EASTGROUP PROPERTIES INC

問請進一步說明開發管道的租賃情況，尤其是大型空間（如 World Houston 及其他德州項目）轉換為簽署租約的時間拉長，這些潛在客戶需要看到什麼條件才會完成簽約？

答Marshall 表示，自五月關稅影響以來，對話基調逐月好轉，比九月時更好。公司約三分之一的開發租賃來自現有租戶擴張或園區內搬遷，第三季續約率接近 80%。公司已多次放緩開發啟動，目前有更多潛在客戶，但轉化仍需時間。公司未在剩餘年度預算中假設投機性租賃，但會在空置空間建造投機性套房以滿足快速需求。他認為降息或地緣政治緩和可能有助於提升商業信心，但今年租約送出後未回覆的情況比過去五年都多。

問最近建築成本趨勢如何？是否成為啟動更多項目的限制？市場租金相對於能產生可接受收益的租金水準為何？

答Marshall 表示，建築價格已下降約 10% 至 12%，因為承包商渴望項目（除資料中心外）。取得變壓器和電氣設備仍有挑戰，交貨時間長。公司以今日租金和今日建築成本承保新收購土地，不預測租金增長，收益率約為 7% 或低 7%。他強調不是建築成本拖慢開發，而是需求因素；第三季簽約數量和平方英尺已優於第二季及去年同期。

問開發管道中多少可用空間有活躍潛在客戶？租賃決策緩慢是租金或優惠問題，還是客戶因擔憂而不願決定？

答Marshall 表示，本季簽約約 215,000 平方英尺。Dominguez 項目發出五份租約，第五份才成功，公司決定分割建築並增加辦公空間，因此延遲交付。德州一個 97,000 平方英尺的整棟租約在簽署一週後被客戶反悔，公司已撤回該租約。幾乎所有開發項目都有某種程度的活動，但轉化需時。過去三十天（30 days）有更多大型租戶預租洽談，可能大幅改變公司規模（92% 收入來自 200,000 平方英尺以下租戶），但需數季完成。

問考量明年到期租約組合，是否可能再次看到整體強勁的 GAAP 續租價差（mid-30s，即30多個百分點）？

答Marshall 表示，公司報告的是季度內簽署租約的價差，而非開始生效的，因此更即時。他認為可以維持第三季水準。他看好低供應（全國第三季交付量為 2018 年以來最低），淺灣市場空置率約 4%，需求轉變時租金有另一波上漲空間。他承認自己更擅長事後判斷而非預測。

問能否提供區域市場（德州、佛羅里達、加州等）的優勢與劣勢分析，以及各市場的排名？

答Marshall 表示，東部地區從年中起表現最強，佛羅里達和納什維爾市場強勁，羅利持續增長。德州方面，達拉斯 100% 出租（100% leased），需要更多擴張空間。亞利桑那州儘管市場空置多，但鳳凰城和圖森均 100% 出租，且能推動租金。加州市場仍較慢，洛杉磯連續 11 季（11 consecutive quarters）負淨吸納量，內陸帝国有正吸納；丹佛開發租賃也較慢。

問假設租戶猶豫情況持續兩年，22% 的現金續租價差需要多久才會降至個位數？公司還有多少緩衝時間？

答Marshall 表示，明年約 14% 租約到期，需數年才能處理所有租約，大部分租約期限三到十年，因此租金調整需要時間。Brent 補充，若續約率 15% 至 20%，可推算四到五年後可能持平，但考量供應緊張，他認為市場不會如此發展。

問公司是否同意製造業回流（onshoring）是帶動工業整體走出低迷的主要動力，且製造業領先、消費跟隨？

答Marshall 表示，消費者是公司策略核心，但消費者已支撐經濟很久，上行空間有限。他同意製造業是新增需求來源，公司在德州（奧斯汀、聖安東尼奧的 Tesla 供應商）、鳳凰城（Intel 供應商）、東北達拉斯（德州儀器供應商）等地看到製造商搬遷。他認為回流和近岸外包是類似電子商務的新增需求，但效益可能需更長時間顯現。

問本季壞帳水準為何？租戶觀察名單是否有變化？

答Brent 表示，壞帳仍非重要因素，約佔總收入的 30% 至 35 個基點（30% 到 35 個基點），過去兩季運行率約為前五季的一半，且集中在少數租戶。觀察名單今年非常一致，租戶數量無明顯增長。

問在十年期利率降至略低於 4% 的情況下，什麼利率水準會讓公司開始將槓桿回升至長期目標？

答Brent 表示，槓桿決策綜合考量利率、股權機會和其他機會。第四季計劃發行無擔保定期貸款，可能定價在低 3.04、4 的範圍（low $3.04, 4 type range），他認為非常有吸引力。公司過去兩年半未發行票面利率 5% 以上的債券，目前債務對 EBITDA 2.9 倍（2.9 times）非常低，有大量銀彈。第四季將開始動用循環信貸額度（6.75億美元），並持續監控公開債務市場。

問今年迄今已簽約的每平方英尺平均租金為何？如何與 2026 年到期租金（年初為 $8.42）比較？

答Brent 表示，各市場平均租金差異大（加州較高），但租金仍具黏性，從高點僅溫和回落。他未提供具體平均租金數字，但表示可稍後私下提供。他強調租金不是交易的主要障礙，情緒和需求步伐才是。

問本季 GAAP 同店 NOI 加速的原因為何？這是否為未來良好的運行率？

答Brent 表示，現有投資組合營運表現出色，全年同店指引接近 7%（approaching 7%），第四季現金同店約 8.2%（8.2%），基於 97%（97%）同店進駐率。他回顧同店進駐率從去年第四季 95.6%（95.6%）逐步升至第三季 96.6%（96.6%），預測第四季 97%（97%），續約率 80%（80%），動能良好。

問公司歷史上專注於穩定化收購以限制租賃風險，如今開發管道縮減，是否改變對收購空置物業的看法？

答Marshall 表示，公司目標是擁有位置良好、淺進深、靠近消費者的建築，風險回報隨週期變化。近期收購具有戰略性，位於公司強勢的次級市場，淨有效回報約 6%（6%）或略高，屬投資組合前三分之一。他預期未來公司會更積極開發，並觀察到更多主動來電尋求公司作為股權合作夥伴，顯示市場開發資本不足。

問開發租賃延遲是否會推遲至 2026 年，屆時啟動量是否會大幅回升？還是較慢步調會持續並壓抑近期啟動？

答Marshall 表示，他多次預測復甦但錯過幾季，感覺像在起跑線上。他認為明年啟動量可能超過 $200,000,000（2億美元），但若市場未好轉會下修。公司擁有園區、團隊和許可證，可在八到十個月內動工，但會等待需求訊號而非預測需求，寧可稍晚也不要太早。

問本季續租價差減速主要是組合問題還是定價壓力？

答Brent 表示，主要是組合問題，租金從高點僅溫和回落。若只看第三季已開始的租約，GAAP 價差為 45%，而非報告的 35%。他認為 GAAP 續租價差在 30% 左右（30% 範圍）相當穩定，因為空置率緊俏（小於 100,000 平方英尺空間空置率約 4.5%），每季可能因組合上下移動五個百分點。

問整體開發管道預租率約 9%，這是否影響啟動決策？公司對投機性開發的租賃去化空間是否有上限？

答Marshall 表示，公司確實追蹤實體層級風險，通常以資產百分比評估（約 6%），目前低於該水準。日常決策是逐次市場看活動，由現場團隊拉動需求，而非公司推動供應。公司已放慢生產線，因為有足夠庫存，不需要創造更多。

問年初哪些市場的開發啟動已縮手？明年同店增長的主要變數是否為續租價差？

答Marshall 表示，德州一個市場因簽署租約被反悔，導致約 $2,025,000,000（20.25億美元）的啟動變動，公司需先消化庫存。本季僅排定兩三個啟動。Brent 補充，租金方面現金續租價差 20% 範圍仍具黏性，若每年續約 20% 組合，潛在增長 4% 至 5%。同店進駐率從年初 96% 升至年底預測 97%，明年初應有穩健同店表現。公司去年 FFO 增長 7.9%，今年預測 7.3%，合計 15%，且開發租賃較慢下仍達成此成績。

問租賃成本（如 TI）未來幾季趨勢為何？公司是否會更積極提供優惠以完成開發租賃，還是保持審慎？

答Marshall 表示，租賃成本（如 TI）逐案（lease by lease）看待，加州成本較高。公司通常花費每平方英尺 $1.10 至 $1.20，其中佣金佔比增加。公司作為大型實體，能提供比小型開發商更多的 TI，但決策障礙主要是客戶對業務的預期，而非經濟條件。他預期佣金因佔租金百分比而可能上升，TI 保持穩定。

問較小租戶活躍下，租戶信用品質或租期偏好是否有變化？

答Brent 表示，租戶類型和信用品質沒有實質變化，壞帳表現良好，TI 方案和辦公室裝修比例（約 12%）保持一致。

問公司一方面對租賃前景改善感到鼓舞，另一方面下調入住率、開發啟動指引並推遲穩定化時程，是否代表上季預期過於樂觀？還是暫時性低迷？

答Marshall 表示，同店投資組合入住率實際上上升，下調入住率反映開發項目投入營運速度較慢，開發租賃承銷過於激進。他認為這是明年的潛在機會。公司放慢開發啟動是因為有足夠庫存，不需要創造更多。他回顧過去六十到九十天，潛在客戶對話在數量和規模上顯著增加，比六月好很多，但仍需轉化為簽署租約。