SL GREEN REALTY CORP
-0.27 (-0.52%)法說會 SL GREEN REALTY CORP · 近 16 次財報公布 · 2 場有 Q&A 整理
財報日的股價反應、之後的漂移、券商怎麼改,以及分析師在 Q&A 裡問什麼。只整理已發生的事實,不預測下一場。
財報日怎麼動柱 = 反應日漲跌 · 白點 = 開盤跳空 · 黃虛線 = 平均幅度 · 白框 = 最近一次
白點離柱頂很遠 = 開盤跳完之後盤中又走了一段(續強或開高走低)。柱子長期都比黃虛線長,代表這檔財報日的波動比平常大。
反應完還會漂嗎相對 SPY 的累積超額報酬 · 反應日前一天 = 0 · 細線 = 每一場 · 白線 = 最近一場 · 黃線 = 平均
黃線在反應日之後繼續往同一個方向走 = 市場消化得慢(財報後漂移);往回收 = 反應過度。細線散得很開,代表平均沒有代表性。
賣方在法說會後怎麼改公布後 6 天內 · 上 = 調升目標價(深紅)與升評(淺紅)· 下 = 調降目標價與降評 · 藍線 = 目標價中位數變化(右軸)· 有公開報導連結的動作約從 2025 年下半年起才完整
只算有公開報導的券商動作,同一家只算最後一筆;目標價為各券商發布,非本站觀點。股價大漲但賣方沒有跟著調升,或股價下跌但目標價照樣往上調,這兩種背離最值得看。
分析師在問什麼近 2 場 · 主題 × 場次的問題數
| Q&A 主題 | FY25Q426/01 | FY26Q126/04 | 合計 |
|---|---|---|---|
| 財測與展望 | 5 | 3 | 8 |
| 需求與訂單 | 3 | 3 | 6 |
| 資本配置 | 3 | 2 | 5 |
| 總經與消費者 | 3 | 2 | 5 |
| 毛利率與成本 | 1 | 2 | 3 |
| 關稅與政策法規 | 1 | 2 | 3 |
| AI 與資料中心 | 1 | 1 | 2 |
每一格 = 那一場法說會裡,分析師問題碰到這個主題的次數(一個問題可以同時算進好幾個主題)。顏色越深問得越多;從左到右是從舊到新,看得出分析師的注意力往哪裡移。主題是依問題文字的關鍵字歸類,不是人工標註。
誰在問近 2 場上台提問的券商 · 與他們目前的評等
| 券商 | 分析師 | 提問場次 | 最近提問 | 評等 | 目標價 | 評等日期 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Evercore ISI | Steve Sakwa、Manoush Ebek | 2 | 2026-04-16 | – | – | – |
| BMO Capital Markets | John P. Kim、John Kim | 2 | 2026-04-16 | – | – | – |
| Piper Sandler | Alexander David Goldfarb、Alexander Goldfarb | 2 | 2026-04-16 | – | – | – |
| Scotiabank | Nicholas Yulico | 2 | 2026-04-16 | 看多 Sector Outperform | 59.00 | 2026-09-17 |
| JPMorgan | Anthony Paolone | 2 | 2026-04-16 | – | – | – |
| Citi | Seth Berge | 2 | 2026-04-16 | – | – | – |
| Morgan Stanley | Ronald Kamdem | 2 | 2026-04-16 | – | – | – |
| Wells Fargo | Blaine Matthew Heck、Blaine Heck | 2 | 2026-04-16 | – | – | – |
| Deutsche Bank | Peter Dylan Abramowitz、Peter Abramowitz | 2 | 2026-04-16 | 看多 Buy | 44.00 | 2026-03-18 |
| Mizuho | Vikram Malhotra | 2 | 2026-04-16 | – | – | – |
| Barclays | Brendan Lynch | 2 | 2026-04-16 | – | – | – |
| Truist Securities | Michael Lewis | 1 | 2026-01-29 | – | – | – |
| Goldman Sachs | Caitlin Burrows | 1 | 2026-01-29 | – | – | – |
目標價為各券商發布,非本站觀點。提問場次 = 近 8 場有 Q&A 整理的法說會裡,這家券商的分析師上台提問的場數;常問的通常是主要覆蓋券商。評等與目標價只列有公開報導的那一筆,日期連到原報導。
法說會 Q&A 分析師問題與公司回答的中文重點
- 1AI 對租賃需求的影響AI 與資料中心需求與訂單營運效率與人力Alexander Goldfarb（Piper Sandler）
問租戶如何整合 AI？是否因 AI 裁員或縮減空間需求？
答Steve Durels 表示，未見任何租戶因 AI 而縮減規模，反而多數交易包含增長元素。市場上 AI 租戶需求強勁，去年 AI 租戶租賃 1 million square feet（100萬平方英尺），目前有 80 家科技租戶在市場上尋找超過 8,000,000 square feet（800萬平方英尺）的空間，其中 13 個已知 AI 需求超過 200,000 square feet（20萬平方英尺），AI 需求增長抵消了其他業務可能的空間節省。
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管理層在開場陳述中強調 2026 年辦公市場基本面強勁，企業仍在租用空間並擴張。
- 2亞洲投資人興趣與資金部署方向Alexander Goldfarb（Piper Sandler）
問海外投資者感興趣的領域是否出乎意料？資金部署是由公司主導還是投資人主導？
答Marc Holliday 表示，資金流入機構龐大，房地產需維持在總 AUM 的一定比例，投資人被迫向外尋求機會。紐約曼哈頓中城房地產被視為「美國國債的房地產等價物」，提供風險調整後的下行安全性和雙位數回報。投資人希望以債務、股權、開發、核心資產等多種方式部署資本，部分對 Summit 平台有興趣。
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Marc Holliday 在開場陳述中提到剛結束為期十天的亞洲之行，與債務和股權資本來源等舉行 24 場會議，投資紐約的興趣強烈。
- 3經濟進駐率與租金收入認列時點總經與消費者John Kim（BMO Capital Markets）
問物理與經濟進駐率差異顯示有 $78 million（7,800萬美元）租金收入來自已開始租約，何時在 GAAP 和現金基礎認列？
答Marc Holliday 表示，公司提供全年 NOI 指引，轉化為同店 NOI 增長 3.5% 至 4.5%，但無法提供季度明細，因為收入認列取決於租戶何時完成空間並搬入，超出公司控制。
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管理層在開場陳述中首次引入經濟進駐率指標，並提供 2026 年目標。
- 4FAD 超額表現與股利政策關稅與政策法規資本配置John Kim（BMO Capital Markets）
問本季 FAD 超額 $20 million（2,000萬美元）的驅動因素？是否與時間性有關？對股利看法有何影響？
答Marc Holliday 表示，FAD 超額表現部分來自對資本支出的警惕，也反映 FAD 的不可預測性，因此公司不提供 FAD 指引。FAD 與股利無關，股利由應稅收入項目驅動。
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管理層在開場陳述中提到 FAD 比 2024 年 12 月初始指引高出 $65 million（6,500萬美元），其中近 $20 million（2,000萬美元）在第四季實現。
- 5資產出售時點與資本化率財測與展望Nicholas Yulico（Scotiabank）
問$2.5 billion（25億美元）資產出售是否主要在下半年？不同資產類別的資本化率範圍？
答Marc Holliday 表示，大部分資產出售在下半年，但部分可能在上半年完成。出售資產組合多樣，包括穩定辦公、開發用地、住宅、零售，不願提供單一資本化率。Harrison Sitomer 補充，出於競爭原因不透露資本化率，但對執行計畫有高度信心。
開場陳述裡相關的內容
Harrison Sitomer 在開場陳述中提到 $2.5 billion（25億美元）計畫，其中四筆交易正在談判。
- 6股利決策考量資本配置Nicholas Yulico（Scotiabank）
問董事會如何看待三月股利決策？考量哪些因素？
答Marc Holliday 表示，現在談股利還太早，董事會採取整體性看法，不只關注單季。公司計畫包括投資、收割、資金匯回、創造自由現金流，並強調淨手續費收入的重要性。他對 '27 年盈餘軌跡樂觀，股利將在三月由董事會決定。
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管理層在開場陳述中強調 2026 年將是出色的一年，並提到公司擁有頂級資產。
- 7經濟進駐率指引口徑財測與展望總經與消費者Anthony Paolone（JPMorgan）
問2026 年經濟進駐率指引是年底數字還是全年平均？
答Marc Holliday 澄清，投資人大會公布的 86.7% 是年底數字，2026 年指引是全年平均，年底數字會更高。
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管理層在開場陳述中提供 2025 年底同店經濟進駐率 86.7%，並指引 2026 年目標。
- 8Worldwide Plaza 的 FFO 貢獻Anthony Paolone（JPMorgan）
問Worldwide Plaza 目前的 FFO 影響為何？
答Marc Holliday 表示，Worldwide Plaza 產生 $7 million（700萬美元）的 FFO。
- 9美元走弱對外國投資的影響競爭與市占Blaine Heck（Wells Fargo）
問美元走弱在增加外國投資興趣中扮演多大角色？是否帶來更多合作夥伴或只是推升資產競爭？
答Marc Holliday 表示，美元走強時未損害籌資能力，因為投資人尋求分散投資。美元貶值使資產更便宜，但相對利率優勢縮小。他認為分散投資是全球資金流入的主要原因，而非匯率。美元貶值增加需求，但利率才是推升價格的關鍵。
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Marc Holliday 在開場陳述中提到亞洲之行，投資紐約興趣強烈。
- 10進駐率增長來源Blaine Heck（Wells Fargo）
問進駐率增長有多少來自出售低進駐率建築？多少來自有機租賃？
答Marc Holliday 表示，進駐率目標幾乎不受資產出售影響，即使不出售低進駐率建築，基於租賃軌跡仍可達標。他建議參考投資人大會投影片，顯示多數建築進駐率增長。
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管理層在開場陳述中設定 2026 年同店進駐率目標 94.8%。
- 11利差收窄前景Brendan Lynch（Barclays）
問什麼因素能讓利差回到疫情前水準？宏觀還是情緒？未來軌跡？
答Harrison Sitomer 表示，利差收窄更多是宏觀和相對收益率驅動，Park Ave Tower 融資利差在競標最後一刻仍在收緊。預計未來六到十二個月，隨著 1 Madison、245 Park 等再融資，利差將持續收窄，新進入債券市場的投資者將推動動能。
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Harrison Sitomer 在開場陳述中提到 Park Avenue Tower 融資利差 1.58%，AAA 級債券利差 112 個基點，相較 2018-2019 年 60 個基點仍有收窄空間。
- 12租賃優惠趨勢財測與展望Brendan Lynch（Barclays）
問下半年 TI 和免租期上升，未來趨勢如何？
答Steve Durels 表示，優惠整體穩定，中小型租戶續約有改善空間。預計今年免租期將略微下降，TI 是最後改變的項目。本季度 TI 上升反映交易組合，大型新交易自然帶有較大 TI 方案。
- 13租賃管線細節需求與訂單新產品與新業務Manoush Ebek（Evercore ISI）
問Park Avenue 以外的租賃需求管線？
答Steve Durels 表示，管線超過 1,000,000 平方英尺（100萬平方英尺），其中 800,000 平方英尺（80萬平方英尺）是已發出租約，接近簽約階段。管線中 900,000 平方英尺（90萬平方英尺）為新租戶，金融服務佔一半，其餘為科技和法律。
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管理層在開場陳述中提到 1 月已簽署 142,000 平方英尺，管線超過 1 million square feet（100萬平方英尺）。
- 14第六大道市場狀況Manoush Ebek（Evercore ISI）
問第六大道和第三大道在租賃組合中的表現？
答Steve Durels 表示，第六大道是「新的公園大道」，租金急劇上升。以 11/1956 為例，過去幾年有四個大租戶離開，涵蓋近 700,000 平方英尺（70萬平方英尺）和 25 層樓，目前已出租 434,000 平方英尺（43.4萬平方英尺），有 135,000 平方英尺（13.5萬平方英尺）租約在外，131,000 平方英尺（13.1萬平方英尺）交易待定，僅剩 24,000 平方英尺（2.4萬平方英尺）待處理。
- 15同店 NOI 指引組成財測與展望Ronald Kamdem（Morgan Stanley）
問同店 NOI 增長 4% 中，Summit 貢獻、進駐率和其他因素各佔多少？
答Marc Holliday 表示，Summit 有影響但不是主要驅動因素，主要驅動是進駐率增加。同店進駐率在七個季度內提高 400 個基點，轉化為今年同店 NOI 增長 3.5% 至 4.5%，2027 年 10% 以上。Ascent 恢復運作對 2026 年有幫助。
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管理層在開場陳述中提到同店現金 NOI 優於預期，Summit 受 Ascent 開幕延遲影響。
- 16股利與現金流考量資本配置Ronald Kamdem（Morgan Stanley）
問合資企業的經常性現金流支付是否是董事會考慮股利時的正確方式？
答Marc Holliday 表示，公司現金流包括營運現金流和銷售收益，因為公司是主動賣家，不是單純買入持有。董事會整體看待所有收入，包括應稅收入，作為股利設定的衡量標準。公司過去賣出比目前持有更多的房地產，目前持有 30,000,000 平方英尺。
- 17Summit 維護成本與 2026 展望毛利率與成本財測與展望Peter Abramowitz（Deutsche Bank）
問Summit 維護成本是否一次性？2026 年展望是否有變化？
答Marc Holliday 表示，2026 年展望沒有變化，第四季度沒有特殊情況。
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管理層在開場陳述中提到 Summit 營業利益受 Ascent 開幕延遲和額外維護成本影響。
- 18債務基金部署回報Peter Abramowitz（Deutsche Bank）
問債務基金初始投資的承銷回報？
答Harrison Sitomer 表示，投資人大會幻燈片顯示基金目標總回報為 mid teens（十幾百分比），目前所見與投資人日一致，主要集中在次級信貸。
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Harrison Sitomer 在開場陳述中提到基金每季部署 $150 至 $75 million（1.5億至7,500萬美元），並將推出新基金。
- 19346 Madison 開發案需求需求與訂單Seth Berge（Citi）
問346 Madison 開發地點的早期需求跡象？
答Marc Holliday 表示，項目上週才首次亮相，進行了全面設計競賽，認為是正確時機的正確項目。Steve Durels 補充，市場有 250 個租戶需求，涵蓋 26,000,000 平方英尺，其中 32 個需求超過 250,000 平方英尺，30 個需求在 100,000 至 250,000 平方英尺之間。高端市場空置率僅 3.7%，沒有 100,000 平方英尺的區塊，需求充足。
- 20投資組合市值重估Vikram Malhotra（Mizuho）
問目前投資組合的市值重估位置？
答Marc Holliday 表示，無法一次性標記整個投資組合，但管線反映 12 月給出的範圍，即 high single digits（高個位數）。
開場陳述裡相關的內容
管理層在開場陳述中提到 2026 年租賃目標和進駐率目標。
- 21TI 支出與 FAD 軌跡Vikram Malhotra（Mizuho）
問今年 TI 支出與去年相比如何？
答Marc Holliday 表示，公司仍在為過去幾年租賃提供資金，但隨著組合滿租，交易量將下降，優惠趨於溫和，支出將減少。Steve Durels 補充，未來四年租約到期量是公司歷史上最低，每年少於 900,000 平方英尺，而過去兩年租賃 6,000,000 平方英尺，今年預測約 1.5 至 1.6 million 平方英尺。
- 22Landmark Square 面積變化Michael Lewis（Truist Securities）
問Landmark Square 為何從 863,000 平方英尺降至 733,000 平方英尺？
答Marc Holliday 表示，該園區由多棟建築組成，其中一棟正在開發，因此從營運物業平方英尺移至開發平方英尺。Steve Durels 補充，已獲批准將三座地標廣場轉為住宅，正在資本化該交易。
- 23租賃經濟效益比較總經與消費者Michael Lewis（Truist Securities）
問與 2019 年相比，TI 和免租期上升 60-70%，租金僅上升 20-25%，總租賃經濟效益是否更好？
答Marc Holliday 表示，TI 是名義上的一次性數字，應在租約期限內攤銷，年度 TI 增加並非 60%。Steve Durels 補充，更多新交易而非續約，頂級資產每平方英尺價格在 1,000 至 2,000 美元之間，較舊但位置良好的產品低於 1,500 美元，最佳新產品可達 1,800 至 2,500 美元甚至 3,000 美元。平均租金低於 100 美元的資產仍在復甦，但東中城高端建築的改善是名義和淨有效的。
- 24第四季其他收入增加Caitlin Burrows（Goldman Sachs）
問第四季其他收入近 $40 million（4,000萬美元），同比大幅增長，原因是？
答Marc Holliday 表示，費用收入不穩定，取決於交易完成時點。第四季有 100 Park 和 800 Third 等交易完成，加上特殊服務費，推動其他收入增加。
- 25Summit 費用歸屬與營運費用增加Caitlin Burrows（Goldman Sachs）
問Summit 一次性費用顯示在 Summit 營運商費用還是 SL Green 營運費用？營運費用上升原因？
答Marc Holliday 表示，Summit 費用顯示在 Summit 營運商費用中。營運費用上升主要是因為 800 Third 在本季度買斷合作夥伴後成為合併資產。
歷次財報公布 近 16 次 · 新 → 舊
| 會計季 | 公布日 | 盤前 / 盤後 | 反應日漲跌 | 開盤跳空 | 相對 SPY | 反應後 5 日 | 反應後 20 日 | 賣方調升 / 調降 | 目標價中位數變化 | 文件 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| – | 2026-07-23 | 盤前 | +7.0% | +2.4% | +8.2% | -0.5% | +5.1% | 0 / 0 | – | 財報新聞稿財報新聞稿 |
| 26Q1 | 2026-04-16 | 盤後 | +6.1% | +2.0% | +4.8% | -3.1% | -6.0% | 0 / 0 | – | 財報新聞稿財報新聞稿Q&A 22 |
| 25Q4 | 2026-01-29 | 盤前 | +2.2% | +2.4% | +2.4% | -2.4% | -16.1% | 0 / 0 | – | 財報新聞稿財報新聞稿Q&A 25 |
| 25Q3 | 2025-10-16 | 盤前 | -5.8% | +0.7% | -5.1% | -5.5% | -11.4% | 0 / 0 | – | 財報新聞稿財報新聞稿 |
| 25Q2 | 2025-07-17 | 盤前 | -4.1% | -1.8% | -4.7% | -4.2% | -13.4% | 0 / 0 | – | 財報新聞稿財報新聞稿 |
| 25Q1 | 2025-04-17 | 盤前 | +0.2% | -0.1% | +0.0% | -0.9% | -0.1% | 0 / 0 | – | 財報新聞稿財報新聞稿 |
| 24Q4 | 2025-01-23 | 盤前 | -2.1% | -1.5% | -2.6% | +1.8% | -2.7% | 0 / 0 | – | 財報新聞稿財報新聞稿 |
| 24Q3 | 2024-10-17 | 盤前 | +3.4% | -0.1% | +3.4% | +3.6% | -0.4% | 0 / 0 | – | 財報新聞稿財報新聞稿 |
| 24Q2 | 2024-07-18 | 盤前 | -1.4% | +5.1% | -0.7% | +6.5% | +5.1% | 0 / 0 | – | 財報新聞稿財報新聞稿 |
| 24Q1 | 2024-04-18 | 盤前 | -2.3% | +2.3% | -2.1% | +4.1% | +4.3% | 0 / 0 | – | 財報新聞稿財報新聞稿 |
| 23Q4 | 2024-01-25 | 盤前 | +3.0% | +1.5% | +2.4% | -1.5% | -4.4% | 0 / 0 | – | |
| 23Q3 | 2023-10-19 | 盤前 | -10.1% | -2.3% | -9.2% | -2.6% | +1.1% | 0 / 0 | – | |
| 23Q2 | 2023-07-20 | 盤前 | -6.5% | -3.7% | -5.8% | +5.9% | -0.6% | 0 / 0 | – | |
| 23Q1 | 2023-04-20 | 盤前 | -4.2% | +0.2% | -3.7% | -5.4% | -9.4% | 0 / 0 | – | |
| 22Q4 | 2023-01-26 | 盤前 | -1.1% | +1.0% | -2.2% | +16.0% | -1.4% | 0 / 0 | – | |
| 22Q3 | 2022-10-20 | 盤前 | +1.3% | +1.2% | +2.1% | +0.3% | -1.2% | 0 / 0 | – |
公布日 = 8-K Item 2.02 的申報日。盤前 / 盤後是用「當天與隔天哪一天的開盤跳空比較大」推估的,反應日漲跌 = 反應日收盤 ÷ 前一日收盤(已還原配息)。反應後 N 日 = 反應日收盤之後 N 個交易日的報酬減掉同期 SPY,看的是有沒有繼續漂。賣方欄是公布後 6 天內有公開報導的券商動作(同一家只算最後一筆);目標價為各券商發布,非本站觀點。
股價為收盤價、延遲至前一交易日。以上為公開資料的整理,不構成投資建議。