 4 | · | · | 2 | 7 |
| 定價 | 2 | · | · | · | 3 | 5 |
| 毛利率與成本 | · | · | 2 | 1 | · | 3 |
| 總經與消費者 | · | · | · | 1 | 2 | 3 |
| 新產品與新業務 | · | 1 | · | 2 | · | 3 |
| 供應鏈與產能 | 2 | · | · | · | · | 2 |
| 關稅與政策法規 | · | 1 | 1 | · | · | 2 |
每一格 = 那一場法說會裡,分析師問題碰到這個主題的次數(一個問題可以同時算進好幾個主題)。顏色越深問得越多;從左到右是從舊到新,看得出分析師的注意力往哪裡移。主題是依問題文字的關鍵字歸類,不是人工標註。
誰在問近 5 場上台提問的券商 · 與他們目前的評等
| 券商 | 分析師 | 提問場次 | 最近提問 | 評等 | 目標價 | 評等日期 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Evercore ISI | Stephen Thomas Sakwa、Steve Sakwa | 5 | 2026-04-29 | 中立 In-Line | 67.00 | 2026-09-21 |
| JPMorgan | Anthony Paolone | 5 | 2026-04-29 | 看多 Overweight | 83.00 | 2025-10-17 |
| BMO Capital Markets | John P. Kim、John Kim | 5 | 2026-04-29 | – | – | – |
| Scotiabank | Nicholas Philip Yulico、Nicholas Yulico | 5 | 2026-04-29 | 看多 Sector Outperform | 73.00 | 2026-09-17 |
| Wells Fargo | Blaine Heck、James Colin Feldman | 5 | 2026-04-29 | – | – | – |
| Bank of America Securities | Jana Galan、Jeffrey Spector | 5 | 2026-04-29 | – | – | – |
| Piper Sandler | Alexander David Goldfarb、Alexander Goldfarb | 5 | 2026-04-29 | – | – | – |
| Barclays | Brendan James Lynch、Brendan Lynch | 5 | 2026-04-29 | – | – | – |
| Green Street | Dylan Robert Burzinski、Dylan Burzinski | 5 | 2026-04-29 | – | – | – |
| Morgan Stanley | 分析師、Ronald Kamdem | 5 | 2026-04-29 | – | – | – |
| Citi | Seth Bergey、Michael Griffin | 4 | 2026-04-29 | – | – | – |
| Goldman Sachs | Caitlin Burrows | 4 | 2026-04-29 | – | – | – |
| KeyBanc Capital Markets | Upal Dhananjay Rana、Upal Rana | 4 | 2026-04-29 | – | – | – |
| Ladenburg Thalmann | 分析師、Floris Gerbrand Van Dijkum | 3 | 2026-04-29 | – | – | – |
| UBS | Michael Goldsmith | 3 | 2026-04-21 | – | – | – |
| Cantor Fitzgerald | Richard Anderson | 2 | 2026-04-21 | – | – | – |
| Mizuho | Vikram Malhotra、Vikram L. Malhotra | 2 | 2026-04-21 | – | – | – |
| Jefferies | Peter Abramowitz、Peter Dylan Abramowitz | 2 | 2026-01-26 | – | – | – |
| Truist Securities | Michael Lewis | 1 | 2026-04-21 | – | – | – |
| Compass Point LLC | Floris Van Dijkum | 1 | 2026-01-26 | – | – | – |
目標價為各券商發布,非本站觀點。提問場次 = 近 8 場有 Q&A 整理的法說會裡,這家券商的分析師上台提問的場數;常問的通常是主要覆蓋券商。評等與目標價只列有公開報導的那一筆,日期連到原報導。
法說會 Q&A 分析師問題與公司回答的中文重點
- 1租賃談判時間與租賃資本支出（TI/CapEx）趨勢資本支出與投資Stephen Thomas Sakwa（Evercore ISI）
問在租賃環境好轉下，能否縮短從開始討論到簽約的時間？這對 TI 和 CapEx 有何影響？是否可能看到 CapEx 下降？
答Douglas Linde 表示，租約完成時間取決於租戶法律顧問的積極程度，從幾天到六個月不等，市場狀況影響不大，但公司對租戶要求說「是」的態度變得更強硬，可能使部分租約耗時更長。在 CapEx 方面，波士頓 Back Bay、曼哈頓中城和北維吉尼亞 Reston 的優惠條件（免租期和 TI）已降低，但西岸因仍有大量空置空間，優惠方案仍相當可觀。
開場陳述裡相關的內容
Owen Thomas 在開場陳述中提到第一季完成超過 1.1 million square feet（110萬平方英尺）租賃，營運中投資組合進駐率上升 70 basis points（70個基點）至 87.4%，已出租與已進駐面積差距擴大至 3.5%，顯示租賃環境健康且活躍。
- 2舊金山 AI 租賃需求是否為增量需求AI 與資料中心需求與訂單Anthony Paolone（JPMorgan）
問舊金山 80% 需求來自 AI 租戶，這是否為超出常態的增量需求？還是僅代表 AI 之外的需求只剩 20%？這對市場其他租戶有何啟示？
答Douglas Linde 指出，2010 至 2019 年間吸收主要來自科技巨頭（Google、LinkedIn、Microsoft、Meta），但這些公司目前已停止擴張甚至歸還空間；當前吸收來自新的 AI 導向公司，且吸收量已加速，但無法保證未來三至五季持續。Rodney Diehl 補充，傳統非科技租戶（如 Embarcadero Center 的租戶）已停止縮減規模，處於穩定狀態；舊金山目前有 20 個超過 100,000 square feet（10萬平方英尺）的需求，約 3.3 million square feet（330萬平方英尺），一年前僅約 12 個需求，顯示需求確實增加。
開場陳述裡相關的內容
Douglas Linde 在開場陳述中提到，自 2024 年初以來，AI 和科技業租賃需求佔舊金山市場總租賃需求的比例從 50% 增至 57%，並在今年第一季達到近 80%；過去七季舊金山有超過 3 million square feet（300萬平方英尺）的正吸收量。
- 3343 Madison 額外 27% 租賃談判的性質John P. Kim（BMO Capital Markets）
問343 Madison 另外 27% 空間的租約談判，是否代表空間整合、擴張，還是「音樂椅」？
答Douglas Linde 僅簡短回答：該空間涉及多個租戶（非單一租戶），其中包含一些整合和一些成長，未提供進一步細節。
開場陳述裡相關的內容
Owen Thomas 在開場陳述中提到，343 Madison 已取得 29% 租賃承諾，另正協商 27% 租約，將使承諾出租率達 56%；每週進行多次客戶簡報。
- 4租賃資本支出（Lease CapEx）高於預期財測與展望資本支出與投資Nicholas Philip Yulico（Scotiabank）
問本季租賃 CapEx 較高，$178 million（1.78億美元）計入 FAD 計算；上次電話會議提到全年可能為 $2.20 至 $2.50（2.20至2.50美元）。本季高支出的驅動因素為何？全年租賃 CapEx 應如何看待？
答Michael LaBelle 表示，本季高支出主要來自幾筆幾年前簽訂的提前續約在本季生效，超過 1 million square feet（100萬平方英尺）；每平方英尺每租約年租賃成本約 $10（10美元），屬合理範圍。他不預期未來幾季會持續此水準，但全年租賃交易成本將超過 $400 million（4億美元），因預期進駐率成長，且第二、四季還有其他提前續約。
開場陳述裡相關的內容
Michael LaBelle 在開場陳述中更新 2026 年指引，將 FFO 指引中點上調每股 $0.01，區間為 $6.90 至 $7.04；同店 NOI 成長假設提高 15 basis points（15個基點）至 1.4% 至 2.4%。
- 5生命科學投資組合的處置與長期持有策略Blaine Heck（Wells Fargo）
問已處置西岸生命科學曝險，且大波士頓租賃有成；若交易市場支持，是否可能成為資金來源？或仍視為長期持有？
答Douglas Linde 表示，生命科學投資組合位於 Kendall Square（劍橋）和 Waltham，公司不考慮退出這些市場或大樓。市場需求正從實驗室轉向辦公室，公司正利用此趨勢在傳統辦公大樓容納生命科學公司；昨晚簽署意向書，一家生命科學公司將承租 49,000 square feet（4.9萬平方英尺）辦公空間。生命科學市場已觸底，波士頓生態系統邊際情況好轉，公司相信大波士頓生命科學業務的長期可行性。
開場陳述裡相關的內容
Owen Thomas 在開場陳述中提到，資產出售目標為 2028 年前達 $1.9 billion（19億美元）淨收益，已籌集 $1.2 billion（12億美元），包括辦公室/實驗室/零售出售 $500 million（5億美元）。
- 6吸引 AI 租戶的舉措（規格套房）與電力/建築需求AI 與資料中心需求與訂單Jana Galan（Bank of America Securities）
問為加快進駐速度，是否有規格套房等舉措吸引科技和 AI 租戶？AI 租戶是否有不同的電力或建築要求？
答Bryan Koop 提到，在 Urban Edge 地區，統包式建置（turnkey）對新興公司（含生命科學）效果良好，客戶甚至可能擴大需求。Jake Stroman 表示，在 Reston Town Center 已交付超過 50 間規格套房，兩棟孵化器大樓需求旺盛，常在圖紙和許可證前已出租，租期超過五年。Rodney Diehl 指出，680 Folsom 的全樓層規格套房（34,000 square feet）策略成功，能快速交付；舊金山辦公室未見額外電力需求，但在 Mountain View 的研發物業中，機器人公司有電力需求。
開場陳述裡相關的內容
Douglas Linde 在開場陳述中提到，第一季總租賃量 1.14 million square feet（114萬平方英尺），其中 700,000 square feet（70萬平方英尺）為空置空間租約；目前協商中管道 1.7 million square feet（170萬平方英尺）。
- 7開發管道中住宅與辦公室的資本配置，以及開發收益率與股票回購的權衡定價資本配置Alexander David Goldfarb（Piper Sandler）
問開發管道中住宅（變現後出售）與辦公室的分配為何？考慮股票交易價格和隱含 8% 收益率，如何權衡啟動新辦公室開發與回購股票？
答Owen Thomas 表示，開發管道約 $3.5 billion（35億美元），即將因交付 290 Binney Street 而縮減，但華盛頓特區新項目將補充。住宅項目資本較低（如 Seventeen Hartwell 和 SkyMark 各 20% 股權），未來辦公室資本投入將大於住宅。關於開發收益率，8% 收益率高於股票透視資本化率（約 7s，即7%左右），因此開發對股東具增值性，比部分收購更具吸引力；住宅項目將產生更多費用收入，因公司僅持少數股權。公司長期開發規模維持 $3 billion 至 $4 billion（30億至40億美元），但未來項目數將減少。
開場陳述裡相關的內容
Owen Thomas 在開場陳述中提到，開發管道包含六個項目，總計 3.4 million square feet（340萬平方英尺）及 $3.6 billion（36億美元）投資；辦公室開發預期現金收益率比低品質資產收購高 150 至 250 basis points（150至250個基點）；多戶住宅項目將以財務合作夥伴持有大部分股權。
- 82026 年處置資產的目標組合與定價變化定價總經與消費者Seth Bergey（Citi）
問$400 million（4億美元）處置的目標組合（非策略辦公室、住宅、合資權益、土地）為何？利率變動下，定價和與潛在買家的對話如何改變？
答Owen Thomas 表示，定價未大幅改變，但更多資金正回流辦公室領域，第一季辦公室銷售額年增 72% 為指標。住宅處置大致完成，今年剩餘時間將以非策略辦公室和土地為主。
開場陳述裡相關的內容
Owen Thomas 在開場陳述中提到，2026 年未來處分淨收益可能額外增加 $400 million（4億美元）；第一季辦公室銷售額較 2025 年成長 72%。
- 9343 Madison 合資案的對話進展、時間點與合作夥伴結構Caitlin Burrows（Goldman Sachs）
問343 Madison 合資案最近對話有何進展？時間點和公告預期？是否僅尋求一位合作夥伴？
答Owen Thomas 表示，時間點為今年，目標 2026 年完成資本重組；合夥結構尚未確定，但目前預測可能有多位合作夥伴而非單一。
開場陳述裡相關的內容
Owen Thomas 在開場陳述中提到，343 Madison 正與數個潛在股權合作夥伴協商 30% 至 50% 槓桿權益，已與銀行團達成建設融資意向書，計劃 2026 年完成資本重組。
- 10辦公室需求能否在未來五至十年優於過去二十年需求與訂單總經與消費者Brendan James Lynch（Barclays）
問歷史顯示辦公室需求未必隨科技或經濟成長；過去有 GFC、2010年代過度供給、COVID 等波動。如何對未來五至十年優於過去二十年建立信心？
答Douglas Linde 表示，無法保證未來五年優於過去二十年，但市場實際情況與 AI 影響的討論不同；目前看到辦公室空間額外吸收、客戶成長，以及舊金山和曼哈頓中城南區新組織的顯著成長，這些組織五年前不存在，可能成為科技成長的下一個載體。COVID 曾因轉租和違約改變供需，但當前未見頂級辦公室資產受 AI 就業中斷影響。Hilary Spann 補充，曼哈頓中城南區 2026 年捕捉的 AI 租賃需求與 2025 年相當，且逐年加速。
開場陳述裡相關的內容
Douglas Linde 在開場陳述中提到，美國經濟經歷許多科技週期，當前 AI 新組織帶來戲劇性增量辦公室需求，集中於舊金山和紐約。
- 11股票回購的考量資本配置Upal Dhananjay Rana（KeyBanc Capital Markets）
問股價今年下跌，股票回購是否列入考慮？
答Owen Thomas 表示，股票具吸引力（透視資本化率在 7s，即7%左右，可比銷售在 5s 和 6s，即5%和6%），但公司將資本配置到 8% 以上收益率的開發項目，且目標是降低槓桿（約 8 倍淨債務對 EBITDA），因此未回購股票。
開場陳述裡相關的內容
Owen Thomas 在開場陳述中提到，公司目標包括去槓桿化，且持續透過資產出售籌集資金。
- 12已簽約未開業管道的增量租金與對 NOI/FFO 的影響分析師（Ladenburg Thalmann）
問已簽約未開業管道未量化；已出租與已佔用差距 350 basis points（350個基點），但 Urban Edge 租金較低，佔用價值較低。增量租金和對 NOI/FFO 的影響為何？
答Michael LaBelle 表示，無法明確量化，但平均空置空間租金約每平方英尺 $75（75美元），大部分直接貢獻利潤；以 3.5% 差距乘上在營基盤可估算。曼哈頓中城約有 800,000 square feet（80萬平方英尺）差距，租金約每平方英尺 $100 至 $105（100至105美元），為重要組成部分。
開場陳述裡相關的內容
Douglas Linde 在開場陳述中提到，已執行租約的空置空間為 1.44 million square feet（144萬平方英尺），預期 2026 年接下來三季開始；已出租與已進駐差距為 3.5%。
- 13343 Madison 提前資本重組的動機定價Dylan Robert Burzinski（Green Street）
問租賃強勁且處置順利，為何在 2026 年重新資本化股權，而非等待項目更接近穩定以獲得更強定價？
答Owen Thomas 表示，公司已延遲一年進行資本重組，以完成去風險（租賃超過 50%、材料節省、建設貸款接近完成）。他認為引入資本的條件對股東具吸引力，對 BXP 具增值性，並能釋放資本進行額外投資和去槓桿。
開場陳述裡相關的內容
Owen Thomas 在開場陳述中提到，343 Madison 已取得 83% 營建成本，預期穩定無槓桿現金報酬率 7.5% 至 8%，計劃 2026 年完成資本重組。
- 14同店 NOI 的進駐率提升與 2027 年展望財測與展望分析師（Morgan Stanley）
問今年同店 NOI 大致持平，且部分建築物停用；進入明年，進駐率提升如何？是否有其他建築物可能停用？是否明顯加速進入 2027 年？
答Michael LaBelle 表示，資產出售將影響投資組合規模但僅在邊際；高度確信 2026 年底達 89%，2027 年底達 91%。目前大部分進駐率改善將在 2026 年 12 月 31 日前到位，因此 2027 年將有 100% 完整運行率；2027 年初可能因續約和空置租賃再獲進展，對同店投資組合的增長有信心。
開場陳述裡相關的內容
Michael LaBelle 在開場陳述中提到，2026 年進駐率展望提高 25 basis points（25個基點）至全年平均 88.25%；同店 NOI 成長假設提高 15 basis points（15個基點）至 1.4% 至 2.4%。
歷次財報公布 近 16 次 · 新 → 舊
| 會計季 | 公布日 | 盤前 / 盤後 | 反應日漲跌 | 開盤跳空 | 相對 SPY | 反應後 5 日 | 反應後 20 日 | 賣方調升 / 調降 | 目標價中位數變化 | 文件 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 26Q2 | 2026-07-28 | 盤後 | +4.3% | +0.5% | +5.8% | -9.6% | -8.7% | 0 / 0 | – | 投資人簡報投資人簡報 |
| 26Q1 | 2026-04-28 | 盤後 | -2.6% | -1.2% | -2.6% | +0.8% | -0.8% | 0 / 0 | – | 投資人簡報投資人簡報Q&A 14 |
| 25Q4 | 2026-01-28 | 盤前 | -1.6% | -2.0% | -1.6% | +0.7% | -3.8% | 0 / 0 | – | 投資人簡報投資人簡報Q&A 15 |
| 25Q3 | 2025-10-28 | 盤後 | -5.0% | -1.4% | -5.1% | +0.0% | +4.5% | 0 / 0 | – | 投資人簡報投資人簡報 |
| 25Q2 | 2025-07-30 | 盤後 | -1.5% | -0.9% | -1.1% | +0.4% | +6.9% | 0 / 0 | – | 投資人簡報投資人簡報 |
| 25Q1 | 2025-04-29 | 盤後 | -2.1% | -4.6% | -2.2% | -0.7% | +1.6% | 0 / 0 | – | 投資人簡報投資人簡報 |
| 24Q4 | 2025-01-28 | 盤後 | -5.9% | -3.8% | -5.5% | +5.6% | +4.5% | 0 / 0 | – | 投資人簡報投資人簡報 |
| 24Q3 | 2024-10-29 | 盤後 | -4.0% | -1.0% | -3.7% | -4.1% | -3.1% | 0 / 0 | – | 投資人簡報投資人簡報 |
| 24Q2 | 2024-07-30 | 盤後 | -1.8% | -1.4% | -3.4% | +0.6% | +2.8% | 0 / 0 | – | 投資人簡報投資人簡報 |
| 24Q1 | 2024-04-30 | 盤後 | -4.3% | -6.3% | -3.9% | -1.9% | -6.2% | 0 / 0 | – | 投資人簡報投資人簡報 |
| 23Q4 | 2024-01-30 | 盤後 | -5.0% | -0.7% | -3.4% | -7.3% | -7.9% | 0 / 0 | – | |
| 23Q3 | 2023-11-01 | 盤後 | +4.4% | +2.6% | +2.5% | -7.3% | +6.7% | 0 / 0 | – | |
| 23Q2 | 2023-08-01 | 盤後 | +3.6% | -0.9% | +5.0% | +1.0% | +0.2% | 0 / 0 | – | |
| 23Q1 | 2023-04-25 | 盤後 | +1.7% | +3.4% | +2.2% | -2.7% | -7.2% | 0 / 0 | – | |
| 22Q4 | 2023-02-01 | 盤後 | +5.4% | +2.8% | +3.9% | -6.1% | -13.2% | 0 / 0 | – | |
| 22Q3 | 2022-10-26 | 盤後 | -2.7% | +1.4% | -2.2% | +1.9% | -4.9% | 0 / 0 | – |
公布日 = 8-K Item 2.02 的申報日。盤前 / 盤後是用「當天與隔天哪一天的開盤跳空比較大」推估的,反應日漲跌 = 反應日收盤 ÷ 前一日收盤(已還原配息)。反應後 N 日 = 反應日收盤之後 N 個交易日的報酬減掉同期 SPY,看的是有沒有繼續漂。賣方欄是公布後 6 天內有公開報導的券商動作(同一家只算最後一筆);目標價為各券商發布,非本站觀點。
股價為收盤價、延遲至前一交易日。以上為公開資料的整理,不構成投資建議。