WELLTOWER INC.
-3.39 (-1.46%)法說會 WELLTOWER INC. · 近 16 次財報公布 · 11 場有 Q&A 整理
財報日的股價反應、之後的漂移、券商怎麼改,以及分析師在 Q&A 裡問什麼。只整理已發生的事實,不預測下一場。
財報投影片、法說會重播、財報行事曆這些沒有申報到 SEC 的東西,在公司自己的投資人網站:welltower.com/investors(外部網站,本站只提供連結,不轉存檔案)
財報日怎麼動柱 = 反應日漲跌 · 白點 = 開盤跳空 · 黃虛線 = 平均幅度 · 白框 = 最近一次
白點離柱頂很遠 = 開盤跳完之後盤中又走了一段(續強或開高走低)。柱子長期都比黃虛線長,代表這檔財報日的波動比平常大。
反應完還會漂嗎相對 SPY 的累積超額報酬 · 反應日前一天 = 0 · 細線 = 每一場 · 白線 = 最近一場 · 黃線 = 平均
黃線在反應日之後繼續往同一個方向走 = 市場消化得慢(財報後漂移);往回收 = 反應過度。細線散得很開,代表平均沒有代表性。
賣方在法說會後怎麼改公布後 6 天內 · 上 = 調升目標價(深紅)與升評(淺紅)· 下 = 調降目標價與降評 · 藍線 = 目標價中位數變化(右軸)· 有公開報導連結的動作約從 2025 年下半年起才完整
只算有公開報導的券商動作,同一家只算最後一筆;目標價為各券商發布,非本站觀點。股價大漲但賣方沒有跟著調升,或股價下跌但目標價照樣往上調,這兩種背離最值得看。
分析師在問什麼近 8 場 · 主題 × 場次的問題數
| Q&A 主題 | FY21Q121/04 | FY21Q221/07 | FY21Q321/11 | FY21Q422/02 | FY22Q122/05 | FY22Q222/08 | FY25Q225/08 | FY25Q426/02 | 合計 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 財測與展望 | 1 | 2 | 4 | 3 | 3 | 4 | 2 | 2 | 21 |
| 毛利率與成本 | 2 | 1 | 2 | 4 | 1 | 3 | 3 | · | 16 |
| 定價 | 1 | 3 | 2 | 3 | 3 | 2 | 1 | · | 15 |
| 資本配置 | 2 | 2 | · | · | 3 | 1 | 2 | 2 | 12 |
| 營運效率與人力 | · | · | · | 1 | · | 2 | · | · | 3 |
| AI 與資料中心 | · | · | · | · | 2 | · | · | · | 2 |
| 需求與訂單 | · | 1 | · | · | · | · | · | 1 | 2 |
| 供應鏈與產能 | 1 | 1 | · | · | · | · | · | · | 2 |
| 資本支出與投資 | · | · | · | · | · | 1 | · | 1 | 2 |
| 競爭與市占 | · | · | · | · | · | · | 2 | · | 2 |
每一格 = 那一場法說會裡,分析師問題碰到這個主題的次數(一個問題可以同時算進好幾個主題)。顏色越深問得越多;從左到右是從舊到新,看得出分析師的注意力往哪裡移。主題是依問題文字的關鍵字歸類,不是人工標註。
誰在問近 8 場上台提問的券商 · 與他們目前的評等
| 券商 | 分析師 | 提問場次 | 最近提問 | 評等 | 目標價 | 評等日期 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Deutsche Bank | Omotayo Okusanya、Derek Johnston | 8 | 2026-02-11 | – | – | – |
| KeyBanc Capital Markets | Austin Wurschmidt、Jordan Sadler | 8 | 2026-02-11 | – | – | – |
| Citi | Seth Bergey、Nick Joseph | 8 | 2026-02-11 | – | – | – |
| BMO Capital Markets | Juan Sanabria | 8 | 2026-02-11 | – | – | – |
| RBC Capital Markets | Michael Carroll、Mike Carroll | 8 | 2026-02-11 | – | – | – |
| Green Street | Michael Ostroyak、Emily Meckler | 8 | 2026-02-11 | – | – | – |
| Morgan Stanley | Ronald Kamdem、Adam Kramer | 7 | 2026-02-11 | – | – | – |
| Scotiabank | Nick Yulico | 7 | 2026-02-11 | – | – | – |
| JPMorgan | Mike Mueller | 7 | 2026-02-11 | – | – | – |
| Mizuho | Vikram Malhotra、Georgie Dinkov | 6 | 2026-02-11 | – | – | – |
| Evercore | James Kammert、Steve Sakwa | 6 | 2026-02-11 | – | – | – |
| Baird | Wes Golladay、David Rodgers | 4 | 2025-08-05 | – | – | – |
| Capital One Securities | Daniel Bernstein、Dan Bernstein | 4 | 2022-08-10 | – | – | – |
| 巴克萊 | Steven Valiquette | 4 | 2022-08-10 | – | – | – |
| Bank of America | Farrell Granath、Joshua Dennerlein | 3 | 2026-02-11 | – | – | – |
| Raymond James | Jonathan Hughes | 3 | 2025-08-05 | – | – | – |
| SMBC日興證券 | Rich Anderson | 3 | 2022-08-10 | – | – | – |
| SMBC Nikko Securities | Rich Anderson | 3 | 2022-05-11 | – | – | – |
| Wells Fargo | John Kilachowski、John Kilichowski | 2 | 2026-02-11 | – | – | – |
| Credit Suisse | Tayo Okusanya、不明講者 | 2 | 2022-02-16 | – | – | – |
目標價為各券商發布,非本站觀點。提問場次 = 近 8 場有 Q&A 整理的法說會裡,這家券商的分析師上台提問的場數;常問的通常是主要覆蓋券商。評等與目標價只列有公開報導的那一筆,日期連到原報導。
法說會 Q&A 分析師問題與公司回答的中文重點
- 1定價能力與租金增長的可持續性財測與展望定價Vikram Malhotra（Mizuho Securities）
問詢問定價能力或租金增長加速的細節，對下半年及2023年可持續性的影響，以及公司對醫療辦公大樓（MOB）投資態度轉變的原因。
答Shankh 表示，MOB 投資取決於價格而非資產類別，近期以 5.5% cap rate 收購絕對淨租賃 MOB，並在加州以高 5% cap rate 收購，預期無槓桿 IRR 達高個位數。定價能力方面，第一季 street rates 出現高個位數增長，4 月部分營運商提高至雙位數，加上約一半居民採週年費率調整，預期全年定價能力持續強勁。
開場陳述裡相關的內容
Shankh Mitra 在開場陳述中提到，同店 Senior Housing Operating 營收年增 11.2%，由 4.6% 入住率增長和 4.6% 租金增長驅動，且連續定價增長 4.3% 為歷史最快。
- 2交易市場困境與回報門檻資本配置Steve Sakwa（Evercore ISI）
問詢問交易市場中的困境情況，以及無槓桿 IRR 是否因市場變化而改變，回報門檻如何提高。
答Shankh 表示，疫情初期交易無槓桿 IRR 為低雙位數，市場回升後轉為高個位數；近期融資市場變化使槓桿 IRR 模型顛倒，過去 30 天看到職業生涯中最多交易從合約中退出，但公司以無槓桿基礎承銷，價格不變，並開始看到低雙位數無槓桿 IRR 交易重新出現。
開場陳述裡相關的內容
Shankh 在開場陳述中提到，過去 30 天融資市場劇變，槓桿下降 15 個百分點、成本翻倍、純利息貸款消失，對資產定價產生板塊性影響，並表示對收購前景感到興奮。
- 3代理費用（agency costs）趨勢AI 與資料中心Derek Johnston（Deutsche Bank）
問詢問代理費用季減 10% 的逐月改善情況，以及目前代理利用率與預期的比較。
答Shankh 表示不逐月說明，但確認季度內穩步改善，季度後（4 月）顯著改善，並預期第二季及下半年持續；但若 COVID 再次大規模爆發，所有預期可能失效。Tim McHugh 補充，1 月代理費用較 12 月下降 10%，整個季度持續下降。
開場陳述裡相關的內容
John Burkart 在開場陳述中提到，第一季費用成長 9.5%，但 expense POR 僅年增 3%，為至少自 2017 年以來最低。
- 4Oakmont 合作夥伴關係與 CCRC 收購資本配置Joshua Dennerlein（Bank of America Merrill Lynch）
問詢問 Oakmont 合作夥伴關係的吸引力，以及所收購 CCRC 的細節。
答Shankh 表示，Oakmont 是業界最佳營運商之一，最早回到 90% 以上入住率；公司先前已簽訂長期開發合作夥伴關係。CCRC 由 Oakmont 自行開發，包含出租單位，公司以合理價格購入，預期現金流增長潛力大；部分資產 2021 年開業，2022 年貢獻有限，2023 年後將顯著。
開場陳述裡相關的內容
Shankh 在開場陳述中提到，擴大與 Oakmont 的合作，在加州新增七個資產，並稱 Oakmont 團隊處於營運頂尖水準。
- 5敵意收購的哲學立場定價資本配置John Pawlowski（Green Street Advisors）
問詢問公司對醫院收購的哲學觀點，是否在價格合適時考慮敵意收購。
答Shankh 表示，不評論敵意收購的哲學立場，但保證不會進行敵意收購，公司偏好雙贏交易，並以鏡像互惠原則與合作夥伴往來。
開場陳述裡相關的內容
Shankh 在開場陳述中表示，對 HR 未接洽感到失望，但無意敵意，並強調公司以價格買賣一切。
- 6HR 競標的投資邏輯與後續行動Rich Anderson（SMBC Nikko Securities）
問詢問 HR 競標是否反映逆向投資策略（先稀釋後增值），以及公司是否已停止對 HR 的活動，並確認 1.63 億美元解約費的支付對象。
答Shankh 表示，投資取決於兩個條件：合理價格（相對於重置成本）和營運增值潛力；對 HR 的價格已考慮資產價值及解除潛在稀釋交易的價值。公司不會再評論 HR，專注於其他 30-40 個願意接洽的業主。未直接確認解約費支付對象。
開場陳述裡相關的內容
Shankh 在開場陳述中詳細說明 HR 競標，提出每股 31.75 美元現金要約，外加 1.63 億美元解約費，並強調交易不會稀釋 senior housing 增長。
- 7SHO 入住率趨勢（4 月及第二季）Adam Kramer（Morgan Stanley）
問詢問 SHO 4 月及第二季至今的連續入住率趨勢。
答Shankh 表示，對 4 月及 5 月初的入住率和租金趨勢感到鼓舞，但未提供具體數字。
開場陳述裡相關的內容
Shankh 在開場陳述中提到，第一季同店 NOI 增長 18.4%，並預期下半年加速。
- 8全年指引發布條件財測與展望Michael Griffin（Citi）
問詢問公司需要看到什麼條件才會發布全年指引。
答Shankh 簡短回答：需要確認 COVID 不再構成威脅。
開場陳述裡相關的內容
公司僅提供第二季指引，未發布全年指引。
- 9RevPAR 增長潛力與租金定價定價Michael Carroll（RBC Capital Markets）
問詢問 RevPAR 增長能持續多高，特別當入住率回到高 80% 或低 90% 時，現有居民租金調漲上限是否會推高 street rates。
答Shankh 表示，目前定價能力由成本壓力驅動，但當入住率達高 80% 時將出現供不應求，帶來不同類型漲價；開發成本上升和融資成本高漲限制供應，定價能力可持續。4 月部分營運商 street rates 上漲 15%，高於內部漲幅 8-10%，為 2013-14 年以來首見。
開場陳述裡相關的內容
Shankh 在開場陳述中提到，第一季 RevPAR 年增 4.6%、季增 4.3%，為歷史最快。
- 10SHO 月度入住率增長與下半年 NOI 加速財測與展望Nick Yulico（Scotiabank）
問詢問 4 月具體入住率數字，以及下半年同店 NOI 增長加速的預期是否反映更高的連續入住率增長。
答Shankh 表示，業務更新第 12 頁顯示季節性趨勢，第二季將顯著優於季節性，第三季起飛；今年第一季未出現傳統的入住率下降，將有助於全年營收增長。Tim McHugh 補充，平均入住率增長將在第三季達到高峰。
開場陳述裡相關的內容
Shankh 在開場陳述中表示，預期同店 NOI 增長在下半年加速，除非 COVID 再次爆發。
- 11租金調漲策略與市場租金差距Austin Wurschmidt（KeyBanc Capital Markets）
問詢問是否考慮進一步提高續約租金漲幅，目前 in-place 租金低於市場的程度，以及基本面加速是否使公司更願意承擔初始稀釋。
答Shankh 表示，投資決策取決於價格而非市場熱度；street rates 上漲 15% 僅為個別案例，但整體動能廣泛。由於 acuity creep，現有住戶與新住戶租金存在差距，快速上升的 street rates 正在縮小差距，預期明年將再次調漲內部租金。
開場陳述裡相關的內容
Shankh 在開場陳述中提到，第一季定價增長 4.3% 為歷史最快，且僅一半營運商在 1 月 1 日調漲。
- 12同店薪酬與代理費用佔比AI 與資料中心Mike Mueller（J.P. Morgan）
問詢問同店薪酬中因 COVID 和代理費用異常偏高的比例，以及後續季度下降的可能性。
答Tim McHugh 表示，代理費用佔薪酬比例在第四季達高峰 7% 或 7.5%，第一季降至 high six times（高六倍多），預期全年正常化，但部分會被全職員工成本抵銷。Shankh 補充，4 月是 COVID 以來淨僱用最佳月份，第二季將看到改善。
開場陳述裡相關的內容
John Burkart 在開場陳述中提到，第一季費用成長 9.5%，但 expense POR 僅年增 3%。
- 13triple-net 轉換與同店 NOI 正常化Juan Sanabria（BMO Capital Markets）
問詢問進一步轉換至 SHOP 的可能性，以及同店 NOI 何時能回到歷史 2-3% 增長，覆蓋率何時恢復可持續水平。
答Shankh 表示，除 Legend 外，沒有計劃進一步轉換，除非有根本性經濟理由。Tim McHugh 補充，本季另重組一個 triple-net 租約；triple-net 投資組合覆蓋率約 mid-80s（80% 多），入住率 70-70.5%，預期覆蓋率將持續改善。
開場陳述裡相關的內容
Shankh 在開場陳述中提到，Legend Senior Living 已轉換為 RIDEA，並預期 2023 年初現金流損益兩平。
- 14HR-HTA 合併對 MOB 策略的影響Steven Valiquette（Barclays）
問詢問若 HR-HTA 合併完成，是否會改變 Welltower 在 MOB 類別的戰略動態。
答Shankh 表示，對 HR-HTA 合併沒有評論，MOB 行業仍高度分散，單一參與者規模不影響定價；公司唯一策略是為現有股東創造每股價值，不會進行戰略性收購。
開場陳述裡相關的內容
Shankh 在開場陳述中詳細討論 HR 競標，並表示公司沒有戰略性收購。
- 15FFO 增長與 NOI 增長的背離Steve Sakwa（Evercore ISI）
問詢問第二季 NOI 增長高於 FFO 增長的原因，以及這些逆風（外匯、G&A、開發交付）是否會消散，FFO 增長何時加速。
答Tim McHugh 表示，核心投資組合同店現金增長 9% 約對應 10% FFO 增長，但被利息支出、G&A 和匯率抵消 0.03 美元；過去三季投資 48 億美元及 5 億美元開發，預期收益率低四字頭，穩定後每年貢獻 0.40 美元 FFO。
開場陳述裡相關的內容
Tim McHugh 在開場陳述中提供第二季指引，並分解 FFO 增長組成。
- 16OP 單位使用與資金來源Rich Anderson（SMBC Nikko Securities）
問詢問管道中 OP 單位交易的比例，以及剩餘遠期 ATM 股權的時間安排。
答Shankh 表示，不會透露 OP 單位交易比例；目前管道 15 億美元，加上影子管道 20 億美元，公司有充足資金（超過 30 億美元）支持，但無法保證所有交易都會完成，價格是關鍵。
開場陳述裡相關的內容
Tim McHugh 在開場陳述中提到，公司透過 ATM 已出售 2100 萬股，尚有 1950 萬股未結算，並看到賣家對 OP 單位的興趣。
- 17食品與水電成本轉嫁毛利率與成本John Pawlowski（Green Street Advisors）
問詢問 SHO 投資組合中食品和水電成本有多少比例最終轉嫁給租戶。
答Tim McHugh 表示，所有成本最終都反映在租金定價中，租金上漲部分理由是抵銷食品和水電通膨壓力；食品成本在某些合約中可能單獨列示，但整體包含在產品定價中。
開場陳述裡相關的內容
John Burkart 在開場陳述中提到，費用成長 9.5%，但 expense POR 僅年增 3%。
歷次財報公布 近 16 次 · 新 → 舊
| 會計季 | 公布日 | 盤前 / 盤後 | 反應日漲跌 | 開盤跳空 | 相對 SPY | 反應後 5 日 | 反應後 20 日 | 賣方調升 / 調降 | 目標價中位數變化 | 文件 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| – | 2026-07-27 | 盤後 | -1.9% | +1.2% | -2.2% | -9.0% | -4.0% | 0 / 0 | – | 財報新聞稿財報新聞稿 |
| 26Q1 | 2026-04-28 | 盤後 | -1.0% | +0.1% | -1.0% | -1.1% | -6.6% | 0 / 0 | – | 財報新聞稿財報新聞稿 |
| 25Q4 | 2026-02-10 | 盤後 | +3.5% | +2.3% | +3.5% | +1.1% | +3.3% | 0 / 0 | – | 財報新聞稿財報新聞稿Q&A 15 |
| 25Q3 | 2025-10-27 | 盤後 | -1.6% | +3.8% | -1.9% | +4.3% | +16.0% | 0 / 0 | – | 財報新聞稿財報新聞稿財報新聞稿 |
| 25Q2 | 2025-07-28 | 盤後 | +4.8% | +2.6% | +5.1% | +3.4% | -1.2% | 0 / 0 | – | 財報新聞稿財報新聞稿Q&A 15 |
| 25Q1 | 2025-04-28 | 盤後 | +1.6% | +2.4% | +1.0% | -1.5% | -5.4% | 0 / 0 | – | 財報新聞稿財報新聞稿 |
| 24Q4 | 2025-02-11 | 盤後 | +2.2% | +0.8% | +2.5% | +1.4% | +8.6% | 0 / 0 | – | 財報新聞稿財報新聞稿 |
| 24Q3 | 2024-10-28 | 盤後 | +5.2% | +2.3% | +5.0% | -0.7% | -1.6% | 0 / 0 | – | 財報新聞稿財報新聞稿 |
| 24Q2 | 2024-07-29 | 盤後 | +0.5% | +2.1% | +1.0% | +6.1% | +4.2% | 0 / 0 | – | 財報新聞稿財報新聞稿財報新聞稿 |
| 24Q1 | 2024-04-29 | 盤後 | -0.5% | -1.3% | +1.1% | -0.7% | +1.5% | 0 / 0 | – | 財報新聞稿財報新聞稿 |
| 23Q4 | 2024-02-13 | 盤後 | +7.0% | +2.7% | +6.1% | -0.7% | -4.4% | 0 / 0 | – | |
| 23Q3 | 2023-10-30 | 盤後 | +2.1% | +2.3% | +1.5% | -2.0% | -2.5% | 0 / 0 | – | |
| 23Q2 | 2023-07-31 | 盤後 | +3.0% | -0.5% | +3.3% | +2.5% | +0.5% | 0 / 0 | – | |
| 23Q1 | 2023-06-06 | 盤後 | +2.3% | +1.0% | +2.6% | -1.1% | -4.0% | 0 / 0 | – | |
| 23Q1 | 2023-05-02 | 盤後 | +0.2% | +1.0% | +0.9% | +1.2% | -6.4% | 0 / 0 | – | |
| 22Q4 | 2023-02-15 | 盤後 | +3.1% | -2.0% | +4.5% | -1.2% | -7.1% | 0 / 0 | – |
公布日 = 8-K Item 2.02 的申報日。盤前 / 盤後是用「當天與隔天哪一天的開盤跳空比較大」推估的,反應日漲跌 = 反應日收盤 ÷ 前一日收盤(已還原配息)。反應後 N 日 = 反應日收盤之後 N 個交易日的報酬減掉同期 SPY,看的是有沒有繼續漂。賣方欄是公布後 6 天內有公開報導的券商動作(同一家只算最後一筆);目標價為各券商發布,非本站觀點。
股價為收盤價、延遲至前一交易日。以上為公開資料的整理,不構成投資建議。