WELLTOWER INC.
-3.39 (-1.46%)法說會 WELLTOWER INC. · 近 16 次財報公布 · 11 場有 Q&A 整理
財報日的股價反應、之後的漂移、券商怎麼改,以及分析師在 Q&A 裡問什麼。只整理已發生的事實,不預測下一場。
財報投影片、法說會重播、財報行事曆這些沒有申報到 SEC 的東西,在公司自己的投資人網站:welltower.com/investors(外部網站,本站只提供連結,不轉存檔案)
財報日怎麼動柱 = 反應日漲跌 · 白點 = 開盤跳空 · 黃虛線 = 平均幅度 · 白框 = 最近一次
白點離柱頂很遠 = 開盤跳完之後盤中又走了一段(續強或開高走低)。柱子長期都比黃虛線長,代表這檔財報日的波動比平常大。
反應完還會漂嗎相對 SPY 的累積超額報酬 · 反應日前一天 = 0 · 細線 = 每一場 · 白線 = 最近一場 · 黃線 = 平均
黃線在反應日之後繼續往同一個方向走 = 市場消化得慢(財報後漂移);往回收 = 反應過度。細線散得很開,代表平均沒有代表性。
賣方在法說會後怎麼改公布後 6 天內 · 上 = 調升目標價(深紅)與升評(淺紅)· 下 = 調降目標價與降評 · 藍線 = 目標價中位數變化(右軸)· 有公開報導連結的動作約從 2025 年下半年起才完整
只算有公開報導的券商動作,同一家只算最後一筆;目標價為各券商發布,非本站觀點。股價大漲但賣方沒有跟著調升,或股價下跌但目標價照樣往上調,這兩種背離最值得看。
分析師在問什麼近 8 場 · 主題 × 場次的問題數
| Q&A 主題 | FY21Q121/04 | FY21Q221/07 | FY21Q321/11 | FY21Q422/02 | FY22Q122/05 | FY22Q222/08 | FY25Q225/08 | FY25Q426/02 | 合計 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 財測與展望 | 1 | 2 | 4 | 3 | 3 | 4 | 2 | 2 | 21 |
| 毛利率與成本 | 2 | 1 | 2 | 4 | 1 | 3 | 3 | · | 16 |
| 定價 | 1 | 3 | 2 | 3 | 3 | 2 | 1 | · | 15 |
| 資本配置 | 2 | 2 | · | · | 3 | 1 | 2 | 2 | 12 |
| 營運效率與人力 | · | · | · | 1 | · | 2 | · | · | 3 |
| AI 與資料中心 | · | · | · | · | 2 | · | · | · | 2 |
| 需求與訂單 | · | 1 | · | · | · | · | · | 1 | 2 |
| 供應鏈與產能 | 1 | 1 | · | · | · | · | · | · | 2 |
| 資本支出與投資 | · | · | · | · | · | 1 | · | 1 | 2 |
| 競爭與市占 | · | · | · | · | · | · | 2 | · | 2 |
每一格 = 那一場法說會裡,分析師問題碰到這個主題的次數(一個問題可以同時算進好幾個主題)。顏色越深問得越多;從左到右是從舊到新,看得出分析師的注意力往哪裡移。主題是依問題文字的關鍵字歸類,不是人工標註。
誰在問近 8 場上台提問的券商 · 與他們目前的評等
| 券商 | 分析師 | 提問場次 | 最近提問 | 評等 | 目標價 | 評等日期 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Deutsche Bank | Omotayo Okusanya、Derek Johnston | 8 | 2026-02-11 | – | – | – |
| KeyBanc Capital Markets | Austin Wurschmidt、Jordan Sadler | 8 | 2026-02-11 | – | – | – |
| Citi | Seth Bergey、Nick Joseph | 8 | 2026-02-11 | – | – | – |
| BMO Capital Markets | Juan Sanabria | 8 | 2026-02-11 | – | – | – |
| RBC Capital Markets | Michael Carroll、Mike Carroll | 8 | 2026-02-11 | – | – | – |
| Green Street | Michael Ostroyak、Emily Meckler | 8 | 2026-02-11 | – | – | – |
| Morgan Stanley | Ronald Kamdem、Adam Kramer | 7 | 2026-02-11 | – | – | – |
| Scotiabank | Nick Yulico | 7 | 2026-02-11 | – | – | – |
| JPMorgan | Mike Mueller | 7 | 2026-02-11 | – | – | – |
| Mizuho | Vikram Malhotra、Georgie Dinkov | 6 | 2026-02-11 | – | – | – |
| Evercore | James Kammert、Steve Sakwa | 6 | 2026-02-11 | – | – | – |
| Baird | Wes Golladay、David Rodgers | 4 | 2025-08-05 | – | – | – |
| Capital One Securities | Daniel Bernstein、Dan Bernstein | 4 | 2022-08-10 | – | – | – |
| 巴克萊 | Steven Valiquette | 4 | 2022-08-10 | – | – | – |
| Bank of America | Farrell Granath、Joshua Dennerlein | 3 | 2026-02-11 | – | – | – |
| Raymond James | Jonathan Hughes | 3 | 2025-08-05 | – | – | – |
| SMBC日興證券 | Rich Anderson | 3 | 2022-08-10 | – | – | – |
| SMBC Nikko Securities | Rich Anderson | 3 | 2022-05-11 | – | – | – |
| Wells Fargo | John Kilachowski、John Kilichowski | 2 | 2026-02-11 | – | – | – |
| Credit Suisse | Tayo Okusanya、不明講者 | 2 | 2022-02-16 | – | – | – |
目標價為各券商發布,非本站觀點。提問場次 = 近 8 場有 Q&A 整理的法說會裡,這家券商的分析師上台提問的場數;常問的通常是主要覆蓋券商。評等與目標價只列有公開報導的那一筆,日期連到原報導。
法說會 Q&A 分析師問題與公司回答的中文重點
- 1入住趨勢與潛在客戶線索Steve Sakwa (Evercore ISI)
問關於第16頁的入住人數增加，能否多談潛在客戶線索（leads）的狀況？具體在潛在客戶線索到入住的時間表上看到什麼變化？
答Shankh Mitra 表示，潛在客戶線索一直不是問題，已接近疫情前水平，可能仍低10%到15%，但數量和質量都在接近。問題在於客戶在支付訂金後猶豫不決，這在輔助生活（AL）產品中已顯著改善，但在獨立生活（IL）產品中仍存在猶豫，因為非需求驅動的客戶會花更多時間決定。
開場陳述裡相關的內容
Shankh Mitra 在開場時提到，從訂金到搬入的平均延遲天數從去年10月的19天、今年3月的17天，增加到6月的41天，但在第三季每月顯著下降，10月降至約18天。
- 2第四季入住率指引與季節性財測與展望Rich Anderson (SMBC Nikko Securities)
問第四季入住率預計下降100個基點，與疫情前歷史相比是否典型？是否仍受獨特環境影響？
答Tim McHugh 表示，這比通常看到的50個基點下降（從第四季到第一季）要高。這主要是由於COVID環境，特別是全國病例加速，增加了未來兩三個月的不確定性。季節性因素（如流感）今年影響較小。
開場陳述裡相關的內容
Tim McHugh 在開場時表示，第四季入住率預計比第三季結束時低約75至125個基點，REVPOR和總費用預計與上季持平。
- 3市場差異與產品類型Vikram Malhotra (Morgan Stanley)
問在經歷真正第二波和第三波疫情的市場中，入住時間和潛在客戶線索的下降是否一致？是否看到市場間的差異？
答Shankh Mitra 表示，市場本身沒有太多差異，但產品類型有巨大差異。需求驅動的產品（如AL）客戶決策意願顯著提高，甚至比疫情前加速；而生活方式驅動的產品（如IL）仍有猶豫。這是產品驅動的現象，而非市場驅動。
開場陳述裡相關的內容
Shankh Mitra 在開場時提到，從訂金到搬入的延遲天數在10月降至約18天，但由於全國第三波疫情，不願預測未來趨勢。
- 4領導風格與策略延續Michael Bilerman (Citi)
問你的領導風格與Tom DeRosa有何相似與不同？你是否會像Tom一樣在行業內和全球（如達沃斯）保持高知名度？
答Shankh Mitra 表示，他深受Tom影響，專注於平台思維和醫療保健趨勢，但更強調執行和每股價值創造。他未直接回答關於個人公開形象的問題，而是強調團隊和資本配置的重要性。
開場陳述裡相關的內容
Shankh Mitra 在開場時宣布Tom DeRosa退休，並強調策略不會改變，將繼續專注於每股現金流成長和資本配置。
- 5搬出原因與趨勢Daniel Bernstein (Capital One Securities)
問住戶搬出的原因是什麼？是累積的搬出、轉到SNF、家庭在冬天前接回，還是居住時間變化？
答Shankh Mitra 表示，過去七、八個月搬出率幾乎全面下降，但過去幾週略有增加，原因難以確定，因為時間太短。搬出是業務中最難預測的部分，沒有看到財務原因，但可能包括上述所有因素。他強調不願過度解讀短期趨勢。
開場陳述裡相關的內容
Shankh Mitra 在開場時提到，入住率在第四季預計下降75至125個基點，但未詳細討論搬出。
- 6遞延需求與產品需求需求與訂單Juan Sanabria (BMO Capital Markets)
問如果訂金轉換率已回到疫情前水平，是否意味著疫情後不會有遞延需求？
答Shankh Mitra 表示，這只表示客戶需要產品，需求在累積，但他們沒有將此預測到未來，否則不會給出第四季指引。客戶在可以時搬入，如果疫情再次升溫，可能影響入住。產品需求在疫情期間沒有改變。
開場陳述裡相關的內容
Shankh Mitra 在開場時提到，從訂金到搬入的延遲天數已降至約18天，但由於疫情不確定性，不願預測未來。
- 7檢測能力與疫苗影響供應鏈與產能Connor Siversky (Berenberg)
問即時檢測（point-of-care test）的供應情況是否改善？在六個月或12個月視角下，檢測目標是什麼？
答Shankh Mitra 表示，過去90天在即時檢測方面有顯著改善，已檢測超過200,000名（20萬名）員工和住戶，過去45天尤其明顯。但對消費者行為和入住能力的影響還太早評論，認為會改善，但環境不確定。
開場陳述裡相關的內容
Shankh Mitra 在開場時未直接提及檢測，但強調團隊在疫情中的努力。
- 8處分資產與RIDEA合約Derek Johnston (Deutsche Bank)
問第三季處分的資產是否多為傳統RIDEA合約？目前RIDEA 3.0合約的百分比是多少？
答Shankh Mitra 表示，沒有具體百分比數字，但兩個被出售的投資組合都不是RIDEA 3.0合約，確認了分析師的基本假設。
開場陳述裡相關的內容
Tim McHugh 在開場時提到，第三季完成14億美元（$1.4 billion）的按比例處置，季後完成2億美元（$200 million）的出售。
- 9租金與優惠趨勢Lukas Hartwich (Green Street Advisors)
問在REVPOR方面，面租（face rents）與優惠（concessions）的趨勢如何？
答Tim McHugh 表示，市場上沒有看到很多優惠證據。低 acuity 產品（如IL）有較多折扣，因為更偏向消費者可自由選擇；輔助生活（AL）幾乎沒有折扣，因為需求驅動，聲譽是重要因素。社區費用因入住人數減少而下降，但AL定價保持良好。
開場陳述裡相關的內容
Tim McHugh 在開場時提到，REVPOR年減1%，但低 acuity 產品下降20個基點，高 acuity 產品上升1.4%。
- 10投資管道與資產差異毛利率與成本Michael Carroll (RBC Capital Markets)
問投資管道中的資產與出售的資產有何差異？為何能以低於重置成本購買？
答Shankh Mitra 表示，出售的資產符合三個條件：漂亮資產、漂亮市場、知名營運商，且可融資。管道中的資產多為過去兩三年新建、沒有穩定2019年NOI、無法融資，因此以現金購買，價格較低。
開場陳述裡相關的內容
Shankh Mitra 在開場時提到，收購管道超過10億美元（$1 billion），包含6,500多個單位，平均價格每單位165,000美元（$165,000），相對於重置成本有重大折價。
- 11費用下降與PPE成本毛利率與成本Steven Valiquette (Barclays)
問SHOP組合中PPE成本下降是行業現象還是Welltower特定舉措（如達拉斯採購中心）的結果？
答Shankh Mitra 表示，達拉斯採購中心在疫情初期重要，但隨著分銷渠道正常化，營運商已能直接採購。PPE價格從第二季平均顯著下降，例如口罩從$8降至3到$4美元，但仍高於正常環境的$0.80到$1.10。
開場陳述裡相關的內容
Tim McHugh 在開場時提到，同店COVID費用從3300萬美元（$33 million）降至1500萬美元（$15 million），因PPE成本下降。
- 12資產買賣策略與組合轉型Steven Valiquette (Barclays)
問過去五年確認約30億美元（$3 billion）的物業銷售收益，是否意味著資產買賣策略的結束？
答Shankh Mitra 表示，公司不是交易資產，而是從長期IRR角度看待。過去五年約300億美元（$30 billion）的資產處置和收購大致完成，但若出售資產是資助購買的最佳資本來源，會繼續出售。
開場陳述裡相關的內容
Shankh Mitra 在開場時強調資本配置框架，包括買低賣高，並提到兩筆大型高齡住宅交易。
- 13政府援助與行業穩定關稅與政策法規Omotayo Okusanya (Mizuho Securities)
問政府還需要做什麼來幫助行業穩定？
答Tim McHugh 表示，管理層沒有內部看法。第一筆HHS資金對營運商有益，第二筆正在考慮。公司不依賴政府資金，而是通過強化資產負債表來應對。
開場陳述裡相關的內容
Tim McHugh 在開場時提到，第四季可能收到HHS資金，但未納入指引。
- 14搬入指標與比較基準Nick Yulico (Scotiabank)
問為何以二月為比較基準？同比搬入下降39%是否更相關？
答Shankh Mitra 表示，二月是疫情前最後一個月，用於理解業務趨勢。同比數據受去年影響，但他們認為同比下降是重要指標，因此放在投影片中。
開場陳述裡相關的內容
Shankh Mitra 在開場時提到，從訂金到搬入的延遲天數在10月降至約18天，並引用第16頁的數據。
- 15收購焦點與56街項目資本配置Mike Mueller (J.P. Morgan)
問近期收購是否幾乎完全集中在老年住宅？56街項目進展如何？
答Shankh Mitra 表示，管道主要集中在老年住宅，因為定價有顯著干擾；MOB沒有困境定價，機會較小。56街項目仍在等待州許可證，獲得後將開放。
開場陳述裡相關的內容
Shankh Mitra 在開場時提到，收購管道超過10億美元（$1 billion），主要為老年住宅。
- 16市場供需與買賣環境需求與訂單供應鏈與產能Jordan Sadler (KeyBanc Capital Markets)
問如何描述當前老年住宅市場？資產供應與需求是否平衡？買賣難易度如何？
答Shankh Mitra 表示，這是兩個城市的故事。符合三個條件（漂亮資產、漂亮市場、知名營運商）且有穩定NOI的資產是搶食狂潮；不符合的資產無法融資，幾乎沒有買家，公司是重要買家，用現金購買，發現巨大機會。
開場陳述裡相關的內容
Shankh Mitra 在開場時提到，收購管道中的資產以低於重置成本購買，並強調價格是風險緩解因素。
- 17選舉結果與收購壓力資本配置Omotayo Okusanya (Mizuho Securities)
問如果拜登勝選並取消1031交換，是否會增加收購活動的壓力？
答Shankh Mitra 表示，購買的唯一壓力是價格，不會因選舉結果而試圖在底部購買。如果資產價格下跌，會購買更多。目前對市場價格感到興奮。
開場陳述裡相關的內容
Shankh Mitra 在開場時強調價格是風險緩解因素，並提到收購管道。
歷次財報公布 近 16 次 · 新 → 舊
| 會計季 | 公布日 | 盤前 / 盤後 | 反應日漲跌 | 開盤跳空 | 相對 SPY | 反應後 5 日 | 反應後 20 日 | 賣方調升 / 調降 | 目標價中位數變化 | 文件 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| – | 2026-07-27 | 盤後 | -1.9% | +1.2% | -2.2% | -9.0% | -4.0% | 0 / 0 | – | 財報新聞稿財報新聞稿 |
| 26Q1 | 2026-04-28 | 盤後 | -1.0% | +0.1% | -1.0% | -1.1% | -6.6% | 0 / 0 | – | 財報新聞稿財報新聞稿 |
| 25Q4 | 2026-02-10 | 盤後 | +3.5% | +2.3% | +3.5% | +1.1% | +3.3% | 0 / 0 | – | 財報新聞稿財報新聞稿Q&A 15 |
| 25Q3 | 2025-10-27 | 盤後 | -1.6% | +3.8% | -1.9% | +4.3% | +16.0% | 0 / 0 | – | 財報新聞稿財報新聞稿財報新聞稿 |
| 25Q2 | 2025-07-28 | 盤後 | +4.8% | +2.6% | +5.1% | +3.4% | -1.2% | 0 / 0 | – | 財報新聞稿財報新聞稿Q&A 15 |
| 25Q1 | 2025-04-28 | 盤後 | +1.6% | +2.4% | +1.0% | -1.5% | -5.4% | 0 / 0 | – | 財報新聞稿財報新聞稿 |
| 24Q4 | 2025-02-11 | 盤後 | +2.2% | +0.8% | +2.5% | +1.4% | +8.6% | 0 / 0 | – | 財報新聞稿財報新聞稿 |
| 24Q3 | 2024-10-28 | 盤後 | +5.2% | +2.3% | +5.0% | -0.7% | -1.6% | 0 / 0 | – | 財報新聞稿財報新聞稿 |
| 24Q2 | 2024-07-29 | 盤後 | +0.5% | +2.1% | +1.0% | +6.1% | +4.2% | 0 / 0 | – | 財報新聞稿財報新聞稿財報新聞稿 |
| 24Q1 | 2024-04-29 | 盤後 | -0.5% | -1.3% | +1.1% | -0.7% | +1.5% | 0 / 0 | – | 財報新聞稿財報新聞稿 |
| 23Q4 | 2024-02-13 | 盤後 | +7.0% | +2.7% | +6.1% | -0.7% | -4.4% | 0 / 0 | – | |
| 23Q3 | 2023-10-30 | 盤後 | +2.1% | +2.3% | +1.5% | -2.0% | -2.5% | 0 / 0 | – | |
| 23Q2 | 2023-07-31 | 盤後 | +3.0% | -0.5% | +3.3% | +2.5% | +0.5% | 0 / 0 | – | |
| 23Q1 | 2023-06-06 | 盤後 | +2.3% | +1.0% | +2.6% | -1.1% | -4.0% | 0 / 0 | – | |
| 23Q1 | 2023-05-02 | 盤後 | +0.2% | +1.0% | +0.9% | +1.2% | -6.4% | 0 / 0 | – | |
| 22Q4 | 2023-02-15 | 盤後 | +3.1% | -2.0% | +4.5% | -1.2% | -7.1% | 0 / 0 | – |
公布日 = 8-K Item 2.02 的申報日。盤前 / 盤後是用「當天與隔天哪一天的開盤跳空比較大」推估的,反應日漲跌 = 反應日收盤 ÷ 前一日收盤(已還原配息)。反應後 N 日 = 反應日收盤之後 N 個交易日的報酬減掉同期 SPY,看的是有沒有繼續漂。賣方欄是公布後 6 天內有公開報導的券商動作(同一家只算最後一筆);目標價為各券商發布,非本站觀點。
股價為收盤價、延遲至前一交易日。以上為公開資料的整理,不構成投資建議。