SL GREEN REALTY CORP
-0.27 (-0.52%)法說會 SL GREEN REALTY CORP · 近 16 次財報公布 · 2 場有 Q&A 整理
財報日的股價反應、之後的漂移、券商怎麼改,以及分析師在 Q&A 裡問什麼。只整理已發生的事實,不預測下一場。
財報日怎麼動柱 = 反應日漲跌 · 白點 = 開盤跳空 · 黃虛線 = 平均幅度 · 白框 = 最近一次
白點離柱頂很遠 = 開盤跳完之後盤中又走了一段(續強或開高走低)。柱子長期都比黃虛線長,代表這檔財報日的波動比平常大。
反應完還會漂嗎相對 SPY 的累積超額報酬 · 反應日前一天 = 0 · 細線 = 每一場 · 白線 = 最近一場 · 黃線 = 平均
黃線在反應日之後繼續往同一個方向走 = 市場消化得慢(財報後漂移);往回收 = 反應過度。細線散得很開,代表平均沒有代表性。
賣方在法說會後怎麼改公布後 6 天內 · 上 = 調升目標價(深紅)與升評(淺紅)· 下 = 調降目標價與降評 · 藍線 = 目標價中位數變化(右軸)· 有公開報導連結的動作約從 2025 年下半年起才完整
只算有公開報導的券商動作,同一家只算最後一筆;目標價為各券商發布,非本站觀點。股價大漲但賣方沒有跟著調升,或股價下跌但目標價照樣往上調,這兩種背離最值得看。
分析師在問什麼近 2 場 · 主題 × 場次的問題數
| Q&A 主題 | FY25Q426/01 | FY26Q126/04 | 合計 |
|---|---|---|---|
| 財測與展望 | 5 | 3 | 8 |
| 需求與訂單 | 3 | 3 | 6 |
| 資本配置 | 3 | 2 | 5 |
| 總經與消費者 | 3 | 2 | 5 |
| 毛利率與成本 | 1 | 2 | 3 |
| 關稅與政策法規 | 1 | 2 | 3 |
| AI 與資料中心 | 1 | 1 | 2 |
每一格 = 那一場法說會裡,分析師問題碰到這個主題的次數(一個問題可以同時算進好幾個主題)。顏色越深問得越多;從左到右是從舊到新,看得出分析師的注意力往哪裡移。主題是依問題文字的關鍵字歸類,不是人工標註。
誰在問近 2 場上台提問的券商 · 與他們目前的評等
| 券商 | 分析師 | 提問場次 | 最近提問 | 評等 | 目標價 | 評等日期 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Evercore ISI | Steve Sakwa、Manoush Ebek | 2 | 2026-04-16 | – | – | – |
| BMO Capital Markets | John P. Kim、John Kim | 2 | 2026-04-16 | – | – | – |
| Piper Sandler | Alexander David Goldfarb、Alexander Goldfarb | 2 | 2026-04-16 | – | – | – |
| Scotiabank | Nicholas Yulico | 2 | 2026-04-16 | 看多 Sector Outperform | 59.00 | 2026-09-17 |
| JPMorgan | Anthony Paolone | 2 | 2026-04-16 | – | – | – |
| Citi | Seth Berge | 2 | 2026-04-16 | – | – | – |
| Morgan Stanley | Ronald Kamdem | 2 | 2026-04-16 | – | – | – |
| Wells Fargo | Blaine Matthew Heck、Blaine Heck | 2 | 2026-04-16 | – | – | – |
| Deutsche Bank | Peter Dylan Abramowitz、Peter Abramowitz | 2 | 2026-04-16 | 看多 Buy | 44.00 | 2026-03-18 |
| Mizuho | Vikram Malhotra | 2 | 2026-04-16 | – | – | – |
| Barclays | Brendan Lynch | 2 | 2026-04-16 | – | – | – |
| Truist Securities | Michael Lewis | 1 | 2026-01-29 | – | – | – |
| Goldman Sachs | Caitlin Burrows | 1 | 2026-01-29 | – | – | – |
目標價為各券商發布,非本站觀點。提問場次 = 近 8 場有 Q&A 整理的法說會裡,這家券商的分析師上台提問的場數;常問的通常是主要覆蓋券商。評等與目標價只列有公開報導的那一筆,日期連到原報導。
法說會 Q&A 分析師問題與公司回答的中文重點
- 1租賃管道與市場需求需求與訂單Steve Sakwa (Evercore ISI)
問900,000平方英尺的租賃管道中，有多少是新租戶或擴張租戶？有多少是提前續約？租戶對空間使用和擴張的預期如何？
答Marc Holliday表示，管道結構與上季類似，以中型租戶為主，因為One Madison已完全出租，剩餘空間集中在420 Lexington、1185 Avenue of the Americas等建築。Steven Durels補充，管道中30%已出租，金融服務、專業服務和科技租戶主導市場，中價位建築租金增長顯著，如Graybar達到歷史高點。租金上漲但租戶改善補貼（TIs）趨於平穩，免租期開始下降，續約時能有效控制優惠。
開場陳述裡相關的內容
Marc Holliday在開場陳述中表示，公司第一季簽署了51份租約，總計930,000平方英尺，按市值計算的租金比先前完全調漲後的租金高出16%，並強調頂級辦公市場供需嚴重失衡，頂級建築空置率降至3.4%。
- 2海外投資者動向Steve Sakwa (Evercore ISI)
問海外投資者（尤其是中東）對美國市場和紐約的興趣如何？是否有資本分散或轉向其他用途的情況？
答Marc Holliday表示，公司主要交易對手來自亞洲、歐洲、加拿大和國內，中東合作較少，僅有傳聞指出沙烏地阿拉伯、卡達和阿聯主權基金目前可能收緊資本部署。但其他市場仍見強勁需求，尤其是亞洲投資者對高品質資產的股權和信貸興趣濃厚。Harrison Sitomer補充，One Madison融資在艱困市場中仍獲44位投資者參與，部分類別超額認購七倍，顯示硬資產在宏觀不確定時期的韌性。
- 3年度目標上調空間John P. Kim (BMO Capital Markets)
問目前出租率94.4%，目標94.8%，有900,000平方英尺管道，是否有上調空間？租賃利差16% vs 目標10%，是否也有上調可能？
答Matthew DiLiberto表示，已將年終同店出租率目標從94.8%上調至95%。租賃利差方面，第一季表現健康，但公司通常不會在三個月內調整目標，需至少六個月後再評估，目前勢頭良好，有望達成或超越12月設定的目標。
開場陳述裡相關的內容
Marc Holliday在開場陳述中強調第一季租賃表現強勁，簽署51份租約，總計930,000平方英尺，按市值計算租金高出16%。
- 4經濟出租率與同店NOI總經與消費者John P. Kim (BMO Capital Markets)
問經濟出租率85.9%，低於年度目標89%，剩餘年度的節奏如何？對同店NOI有何影響？
答Matthew DiLiberto表示，經濟出租率將在未來三季逐季上升，以達成89%的年底目標，並為2027年10%的同店現金NOI增長奠定基礎。第一季各項指標均符合或優於預期，租賃量與起始租金創紀錄，進入下半年節奏良好。
- 5私人信貸對房地產的影響Alexander David Goldfarb (Piper Sandler)
問私人信貸在軟體等領域的問題是否可能擴散至房地產？與貸款人和資本提供者交談時，是否感到擔憂？
答Harrison Sitomer表示，未見私人信貸問題影響房地產，反而有些投資者因軟體週期受創而轉向硬資產。公司因過去未重度依賴私人信貸，故無滯後效應。One Madison融資在艱困市場中仍獲44位投資者參與，部分類別超額認購七倍，顯示市場信心。
- 6B級資產收購機會資本配置Alexander David Goldfarb (Piper Sandler)
問是否考慮收購B級建築，特別是在核心次級市場（如公園大道/中央車站周邊），以增加密度？
答Marc Holliday表示，公司購買資產是為了轉換或開發，不會持有和運營B級商品空間。即使B級資產租金可能上漲，但公司專注於淨有效租金最大化的領域，偏好名義租金在$90-$100/平方英尺以上的資產，因為高租金能攤薄相對固定的優惠成本。除非能將租金推向高級別，否則不會參與B級資產。
- 7新供應短缺的影響供應鏈與產能Nicholas Yulico (Scotiabank)
問未來四年新供應有限，但租戶可能提前考慮四年後到期的空間，這對當前建築的實際效益如何？
答Steven Durels表示，租戶因租金上漲而提前續約，公司甚至與到期前三至四年的租戶接觸，以消除空置風險。同時，租戶因理想空間不足而外溢至其他建築，如1185 Sixth，租金達每平方英尺$80s中段至$90s中段，今年可望完全穩定。
開場陳述裡相關的內容
Marc Holliday在開場陳述中表示，未來三年無新空間交付，新項目如343 Madison和625 Madison要到2029-2030年才能完成，曼哈頓中城在2029年前不可能有新建築交付。
- 8季度FFO波動與全年指引財測與展望Nicholas Yulico (Scotiabank)
問第一季FFO與全年指引的差距，哪些組成部分將在全年加速FFO？
答Matthew DiLiberto表示，第一季結果與內部預期一致，物業NOI優於預期但被SUMMIT的疲弱天氣表現抵消。全年FFO可能因費用收入（如特殊服務成功費、交易費）而波動，這些費用非按比例認列。公司預期全年結果將達指引中點，且偏向高端。
- 9租賃率與經濟出租率的正常差距總經與消費者Anthony Paolone (JPMorgan)
問95%的目標租賃率與85.9%的經濟出租率差距很大，長期正常差距應是多少？
答Matthew DiLiberto表示，經濟出租率僅上季開始報告，目前差距最大，年底將縮小至去年底的一半。在穩定狀態下，經濟出租率永遠落後於租賃率，若組合95%以上出租且租約到期有限，正常差距約200個基點（2個百分點）。
- 10資本市場流動性與買家組成Anthony Paolone (JPMorgan)
問目前市場流動性如何？買家是否回流？最佳與一般產品的資本化率（cap rate）差異？
答Marc Holliday表示，股權方面，業務計畫有11筆交易，其中6筆處分案在上半年進行，4筆預計第二季完成或簽約。信貸市場強勁，尤其CMBS和SASB市場。Harrison Sitomer補充，One Madison是自2025年1月以來美國最大辦公室交易，底部利差為2021年One Vanderbilt以來最緊，新資金持續進入信貸市場，流動性增強。
- 11SUMMIT需求與定價需求與訂單定價Seth Berge (Citi)
問SUMMIT強勁需求下，是否有高級體驗追加銷售機會？定價進展如何？
答Marc Holliday表示，第一季旅遊略降，但國內訪客佔30%，SUMMIT兼具本地與旅遊吸引力。預售票顯示旅遊回升，世界盃預計吸引超過100萬人，獨立日慶祝活動預計800-1000萬人，SUMMIT可望售罄。追加銷售僅有Ascent電梯體驗，第一季因天氣影響銷售，但已完全反彈。巴黎SUMMIT將於2027年夏天開幕。
開場陳述裡相關的內容
Marc Holliday在開場陳述中表示，預期FIFA世界盃和國家250週年慶祝活動將為SUMMIT和餐廳場館帶來大量人潮。
- 12辦公室與住宅買家類型及AI影響AI 與資料中心需求與訂單Seth Berge (Citi)
問辦公室和住宅的買家類型為何？是否有核心買盤？AI對辦公需求的長期影響如何？
答Harrison Sitomer表示，投資者組成與先前一致，處分計畫涵蓋新建、核心和增值辦公室，各類型均有市場。住宅方面，7 Dey的買家是核心住宅買家，透過公開上市持續累積產品。AI方面，投資者關注紐約辦公室租賃創2014年以來最佳第一季，部分由AI租戶驅動，投資者感到樂觀。
- 13股息削減的考量毛利率與成本Ronald Kamdem (Morgan Stanley)
問股息削減至$2.47的考量為何？為何不進一步削減以抵消高利息成本？
答Matthew DiLiberto表示，應稅收入是驅動股息的主要因素，業務計畫與股息水平一致。削減至$2.47可保留近5000萬美元（almost $50 million）的增量資本，用於DPO或回購。資本支出將在2027年下半年至2028年下降，現金流將大幅轉正，每年會根據應稅收入重新評估股息。
- 14FAD增長與資本支出資本支出與投資Ronald Kamdem (Morgan Stanley)
問隨著開始入住，NOI增加，對FAD的影響規模為何？TI支出是否要到2028年才見增長？
答Matthew DiLiberto表示，2026年支出用於資助三年期間900萬平方英尺（9 million square feet）的租賃，2027-2028年將緩解，推動明年同店現金NOI增長超過10%（north of 10%）。Marc Holliday補充，目標是將組合出租率提升至96-98%，這對3100萬平方英尺（31 million square feet）是前所未有的，雖有成本但滿租後資本將大幅調整。
- 15處分進度與收益規模Blaine Matthew Heck (Wells Fargo)
問年中前完成或簽約6筆處分，收益是否達$2.5 billion目標的一半？這6筆規模與其餘5筆相比如何？
答Marc Holliday簡短回答「大約一半」。
開場陳述裡相關的內容
Marc Holliday在開場陳述中表示，公司正推進$2.5 billion（25億美元）的處分計畫，已簽約出售7 Dey的住宅和零售部分，並完成690 Madison Avenue的出售。
- 16新市長政策影響關稅與政策法規Blaine Matthew Heck (Wells Fargo)
問新市長上任數月，相對於預期，有何正面或負面意外？政策變化對業務的風險或機會？
答Marc Holliday表示，評估市長需以年為單位，目前仍早。他觀察到公寓銷售創紀錄（$10 million以上公寓銷售成長約47%）、租戶擴張與縮減比例約五或六比一、科技業回歸。新政府聚焦增加住房生產以穩定租金，如「City of Yes」、SEQRA修訂、支持467-m轉換等，只要稅收持續增長，行業與政府目標一致，城市將迎來好年。
- 17全年指引高端的驅動因素財測與展望Peter Dylan Abramowitz (Deutsche Bank)
問偏向指引高端的具體驅動因素為何？是NOI還是其他項目？指引假設是否改變？
答Matthew DiLiberto表示，第一季NOI優於預期，同店現金NOI 2.6%比預期高300個基點。SUMMIT在4月已見動能，可彌補第一季短缺。第三方費用業務成長，若超過預期將是上行空間。DPO若增加也是上行。整體動能使公司偏向中點或更高。
- 18預算缺口與稅收政策關稅與政策法規Peter Dylan Abramowitz (Deutsche Bank)
問pied-à-terre稅估計僅增加$500 million，仍有預算缺口，還有哪些立法選項？對業務的影響？
答Marc Holliday表示，市長和市議會各有預算，重點在削減成本。去年預算約$115 billion（1,150億美元），今年預計$127 billion（1,270億美元），不可能全額增長。州政府可能解決$500 million至$1 billion（5億至10億美元），加上收入預測上調、pied-à-terre稅、PTET和UBT/UBIT修改，將填補3-4%缺口。城市自1970年代以來每年都能平衡預算。
開場陳述裡相關的內容
Marc Holliday在開場陳述中表示，州長宣布新的pied-à-terre稅，獲得市長和市議會議長支持，該稅針對高收入非紐約市居民。
- 19現金流與FAD的長期展望財測與展望Vikram Malhotra (Mizuho)
問出租率提升和TI支出如何轉化為FAD或營運現金流？能否提供廣泛指導範圍？2026-2027年TI支出是否意味著要到2028年才見增長？
答Marc Holliday表示，12月已提供指引且未改變，補充資料有足夠資訊計算租賃資本需求。公司目標是96-98%出租率，今年和明年將是支出年，但到2028年FAD將與重新調整後的股利一致，並希望更多。2027年會提供更明確的指導。
- 20SUMMIT擴張計畫Vikram Malhotra (Mizuho)
問世界盃應帶動SUMMIT成長，其他項目和地區的更新？下一個SUMMIT何時貢獻NOI？
答Marc Holliday表示，巴黎SUMMIT預計2027年夏天開幕，12月將提供財務指引。2027年僅開放半年，但預期開幕將非常成功。設計如SUMMIT 2.0，與Kenzo和Rob Schiffer合作。下一個地點不會在2027年，將於今年公佈，巴黎是明年第一個。
- 21債務成本降低機會毛利率與成本Brendan Lynch (Barclays)
問新循環信貸額度降低SOFR利差，是否還有其他控制範圍內可降低加權平均債務成本的機會？
答Matthew DiLiberto表示，信貸額度執行出色，融資環境強勁。今年剩餘$7 billion（70億美元）融資計畫中約$3 billion（30億美元）待完成。計劃增加浮動利率曝險，預期殖利率曲線最終下降，將讓固定利率衍生品到期，利用較低SOFR曲線。Harrison Sitomer補充，今年還有三筆融資，最大為245 Park Avenue，剛啟動流程，對利差收緊樂觀，尤其CMBS。
- 22股票回購條件資本配置Brendan Lynch (Barclays)
問新聞稿提到更積極回購，什麼條件會激勵公司更積極執行現有授權？
答Marc Holliday表示，認為股票被嚴重錯誤定價，相對於活躍的資產市場，折價幅度明顯。回購是重要機會，將在業務計畫的增量流動性中優先考慮。計畫包括投資新開發項目和減少債務，增量流動性將首先用於回購。
歷次財報公布 近 16 次 · 新 → 舊
| 會計季 | 公布日 | 盤前 / 盤後 | 反應日漲跌 | 開盤跳空 | 相對 SPY | 反應後 5 日 | 反應後 20 日 | 賣方調升 / 調降 | 目標價中位數變化 | 文件 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| – | 2026-07-23 | 盤前 | +7.0% | +2.4% | +8.2% | -0.5% | +5.1% | 0 / 0 | – | 財報新聞稿財報新聞稿 |
| 26Q1 | 2026-04-16 | 盤後 | +6.1% | +2.0% | +4.8% | -3.1% | -6.0% | 0 / 0 | – | 財報新聞稿財報新聞稿Q&A 22 |
| 25Q4 | 2026-01-29 | 盤前 | +2.2% | +2.4% | +2.4% | -2.4% | -16.1% | 0 / 0 | – | 財報新聞稿財報新聞稿Q&A 25 |
| 25Q3 | 2025-10-16 | 盤前 | -5.8% | +0.7% | -5.1% | -5.5% | -11.4% | 0 / 0 | – | 財報新聞稿財報新聞稿 |
| 25Q2 | 2025-07-17 | 盤前 | -4.1% | -1.8% | -4.7% | -4.2% | -13.4% | 0 / 0 | – | 財報新聞稿財報新聞稿 |
| 25Q1 | 2025-04-17 | 盤前 | +0.2% | -0.1% | +0.0% | -0.9% | -0.1% | 0 / 0 | – | 財報新聞稿財報新聞稿 |
| 24Q4 | 2025-01-23 | 盤前 | -2.1% | -1.5% | -2.6% | +1.8% | -2.7% | 0 / 0 | – | 財報新聞稿財報新聞稿 |
| 24Q3 | 2024-10-17 | 盤前 | +3.4% | -0.1% | +3.4% | +3.6% | -0.4% | 0 / 0 | – | 財報新聞稿財報新聞稿 |
| 24Q2 | 2024-07-18 | 盤前 | -1.4% | +5.1% | -0.7% | +6.5% | +5.1% | 0 / 0 | – | 財報新聞稿財報新聞稿 |
| 24Q1 | 2024-04-18 | 盤前 | -2.3% | +2.3% | -2.1% | +4.1% | +4.3% | 0 / 0 | – | 財報新聞稿財報新聞稿 |
| 23Q4 | 2024-01-25 | 盤前 | +3.0% | +1.5% | +2.4% | -1.5% | -4.4% | 0 / 0 | – | |
| 23Q3 | 2023-10-19 | 盤前 | -10.1% | -2.3% | -9.2% | -2.6% | +1.1% | 0 / 0 | – | |
| 23Q2 | 2023-07-20 | 盤前 | -6.5% | -3.7% | -5.8% | +5.9% | -0.6% | 0 / 0 | – | |
| 23Q1 | 2023-04-20 | 盤前 | -4.2% | +0.2% | -3.7% | -5.4% | -9.4% | 0 / 0 | – | |
| 22Q4 | 2023-01-26 | 盤前 | -1.1% | +1.0% | -2.2% | +16.0% | -1.4% | 0 / 0 | – | |
| 22Q3 | 2022-10-20 | 盤前 | +1.3% | +1.2% | +2.1% | +0.3% | -1.2% | 0 / 0 | – |
公布日 = 8-K Item 2.02 的申報日。盤前 / 盤後是用「當天與隔天哪一天的開盤跳空比較大」推估的,反應日漲跌 = 反應日收盤 ÷ 前一日收盤(已還原配息)。反應後 N 日 = 反應日收盤之後 N 個交易日的報酬減掉同期 SPY,看的是有沒有繼續漂。賣方欄是公布後 6 天內有公開報導的券商動作(同一家只算最後一筆);目標價為各券商發布,非本站觀點。
股價為收盤價、延遲至前一交易日。以上為公開資料的整理,不構成投資建議。