Simon Property SIMON PROPERTY GROUP INC.

問零售商需求強勁，是否代表公司對租戶有談判籌碼與定價權？未來12個月租金增長動能？

答Eli Simon否認對零售商有籌碼或定價權，強調零售商可選擇其他通路（如線上、亞馬遜）。但表示租賃管道在傳統品牌、新業務（DTC、亞洲、歐洲）、奢侈品、餐廳、本地與區域品牌等各類別均上升，需求遍及所有中心。2026年到期租約處理進度比去年同期高出約200 basis points（基點）。零售商現在願意提前討論2027、2028、2029年到期租約，過去僅奢侈品租戶有此行為，現在傳統非奢侈品零售商也開始洽談。

問領導層過渡後，Simon的策略與執行是否改變？資本配置優先順序（收購、股票回購、再開發、股利）是否有變化？

答Eli Simon表示領導層過渡後業務照常運作，團隊持續執行既有計畫，無策略變化。資本配置方面，開發與再開發管道（目前約$1 billion（10億美元）施工中、$1 billion（10億美元）今年可啟動、至少$3 billion（30億美元）未來幾年啟動）逐案評估，回報門檻9%以上；收購需符合品牌增進、能增加價值、價格合理三標準；股票回購上季因市場波動放緩，但預期會買回Taubman交易發行的約5 million（500萬）股；股利持續增長，預計第三季累計發放將超過$50 billion（500億美元）。整體資本配置無變化，會依機會評估，可能全部執行也可能不執行。

問消費者具體表現如何？購物或消費方式是否有改變？Z世代消費者與其他族群有何不同？

答Eli Simon表示銷售成長廣泛，6.5%同店成長健康，高端消費（奢侈品、珠寶、手錶）強勁，青少年品牌（含Z世代）也表現良好，運動休閒持續強勁。唯一較弱的是餐飲（同店持平）及依賴歐洲、加拿大旅客的觀光市場（如Woodbury同店約2.5% vs 整體6.6%），但佛羅里達（奧蘭多等）表現強勁。Z世代方面，Brian McDade補充，公司2年前（2 years ago）推出「Meet Me at the Mall」活動，持續投資Z世代品牌與社交活動，進展良好。

問新租約與續約租金價差為何？與去年相比如何？進駐率超過96%，是否已達結構性上限？能否升至96.5%或97%？

答Eli Simon表示續約租金增幅歷年約中個位數，本季無實質變化；新租約租金比去年高出20%至25%（20%+, 20%, 25%），其中新業務品牌（如亞洲美妝、新運動休閒、家居品牌）租金增幅再高10%以上（10% plus）。進駐率方面，公司可出租至97%、97.5%（97%, 97.5%），但公司不追求極致進駐率，而是以長期資產價值為考量，可能保留空間給未來租戶。公司更重視現金流成長，排除Taubman 12%影響後，NOI年增5.5%（5.5%），過去4年（4 years）成長超過4%（4%）。

問考量數據中心需求，Simon是否有機會將部分中心（尤其B級或過剩土地）轉為數據中心？或所有中心最高最佳使用仍是購物中心或混合用途？

答Eli Simon表示約18個月前（18 months ago）曾徹底檢視投資組合，與數據中心營運商洽談，但未找到合適機會，主因電力取得比預期困難。公司是經濟動物，若數據中心有更高最佳使用，會出售資產並將資金再投資，但目前未見此情況。公司持續經營並投資現有中心（如Smith Haven），若有人出高價購買資產，會評估現金是否有更好用途，但至今未發生。

問Taubman整合進展如何？發現哪些綜效？最佳再投資機會在哪？

答Eli Simon表示企業整合已於4月底全面完成，符合計畫。資產層面，公司運用營運能力（成本控制、行銷、附屬收入、停車、短期租賃）提高利潤率，並利用資產負債表再投資。已宣布對Nashville Green Hills、Tampa International Plaza、Denver Cherry Creek投入超過$250 million（2.5億美元）進行翻新與擴建，預計今年稍晚啟動。這些資產狀況優於過去的Southdale，但公司預期能產生同樣強勁的影響。

問其他平台投資（Catalyst、RueLaLa/Gilt、Jamestown）表現如何？變現計畫？從零售商獲得的數據在AI時代有何價值？

答Eli Simon表示OPI由3部分組成：Catalyst（前SPARC和JCPenney）、RueLaLa和Gilt（含Shop Simon）、Jamestown，第一季均達到或超過計畫。公司是機會主義賣家，無主動變現計畫，但若符合股東利益會毫不猶豫變現（如Authentic Brands持股）。數據方面，因隱私與法律限制，公司不依賴硬數據，而是學習最佳實踐，例如行銷團隊與RueLaLa/Gilt、Catalyst交流客戶吸引與廣告投放策略，並在關稅情況下了解零售商規劃。公司視為共生關係，預期持續持股。

問再開發管線僅佔投資組合價值1-2%，投資組合中還有多少比例尚未投入資本？除了9%直接報酬，再開發對中心其他部分的實際報酬為何？

答Eli Simon表示公司每年幾乎對每個中心投入資本，大型轉型項目（含$4 billion to $5 billion（40億至50億美元）影子管線）涉及約20-25個中心，但無確切未開發比例，因部分土地未控制。公司不會為開發而購買土地。關於整體報酬，公司不將再開發對其他部分的效益納入承銷，因難以量化，但舉例Southdale和Brea新項目在同比基礎上表現比類似品牌高出1,000至1,500 basis points（基點），顯示再開發提升中心相關性，帶來更多人潮與銷售。Brian McDade補充，Roosevelt Field等資產多年來多次再開發，持續獲得適當報酬與光環效應。

問購買未持有的空置主力店空間在資本優先順序中排名？控制這些空間的價值如何評估？

答Eli Simon表示多數中心有REA（開發權協議），公司有批准權，因此第三方出租需符合公司標準。公司獨立評估每個空間，考量租賃需求、建造成本、報酬及對購物中心其他部分的光環效應。公司會以合適價格購買，歷史收購價格令人滿意。資本配置上無特別優先排序，只要符合目標且有流動性就會執行。公司會持續收購空間，但僅在價格合理時進行，若第三方出價更高，公司會評估是否接受。

問公司一次能處理多少開發項目？近期是否有上限？

答Eli Simon表示資本方面有顯著過剩產能，資源方面因流程高度本地化（涉及外部顧問），團隊無問題，必要時可增聘人力。唯一不可控因素是地方政府審批速度。公司可引入合作夥伴（如多戶住宅、酒店項目）。目前槓桿率低於5倍（under 5x levered），1倍槓桿（1 turn of leverage）即超過$6 billion（60億美元）容量，加上每年$1.6 billion（16億美元）自由現金流，開發產能無虞。Brian McDade補充，公司正在加速投資機會，能交付市場上無其他新產品，這是持久競爭優勢。

問第一季國內NOI成長6.7%，是否改變至少3%的全年指引？SNO管線的內含NOI與上線時間？

答Eli Simon表示6.7%成長中約120 basis points（基點）來自去年11月1日（November 1）購買的Taubman 12%股份，全年影響約正負100 basis points（基點）。公司不更新至少3%的指引，但會努力超越。Brian McDade補充，季末SNO為310 basis points（基點），與2025年第一季（first quarter '25）水平一致，通常第一季增加後隨租戶開業而消散。

問TRG收購對同比銷售成長和5%基本最低租金成長的影響為何？

答Eli Simon表示公司不單獨看待TRG資產（國內18個資產），它們是Simon資產，營運、租賃、核算方式一致。公司不追蹤其對銷售或租金的個別影響，認為重要的是這些資產貢獻現金流且現金流持續成長。

問Crystals CMBS融資細節？2026-2027年到期債務再融資的市場利差、收益與利息支出影響？

答Brian McDade表示Crystals CMBS為5年期（5-year）、票面利率4.80%（4.80% coupon），是過去4年（4 years）最緊的零售固定利率，但因基準利率較高，利息支出仍上升約60多個基點（60-plus basis points）。其餘投資組合再融資平均票面利率上升約50 basis points（基點）。公司仍面臨利息支出阻力，但市場開放，公司活躍於CMBS、人壽保險與無擔保市場。原本預期0.25至0.30美元（$0.25 to $0.30）的阻力（利息支出增加與利息收入減少）仍存在，目前可能接近0.25美元（$0.25）而非0.30美元（$0.30）。